物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法.docx

物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法
总则
在路劲地产集团内部，开发公司和物业公司相互支持、相互配合，从不同的角度服务于集团的总体目标。
物业公司通过提升物业服务品质、提高业主满意度、打造物业服务品牌,为集团“用心筑造品质生活”的品牌理念做出贡献。
开发公司对于物业公司提供的服务支付合理的费用,并在项目整体预算和年度预算中充分考虑.
本办法界定集团内部物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与开发公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。各开发公司依实际需要以合同形式约定物业公司应提供的服务及双方应结算的费用。
本办法适用于路劲地产集团管理范围内的所有开发公司和物业公司。
服务内容
设计的前期介入顾问咨询：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向:
安全类--周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等;
工程类——科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等;
景观类-—硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物)、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等；
泳池、会所类—-设施配置及选型、客流线路设计、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属建议等。
协助开展前期物业管理服务招标:配合开发公司进行前期物业招标工作.主要工作包括：
物价核准或物业费超标准收费申报；
系统运行费用的申报或备案；
编制招标文件、公告等；
意向投标单位的选择及报名组织;
编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同；
中标物业单位的备案。
营销现场的服务:通过现场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。主要服务内容:
客户接待——包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询；
综合维修——销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养；
秩序维护—-销售中心及样板、区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；
清洁及环境消杀——日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务；
绿化维护——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制；
大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。
开发公司办公区域的物业服务,主要服务内容：
综合设备设施维修服务——办公区域内设施设备日常维修保养和日常的水电维护；
秩序维护服务—-办公区域内停车场管理、巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；
清洁及环境消杀服务-—日常保洁、专项保洁、环境消杀服务；
绿化维护服务--外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。
项目交付前的协助房屋交验工作：交付前组织物业工程验房人员，协助开发公司逐套对所交付房屋的户内外进行查验,并配合督促施工方完善整改。主要工作内容：
工程质量问题查验-—现场察看并汇总所发现的工程质量问题，协助开发公司督促施工方实施整改;
制定管理方案完善缺陷问题-—对于存在的设计缺陷或者无法完成整改的施工缺陷，制定相应的后期管理方案.
交付前的开荒保洁工作
协助制定开荒保洁的验收标准；
协助选择开荒保洁单位，并督促保洁单位按时按质完成开荒保洁;
督促保洁单位对细部如管道外部、室内外地面墙面等处的灰尘污物进行清理、门窗以及玻璃进行彻底清洁、外围消杀等.
项目交付前红线(小区周界)内场地、配套设施管理：
秩序维护管理--涉及上述区域的安全管理、巡逻、消防安防设施日常管理、突发事件的应急处理；
清洁消杀--涉及上述区域的清洁、日常垃圾清运、消杀及绿化养护工作；
综合维修服务——涉及上述区域的设施设备日常运行管理以及维修保养工作。
维保期内工程质量问题维修管理:房屋交付后，物业公司接受开发公司委托，负责实施维保期内相关涉及维保内容的维修整改跟进落实工作，跟进施工单位到场及进户维修的质量和要求.对重大的质量问题，如：主体裂缝、渗（漏)水、技术改造等，由开发公司负责处理，物业公司跟进。主要工作内容如下：
维保内容的接报以及进户查验；
维保内容的验证;
与物业服务中心工程、客服沟通，组织施工单位维修；
维修现场的控制和质量服务的反馈；
维保信息的定期发布；
提交施工方的维保服务质量报告；
对于施工单位维保不力的组织第三方实施维保；
核实第三方维保的工作量以便开发公司与施工方结款.
物业空置房管理：物业公司对于待出售及已出售待办理入住手续的空置房屋提供正常的巡查、保洁、维修等管理服务。
物业托管经营：物业公司接受产权人委托,开展受托房屋、场地的租赁及其他经营的服务（住宅/商铺/广告位/车场/地库等）。
其他需要物业公司协助配合的工作不在以上服务范围内的，开发公司与物业公司应以专项委托形式签署合同进行约定并按期结算.
