物业管理学习培训内容.doc

物业管理学习培训内容
１、 什么是物业管理?
２、 物业管理用房的配置及性质
３、 万容物业现有的管理性质、管理依据及物业管理费的收取
４、 物业管理费的构成
５、 专项维修资金的收取、使用性质及期限
６、 主要项目的保修期限
７、 高层物业管理费的收取标准
８、 一级高层物业管理服务的标准
９、 一级物业管理服务对房屋管理的具体要求
１０、 一级高层物业管理服务对维修养护的具体要求
１１、 一级高层物业管理对公共秩序维护的具体要求
１２、 一级高层物业管理对保洁的具体要求
１３、 现今我物业公司在业主办理入住时需要交纳那些费用
１、 物业管理；
是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动.
２、 物业管理用房的配置及性质
房屋建筑面积不足二十万平方米的，物业管理用房按房屋总面积的千分之二的比例配置,
房屋建筑面积在五万平方米以下,物业管理用房不得低于一百平方米。
房屋建筑面积在二十万平方米以上的,物业管理用房的配置以三百平方米为起点。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂.物业管理用房的所有权属于全体业主。
３、 万容物业现有的管理性质、管理依据及物业管理费的收取
万容物业服务现有的管理性质是；前期物业管理。管理依据是与业主签订的前期物业管理服务协议。物业管理费的收取是按照伊宁市高层住宅物业管理指导价,一级１，５５元／月，平方米
４、 物业管理费的构成
物业费构成要素有以下几点：（ 1）、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（ 2)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；（ 3）、物业管理区域绿化养护费用；（ 4）、物业管理区域清洁卫生费用;（ 5)、物业管理区域秩序维护费用;（ 6)、办公费用；（ 7）、物业管理企业固定资产折旧费用;（ 8）、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;（ 9）、经业主同意的其它费用。
５、 专项维修资金的收取、使用性质及期限
专项维修资金是按总房款的百分之二,由业主交纳。专项维修资金主要是在保修期满后公共区域、部位或公共设施设备的维修养护。
６、主要项目的保修期限
房屋主体结构保修期终身，水电暖保修期为两年，防渗为五年。
７、 高层物业管理费的收取标准
高层住宅物业服务收费指导价标准为;一级１．５５元／月．平方米,二级１．３５元／月．平方米,三级１．１５元／月．平方米，四级０．９５元／月．平方米
８、 一级物业管理服务的内容与标准
（１）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利与义务。
（２)承接项目时，对住宅小区公共部位设施设备进行认真检查，验收手续齐全。
（３）管理人员、专业操作人员按国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
(４）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（５)管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情.
(６）设有服务接待中心，公示２４小时服务电话.急修半小时内,其他报修按双方约定时间达到现场，有完整的报修、维修回访记录。
(７）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
(８）按有关规定和合同约定公布物业服务费或者物业服务资金的收支情况。
（９)按合同约定规范使用住房专项维修资金。
(１０）每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率８０％以上。
９、 一级物业管理服务对房屋管理的具体要求
（１） 对房屋公共部位进行日常管理和维修养护,检查记录和保养记录齐全。
（２） 根据房屋实际使用年限，定期检查服务公共部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的及时组织修复，属于大、中修范围的,及时编制维修计划和专项维修基金的使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修.
（３） 每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道及公共部位门、窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护。
（４） 按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立完善的住宅装修管理制度。装修前，依规审核业主装修方案，告知装修人那些禁止行为和注意事项，每天巡视1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公共管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。
（５） 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。
（６） 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设路标。各组团、栋、单元、户和公共配套设施、场地有明确标志。
１０、 一级高层物业管理服务对维修养护的具体要求
（１） 对公共设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（２） 建立公共设施设备档案（设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全.
（３） 设施设备标志齐全、规范、责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证设施设备运行正常.
（４） 对公共设施设备定期组织巡查,做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造.
（５） 载入电梯24小时正常运行。
（６） 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通.
（７） 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、漏和鼠害现象。
（８） 小区道路平整，主要道路及交通标志齐全、规范。
（９） 路灯、楼道灯完好率不低于95％
（１０） 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案.