行政中心大楼物业管理办法.doc

行政大楼物业管理监督考核办法
第一章 目的
一、为了进一步加强对我县行政大楼物业管理，提高物业管理水平,依据县经济服务中心大楼物业管理服务政府采购标书和县经济服务中心大楼服务政府采购合同，制定县行政中心大楼物业管理监督考核办法,遵守以下基本原则:
1、监督考核的内容、事项、标准都为县行政中心大楼物业管理服务政府采购标书和经济服务中心大楼服务政府采购合同所定的原则；
2、公开、公平、公正的原则；
3、相互尊重、共同协商、有利提高工作的原则；
4、实事求是，罚有事实的原则；
5、业主共同监督的原则.由机关事务管理局牵头，组织县委办公室、人大办公室、政府办公室、政协办公室、纪委办公室和其他单位办公室（秘书科)代表参加,参与监督考核，负责对县行政中心大楼的物业管理和服务进行监督考核。每个单位和个人都有权利和义务通过机关事务管理局对县行政中心大楼的物业管理和服务提出意见和建议，机关事务管理局和县行政中心大楼物业服务公司都必须对这些意见和建议认真研究，积极采纳合理化意见建议。
第二章 监督考核办法
二、日常监督考核
以机关事务管理局为主。实行日查,周查，月查，重点分保洁卫生，设备保养,安全保卫三个部分，按以下章节条款,进行考核打分，满分200分，实持扣分法。
三、业主民意测评
机关事务管理局组织，监督考核小组参加，对物业服务质量满意程度进行测评打分，每月一次。满分100分，机关事务管理局按以下权数计算汇总，打出测评分。
县委办公室、人大办公室、政府办公室、政协办公室、纪委办公室各一份测评表占5%.
其它单位各一份测评表占3%。
第三章 物业从业人员的监管
四、物业管理公司的人员,包括管理层，都必须符合政府采购标书的要求，满足县经济服务中心大楼的需要，思想素质高，具有一定的文化水平和相应专业技能.
五、物业管理公司必须按照在投标的“招标文件”所承诺的配足物业服务人员，一次发现少一人扣1分，提出整改,到时复查，还不整改，在物业费中扣除一个人一个月工资.
六、机关事务管理局有权建议物业管理公司辞退不能履行职责、行为有损大楼形象的物业服务人员。
七、机电人员必须具备相应的专业资质,应具备相应的资质证件，有不符合要求者每人次扣1分。
八、安保人员必须优先从退伍军人和武警学校毕业的学生中选拔,确保政治合格，有一定的军事素质和安保技能,高中以上文化水平，年龄50周岁以下，身高165CM以上，经其县户口所在地的公安机关政审合格后方能使用。发现一人不合格，扣1分,并立即整改。
九、严禁徇私谋利，如发现经查实一个一次扣1分,并要求辞退相关人员。
十、安保人员要服从命令，听从指挥，着装整齐;行、立、坐按规范标准;精神饱满,仪表整洁；文明服务、礼貌待人。对指出后拒不改正者每人次扣0.5分。
第四章 车辆管理的监管
十一、大楼休息平台严禁停车或停车等人滞留时间过长（特殊情况除外)，遇此情况安保执勤人员必须上前劝离或对违规车辆进行处理。不作为者每次扣0。1分。
十二、在县行政中心大楼周围如发生交通事故时，安保员要第一时间到现场维护秩序,协助管理车辆，引导车辆分流，并及时汇报。不作为者每次扣0。5分。
十三、安保员必须对不准进入大楼内停车场的车辆进行拦阻，强行进入的要及时登记车牌，上报。不作为者每次扣0。5分.
十四、接送货物的车辆进入负一层，必须要机关事务局同意,并经过严格检查后方准进出。不按要求者每次扣2分。
十五、负一层违规停放的车辆，安保员要进行劝阻,对不听劝告的要及时报告,违者每辆扣0。5分.
十六、加强停车场的巡逻，做到车辆摆放整齐.严禁无关人员在负一层走动，发现车辆漏油、漏水、门窗未关，应重点看管,通知车主并及时汇报。不作为者每次扣0.5分。
第五章 治安、消防管理监管
十七、县机关事务管理局有权随时对物业的安保工作进行抽查，对安保一项或几项能力进行考核,如考核不合格扣2分，但考核的方案必须征得物业同意，评分标准必须明确、公正、合理.