与服务关联的费用项目
物业公司应该在开发公司确定目标成本的阶段以及编制年度预算时，向开发公司提交物业服务费用开支项目及费用预算说明书或费用测算表，并与开发公司进行核对并确定；
物业公司应结合与开发公司确定的费用预算，进行预算编制和调整;
开发公司在确定项目目标成本以及编制年度预算时，应充分考虑可能发生的需要与物业结算的费用内容,并按照下表的对应关系纳入成本、费用科目；
费用项目说明汇总表
序号
业务名称
提交成果
物业管理阶段
开发成本/费用科目
物业收入科目
1
委托物业办理事项
1。1
顾问服务费
设计的前期介入，提交设计优化意见报告
前期介入阶段
2。3。7 设计咨询费
6001。03。03。07
顾问咨询费收入
1.2
委托证件办理费
委托物业服务招标及证件办理
2。4.2招投标费
6001。03。03。09
受托证件办理费收入
1.3
用人服务费
营销案场服务
现场服务阶段
建议计入销售费用
6001。03。03。08
用人服务费收入
办公区域保安服务
建议计入管理费用
施工现场及周边保安服务
建议计入工程费用
1.4
公共配套设施委托购(标识/警示/告示牌(物业平面图、消防、交通、安全、楼栋、单元、楼层、房号、宣传）、车场设施（地杆、车位锁、反光镜、限高牌、限速牌、减速块、墙角防撞块)、配套洁具（楼层/单元/楼栋垃圾桶、宠物设施）、道路隔离墩、园区休闲椅、园区健身器材/游乐设施、治安值班岗亭等公共设施设备)
执行《建设管理手册》执行招标或议标程序,按招标结果完成审批并以由开发公司与中标单位签订合同
后期管理阶段
4。14环境配套费
6001。03。03。06
配套费收入
4.15环境配套费
4.13。1环境配套费
5。9其他公共配套设施费(义务资金）
1。5
开荒费
项目交房前的开荒保洁工作
3.5。 其他建安工程费
6001.03.03。10
拓荒保洁费收入
1。6
验房服务费
项目交房前的验房工作
5。5.2 验房费
6001.03.03。05
验房服务费收入
1.7
委托物业经营费
签订委托经营合同，按合同约定计取费用
建议不计入开发成本，
6001。03。03.99
与开发公司有关其他收入
建议计入管理费用
1。8
质保期内维修费
执行《工程管理办法》第13.12条的操作指引
实际发生成本科目
6001.03.03。99
与开发公司有关其他收入
2
项目入住开办费用项目
2。1
物业开办费
5。5.1 物业开办费
6001。03.03。04
开办费收入
2。2
物业用房装修费
执行《建设管理手册》执行招标或议标程序，按招标结果完成审批并以由开发公司与中标单位签订合同
前期介入阶段
5.1。 公建（不可售）
6001.03.03.04
开办费收入
3
其他应收费用项目
3.1
物业空房管理费
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业
5。5.3 空房管理费（未售）
6001.03。01.04。02
与开发公司结算的空房管理费
3.2
空房采暖费
5.6。 空房采暖费
6001。03.03。01
空房采暖费收入
3。3
售楼处物业服务费
产权属项目公司的会所已作为全体业主公共活动场所而无偿提供移交给物业公司的
建议不计入开发成本，
6001.03。03.02
售楼处物业服务收入或6001.03。03.03
样板间服务收入
后期管理阶段
建议计入销售费用
3.4
地产办公室物业管理服务费及水电、采暖费
建议计入管理费用
6001.03。03。99
与开发公司有关其他收入
3。5
与开发公司结算的免单
遗留情况
5.5.4 物业费用-其它
6001。03。01。04。01
与开发公司结算的免单
促销情况
建议计入销售费用
3。6
差额物业费
原则不进行预计，如确实发生,需要报管理会审批,并确定具体处理方案
需要特批项目,因此不应在预算内体现
6001。03。03。99
与开发公司有关其他收入
收费标准及费用结算流程
上述第十九条所规定的服务项目的收费标准详见附件（《项目费用计算参考标准》)，各开发公司和物业公司参照收费标准《项目费用计算参考标准》给定的标准或范围，结合各自项目的实际情况共同确定。
开发公司与物业公司应结合预算,在服务项目实际发生前，根据协商确定的收费标准签署相应的服务合同，共同保障合同约定的服务内容的履行以及相应费用结算支付的执行.
每月8号前,物业公司各职能部门将上一结算周期应与地产结算的各项收入明细、和结算收入确认单报送至开发公司对应职能部门,开发公司应在当月20号前对物业公司报送的结算项给予确认.确认以开发公司总经理签字为准。
物业公司将开发公司返回的收入结算确认单归档备查.同时，根据收入结算确认单登记收入台账。
经双方确认的收入应在确认当月在账面进行结算，物业公司根据结算金额向开发公司开具足额发票。若考虑税务筹划因素,城市公司可适当调整账面结算时间,但当年收入必须在当年完成账面结算。
物业公司与开发公司进行合同签署、业务委托、成本确认及财务结算过程中应执行集团相关制度及手册的规定.
支持性文件
《项目费用计算参考标准》(另文单列）
附则
本办法自2010年9月15日起开始施行；
本办法解释权在路劲地产集团总部。