珠海物业专项维修资金管理办法.doc

珠海市物业专项维修资金管理办法
（第一稿)
目录
第一章 总则
第二章 交存
第三章 管理
第四章 使用
第五章 法律责任
第一章 总则
第一条【立法目的】 为了加强本市物业专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】 本办法适用于本市行政区域内依法建设的住宅、商住、商业等物业的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督.
本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金.
第三条【定义】 本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部位,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、天线、照明、消防设施、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。
第四条【管理部门】 市物业管理行政主管部门(以下简称“市物业主管部门"）会同同级财政部门负责统筹全市物业专项维修资金的监督工作。
　　区物业管理行政主管部门（以下简称“区物业主管部门”）会同同级财政部门负责本辖区内物业专项维修资金的使用监管工作.
　　财政、审计、国土规划、质监、公安消防、不动产登记中心等部门按照各自职责，做好物业专项维修资金管理的相关工作。
镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）负责本辖区内物业专项维修资金管理的相关工作。

第五条【管理原则】 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
第二章 交存
第六条【交存主体】 一个物业管理区域内有两个以上业主的,应当交存物业专项维修资金。一个物业管理区域内仅有一个业主的，可以参照本办法的标准自愿交存物业专项维修资金。
物业管理区域内有两个以上的业主,且部分物业属于售后公有住房的，业主和售房单位应当依法交存物业专项维修资金。已售公有住房的业主应当在办理过户手续时交存首期物业专项维修资金或者委托售房单位交存。
业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
第七条【首期物业专项维修资金交存标准】 业主应当按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。
首期物业专项维修的交存标准为:
（一）未配置电梯的住宅物业每平方米建筑面积70元；
(二)配置电梯的住宅物业每平方米建筑面积90元；
（三）非住宅物业每平方米建筑面积100元。
第八条【首期物业专项维修资金交存方式】 新建物业项目的首期物业专项维修资金由建设单位按照本办法第七条规定的标准统一代为交存,建设单位在销售时按照本办法第七条规定的标准向业主收取。
没有出售或者由建设单位保留自用的物业单位，由建设单位交存物业专项维修资金。
第九条【建设单位代为交存首期物业专项维修资金的时间】 建设单位应当按照下列时间交存首期物业专项维修资金：
　　(一）属于预售物业的，建设单位应当在申请办理商品房预售许可证之前，按照本办法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户监管银行（以下简称“专户监管银行”)。
　　(二）属于现房销售的（含有产权的地下室），建设单位应当在申请办理房屋竣工验收备案之前按照本办法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入专户监管银行。
建设单位凭市物业管理行政主管部门出具的《珠海市物业专项维修资金交存凭证》相应联办理商品房预售许可、竣工验收备案、确权等手续.
第十条【业主向建设单位支付物业专项维修资金的时间】 建设单位代付交存物业专项维修资金后，凭专户监管银行出具的《物业专项维修资金对账折》向业主收取相应数额的物业专项维修资金。业主应当按本办法第七条规定的标准向建设单位支付物业专项维修资金。
业主未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付给业主。
第一条 第十一条【首期物业专项维修资金补交】 本办法施行前尚未交存首期物业专项维修资金的物业项目,业主应当自本办法颁布之日起按照本办法第七条的规定向物业专项维修资金专户监管银行交存首期物业专项维修资金.
一个物业管理区域,宜采用同一种方式补交首期物业专项维修资金.采用分期交存的，未配置电梯的住宅按照每平方米建筑面积每月0。30元每平米每月0.3元、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每平方米建筑面积每月0.40元每月0。4元的标准补交首期物业专项维修资金.
第十二条【城市更新项目物业专项维修资金的交存】 物业项目属于城市更新项目的实施过程中，权利主体或者实施的相关政府部门制定的城市更新项目实施方案中，应当包含物业专项维修资金的交存方案，明确物业专项维修资金的交存主体、方式、时间等内容。
第十三条【续筹物业专项维修资金】 业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金缴交存额的百分之三十时，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构、物业管理委员会、代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者物业服务企业组织续筹物业专项维修资金，业主续筹后的物业专项维修资金不低于首期归集的物业专项维修资金金额。
业主应当将续筹的物业专项维修资金交存至向本物业管理区域物业专项维修资金监管账户.
