望奎县物业管理暂行办法.doc

望奎县物业管理暂行办法
第一条 为加强我县房地产物业管理,保障房屋及其设备设施的正常使用，提高生活居住、办公、生产经营等环境质量,维护其正常的生产、生活和公共秩序，依据《中华人民共和国物业管理条例》等有关规定，结合我县实际,制定本办法。
第二条凡在我县城镇规划区内的从事房地产物业服务经营活动和实施物业行政管理的均应遵守本办法。
第三条本办法所称物业，主要是指房屋以及相关的公用设施设备。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业服务是指依法设立的物业服务企业,依照与业主或业主委员会签订的委托合同，对房屋建筑及其供暖、供水、排水、环境绿化、环境卫生、小区道路、休闲娱乐设施等进行的维修、养护、服务。
第四条本办法所称房屋共用部位是指住房主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
第五条 本办法所称专项维修资金，是指专项用于住房共用部位保修其满后的维修、更新、改造资金。
第六条 县建设局为我县房地产行政主管部门，负责我县城镇区域内物业服务活动的监督管理工作。
第七条 房地产物业使用人达到百分之五十以上并且业主专有部分占建筑物总面积过半时，开发建设单位和物业服务企业应在建设局或社区管理委员会的指导监督下,成立业主大会并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数效少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 由业主共同决定的事项：
（一)制定修定业主大会议事规约；（二)制定和修改管理规约；（三)选举更换业主委员会;（四)选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项.
第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，如果业主之间对一些问题没有争议也可以通过征求意见的方式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定第六条第（五）项和第(六）项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第六条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十条 业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构，负责业主大会或业主代表大会的常务工作，并代表全体业主对物业实施自治行为规范和委托物业服务的监督检查。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会；经20﹪以上业主提议，业主委员会组织召开业主大会临时会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主,同时告知相关的社区。
第十一条 业主委员会组成人数应根据业主人数确定，一般不应少于7人组成，并在委员中推选产生业主委员会主任(一名）、副主任（二名)和执行秘书（一名）。
业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。在任期未满需调整的,应经业主大会通过。
第十二条 业主委员会应自选举产生之日起三十日内到县物业供热管理办公室登记备案,并提交下列材料：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会备案证书；
3、业主委员会章程。
建设局应当自受理登记申请十日内,完成登记工作，对不符合规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。
第十三条业主委员会职责
1、在物业供热管理办公室的指导下,制定业主委员会章程,代表业主维护其合法权益;
2、定期主持召开业主大会或业主代表大会；
3、代表业主与业主大会选聘物业服务企业并与其签订物业服务委托合同;
4、制定业主规约并提交业主大会或业主代表大会审议通过,到物业供热管理办公室备案；
5、监督物业服务企业对委托物业的服务管理工作；
6、审议物业服务企业对房屋维修的报告,监督检查维修费用的使用情况;
7、配合物业服务企业,监督检查业主遵守物业服务规章制度,履行义务情况；
8、督促物业服务企业按季度公布财务收支情况。
第十四条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由县建设局或社区管理委员会责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十五条本办法所称物业服务企业,是指取得省、县建设行政主管部门颁发的物业服务企业«资质证书»，并取得工商营业执照,具有企业法人资格,为业主提供专业化、社会化、企业化、经营型服务的经济实体.
未取得省、县建设行政主管部门颁发的物业服务企业«资质证书»和工商营业执照及物价部门颁发的收费许可证的,不得接受委托承担物业服务任务收取物业服务费用.
第十六条物业服务企业的权利
1、对接受委托的物业进行接管验收；
2、根据有关法律、法规及物业服务委托合同、规约,制定物业服务具体实施办法及各项规章制度;
3、物业服务收费应依据国务院价格主管部门和建设部门制定的标准，在物业服务合同中约定。
4、有权制止违反物业服务规章制度及违法行为；
5、有权选聘专营企业承担专项服务业务，但不得将全部物业委托他人进行服务;
6、按企业许可经营范围开展各种经营活动。
第十七条物业服务企业义务
1、履行物业服务委托合同，依法从事物业服务经营活动;
2、接受县建设局的检查指导，接受业主和业主委员会的监督;
3、定期向业主委员会报告工作；
4、定期向全体业主公布物业服务费用财务收支情况;
5、协助业主开展多种形式的社区文化等健康活动。
第十八条开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收前,应选聘有资质的物业服务企业提前介入进行前期物业服务。在业主委员会成立后，由业主决定续聘或另聘有资质的物业服务企业进行物业服务，前期物业服务合同终止。
第十九条小区业主可采取招投标方式选聘有资质的物业服务企业，但投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县建设局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十条房屋销售时，开发建设单位应与购房者在房屋销售合同中订立有关售后物业服务条款.
