中级会计实务-投资性房地产-课后作业(下载版).doc

第四章　投资性房地产
一、单项选择题
1.下列各项中，不属于投资性房地产项目的是（　　).
A.已出租的土地使用权
B。企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物
C.持有并准备增值后转让的土地使用权
D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物
2。2014年2月1日,甲公司从其他单位购入一块土地使用权,并在这块土地上建造两栋相同的厂房.2014年9月1日，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，约定将其中的一栋厂房于完工时租赁给乙公司使用。2014年9月15日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的账面价值为1200万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为300万元，能够单独计量。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量.则甲公司2014年9月15日投资性房地产的入账价值为(　　）万元。
A.900 B。1500 C。750 D。1200
3。甲公司2014年7月1日购入一幢办公楼,购买价款为5000万元,另发生相关税费100万元.购买当日即与丙公司签订租赁协议，将该幢办公楼出租给丙公司使用,租赁期为3年，每年租金为520万元，每年年末支付。甲公司因该项租赁业务发生谈判费用20万元，另预计租赁期内每年将产生10万元的办公楼使用维护费用。则2014年7月1日，应确认的投资性房地产的初始入账价值为(　　）万元。
A.5100 B。5080 C。5150 D.5120
4。投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（　　)科目进行核算。
A。在建工程
B.投资性房地产-—在建
C。开发产品
D.投资性房地产——成本
5.下列关于投资性房地产核算的表述中,正确的是（　　）。
A。采用成本模式计量的投资性房地产应计提折旧或摊销,但不需要确认减值损失
B.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按公允价值模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益
D。采用公允价值模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按成本模式计量
6.下列关于公允价值模式计量的投资性房地产说法中正确的是(　　）。
A.当月增加的土地使用权当月进行摊销
B。公允价值模式下不计提减值
C.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入其他业务收入
D。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入资本公积—-其他资本公积
7。英明公司采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量,2014年9月20日将2013年12月31日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租,该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年,预计净残值为150万元。采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素,则2014年该办公楼应计提的折旧额为（　　)万元。
A.0　　　　　　　　 B。150　　　　　　　 C。200　　　　　　　 D。100
8。投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式，其公允价值与账面价值之间的差额计入（　　）。
A。盈余公积和未分配利润
B。公允价值变动损益
C。其他综合收益
D。营业外收入
9.2014年12月8日甲公司董事会决定自2015年1月1日起将位于城区的一幢已出租建筑物由成本模式改为公允价值模式计量。该建筑物系2014年1月20日投入使用并对外出租，入账时初始成本为l940万元,公允价值为2400万元;预计使用年限为20年,预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧；年租金为l80万元，按月收取;2015年1月1日该建筑物的公允价值为2500万元。不考虑所得税等因素，下列各项会计处理中，正确的是（　　)。
A.减少“投资性房地产累计折旧”科目余额88万元
B.增加“投资性房地产—-成本”科目余额2400万元
C.增加“投资性房地产”科目余额2500万元
D。增加“盈余公积"科目余额43。42万元
10。2015年2月2日，甲公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。该项土地使用权的成本为1500万元，预计使用年限为10年，预计净残值为200万元,采用直线法进行摊销.甲公司对其投资性房地产采用成本模式计量,该项土地使用权转换后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法不发生改变。土地使用权至2015年年末已使用了6年，则2015年年末甲公司该项投资性房地产的账面价值为（　　）万元。
A。600 B。720 C。1500 D.130
二、多项选择题
1。下列关于投资性房地产的特征中，说法正确的有（　　）.
