招商运营各流程及管理规定.doc

招商运营各岗位职责
部门/岗位
工作内容
招商营运总监
1、负责业务招商部整体工作的把握和部署；
2、负责制订各阶段招商计划,布置和安排本部各项工作有计划开展；
3、负责开展本部门员工业务的培训，指导和帮助本部门员工的工作，不断强化和提高员工的素质；
4、负责组织考核和考评本部门员工，调动员工工作积极性,增强本部门员工的凝聚力;
5、负责整体规划和楼面布局，确定公司的招商定位和经营商品类别;
6、负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况；
7、负责组织市场调查,预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略；
8、负责公司的招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督、审核各项业务合同；
9、负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作；
10、负责安排本部门员工进行新品牌的开发、引进及品牌的优化工作,组织安排相关招商人员参加各类商品招商会;
11、负责为公司重大经营决策提供信息、方案和建设;
12、负责协调本部门同其它部门之间的工作。
招商营运经理
1、参与公司经营决策，负责跟进本部门责任事项的落实,代表本部门进行跨部门间的协调与沟通;
2、负责部门管理制度、工作标准、业务流程的建立、完善和监督执行；
3、负责根据公司战略制定本部门的业务规划，编制年度、季度、月度计划，并监督计划的落实；
4、负责本部门人力资源管理工作,如人员招聘申请或建议、员工培训、绩效管理、薪酬调整建议、晋升配置建议等;
5、组织开展本区域内商业地产发展模式及策略研究;
6、组织收集本区域内商业地产相关政策和市场信息，开展竞争对手分析；
7、参与商业项目可研、项目定位、概念设计、平面布局、动线设计、方案设计、招商中心设计、设计变更论证等，提供商业建议工作；
8、负责地方类品牌商户的招商工作的统筹管理;
9、负责组织编制项目业态、品牌落位方案,并上报集团总部审批后执行；
10、审核招商过程中的商务条件确认，并报集团总部审批；
11、负责组织权限内招商代理公司等合作供方的招标采购、合同签订等工作；
12、负责根据集团总部下发的经营管理目标责任书，制定地方公司的目标责任书上报集团审批后执行，并定期汇报执行情况;
13、负责统筹日常租金收缴管理工作；
14、负责统筹消费者和商户满意度调查工作；
14、负责对重大投诉事件进行跟踪处理。
招商运营专员
1、负责编制招商手册、招商推广及预算执行计划，并上报集团总部审批后执行；2、负责编制项目业态、品牌落位方案，并上报集团总部审批后执行；
3、 负责定期编制《招商进度报表》,及时准确的向总部汇报招商进度；
4、负责项目运营期业态规划及招商调整（含主力店及指标权限内非主力店),并上报集团总部审批后执行;
5、 负责项目上地方类品牌商户资料管理并向集团总部备案；
6、 配合集团总部建立商户信息共享平台，负责收集本项目商户信息数据并提交;
7、 负责与地方品牌方、品牌代理商、托管商定期沟通，维护客户关系；
8、 负责区域内品牌资源库建设及关系维护；
9、负责维护日常租金收缴工作;
10、负责统筹消费者和商户满意度调查工作;
运营部日常工作管理规定
每日工作流程：
序号
时 间
项 目
1
8：30
到办公室报到
2
8:30—8：45
看工作记录,了解当值发生的所有事项，包括以下内容：
1。了解昨日发生的情况及事件解决处理的情况.
2.促销活动相关事项的进度.
3。顾客、商户投诉事件处理。
4。需反馈给商户信息及处理结果。
5。商户经营情况了解。
6。物业相关事项处理情况。
3
8：45—9：00
开店准备;管理人员与保安、保洁的碰头会。
4
9：00-11：00
楼面巡场
1。检查各商户的开店情况，记录未按时开店的商户名称。
2。检查天、地、墙的清洁、升降梯、扶手梯运行情况、照明设施、消防设备、安全通道是否正常,及时联系相关部门解决。
3.检查洗手间的清洁、设备设施,及时联系相关部门解决。
4.了解楼层及商户铺内部的人流状况。
5。了解商户经营情况，听取商户反馈情况及意见。
6.对突发事件的处理.
5
11：00—12:00
1、 联络未按时开店的商户负责人，撰写延迟营业警告函.
2、 与未及时缴纳租金等费用的商户进行沟通，催缴拖欠的费用。
3、 待处理事宜的跟进。
4、 与约见的商户面谈。
5、 商户来函回复工作。
6、 处理商户的申请.
6
12：00—12：30
用餐，保安组安排轮岗巡场，做好工作交待。
7
12：30—14：00
休息时间
8
14:00-15:30
1、处理日常事务，掌握各项数据资料。
2、处理上午未完成的事宜。
9
15：30—16:00
楼面巡场，同第4项。
10
16：00—17：30
处理日常事务，掌握全卖场动态，检查商铺是否提前闭店，做好记录工作,参加当日部门工作碰头会.
11
17:30—18:00
清场、检查设备照明、空调是否已关闭,检查消防通道是否畅通、卷闸门是否关闭，检查是否存在安全隐患;
作好当日工作日记，作好工作交接；准备下班