第二十一条 物业服务企业应与业主委员会签订物业服务委托合同。
签订物业服务委托合同，应使用国家建设部与国家工商行政管理总局统一制发的物业服务委托合同文本。
第二十二条 物业服务企业的服务项目聘请有关专营公司承担时，其原签订的物业服务委托合同书中的责任不随之转移。
第二十三条 物业服务企业在签订委托合同后十五日内,到县物业供热管理办公室备案.
第二十四条 物业服务委托合同到期或物业服务企业未达到委托合同规定的条款标准或者因其他违法行为原因的,业主委员会可通过决议终止委托合同，但应提前一个月通知物业服务企业，并及时选聘相应的物业服务企业继续进行管理。
物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在接到终止通知之日起一个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他有关物品的移交手续。
第二十五条 房屋或住宅小区竣工验收合格后,开发建设单位应当在县建设局的监督下,向物业服务企业移交下列工程建设技术资料:
1、房屋或住宅小区规划平面图；
2、单体建筑、结构、竣工图；
3、公用配套设施，地下管线工程竣工图；
4、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料；
5、质量验收资料;
6、其他必要资料。
第二十六条供暖、供水、排水、供电及电讯等部门，在物业服务范围内开挖路面或者进行其他施工时，应当事先通知物业服务企业，工程竣工时应负责恢复原貌。
第二十七条 业主使用房屋应遵守下列规定
1、未经有关部门批准，不准随意改变房屋结构、用途和外貌；
2、未经批准，不得对房屋内外承重墙、楼板、梁、柱、阳台及屋面进行拆改、开凿等;
3、房屋装饰装修，搭建按有关规定办理审批手续，并自行清理建筑及装修垃圾；
4、不得存放生活性燃料以外的易燃、易爆、有毒、放射性等物品；
5、不得阻挠物业服务企业对共用部位、公用设施设备的维修养护;
6、不得利用房屋从事违法犯罪，危害公共利益及侵害他人正当权益的活动；
7、不得占用房屋内公共楼梯、过道、地下室、平台等公共部位，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设备用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
8、公共场所、公共部位不得乱贴、乱画、乱挂；
9、爱护公共配套设施，不得损坏道路、绿地、花草树木和休闲娱乐设施。
第二十八条物业维修责任，一般按下列规定划分
(一)、房屋的共用部位及房屋内的供水、排水、供热设施设备,由受聘的物业服务企业养护维修；房屋室内其他自用部分由产权人自行维修；
（二）、住宅小区及其他场区内的公用设施设备，由受聘的物业服务企业维修养护;
（三）、其他管线设施由相应部门负责维修养护，也可委托物业服务企业进行有偿维修养护.
需要物业服务企业在此基础上扩大养护维修范围的，应当在有关合同中作出规定。
第二十九条建设单位在物业服务区内无偿提供物业服务企业用房。
第三十条建筑面积在2万平方米以下的，配置不低于50平方米的物业服务用房；建筑面积在2万平方米至5万平方米的，配置不低于100平方米的物业服务用房；建筑面积在5万平方米以上的按照0。2﹪提供，但最高不超过300平方米。
第三十一条 住宅房屋共用部位专项维修资金首期交纳标准为：（一）新建商品房按建筑面积每平方米10元,非住宅商品房按建筑面积每平方米15元的标准缴交维修资金.该部分维修资金属业主所有。（二)已经售出并办理房屋产权证书的商品房，购房者应按本条(一）款规定补交维修资金。
第三十二条 维修资金的收缴办法.（一)实行物业管理的房屋，维修资金由县物业管理部门和物业服务企业共同收取。（二)未实行物业管理的房屋维修资金由房屋管理单位代收。（三）新商品房维修资金在房屋销售时，由开发建设单位代收代缴。（四)开发建设单位在统一办理新开发建设的房屋产权证时,尚未售出商品房的维修资金暂由开发建设单位代缴。
第三十三条 开发建设单位、物业服务企业和物业管理部门代为收取的维修资金,在收取后10日内列出明细移交物业维修资金代管单位.代管单位与开户银行签订委托协议,设立物业服务维修资金专户.专户按每幢房屋立帐,并按单元分户帐。
第三十四条 支取维修资金时，应当提交经县物业管理部门、业主委员会、物业服务企业审核签字（盖章)的支付凭证和有关费用清单，方可到开户银行支取。
第三十五条 违反本办法及相关法律、法规有关规定行为的由县房地产行政主管部门按照《中华人民共和国物业管理条例》处理。
第三十六条 物业服务企业不按国家规定超标准或服务合同约定的，擅自提高物业服务费，由价格主管部门依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》处理。
第三十七条 与上位法不一致时，按上位法执行。本办法自 年 月 日至 年 月 日施行。
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