业主续筹物业专项维修资金的方式由业主大会表决确定。未设立业主大会的，由镇街指导物业服务企业拟定续筹方案，经业主大会依法表决通过后执行。
第三章 第三章 管理
第十四条【物业专项维修资金的管理机构】 物业专项维修资金由市物业管理行政主管部门在专户监管银行开立银行专户进行代管，实行专款专用.
第十五条【专户监管银行的职责】 市物业行政主管部门应当会同有关部门,按照公开、公平、公正的原则，依法通过公开招投标的方式确定本市物业专项维修资金专户监管银行(以下简称专户监管银行），并向社会公布。
　　专户监管银行应当建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的账户设立、交存、使用、结息、增值、划转、结算、核算、对账、查询等事项进行统一管理.市物业行政主管部门应当与专户监管银行签订专户管理协议,就专户监管银行提供的上述服务事项及物业专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。
第十六条【物业专项维修资金账户设立】 物业专项维修资金专户按照物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。以市物业管理行政主管部门设立总账户，总账户为一级账户,总账户下按物业管理区域设立二级账户,按幢设立三级账户，按房屋户门号设立四级账户。
第十七条【专户监管银行票据管理】 业主可以通过市物业管理行政主管部门建立的市物业专项维修资金公众服务平台查询账户余额。
第十八条【专户监管银行监督】 专户监管银行应当依法接受审计监督。
第十九条【专户监管银行查询制度】 专户监管银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受物业管理行政主管部门、业主或者经业主大会授权的业主委员会及业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对物业专项维修资金账户的使用、账面余额进行查询。
第二十条【】
第二十一条【纳入物业专项维修资金的结存】 下列收益应当转入物业专项维修资金结存:
　　(一）物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的存储利息；
　　（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；
　　（三)物业共用设施设备报废后回收的余值。
第二十二条【不动产登记机构协助】 市不动产登记部门机构应当协助市物业管理行政主管部门、，提供物业分栋、分户数据等登记信息。
物业所有权转让时，该物业结余的物业物业专项维修资金随物业所有权同时转让过户。不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主缴交纳物业专项维修资金的情况,业主未依法缴交纳物业专项维修资金，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。。
第二十三条【物业灭失】 物业灭失的，业主分户账中结余的物业专项维修资金返还业主，并办理账户注销手续.

第四章 第四章 使用
第二十四条【使用原则】 物业专项维修资金的使用,应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十五条【使用范围】 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施、设备的维修、和更新、改造，不得挪作他用。
下列费用不得从住宅物业专项维修资金中列支：
（一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用.
第二十六条【分摊方式】 物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定;无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：
（一）用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的,由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
　　（二）用于物业管理区域内单幢或多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
　　（三）用于物业管理区域内某单元物业共用部位、共用设施设备的，由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
　　　物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分物业专项维修资金,专项用于车库、地下室共用部位及共用设施设备的维修和更新、改造。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修、和更新和、改造,由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊.但属于业主共同所有的车位、车库除外。
　　业主分户账物业专项维修资金余额不足的,应当由该业主补足差额部分；业主未交存物业专项维修资金的,应当由该业主补交首期物业专项维修资金。涉及属于尚未出售物业的,建设单位应当按尚未出售物业建筑面积分摊费用。
　（是否保留？）
第二十七条
第二十八条【常规使用流程】 物业专项维修资金的常规使用，应当按照以下流程办理：
（一）物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依据业主要求、和物业实际情况，拟定维修和更新、改造方案（以下简称“维修方案”）.维修方案应当包含拟维修和更新、改造的项目、标准、费用预算(单次费用预算超过十万元的，表决前应经第三方机构审核）、分摊明细、组织实施等内容,还应当根据需要对招投标文件、委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工决算等事项做出安排。
（二）在物业所在地镇街的指导下，由业主大会或者相关业主对维修方案进行表决。表决通过后，物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将表决结果在物业管理区域显著位置公示，不得少于集体讨论决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上,书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上,七日以上，公示需拍照留存备查.(是否改为：公示时间参考《珠海经济特区物业管理条例》第二十九条相关规定。
或者:集体讨论决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上。
依据：《珠海经济特区物业管理条例》第二十九条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式举行。
电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力.集体讨论决定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征求意见形式产生的表决结果应当公示三十日以上。
采用电子投票形式的，应当通过物业管理电子投票系统表决.)
