维修年度计划.doc
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1、物业维修部2017年度工作计划新年伊始,公司组织听取了董事长做的2016年度工作报告,报告中,对我们所做的工作给予了肯定,同时,对公司2017年实现公司长足跨越式发展做出了新展望,提出了新要求。现结合我部门的实际情况,我们维修部2017年工作的重点,着力于维修部各项工作的落实,并在原来工程部工作的基础上,不断提高服务质量,主动配合各物业完成各项维修任务,提升服务水平.我的年度工作计划先从网上抄下的两篇文章说起.物业的“冤从何而来来源部门:未知发布人:admin发布时间:2016-10-10业主们对物业服务的评价绝大多数仅仅是通过“看”来判断,但是通常业主看到的只是物业服务中的显性服务部分.换句
2、话说,就是摆在明面儿上让您看得见的,比如保安、保洁等等。规范的物业服务,即便是浇水扫地也是大有学问的。下雨下雪,都有紧急预案;绿化养护,都有国家标准;绿地怎么浇水,什么时候该浇,什么时候不该浇,都有一定的规范,这些都是技术,都要靠人去捉摸,去安排,去执行,都有成本。 千万别小瞧这些看似简单的服务,两天没人给您打扫您试试,立马小区里垃圾成山,蚊蝇横飞.也许收破烂的可以帮您“处理”一部分,可您别忘了,人家只收有价值的,西瓜皮和废塑料袋什么的人家可不要. 刚才这些是大家日常看得到的。其实,物业管理的日常支出中份额最大的并不是这些,而是那些隐性服务。可这些花销最大的隐性服务又恰恰是业主很少能够注意到的
3、。现在的小区都有电梯、有自己的供暖系统。喷水池,水要定期循环消毒。还有各种的消防设备设施、水泵、配电室、风机房。这些都得靠人养护,有的还得24小时不间断地监控。这些设备大都不在楼顶就在地下室,即便您是闲得没事每天在小区里巡逻,也未必能看到这些东西。 您小区里的花花草草再漂亮,澳洲风情也好,江南格调也罢,如果那些重要的设备出了问题,全都白扯.一旦维护不好,造成停水停电,您这日子可就不好过了。有些特种设备,还有政府各部门管着,物业公司都得老老实实地该保养保养,该修理修理,到期检查不合格,国家也不干啊。业主老觉得物业公司光收钱,不办事.可这些隐性服务,成本一个赛着一个高,这些钱物业公司真是不想花,但
4、一般也不敢省,他们掰着手指头、嘬着牙花子往外掏钱的时候,您是没看见啊。咱接着替物业公司说几句话. 物业管理的终极目标和最高境界,就是让您居住的小区保值和增值。不少小区,刚建成的时候,生机盎然,那真是花红柳绿,小桥流水。可没有几年,就变得死气沉沉,那是因为房屋的各项附属设施的保修期限是不同的。一般来说呢,屋面防水、外墙面的防渗漏,保修期为五年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,保修期两年;供暖系统保修两个采暖季。在保修期内发生的问题,不用业主负责,也不由物业公司负责,有的业主不明就里,不管过没过保修期,也不管谁的责任,反正房子坏了我就找物业公司。您不能把怨气都出在物业公司头上,物业公司是
5、来给您做管家的,主要的工作是后期的维护和保养.房子坏了物业公司可以想办法帮您解决,但责任要区分清楚。您一生气,不交物业管理费了,保修期内的问题没解决,将来保修期过后的保养和维护也没了着落。 前面咱说了,业主和物业管理,二者之间实际上也是一种买卖关系.您花钱买服务,他们提供服务。物业公司也是企业,提供服务也是一种经营行为。您希望少花钱,多办事;物业公司希望低成本,高收益。这都是天经地义,无可厚非的。既然是经营,肯定就要追求利润,无利可图的话,这买卖谁还做呢,搁着您,您肯定也不做.搞清楚这一点,咱们再谈谈什么是“一分钱一分货”。有不少业主经常会抱怨,人家张三住的小区,保安那叫一个精神,一个个往那一
