物业管理培训资料.doc

一、物业管理概念:
是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、业主概念：
是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
三、入住概念：
是指入住人收到书面入住(入伙）通知并办理完结相关手续；入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入住.
四、物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
1、 房屋的使用、维修、养护；
2、 消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
3、 清洁卫生
4、 车辆行驶及停泊;
5、 公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同检定的其他物业管理事项.
五、物业管理公司的权利：
1、 根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
2、 依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
3、 制止违反住宅区物业管理规定的行为；
4、 选聘专营公司承担专项经营业务。
六、物业管理公司的义务:
1、 以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
2、 按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；
3、 接受业主委员会和业主的监督;
4、 组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
5、 按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。
七、业主承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
1、 未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途；
2、 不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、折、搭、占；
3、 不得堆放易燃易爆剧毒放射性等物品,但自用生活性燃料除外；
4、 不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
5、 不得侵害他人的正当权益。
八、住宅区内禁止下列行为：
1、 践踏、占用绿化地；
2、 占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能;
3、 乱抛垃圾、杂物；
4、 影响市容观瞻的乱搭、乱挂等；
5、 损毁、涂划园林艺术雕塑；
6、 聚众喧闹;
7、 随意停放车辆和鸣喇叭;
8、 发出超出规定标准的噪音；
9、 排放有毒、有害物质;
10、 经营业主公约所所禁止的行业；
11、 法律、法规及政府规定禁止的其他行为.
九、住宅区维修养护的范围与责任:
1、 住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称“自用部位”）的维修责任人为业主。
自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。自用部位的维修养护由业主承担费用，或委托物业管理公司组织实施。业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定.
2、 房屋本体共（公）用部位设施（以下简称“共用部位）的维修责任人为房屋本体内的全体业主，费用由本体维修基金中支付。共用部位是指结构相连或具有、共用性质的部位、设施和设备,包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管）、电梯设备、本体消防设施等。
十、住宅区管理服务费：
1、 住宅区管理服务总收入的主要来源包括：
A、 部分商业用房租金；
B、 公用设施、设备和公共场所(地）的经营收入;
C、 向业主收取管理服务费；
D、 住宅区的其他合法收入。
2、 住宅区管理服务费的基本开支包括：
A、 住宅区公用设施、设备和公共场所(地）的日常管理、养护费用（包括材料费用、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）;
B、 管委会、管理处规定人员的津贴、工资、福利及办公费用；
C、 就管理工作聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
D、 住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
E、 住宅区必要的社区文化活动费用。
十一、物业管理服务：
1、 管理处就下列事项提供专业化管理服务：
A、 房屋本体及其他配套设施的合理使用、维修和养护；
B、 消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场所地的使用、维修和养护;
C、 协助有关部门维持社区治安秩序；
D、 环境卫生的清洁、消杀和维护；
E、 园林绿化地维修、养护和管理;
F、 法律、法规和委托合同规定的其他物业管理服务.
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