物业管理案例分析.doc

案例一：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理.业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司.业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。 2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复.乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?
2：乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3：该小区的前期物业服务合同何时终止？
4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?
答案参考：
1：上述20户主提出的修复请求合理,因为2003年的房屋到2006年出现渗水现象没有出5年的保修期,所以应该修复，但不应该由甲乙两个物业公司修复，根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。
2、乙物业做法不妥当,没有尽到为业主服务的责任，物业负责人应该联系施工单位i，或上报上级主管单位。3，前期物业服务合同终止时间2005年8月1日零时。
4，甲物业的理由不成立，根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会. 　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作.
案例二：
2007年初业主李某所在的居住小区物业公司催交2006年度的物业管理费.李某任务，自己交纳的物业管理费中保安保安费,可是,其所居住的小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，自己在小区内丢失了三辆自行车，故而拒绝交纳物业管理费.物业公司则任务,物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关.双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某诉至法院.
你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事？
答案参考：
物业公司是根据《物业服务合同》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。他地位是来自那份合同,根据合同约定并在法律法规规定范围内提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同之内的，物业公司解释的没有错，物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理，和各类突发事件的先期应急处理。物业管理始终处在公共管理和服务的位置上,保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用.只要他们按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低他的发生率.而且就这个案例讲只要物业公司尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不承担责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，你拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益,而且业主不能以任何理由拒交物业管理费,这是有规定的，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，你的物业费同样要缴纳，至于物业公司的过失另作处理，业主大这样的官司胜诉率非常的低，在物业公司管理无作为方面是很难取证的.
案例三:
今年落雨时间长雨量较大，业主普片反映的问题是渗水,漏水问题。《该小区居住率约有百分之40》。由于二楼是空置房，雨水由阳台渗到一楼的天花板上。物业房管员接到业主反映后及时联系到二楼业主。取到钥匙并安排维护人员将二楼阳台装上遮雨棚做防水层。排除了雨水再渗漏的情况。但之前渗水的痕迹在墙壁上一块块变黑。目前业主要求修复及赔偿，借此为由拒交2010—2011年的物业费.物业费0.6一个平方。并没有收取房屋维修基金之内的经费。请问该如何处理.
答案参考：
如果业主普遍反映房屋公共部位渗水、漏水未及时处理，应该由物业负责；如反映的是业主自用部位，就应该有漏水房屋的所有权人处理。按上述案例分析，二搂漏水房屋已出售并获得钥匙，则完全由二楼业主负责，如其他业主把漏水情况向物业反映后物业未及时通知二楼业主，则物业应有部分责任.案例中房管员已及时联系二楼业主了,并帮其装了遮雨棚，此案物业无任何责任，业主拒交物业管理费是错误的。
案例四：
王某于2001年底购得一套商品房，请了几个朋友在节假日帮忙进行装修,在装浴缸时敲破防水层造成卫生间地面渗水,楼下业主李某要求王某予以修复，并告知物业管理公司，物业公司进行检查后，要求 王某停止施工，并说物业公司设有专业装修队,王某不能自己装修，否则一切后果自负，王某认为房屋是在保修期内，渗水是质量问题，应由开发商负责，于己无关。 试问：王某以及物业管理公司的说法是否正确？请说明理由
参考答案：
王某不对。物业的说法不对。 1、房屋的质保期内,所有室内的设施设备，门、窗、放水、电、水管等，如果业主在装修时自己改动过了,即使是在质保期内的，开发公司也不予保修.王某装修时人为破坏了防水层，应该由王某自行修复以及对楼下业主进行修复或赔偿。 2、物业公司是服务性质的公司,职责是很明确的，在装修问题上只负责装修的管理工作，对承重墙体、楼板、环境卫生等涉及到全体业主利益的事情上负责，业主装修找谁装不是物业公司的服务范围.如果说“物业公司设有专业装修队，王某不能自己装修,否则一切后果自负，”是典型的小物业公司敛财的手段
案例五：
案例分析：2007年X月某小区物业管理公司贴出通知，让小区内没有固定车位有车的业主认购小区内的停车位(50元/月）。由于所规划车位不能满足需要，物业公司又在小区道路一侧扩充出一部分车位。物业公司并声明在X月X日之后,如无车卡（购买车位时发送）的车辆禁止驶入小区.此通知在小区居民中引发强烈争议。请分析在此案例中物业管理公司的做法是否合理，你认为该如何处理？
参考答案：
1、 物业管理公司应具备停车场管理收费许可证，（没有属于滥收费可以投诉）。2、物权法，规定小区内居民楼四周的停车位产权归楼内居民所有（可查物权法）。3、物业管理公司管理车辆,如：停车秩序，乱停乱放，阻碍本小区的交通，和消防通道的占用等是物业管理公司应尽的责任，但是无权禁止本小区业主的车辆进入本小区。4、就小区车位紧张,如何管理解决也可以通过业主委员会，听取业主的意见，拿出更好的解决方案。
案例五：
7月3日,某写字楼客户服务中心张贴通知，告知定于7月5日—20日对通讯网络系统进行升级改造，施工时间为每天上午9点-12点，下午14点—18点，由于施工可能会给客户带来不便，敬请客户支持谅解。然而，7月8日，租用1610室的某公司负责人王先生前来客户服务中心投诉:施工粗鲁,噪音大，粉尘大，影响正常工作，要求停止施工，要求客户服务中心退回一个月的租金作为补偿。 通过与王先生沟通，获悉造成投诉的原因是：施工人员担心不能按期完工，为抢进度超时作业；另外，施工人员在1610室进行改造时，未征得秘书小姐的同意,穿鞋站在桌椅上面操作,粉尘波及整个办公室.秘书小姐向施工人员提出意见,施工人员没有听见,继续粗鲁施工。秘书小姐很生气，马上给客户服务中心工程部拨打电话，请工程部立刻制止施工人员的不当行为,正巧电话没人接听。这无疑火上加油。秘书小姐气愤地向王先生反映事情的前因后果。王先生很不高兴,径直前来客户服务中心投诉. 试想,假如你是客户服务中心负责人,碰到这件事该如何处理？带给了你们怎么样的思考和启迪？书面（不少于600字）。
案例六：
上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份,醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了.经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树.试问物业管理公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗？为什么？
参考答案：
根据物业管理条例 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
　　第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　（一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；　　（二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款.