6、站,就有一种震慑感.而且,保安还主动给开门提行李。李四住的那个公寓,每天早上有叫早服务,到各大超市还有免费班车。王五那个小区,交通疏导得井井有条,而且入室维修随叫随到,手艺更是没得说可是自己的小区,服务太差,怎么看怎么不顺眼。其实,道理很简单,您可以打听打听,人家的小区物业管理费多少钱,您的小区多少钱。先声明一下,咱这么比较,绝对不是贬低您,更不是说谁势利眼。再给您举个简单的例子,您花三万块钱可以买个QQ,但同样是汽车,您能指望开QQ像开帕萨特吗?QQ省油,时尚,又是咱自己的民族品牌,大家都喜欢。但您见天儿地抱怨QQ没有帕萨特好开,那现实吗?物业公司接管您的小区之前,都帮您算好了,根据小区的基
7、本情况,看什么服务要投入多少人力,什么保养需要花多少钱,利润能赚多少钱。每月每平米才1。6元的物业管理费,您再经常欠费,还指望维修工人随叫随到,那是不可能的。不是物业公司不给您派人,而是您交的钱养不起那么多维修工啊. 当然喽,作为服务行业,物业公司提高服务质量也是应该的。不这样做,就不可能在竞争激烈的市场上谋求一席之地。这年头儿买东西都讲究个“性价比”.作为业主,您一定要清楚这一点。同比条件下,您小区的管家还算服务到位,那就成了.管家服务有问题您给提意见,管家犯错了您批评,再不行就把他炒了,那都是应该的;但您也要多多理解人家,学会换个角度考虑问题.“一分钱一分货”,这老话儿还是有道理的。 水也
8、干了,桥也坏了。好多人花钱买房并不是为了自己住,而是投资出租。您设想一下,同样的楼层,同样的户型,您旁边的小区能租到二千块钱,而您的只能租一千五,您心里会是什么感受?您带着慕名而来的租客,进小区一看,号称四季常绿的草坪,深一块浅一块;再往里走走,满地的烟头和狗粪。这房子还没进去,恐怕租客就打了退堂鼓。即便您的小区真是地理位置优越,里面的环境也得让您的房租大打折扣。好的物业管理公司,能让您今年花80万买的房,明年涨到90万。即便周边的新小区像雨后春笋一般出现,也能让您的房子常年拥有一个比较高的租金。但是,物业公司怎么能做到这些呢?全靠您每个月交纳的物业管理费。咱们得承认,的确有不少物业公司光收钱
9、,不办事,服务水平不到位。但是您要知道,物业公司是业主花钱请来的管家,您和物业公司实际上是一种买卖关系,买卖的商品就是物业管理和服务。如果您不交钱,楼道脏了谁去给您清洁?小商小贩随意进出小区谁帮您阻拦?各种设备设施,到了使用年限谁去大修和保养?以上这些不能实现,房产的保值和增值又从何谈起?您一生气,不交物业费了,那么其他业主怎么办?您的小区怎么办?到头来,您的小区没人管,眼瞅着价值一天天滑落,到头来受损失的还不是您自己吗? 作为业主,如果您对物业管理公司的服务不满意,可别简单地拒交管理费了事.前面咱不是说了吗,管理费是用来为您的小区服务的,绿化保洁、安全防范、设备养护、公共保险等等,这些开销都
10、是从物业管理费里面开支的,您不交费,到头来损失的是您自己的利益。 物业管理属于公共服务行业,公共服务做得再好,也永远不可能让所有人都满意。暖气温度高了,有人嫌热;温度给他调低了,又有别人喊冷。小区道路堵车严重,于是把机动车道拓宽了,司机倒是高兴了,可自行车道变窄了,骑车人又不乐意了。小区里有老人怕狗,于是规定不准狗坐电梯,出门必须戴口罩。老人倒是满意了,可是养狗的不干了,说我们家狗又不咬人,凭什么让戴口罩,大热天的你怎么不戴?类似这样的例子,多了去了。所以,小事儿,大家互相理解;大事儿,少数服从多数。只有本着这样的原则,才能够最大程度上让多数人满意。这些,物业公司都不该管文/路军港业主对物业管
11、理有许多误区:有的把物业公司当成产权单位,有的把物业公司当成房地产开发商,有的把物业公司当成政府相关职能部门,有的把物业公司当成相关的运营商。这些错误的观念,导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上,把物业当成“筐”,凡与住房有关的事都往里装,并常常以此为由,拒交物业费.物业公司好像哑巴吃黄连,有苦难言。那么,哪些事不该物业管、哪些事该物业管呢?这些事是业主自己的事: 家里的门窗框、门窗把手坏了,水阀、水龙头坏了,开关坏了、电源短路了,座便箱浮球不好用,室内墙皮脱落了等等,这些分户以内的业主自用部分,维修也好,更换也好,都是业主自己的事,不是物业公司的事。过去,房屋的所有权是政府或产权
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