十八、在规定的值守时间与范围内（规定范围为大楼周边与室内停车位)，发生一起室内外停车场的摩托车、电动车、自行车被窃案件与汽车被损及财物被窃案件,经查实属安保责任，扣10分，并给予适当的赔偿。
十九、确保县行政中心大楼全年内不发生一起刑事、治安案件。如发生一起属物业没有履行职责或没有完全履行职责，造成可以防范而没有防范,可以制止而没能制止，可以发现而没能发现,查实后扣15分，并处以2万元的罚款。如再发生一起，处以5万的罚款。
二十、严格执行登记制度,凡进入县经济服务中心大楼的外来人员,应询问来访目的，查验有效证件,并进行登记。有违者每人次扣0.1分.
二十一、安保人员要熟悉巡逻区内的各种情况，认真巡视每个角落,发现异常情况可疑人员立即查明报告，认真填写“巡逻签到记录”，严禁走过场。不合格者每人次扣0.5分。
二十二、值班安保人员每月必须组织学习军训一次，要坚守岗位。发现撤离职守,在岗不尽职责、玩忽职守等行为每人次扣0.5分,造成后果的扣2分。
二十三、安保领班要配合公安局、县综治办的工作，积极落实大楼安全保卫工作的管理制度、决定、决议及加强大楼安全保卫管理工作的有关措施。不执行者每次扣1分,落实不到位每次扣0.5分，并立即纠正。
二十四、加强上访人员的控制和管理,严格按照上访人员的处置工作程序办事，如发现群体上访人员(3人含3人以上）应及时报告机关事务局领导，并协助处理，置之不理者每次扣1分。
二十五、保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃易爆、有毒有害等危险物品进入大楼，严格按照门卫管理制度管理。违者每次扣2分。
二十六、楼内严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生，确保大楼安全，有不尽责者每次扣1分。
二十七、消防设施设备齐全,完好无损，有效，无丢失；消火栓无动用；常闭式防火门处于关闭状态.违者每次扣0.5分。
二十八、消防通道无占用、无杂物堆放等现象。违者每次扣0.5分。消防预备队员每月必须组织消防安全培训和训练，熟练掌握各种消防器材的使用和消防安全常识。不合格者每人扣0。5分。
二十九、安保消防设备、器材和消防安全标志到位，状态良好，发现破损应及时维修更换。不合格者每处扣0.5分，并立即整改。
第六章 清洁服务监管
三十、各区域保洁人员，做到清洁保洁及时，实行标准保洁.统一着装，精神饱满、仪表整洁，不出现蓬头散发现象。不合格者每人次扣0。2分。大楼管理员、工作人员服务态度端正,佩戴明显标志（工作牌)，穿工作服,工作认真负责,有较强的奉献精神，文明服务,礼貌待人。使用规范、文明礼貌用语。不合格者每人次扣0。5分。
三十一、办公楼楼层卫生间玻璃镜面、洗手台面和地面无积水、无明显污渍，地面无明显脚印;及时擦干开水间内地面积水，搽拭干净电开水器,清理干净茶渣篓，定期按要求对开水机进行清洁保养；会议室等公共区域沙发、茶几，桌椅等各处卫生死角按时进行清洁（45分钟内），目视有发霉,蛛网等不合格者每处扣0.3分。
三十二、卫生间便池感应阀、洗手龙头能正常工作，出水流畅。出现损坏的在一日内修复.不合者每处扣0.1分。
三十三、卫生间墙面瓷砖、门窗无灰尘，大、小便池内无污物，卫生间其他设施完好没有异味。不合格都每处扣0.3分。
三十四、建筑物内公共楼道、步行梯上无瓜皮果壳、烟头、纸屑、痰迹等杂物，地面无积水、无污渍。如发现应在45分钟内清扫。不合者每处扣0.3分.
三十五、大厅、公共楼道、卫生间、走廊、广场等公共部分的面砖，地砖无污迹、无破损。涂料墙面等装饰材料无脱落，定期粉刷无污迹。墙面处1米以下随时保洁,保持无污渍。不合格都每处扣0。3分。(建筑质量除外）
三十六、公共门窗、消防栓、标牌、栏杆、扶手门（窗）框、电梯内，目视无污渍、灰尘，玻璃门窗(内）无污迹。不合格者每处扣0。3分.
三十七、广场路面、绿化带、停车场、水池、各楼入口台阶无瓜皮果壳、纸屑，无垃圾杂物、无泥沙、无积水、无污渍。标识牌、雕塑无乱张贴，目视表面无灰尘、无污迹。如发现垃圾45分钟内及时清扫。不合格者每处扣0.3分.
三十八、天花板、天棚目视无蜘蛛网、无灰尘；灯罩、烟感、吹风口、指示灯目视无灰尘、无污迹；不合格者每处扣0。3分。
三十九、办公楼烟灰盅、垃圾桶等环卫设施内垃圾当日及时清理，不超出器皿容量的50%；烟灰盅、垃圾桶外表无污迹、黏附物，垃圾桶周围无散落垃圾，无污水、污渍,环卫设施保护完好,广场垃圾箱及休闲石凳干净、整洁。不合格者每处扣0.1—0.2分.