A。投资性房地产是一种投资性活动
B.投资性房地产是一种经营性活动
C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
D.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
2.下列各项中，不属于投资性房地产核算范围的有（　　）。
A。闲置的土地
B。房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房
C。已出租的办公楼
D。企业自用的厂房
3。下列各项中,不属于投资性房地产确认条件的是（　　）。
A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产
B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
C。该投资性房地产的成本能够可靠地计量
D。投资性房地产属于有形资产
4。下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（　　)。
A。与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理
B.发生的资本化支出应通过“投资性房地产——在建”科目归集
C.与投资性房地产有关的后续支出均应计入投资性房地产的成本
D。投资性房地产的资本化支出可以提高其使用效能和经济利益流入量
5。下列有关投资性房地产采用成本模式计量的说法中，正确的有（　　)。
A.企业外购的建筑物对外出租，购入当月不计提折旧
B.企业外购的土地使用权对外出租，购入当月需要计提摊销
C。取得的租金收入应计入其他业务收入
D。资产负债表日，应按公允价值确认公允价值变动金额并计入当期损益
6。投资性房地产采用公允价值模式计量，应同时满足的条件包括（　　）。
A。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
B。投资性房地产所在地有专门的资产评估机构对投资性房地产的公允价值作出估计
C。企业对所有投资性房地产均采用公允价值模式计量
D.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
7。下列关于投资性房地产后续计量模式变更的说法中正确的有(　　）。
A。为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
B.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量
C。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整其他综合收益
D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式计量
8.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（　　）。
A.作为存货的房地产改为出租其转换日为租赁期开始日
B。投资性房地产转为存货，转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
C.自用建筑物停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日
D。自用土地使用权停止自用，改用于资本增值,其转换日为自用土地使用权停止自用后,确定用于资本增值的日期
9。关于投资性房地产转换后的入账价值的确定,下列说法中正确的有(　　）。
A。作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目
B。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值
C。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值
D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日房地产的账面价值作为入账价值
10.处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,下列说法中正确的有(　　）。
A。应按累计公允价值变动金额,将公允价值变动损益转入其他业务成本
B。如涉及营业税,则营业税应记入“营业税金及附加”科目
C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应计入营业外收支
D.若存在原转换日计入其他综合收益的金额，处置时应结转到其他业务成本
三、判断题
1.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为。(　　）
2.企业以经营租赁方式租入再转租的土地使用权和计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产。（　　）
3.自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。(　　）
4.对于企业外购的房地产，在购入房地产的同时未开始对外出租或用于资本增值的，也可以作为投资性房地产进行核算.(　　）
5.投资性房地产改扩建或装修支出满足资本化条件的，应当将其资本化，计入投资性房地产的成本;不满足资本化条件的,应计入其他业务成本。
6.投资性房地产后续计量模式包括成本和公允价值两种模式，同一企业可以同时采用两种计量模式对其投资性房地产进行后续计量。（　　)
7。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（　　）
8.采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入所有者权益（其他综合收益).(　　）
9。投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式,转换日公允价值与账面价值的差额，借方差额记入“公允价值变动损益"科目，贷方差额记入“其他综合收益”科目.（　　)
10。处置投资性房地产时，应当按实际收到的金额，贷记“其他业务收入"科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目,若为公允价值模式计量,还应同时结转持有期间确认的累计公允价值变动，若存在原转换日计入其他综合收益的金额,也一并结转。（　　）
四、计算分析题
1.甲公司主要从事房地产开发经营业务，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2015年度发生的有关交易或事项如下：
（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于对外出租。1月20日,甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用.出租商品房的账面余额为9000万元，未计提存货跌价准备,公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
(2）1月5日,收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼.该土地使用权成本为2750万元,未计提减值准备,至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，预计净残值为0，采用直线法摊销。办公楼于1月5日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元,假定全部已由银行存款支付。
(3)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提累计折旧2000万元,账面价值为4500万元.装修工程于8月1日开始,于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元，其中包括材料支出700万元和职工薪酬800万元，职工薪酬尚未支付。装修后预计租金收入将大幅增加.
假定不考虑相关税费及其他因素的影响.
要求：
(1）计算上述出租商品房2015年度应计提的折旧金额；
(2)作出上述交易或事项的相关会计处理。
（答案中的金额单位用万元表示)
2。2013年2月10日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与承租方丁公司签订办公楼租赁合同,将其开发的一栋用于出售的办公楼出租给丁公司使用,租赁期2年，租赁期开始日为2013年3月1日.2013年3月1日办公楼账面价值为1100万元，公允价值为2400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。办公楼在2013年12月31日的公允价值为2600万元,2014年12月31日的公允价值为2640万元。2015年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。
假定不考虑相关税费等因素的影响.
要求：
（1）编制甲公司将办公楼出租时的会计分录；
(2）编制办公楼出售前与公允价值变动损益相关的会计分录；
（3)编制办公楼出售时的会计分录。
参考答案及解析
一、单项选择题
1。
【答案】B
【解析】投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物,由于企业对该租入的建筑物不拥有产权,所以不属于投资性房地产。
2。
【答案】A
【解析】甲公司2014年9月15日投资性房地产的入账价值=1200/2+300=900（万元)。
3。
【答案】A
【解析】企业外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。故甲公司2014年7月1日应确认的投资性房地产的初始入账价值=5000+100=5100（万元)。
4。
【答案】B
【解析】无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。
5。
【答案】B
【解析】选项A，采用成本模式计量的投资性房地产期末应考虑确认减值损失；选项C，采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动应计入公允价值变动损益;选项D，公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式计量;而采用成本模式计量的投资性房地产在符合一定的条件时可以转为公允价值模式计量.
