物业收费标准.doc

博 罗 县 物 价 局文件博罗县房产管理局博价20151号县物价局县房产管理局关于调整博罗县住宅物业服务收费政府指导价的通告为规范物业服务和收费行为，建立公平、合理的物业服务收费管理体系，提高物业服务质量，促进物业行业健康发展，根据惠州市物业服务收费管理实施办法（惠州市政府令第72号）、原广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法的通知（粤价2009236号）、原广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法 (粤价20101号）等有关规定，结合工作实际，经县人民政府批准，现就调整博罗县住宅物业服务收费政府指导价的有关问题通告如下：一、为规范物业收费管理，结合我县物业小区的规模、特点等实际情况，我县物业服务小区实行“捆绑式”服务收费模式，实行最高限价管理,不再实行基准价加上浮幅度管理模式。二、调整普通住宅物业服务收费政府指导价.带电梯（高层）住宅物业服务政府指导价分别为：一级为1。60元/月（最高限价，下同）;二级为1。40元/月；三级为1。15元/月。不带电梯（多层）住宅物业服务政府指导价分别为:一级为1.00元/月（最高限价，下同）；二级为0.85元/月；三级为0。75元/月.服务等级详见博罗县普通住宅小区物业管理服务等级标准（附件）。三、我县物业服务小区机动车停放实行机动车停放保管服务费，不再实行机动车停放费管理模式.四、依据成本并结合实际，确定业主自有车位(车库）物业服务费不超过60元/个月.五、明确相关管理问题(一）物业服务企业与建设单位在政府指导价范围内制定住宅小区前期物业服务收费标准.政府指导价标准不含可分摊的共用水电费用。(二）确定前期物业服务收费标准时,由负责前期物业服务的企业与建设单位对照物业服务的内容确定等级，按对应的政府指导价协商确定具体收费标准,签订前期物业服务合同.(三）实行政府指导价的新建住宅物业在本方案实施前，已签订前期物业服务合同约定物业服务费标准的，仍按合同约定执行.（四）分期开发的物业，除物理空间上能相互独立且提供不同等级服务的，原则上执行同一标准。（五）本方案实施后，新建住宅前期物业管理，原则上按不超过政府指导价标准约定物业服务费，签订前期物业服务合同,报价格主管部门备案。确需超过政府指导价标准的，由物业服务企业向价格主管部门提出书面申请，说明理由，同时提交成本测算证明材料,经价格主管部门核定后执行.（六)物业服务企业与业主可约定物业服务费包含共用水电分摊费用.包含了共用水电分摊费用的物业服务费超过政府指导价标准的，须经价格主管部门核定后执行。（七)别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体标准可参考政府指导价进行约定，签订物业服务合同。(八)物业管理服务具体内容及相应收费标准通过物业服务合同约定,物业企业应当严格履行合同约定，为业主提供质价相符的管理服务,自觉接受业主及相关职能部门监督。实行政府指导价的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同期限及政策变动等需调整物业服务收费标准的，根据中华人民共和国合同法、广东省物业管理条例和惠州市物业服务收费管理实施办法等有关精神，如有在物业服务合同(协议）约定调整办法，按约定执行，如没有约定调整办法，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同，并按有关程序报经价格主管部门备案.（九）物业行业管理和物业服务收费管理工作分别由房产管理部门和价格主管部门负责，并根据各自职责,加强对物业服务企业的监督管理，建立工作协调和长效监督管理机制，共同规范物业服务收费行为,协调处理物业管理突出矛盾问题，及时化解各种纠纷，加强执法,杜绝物业乱收费。（十）本通告自发布2015年3月1日起施行。附件一：博罗县普通住宅小区物业管理服务等级标准附件二：博罗县普通住宅小区机动车停放保管服务费政府指导价县物价局 县房产管理局2015年1月4日公开方式：主动公开博罗县物价局行政审批服务股2015年1月4日印发附件一：博罗县普通住宅小区物业管理服务等级标准一级（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确.2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。3、物业管理企业持有资质证书.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范,服务主动、热情.6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话对业主或非业主使用人的求助,咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复。建立矛盾纠纷调处机制,并落实经理负责制。急修半小时内到达现场处理、一般修理1天内处理,有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主或非业主使用人需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用,落实收费公示制度,价格举报投诉渠道畅通。没有价外收费等价格违法行为。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少2次组织全体业主或使用人对物业服务的征求意见，对业主提出合理意见和建议及时采纳并改进。（二）房屋管理1、对房屋共用部位管理制度完善，每半年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修基金支出的损坏应及时安排修理。实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，若发现违章装修、违章搭建行为,及时劝阻和向有关部门反映。3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修，属于小修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定,组织维修.4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主（使用人)的装修方案,与业主(使用人)或装饰公司签订规范的住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。7、小区主出入口或指定区域设有小区平面示意图，主要路口设有路标，房屋各组团、栋及单元（门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。对危险隐患部位设置安全防范警示标识隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。（三）共用设施设备维修养护1、公共配套设施完善；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高.2、共用设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态，并做到设施设备系统每日检查1次，根据设施设备要求,定期维护保养。3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。4、设施设备标志齐全、规范,责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。5、对共用设施设备的巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。6、载人电梯24小时正常运行，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位了解掌握基本情况，联系并协助专业人员按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。7、消防设施设备完好,可随时启用,其中消防泵启动每年不少于4次，每月检查1次灭火器，消防通道畅通。