早期介入物业管理服务风险管理方案.docx

附件5：
早期介入物业管理服务风险管理方案
一、 编制目的
为了将物业管理服务早期介入风险降低，最大程度提高早期介入的效率，为前期物业管理服务提供良好的基础。
二、 风险分析（主要分析可能引发风险的因素）
1.项目接管的不确定性带来的风险.在物业管理早期介入中,公司还没有确定取得项目接管权的时候，为了尽可能获得该项目无可避免的投入了部分的人力、物力和财力来配合建设单位做好早期介入工作,争取赢得建设单位的认可。但最终由于各种原因，完全有可能未被建设单位选聘，那样我公司不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
2。专业服务咨询的风险.早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当我公司在参与过程中不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外,如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险.
这些风险对后来的物业管理工作，都会埋伏下一定的风险因素，严重的可能直接影响公司是否能够长久对该项目实施物业管理工作。
三、 应急机构组织与职责
1. 明确应急机构组织及成员
应急机构组织：物业管理服务早期介入小组
应急机构成员：分管物业副总经理、物业工程部经理、工程主管、品质主管以及负责该项目早期介入工作所有成员。
2. 明确应急机构分工及职责
分管物业副总经理负责制订、组织、实施应急程序
物业工程部经理负责整个应急程序的有效实施工作
物业工程部工程主管负责实施应急程序中工程类工作
物业工程部品质主管负责实施应急程序中品质类工作
项目管理员负责全面协调、跟进应急程序实施
四、 风险防范措施
在早期介入过程中，一定要尽可能多的了解建设单位建设该物业的意图、对该物业的定位以及后期经营管理理念。这样在早期介入过程中，能够高效的、与建设单位目的一致的对物业提出合理化的建议,获得建设单位的认可。
如果所涉及的物业，是公司以往不擅长或者是全新领域的项目，那么公司在一开始就应当多方收集该项目的资料，如果项目获利颇丰，更应该聘请专业人员，对该项目实施早期介入.这样能够确保早期介入的专业性、提出建议的合理性,赢得建设单位认可
五、 报警程序
建设单位有不认可我公司早期介入服务的苗头，项目管理员立即汇报物业工程部经理。
六、 应急响应
物业工程部经理接到报警，组织应急机构成员召开专题会议，会议上确定应急方案.根据应急方案有效实施应急工作。
七、 事件后续处理程序
召开会议，总结本次应急工作得失,并相关资料归档备查