上海市房地产开发流程及收费标准.doc

上海市房地产开发流程及收费标准
主要主管部门：规土、财政局、建交委
（1）签订土地出让合同，明确用地性质、容量、限高、配套设施等条件，办理《土地证》
（2）用地申请书
（3）用地批文
(4）《项目核准书》：以上三项到发改委办理《用地申请项目核准书》
（5）土地价款必须全部先支付
（6）如土地出让合同比较笼统不足备案的，必须附加规土咨询意见。
发改委会征询规划部门的意见。
开发企业要找有资质的公司,准备给发改委的本案文件:
（1）环境影响评估
(2）社会风险评估(街道、镇、乡政府出具)
(3)初步规划方案(形态+指标)
(4)节能报告书（上海要求节约能耗在50%以上）
《项目核准书》办理完毕后，到规划局办理《建设用地规划许可证》
在初步规划方案的基础上，聘请设计单位编制整个规划方案
建筑方面，按照《上海市技术规划进行设计》,并进行评审：
（1）抗震
（2）基坑安全、防汛评审
（3）基坑防渗水、涨水
（4)交通评审
（5)防雷评审
(6)其他层面的评审（外高桥区域属于鸟类迁徙区,是否有其他的附加)
规划局以发征询单的方式，请19—22个部门进行评审,采纳意见。（水、电、煤气、卫生、消防等）,人防单独评审.
规划一审后，综合各部门意见，出具初审意见，送审图公司审核(人防+标准建筑）
申领《建设工程规划许可证》
同时进行（需要80天完成）
(1）勘察、设计、施工、监理四个招投标
设计中标通知书打印出来
合同签订、合同备案
施工企业缴纳合同额的10%预付款
缴纳民工保证金，（规定每个月26-28日不能缴纳)
办理渣土清运协议并备案
报建交委申领《施工许可证》
竣工验收手续
首先质检
规划验收后4个月
以上所有程序反过来再走一遍
住宅申领《交付使用许可证》
非住宅项目办理大、小产证
多出安监局验收电梯等
配套费用明细及其标准
1、住宅配套费：430元/平米
2、供电配套费：400元/平米
（1）外线费:160元/平米
（2)内线费:240元/平米
3、供水配套费:56。6元/平米
（1）上水管网贴费：25元/平米
（2）小区排水:17.5+12.5=30元/平米
（3）渗漏水：1。6元/平米
4、天然气配套费：42元/平米
（1)排管费用:24.5元/平米
（2）红线内外费用：12。4+5=17.4元/平米
5、通讯配套费：12。5元/平米
6、小区智能化系统:150元/平米
7、弱电系统:100元/平米
含：有线电视、电话、宽带
8、环卫配套:28元/平米
9、土地测绘:3元/平米
10、房屋预测：3元/平米
11、房屋实测：3元/平米
12、勘察费：40元/平米
13、设计费的8％约:50万
14、人防费用：120元/平米
15、消防费用:40元/平米
16、工程保险费：建安成本的千分之四收取:25万
17、审图费：25元/平米
18、评审费:1000万
19、各种检测费：1000万
20、施工用临水、临电：500万
21、招标代理费：500万
22、施工监理费：2000万
1453。1元/平米
5075万
以上文字及数据均是张主任口述,详细的流程及其各部分所需资料由于跨部门较多，无法详细完成，需要在实际操作过程中进一步完善。
刘振全、黄永丰整理
2013年10月28日