8、设备房每周清洁1次保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象.9、小区道路平整、无破损、无积水，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。10、每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，路灯、楼道灯完好率不低于99。11、每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等,保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通。12、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案.(四）协助维护公共秩序1、小区设有监控中心，配备录像监控,楼宇对讲、先进的保安设备和监控报警系统,保持最佳运行状态。2、小区主出入口24小时站岗值勤,并有详细交接班记录。3、重点区域、重点部位（指小区道路，单元出入口、主要楼层等，下同）每1小时至少巡查1次，并做好巡更记录；配有安全监控设施的,实施24小时监控。4、小区实行人车分流管理，进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放.5、对进出小区的外来人员实施登记出入管理，装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。6、对火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号、公共卫生等突发事件公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并有应急预案，事发时及时通报小区业主及使用人和报告有关部门，并协助采取相应措施。7、小区生活秩序维护良好，无明显影响住户正常生活的现象。（五）保洁服务1、每栋至少设置1个垃圾收集点，每日定时清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾收集点周围地面无污迹，垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清洁不少于2次;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡，根据材质情况每月不少于1次进行抛光保养;楼梯扶手保持清洁，每周至少擦洗2次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次.及时清除道路积水。无卫生死角。4、共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年至少清掏1次,发现异常及时清掏.5、做好二次供水设施按规定定期清洗，定时巡查,水质符合卫生要求。6、做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。(六）绿化养护管理1、绿化覆盖率不低于30,园林美观.2、有专业人员实施绿化养护管理.3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，及时补栽补种,无杂草、杂物.4、草坪常年保持平整，边缘清晰,及时清理杂草。5、花卉、花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。6、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝.7、定期喷洒药物，预防病虫害。二级(一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、物业管理企业持有资质证书。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、每天不少于8小时在管理处进行业务接待，并提供24小时服务电话,对业主或住户的求助、咨询即时处理，对业主或住户的投诉在24小时内答复。建立矛盾纠纷调处机制，并落实经理负责制。急修半小时内到达现场，一般修理1天内处理，有报修、维修和回访记录。7、根据业主或使用人需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用落实收费公示制度，价格举报投诉渠道畅通,没有价外收费等价格违法行为.9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询全体业主或使用人对物业服务的意见,对业主提出合理意见和建议及时采纳并改进。(二）房屋管理1、对房屋共用部位管理制度完善，每年1次对房屋结构进行检查，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录,对非由住宅专项维修基金支出的损坏应及时安排修理.实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，若发现违章装修、违章搭建行为,及时劝阻和向有关部门反映.3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。4、每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案,与业主(使用人）或装修公司签订规范的住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。7、小区主出入口或指定区域设有小区平面示意图，主要路口设有路标，房屋各组团、栋及单元（门）、户有明显标志.对危险隐患部位设置安全防范警示标识隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次上述标识设施,保证清晰完整，设施运行正常。（三）共用设施设备维修养护1、公共配套设施完善；电梯、水、电、消防设施较先进；智能化程度较高。2、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，设施设备系统每日检查1次，根据设施设备要求,定期维护保养。3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。4、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修,属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造.6、载人电梯24小时正常运行，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备,出现困人情况10分钟内到位，有关技术规范要求处理,及时解救被困乘客。7、消防设施设备完好，可随时启用,其中消防泵启动每年不少于3次，每月检查1次灭火器,消防通道畅通。8、设备房每月清洁2次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。9、每2周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水。10、每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，路灯、楼道灯完好率不低于97。11、每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀)，保障排水畅通。12、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四)协助维护公共秩序1、小区设有监控中心，配备录像监控、保安设备和监控报警系统，保持良好运行状态。2、小区主出入口24小时值勤，并有详细交接班记录.3、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次,并做好巡更记录。4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。