四十、雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无锈迹.盖板无污迹,并按计划进行清理，确保畅通.不合格者每处扣0。5分。
四十一、化粪池按月进行检查，定期进行清淘，不外溢污水。污水溢出扣1分,不合格的一般情况扣0.5分。
四十二、楼面平台地漏完好无堵塞，无大面积积水,明沟、暗沟排水畅通,无垃圾,无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳。不合格者每处扣0。5分。
四十三、在清运垃圾、收集垃圾时做到不溢出，无散落。不合格者每处扣0.5分。
四十四、大厅南北门玻璃每周彻底清理1次,平时发现手印、污渍等及时擦除，国徽正立面、大楼休息平台天花板无蜘蛛网等，不合格者每处扣0。5分。
四十五、每天检查大楼区域的盆栽植物、花槽，保持盆栽植物无黄叶、烟头、纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾，如发现应在45分钟内清扫。不合格者每处扣0。5分。
四十六、各区域保洁人员每天检查大楼内配电间,水管井间，发现堆放矿泉水瓶、废纸等废品，发现按每人次扣0。5分。
第七章 设备设施操作、维护管理
（一）给排水
四十七、每日检查电源系统、控制系统、水泵运转部分的润滑情况。没执行的发现一次扣1分。
四十八、保证水泵运行稳定、无异响，电源指示无波动，控制箱清洁，开机时盘根滴水不超标，达不到要求的发现一次扣1分。
四十九、每周对供水系统的各个主要部分进行详细检查,作好详细记录，不进行检查的缺一次扣2分，有问题应该查到而没有查扣1分，检查后记录不全不详的扣0。5分。
五十、每星期检查一次排污井，并保证排污系统畅通.（1）排污井排水不畅扣0。5分；（2）排污水井溢出地面的扣1分.
五十一、每年雨季来临前必须彻底清畅排水系统，保证雨水畅通;确保排污系统随时完好，正常运转。在检查中发现一次有故障，扣1分；发现一次因故障积水扣2分。
（二）空调
五十二、按照空调保养标准每年分冬、夏两季二次清洗、清理全部内机与外机，包括过滤网的清洗、室内机面板的清洗消毒。室外机热交换的风机叶片清洗等按照双方商定的清洗、清理时间，按时完成工作任务。不能按时完成工作，影响了空调开启时间的扣5分。
五十三、每年分二次全面检查空调的运转情况，按照规定做好室内外机的保养。包括温度的测定、电流、电压测定、绝缘测定和电器动作确认、运转声、震动等的测定
螺丝、坚固件的确认、冷媒泄漏的检查、判断运转状态是否正常等内容，并作好完整记录。不能按时完成工作，扣5分。
五十四、在供热、供冷月份，一月内空调设备运行正常,效果良好，加5分。
五十五、在供热、供冷月份，一月内设备因维护保养不当出现两次同样故障扣1分。
（三）会议系统
五十六、安排专人负责会议系统的操作，缺项扣2分
五十七、定期对会议系统进行测试，保证会议系统的正常使用,不影响会议效果，如因会议系统设备问题影响会议效果的，每次扣1分.
五十八、保证会议室的清洁整齐，负责各种会议主席台的茶水，协助相关单位做好会务工作。服务不到位的每次扣0.5分。
（四）供配电
五十九、保持室内照明灯具、应急照明、各种指示灯仪表良好。一次检查发现坏3盏以上扣0.5分。（因为设备质量问题除外）
六十、设备运行记录，交接班记录必须完整,准确，清晰。如出现虚假，不符事实等问题,每次扣1分。
六十一、保持配电室内卫生清洁，不乱堆杂物，禁止吸烟现象。抽查时每发现一个烟头以上者扣0.3分.
六十二、配电房内设备或线路改变，必须事前上报机关事务管理局批准。违者每次扣3分。
六十三、配电室内配电柜操作开关有明显标志,停电拉闸，检修拉闸，必须事先通知有关单位（特殊或紧急情况除外)，并挂警示牌.违者每次扣3分。
六十四、停送电必须严格执行二人制（1人操作，1人监护）不符合要求未造成损失扣5分,造成损失，视后果扣10—20分。
六十五、必须详细填写工作记录及拉闸记录。未填写或未使用工作记录本者扣3—5分。
六十六、停送电必须预先通知各部门办公室人员；停电时（线路停电除外）须确认电梯为无人状态,方可进行操作.每次未通知造成不良影响者扣1—3分，造成严重影响扣5—10分。
六十七、停送电操作时必须挂警示牌，并用模拟牌标示出来。未悬挂警告或未用模拟牌标示者每次扣5分。
六十八、必须保证配电室内通风，照明，事故照明完好。抽查每发现2盏照明灯以上有故障、或通风有故障，扣0.5分；多一盏故障灯加扣1分.