6.
【答案】B
【解析】选项A,公允价值模式下不计提折旧或摊销；选项C和D，资产负债表日,投资性房地产的公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。
7.
【答案】C
【解析】2014年该办公楼计提折旧金额=(5150—150)/25=200（万元）。
8。
【答案】A
【解析】投资性房地产的后续计量模式由成本模式转换为公允价值模式，应当作为会计政策变更，将公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。
9.
【答案】A
【解析】将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更。截止至2014年年末，成本模式下的投资性房地产账面价值=1940-（1940-20)/20×11/12=1852（万元)。
会计分录为:
借：投资性房地产-—成本　　　　　　　　　　　　　　2500
　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　88
　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　1940
　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　64.8
　　　利润分配——未分配利润　　　　　　　　　　　　 583。2
10。
【答案】B
【解析】2015年年末甲公司该项投资性房地产的账面价值=1500—（1500-200)×6/10=720(万元）。
二、多项选择题
1。
【答案】BC
【解析】投资性房地产具有以下两个特征：（1)投资性房地产是一种经营性活动;（2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产.
2.
【答案】ABD
【解析】选项A，按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值的土地使用权,不作为投资性房地产核算；选项B,房地产开发企业开发完成的对外销售的商品房应作为企业的存货通过“开发产品"科目核算;选项D,企业自用的厂房通过“固定资产"科目核算，不属于投资性房地产的核算范围。
3。
【答案】AD
【解析】投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
4.
【答案】ABD
【解析】与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理:发生的资本化的改良或装修支出，应记入“投资性房地产—-在建”科目;费用化的后续支出,应当在发生时计入当期损益,借记“其他业务成本"等科目,贷记“银行存款"等科目,故选项C错误。
5.
【答案】ABC
【解析】选项D，属于公允价值模式计量下的会计处理。
6。
【答案】AD
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计.
7.
【答案】ABD
【解析】选项C,成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
8.
【答案】ABCD
【解析】上述说法均正确。
9。
【答案】AB
【解析】作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产"科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，选项A正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,选项B正确，选项C不正确；自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值作为入账价值,转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益,选项D不正确。
10。
【答案】ABD
【解析】实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映,选项C不正确。
三、判断题
1。
【答案】√
2。
【答案】√
3.
【答案】√
4。
【答案】×
【解析】对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值的，才可以作为投资性房地产进行核算.
5。
【答案】√
6。
【答案】×
【解析】投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式,但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式.
7。
【答案】√
8。
【答案】×
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产,资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入当期损益（公允价值变动损益）.
9.
【答案】×
【解析】投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，无论借方差额还是贷方差额均反映为留存收益(盈余公积和未分配利润）。
10.
【答案】√
四、计算分析题
1。
【答案】
（1）出租商品房2015年度应计提的折旧金额=9000/50×11/12=165（万元)。
（2）
①2015年1月20日
借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　9000
　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9000
2015年12月31日
借:其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165
　贷:投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 165
②2015年1月5日
借:无形资产--土地使用权　　　　　　　　　　　　　2750
　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　 550（2750/50×10)
　贷:投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　2750
　　　累计摊销　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550
建造发生的支出：
借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3500
　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3500
2015年12月31日
借:在建工程　　　　　　　　　　　　 55［（2750—550)/40］
　贷：累计摊销　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　55
③2015年3月5日
借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　　　4500
　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　2000
　贷:投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　6500
发生的装修支出：
借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　　　1500
　贷：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 700
　　　应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　　　 800
2015年12月31日：
借:投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　6000
　贷：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　　　　　6000
2.
【答案】
（1）2013年3月1日：
借：投资性房地产--成本　　　　　　　　　　　　　　2400
　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1100
　　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　　　1300
（2）2013年12月31日：
借:投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　　 200
　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　 200
2014年12月31日：
借:投资性房地产-—公允价值变动　　　　　　　　　　　40
　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　40
（3）2015年3月1日，出售时：
借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2800
　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　 2 800
借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　2640
　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　　　2400
　　　　　　　　　-—公允价值变动　　　　　　　　　　 240
借:公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　 240
　贷:其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240
借：其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　　　1300
　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　 1 300