物业管理费详细构成.doc

物业管理费详细构成
1。物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：
1.1基本工资：职务 人数 工资标准(元) 月工资总额（元）
1。2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例
1。3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2。物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：
2。1公共照明系统的电费和维修费
2.1。1楼内公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2。1。2楼外公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1。3喷泉水系电费：
计算公式=每台功率*每次启用台数＊每天平均开启时间＊30*电价/12
2.1。4弱电系统电费：（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量＊30*0.486
2.1.5维修费
2。2给排水设施的费用
2。2.1消防泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2.2.2排污泵的电费：
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2。.2。3消防水箱清洗费:
计算公式=总用水量X水价/12
2.2.4外排水清污费
计算公式=下水井数量X清洗单价＊每年清洗次数/12
2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/12
2.2.6维修费
2.3共用建筑、道路维修费
2。4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）
3。物业管理公共区域清洁卫生费：
3。1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值
3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）
3。3垃圾清运费
3。4保洁用水
经实际测算,6层楼道清洁一次用水0.03吨,
0。03X119X30X3。2=342元；
3。5消杀费
4.物业管理公共区域绿化养护费用：
4。1绿化工具费(锄头、草剪、喷雾器等）：
4。2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用:
4.3绿化用水费：
××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水,按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨.
80000/100X32X2/12=4266元
5。物业管理公共区域秩序维护费用
5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：
5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）
5。3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）
6。行政办公费
6.1通讯费用
6.2文具、办公用品费用
6。3车辆使用费
6.4节日装饰费(含彩灯电费)
6。5公共关系费
6。6办公室采暖费（北方才有）
6.7书报费
6.8社区文化宣传费(《鸿城社区报》等)
6。9培训费
6。10办公区、员工生活区电费
6。11办公区、员工生活区用水：
每月冷水400吨，热水100吨.
400X3。2+100X10=2280元
6.12其它杂费
7。物业管理企业固定资产折旧费：
7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。
7。2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具.
7.3绿化、保洁专业用具。
7。4办公、生活用房装修费。
7。5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）.
7。6其它.
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9。物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算
10。法定税费：
(按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7％、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5。5%）
物业费=每月管理费用支出/总建筑面积
注:以上测算未考虑收费率问题。
电梯费用测算
一、相关数具：
1．电梯功率；
2．电价;
3．使用率;
4．电梯年检费；总额/12月=＊＊元
5．每月维保费:
6．分摊户数；
计算公式：(1X2X3X30+4+5）/6=**元/月/户
地下车库费用测算
一、相关数具:
1地库建筑面积；
2．车位数；
3．人工费；
4．照明用电：总数X功率X照明时间X电价X30天=**元;
5．动力用电:通风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*＊元；
排风机 功率X运行时间X30X台数X电价=＊＊元;
6．维修费；
7．税费5。5％；
夏季: {3+4+5+6+(3+4+5+6）X5.5％}/车位数=每个车位费用或
{3+4+5+6+(3+4+5+6）X5.5％}/建筑面积=每平方米费用
8．采暖费：建筑面积X23。5/5个月=＊＊元；
9．热风幕费用：功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=＊*元
冬季：｛3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%}/车位数=每个车位费用或
｛3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5。5％｝/建筑面积=每平方米费用。