商铺进场撤场管理规定
一．进场管理规定
1．招商部签定租赁合同完成之后需传单至运营部，运营部接单后负责装修审批、协助商户进场工作。
2．商户必须严格按合同规定的经营项目组织商品入场。
3．商户进场后开业前需签订《消防责任书》。
二．撤场管理规定
1． 运营部负责与商户撤场前后的整体协调工作。
2． 运营部负责整个撤场过程的统筹安排与监督。
3． 工程部负责商户撤场过程中需配合协助的工作。
4． 营运部负责清点、保管及处理商户撤场后的遗留物品或扣留物品.
5． 财务室负责出具结算单及商户的各项费用结算工作。
三．撤场工作流程
（一）无欠款情况撤场
1． 商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤场.
2． 由营运部向商户发出《解除租赁合同的通知》，确认撤场具体时间。
3． 在商户收到《解除租赁合同的通知》后，由营运部与商户协调，与之签订《租赁合同解除协议书》.
4． 营运部必须在商户撤场一周前将《撤场审批表》上报审批,并跟进审批进度，须在七个工作日内审批完成。
5． 《撤场审批表》经审批后,原件传财务室作结算（其中租赁保证金部分暂不退还)，财务部，运营部各留存一份备案.
6． 《撤场审批表》审批后,由运营部及财务部对商户物品放行，并对撤场全过程进行监督。
7． 如商户未按规定期限及标准交铺，由运营部通知商户我司将强制收回铺位，并自行采取措施将该铺位恢复原貌，扣押该铺内所有物品,由财务部入库保存，由此产生的费用及对我司造成的经济损失由商户承担,产生费用财务部在租赁保证金中抵扣此笔费用。
8． 商户按规定交铺后，营运部知会财务部给商户办理撤场结算手续。(在商户无欠租且合同期满情况下,若其中一方提出撤场，必须提前一个月书面知会对方）
（二）有欠款情况撤场
1． 商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤场.
2． 商户撤场如有欠款，由财务部负责提供欠款数据，发《催款通知单》至营运部，由营运部负责追缴欠款,并扣留撤场商户的所有物品。
3． 如运营部在商户办理撤场前追缴回欠款，则转入以上无欠款情况下的撤场流程；如未追缴回欠款，则按以下流程进行：
（1） 运营部、行政部、财务部共同对扣留物品进行清点,三方经手人均要签字确认。
（2） 物品清点完毕后交财务部入库保存,财务部要对扣留物品做好入库管理记录，保留相关单据，在办理物品出入时须经办人在记录单或相关单据签名确认，以便核查.
（3） 商户物品入库后,由营运部再次与商户协调，尽量减少双方损失；
A． 如果与商户达成一致,并且商户在规定时间内补齐欠款的,则由运营部书面知会行政部、财务部退还扣押物品，并转入无欠款情况下的撤场流程;
B． 如果与商户无法达成一致，商户未在规定时间内补齐欠款的，将转法务部进入法律程序,由法务部发《解除租赁合同的通知》给商户并按法律程序追缴欠款，直至结清，同时由运营部填写《商户遗留物资处理审批表》进行上报审批，营运部、行政部、财务部按审批意见予以处理，财务部负责将折现部分冲抵欠款.如货品变卖冲抵后仍有欠款,则由财务部通知法务部继续按法律程序追缴其余部分欠款直至结清。
一、商户进场管理流程
租赁合约备案