六十九、机房内整洁,无乱堆现象及无烟头；保持机身洁净仪表清晰。抽查时发现不合格者每项扣0.5分。
七十、设备维修时应设警示牌，维修完毕后，必须做好现场清理，必要时须通知清洁人员及时现场处理。未清理现场者扣0.5分.
七十一、带电作业时，须作好绝缘处理，并在有看护人的监护下方可工作。未作绝缘处理造成严重后果扣10分，一般后果扣5分。
七十二、必须建立供电设备设施维护保养计划并制作成文档，交机关事务管理局一份，安排进行月保养，季保养，半年保养，年保养。保养计划实施须定岗、定人，保养人员需对保养设备区域签名负责。保养计划须在计划规定时间内完成。未按时按质完成一项扣1分。
（五）电梯
七十三、电梯轿厢运行平稳，无抖动、摆动或异响现象。如果有异常应及时通知专业公司进行维护，出现一次不作为者扣0。1分.
七十四、电梯轿厢风扇，照明，各按键,楼层显示灯完好。如果有异常应及时通知专业公司进行维护，抽查时坏二个以上扣0。5分。
七十五、电梯内、外开关或开门正常。如果有异常应及时通知专业公司进行维护，不正常不作为者每次扣0.5分。
七十六、电梯突发故障，维修人员须在15分钟内赶到现场处理。超过5分钟赶到者扣0。5分。
七十七、停、检修电梯须提前通知机关事务管理局，认可后方可执行（紧急情况除外)，并在电梯最低层入口片设置警示牌。不符合者每次扣0.5分。
七十八、每月两次由物业公司牵头安排专业人员进行电梯检查、保养，作好记录。如没有实施,或工作不到位,扣3分,并要求立即补做完成工作.
(六）设备设施维护
七十九、各种设备的运行、维护记录、报表齐全及时准确。每缺一项扣1分.
八十、接到报修通知后，维修人员必须在10分钟内赶到现场,当日进行维修.人为原因拖延时间或不作为一项扣1分。
八十一、维修人员不能推诿本职工作。发现一次扣1分，同一人出现二次以上，要求物业公司辞退。
八十二、设备设施的巡查工作应及时,发现问题，应及时处理，并作好记录。对应发现而未发现，一次扣1分;对已发现而未及时处理或不处理，扣5分.
八十三、做出详细的设备月、季、年保养计划，计划报机关事务管理局备案,并严格按计划认真执行。发现未按保养计划执行一项又无合理理由扣1分。
第八章 其他方面的监管
八十四、严禁没经过机关事务管理局批准的施工项目在县经济服务中心大楼内施工；严禁叫买叫卖、推销物品、收取废品、出售快餐等人员进入县经济服务中心大楼内。发现一起不制止或不报告者，扣3分，并立即纠正。
八十五、大楼外围绿化带、草坪、灌木、硬化路面每天巡查卫生情况，发现有白色垃圾或者饮料矿泉水瓶等垃圾，区域保洁人员应及时清扫，30分钟内没处理扣1分,紧急情况应当立即安排人员清扫,未执行者扣3分.
八十六、物业公司管理层必须每日对县经济服务中心大楼进行物业管理综合巡查，每天有记录，处理问题有结果。发现缺日或缺项,每次扣1分。
八十七、客服值班电话必须保持24小时开机，如无人接听或关机，每次扣0.5分。
八十八、物业修缮、石材地面保养等工作必须按合同要求进行。如没按合同执行，每次扣3分，并立即补做.
八十九、在财务管理、会计核算、税收等方面严格执行有关规定，遵守法律法规，定期(每半年）公开物业管理费用收支情况。
九十、按消杀操作规程及服务标准要求定期进行及时消毒灭杀，无蚊蝇孳生现象，并有相应记录。有违规处每处扣0。5分.
九十一、凡受到有效用户投诉，一经查实,视事件严重、影响程度，每次扣0.5-3分。
第九章 奖罚
九十二、每月日常监督考核满分为200分，考核得分达到160分以上（含160分)，同时第二项业主民意测评在95分以上为合格，该月物业管理费支付.两项考核高于255分，每高出10分，按该月应支付物业管理费金额0。25％的奖励。每一项或第二项低于160分或95分都为不合格,按总分255分，每低5分,按该月应支付物业管理费的0.25%扣下后,再支付该月所剩物业管理费.
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