5、对进出小区的外来人员实行登记出入管理.6、对火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号、公共卫生等突发事件公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并有应急预案，事发时及时通报业主及使用人和报告有关部门,并协助采取相应措施。7、小区生活秩序维护良好，无明显影响业主或住户正常生活的现象.(五）保洁服务1、每两栋间至少设置1个垃圾收集点,每日定时清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾收集点周围地面无污迹,垃圾桶清洁、无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次,电梯厅、楼道每日清扫1次,目视地面、绿地干净；楼梯扶手保持清洁每周至少擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；大堂地面根据材质情况每季度不少于2次进行抛光保养；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。无卫生死角。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年至少清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查，水质符合卫生要求.5、每月不少于1次四害消杀工作.（六）绿化养护管理1、绿化覆盖率不低于20，植物选配恰当.2、有专业人员实施绿化养护管理。3、草坪、花卉长势良好,绿篱、树木每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松;按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥,每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍。4、定期清除绿地杂草、杂物。5、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝。6、适时喷洒药物，预防病虫害。三级（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全.3、物业管理企业持有资质证书.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书.4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全.5、管理服务人员服装统一，仪表整洁、挂牌上岗，行为规范，服务主动、热情。6、每天不少于8小时在管理处进行业务接待，对业主或房屋使用人的求助、咨询即时处理,对业主或房屋使用人的投诉在24小时内答复。建立矛盾纠纷调处机制，并落实经理负责制，要做到12小时受理业主或使用人报修,急修半小时内到达现场,一般修理1天内处理,有报修、维修记录。7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况.8、按合同约定规范使用住房专项维修资金.9、每年至少1次征询业主或使用人对物业服务的意见，调查而不低于小区住户的60，对调查结果进行分析并采取改进措施。（二）房屋管理1、有房屋共用部位管理制度,实施日常管理和维修养护，发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并做好记录.2、房屋外观良好。3、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。4、每周巡查3次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，与业主(使用人）或装修公司签订规范的住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门.7、小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门、库出入口及车位标识齐全、明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常.(三）共用设施设备维修养护1、设施设备按期维护，运行正常.2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检修等记录齐全.3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范.4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造.5、载人电梯24小时正常运行，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。6、各类共用设施设备运行正常。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通.7、每周3次巡检公共照明设备，并及时修复损坏的公共照明设备，路灯、楼道灯完好率不低于95。8、每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好,保障排水畅通；每月1次巡查道路、路面、井盖等,保持路面平整、无积水。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四)协助维护公共秩序1、小区配备录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中2项以上技防设施,24小时开通.2、小区24小时值勤，并有交接班记录和外车辆、到访人员的登记记录.3、实施巡视巡查制度，重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，并有巡逻记录.4、对火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号、公共卫生等突发事件公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并有应急预案，事发时及时通报业主及使用人和报告有关部门，并协助采取相应措施。(五）保洁服务1、设有垃圾收集点，生活垃圾每天清理2次，基本实现垃圾袋装化。2、小区公共场所每日清扫不少于1次；电梯厅、楼道每日清扫不少于1次，大堂地面根据材质情况每季度不少于1次进行抛光保养，共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。无卫生死角。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次,并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。5、根据当地实际情况及时进行四害消杀。（六）绿化养护管理1、小区绿化率10以上。2、对绿篱、树木每年2次以上修剪,无枯枝、缺枝，每年中耕除草5次以上，每年普施有机肥1遍，部分花灌木增施追肥1遍。3、草坪无明显缺水枯黄,每年修剪5遍以上，清除杂草5遍以上，杂草面积不大于6,每年普施有机肥1遍。4、花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾.附件二：博罗县普通住宅小区机动车停放保管服务收费政府指导价序号收费项目计算单位收费标准备注一固定停放保管上浮幅度为0，下浮不限（1、收取了保管服务费，不再重复收取车位管理费；2、电动、助力车不需要充电的按摩托车服务标准收取)1汽车元/辆月（1)室内250（2)室外150（3）车位服务费（已售）602摩托车室内车位元/辆月403电动、助力车室内车位（含充电服务及充电）元/辆月50二临时停放保管1、进入小区停车不超过60分钟免费 2、24小时内同一车辆多次进出限高收费：小车不得超过10元,摩托车不得超过2元.1汽车元/辆次12小时内512小时后102摩托车（电动、助力车）元/辆次12小时内112小时后2