(三)表决结果经公示无异议的,由物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将维修方案、表决结果等资料向物业所在地的区物业行政主管部门申请备案，物业所在地区物业行政主管部门应当在两个工作日内予以备案。特殊情况的，备案时间不得超过五个工作日。
单次使用物业专项维修资金超过五十万的,由市物业管理行政主管部门进行二次核查,核查时间不超过两个工作日。区物业行政主管部门发现备案内容不符合有关法律、法规、规章的，应当责令改正。
(四)物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭物业所在地镇街出具的备案证明向市物业管理行政主管部门申请核拨物业专项维修资金。
（五）专户监管银行接到市物业管理行政主管部门下发的资金核拨单后，根据工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户。
（六）维修工程完成后，物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将经物业所在地镇街盖章确认的费用清单、发票原件及维修决算报告在物业管理区域显著位置张贴。
（七）物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应及时将分摊明细表送交市物业管理行政主管部门，由专户监管银行在业主单元户账户中列支.
第二十九条
第三十条【应急使用流程】 物业管理区域内出现《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照下列流程申请紧急使用物业专项维修资金：
（一） (一)报告
由物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将相关紧急使用情况、维修费用总预算等以书面报告物业所在地镇街。
（二） （二）确认
物业所在地镇街收到书面报告后，应当在一个工作日内实地查勘现场，必要时可以请有关部门予以协助，符合《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定情形的，应当在查勘结束后一个工作日内出具证明。物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当持证明向区物业管理行政主管部门申请备案，区物业管理行政主管部门应当自收到备案申请之日起一个工作日内完成备案；物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构向市物业管理行政主管部门申请紧急使用物业专项维修资金。
不符合《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定情形的，应当驳回申请.
单次费用预算超过5五万元的,表决前应当经有资质的造价咨询机构审核并出具报告；造价咨询机构应在2两个工作日内出具审核报告。单次使用物业专项维修资金超过50五十万的，由市维修资金管理办公室进行程序性复核,复核时间不超过2两个工作日。
（三） （三）维修及资金划拨
提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构在取得物业所在地的区物业管理行政主管部门的备案后应当立即组织抢修并在物业管理区域显著位置进行公示。
专户监管银行在收到物业所在地镇街出具的书面证明后，按工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户.
（四） (四）公示
抢修完成后三日内,物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当把相关抢修费用，包括施工单位编制的工程结算报告、维修费用清单和票据、维修费用分摊明细表以及其他相关资料在物业管理区域显著位置内进行公示,公示时间不得少于十五日。
对公示有异议的,由物业所在地镇街协调处理。
（五） （五）列支
物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当及时将分摊明细表送交市物业管理行政主管部门，由专户监管银行在业主单元户账户中列支。
第三十一条
第三十二条【物业专项维修资金使用禁止行为】 使用申请人在申请物业专项维修资金使用过程中,不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的物业专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。
　　使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。
　　备案机关部门应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。
第三十三条【资金支付流程】 专户监管银行应当通过转账结算物业专项维修资金，不得支取现金.
用于支付维修和更新、改造工程费用的物业专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的评估、监理等单位账户中。
第三十四条
第三十五条【物业专项维修资金使用计划】
第三十六条【一次性表决方式】 符合下列条件之一的维修和更新、改造项目,可以采取一次性表决的方式，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权物业服务企业、业主委员会及业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构或者物业服务企业分批使用物业专项维修资金:
　　（一）同一物业管理区域内全体业主受益；
　　（二）单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。
　　属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。
一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。
第 条【违规使用信用登记】 物业服务企业、业主委员会及业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构或者及其他人存在存在违反本规定行为的,由物业管理行政主管部门将其违规信息依法纳入公共信用信息系统。