装修审批，办理手续

装修安全管理

装修验收

装修整改
未通过

商品组织，陈列规范

签订管理公约与消防责任书

二、商户撤场管理流程
1、无欠款
无欠款撤场

商户提出申请，填写《撤场审批表》

撤场前一周上报审批

审批

运营部发《解除租赁合约的通知》，确定具体时间

审批表原件传财务室结算

财务、运营各留一份备案；租赁保证金部分暂不退还；

扣除相关费用，不足部分另行收取
商户按规定期限及标准交铺
未按标准
未按期限

商户物品放行

对撤场全过程进行监督

财务部结算

2、欠款
有欠款撤场

财务部提供欠款数据

发催款通知单至运营部

发单

运营部追缴欠款，并扣留商户所有物品
如在商户撤场前追回欠款，按无欠款流程处理

运营、行政、财务共同对扣留财务清点

财务、运营、行政各留一份备案；三方经手人签字确认；

财务部将扣留财物入库保存
进行入库管理记录，经办人签字确认

运营部再次协调欠款追缴

商户补齐欠款，退还扣留财物，转入无欠款流程

达成一致

发《解除租赁合约的通知》，直至结清
转法务部进入法律追缴程序

运营部填写《商户遗留物资处理审批表》

上报审批

运营部、行政部、财务部按审批意见予以处理

财务部负责将折现部分冲抵欠款

货品变卖冲抵后仍有欠款，转入法律追缴流程

欠款结清

三、撤场审批表
申请日期 年 月 日
经营商名称

租赁商铺编号

经营品牌

楼 层

面 积

保证金金额

合 同 期 限
年 月 日 至 年 月 日
撤
场
申
请
经营商签名:
日 期：
公
司
审
批
意
见
运营部
签名： 年 月 日
工程部
签名： 年 月 日
财务部
签名: 年 月 日
招商运营
总监
签名： 年 月 日

商管公司总经理
签名： 年 月 日
备 注
此表为撤场前申请表,经公司运营部、工程部、财务部、公司领导签字同意后方可按相关部门规定撤场。
五、业务洽谈流程图
招商专员走访市场调研
进行意向客户筛选分类
完善商户信息的归档、招商资料准备就绪
招商营运经理进行目标客户开发、拜访、接洽

邀约安排商户到项目现场考察

意向商户

商户提供品牌资料及电脑效果图

招商经理与商户进行初步意向洽谈

招商营运总监与商户进行合作条件洽谈

成功

商管公司总经理确认签字

商户递交“三证”
签定合同审批表

六、招商流程图
招商营运经理进行目标客户开发、拜访、接洽
安排客户与商业项目部初步洽谈填写招商（租户）登记表
发出进场通知书
正式签定招商合作协议
沟通、谈判、方案修改与认可
客户提供装修方案及电脑效果图
签定招商意向书、交纳定金
成功
客户与商业项目部的沟通谈判
沟通谈判失败
商业项目部进行客户分类、确定重点
客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪
招商经理制定客户招商周计划
商业项目部进行市场调研和目标客户分析
确定招商对象
确定经营模式
制定招商优惠策略
商业项目部进行客户招商月计划实施

七、二次装修进场简易流程
租赁商户先提交装修图纸到工程管理中心对结构审核（1）填写《二装申请审批表》
施工单位结算施工水电费后，凭相关费用凭证办理退费、退还进场工作证 （完毕）
施工完工后，由施工单位和租户填写装修验收表，经过验收后，由双方电工现场确认后，接入大网电（7）
施工单位凭施工证和动火证按指定的施工通道进场施工，防损监督员检查进场证，按施工制度监督处罚 （6）
办理临时用电申请和设备实施部登记水电起始度数，物业部签发施工许可证；需要动火的，凭作业人员资格证和身份证填写申请表，审批后发放动火许可证（5）
施工单位施工人员的资料备案，凭相关费用交纳凭证由招商部办理进场证，签订消防责任书 （4）
审批完成后，办理进场手续 （3）提交施工单位资信资料、交纳施工保证金、进场证费用及押金
租赁商户填写商户资料档案表，提供或补交营业执照等资料（2）