论物业管理的可持续发展.doc

论物业管理的可持续发展摘 要物业管理在我国仍属一个新兴行业，还面临许多的矛盾和制约因素。然而，物业管理却是和广大居民的日常工作和生活最贴近的相对独立的行业。21世纪的物业将是人与自然协调发展、各种文化和谐相处的场地，当今的物业管理要不断协调人、物业和环境之间的关系,探索改善和提升人类的居住环境的新途径，为共建美好家园而共同努力.党中央提出的科学发展观的内涵极为丰富，核心是坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观,促进经济社会和人的全面发展。以人为本，树立科学发展观，推动物业管理的可持续发展.物业管理企业面临着发展的挑战，如何抓住机遇,应对挑战，加快发展，是物业管理企业亟待破解的新课题.对此，树立科学的发展观，坚持用科学的发展观为指导，是物业管理企业实现可持续发展的必由之路。关键字：物业管理 可持续 矛盾 必要性 对策目 录前言1一 我国物业管理面临的主要矛盾21。1专业人才匮乏,影响物业管理行业向高水平、深层次发展21.2管理人员素质偏低，管理服务不到位21.3物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成21。4物业管理立法滞后，法规体系尚未形成2二 物业管理可持续发展的必要性42。1有利于保护消费者的合法权益42。2有利于物业管理行业担负起社会责任42。3有利于加快城市化的进程4三 我国物业管理持续发展的对策53.1多种渠道、多种形式培养人才53。2合理确定收费标准，开展多种经营53。3加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场53.4加速立法,建立物业管理法律体系5结束语6谢 辞7参考文献8前 言面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素,探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成,物业管理人员素质和管理服务水平的提高，使物业管理在我国城市管理中一定能发挥更大的作用。本文拟对此谈点粗浅看法.8一 我国物业管理面临的主要矛盾1.1专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展目前,物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少;二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多,高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少.这种人才不足的局面,已严重影响了物业管理行业向高水平发展。 1.2管理人员素质偏低,管理服务不到位由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训,又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重,利益得不到保障，“房屋及设备的维修”不到位,“小区绿化不到位，“安全保卫”不到位，“水电气的供应”不到位，“交通管理”不到位，“区内卫生清洁”不到位。 1.3物业市场发育缓慢,竞争机制尚未形成物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业,实行优胜劣汰.但是,目前物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有障于物业管理市场的培育和发展,而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。1。4物业管理立法滞后,法规体系尚未形成1994年以来,建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、物业企业财务管理规定、住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法、关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知、物业管理企业资质试行办法、物业管理委托合同示范文本、业主公约示范文本、前期企业管理协议示范文本等行政规章或行业规范。但是，从总的来看,目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展,存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。二 物业管理可持续发展的必要性2。1有利于保护消费者的合法权益随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自已信得过的物业管理企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好,企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。否则，谁就在竞争中被淘汰.只有这样,消费者的利益才能得到真正的保证. 2.2有利于物业管理行业担负起社会责任物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境.因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限,使其保值、增值,而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业所不可替代的作用。 2。3有利于加快城市化的进程城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋及附属设、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。三 我国物业管理持续发展的对策3.1多种渠道、多种形式培养人才 发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才,提高物业管理人员的素质，必须加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，牢固扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地服务人民的思想.加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。提高物业管理服务的水平和质量。 3.2合理确定收费标准，开展多种经营物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与管委会协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费，并定期向产权人、使用人公布经费的收支情况，以按受管委会及产权人、使用人的监督。物业管理企业在做好物业管理的同时，要结合企业的实际和优势，不断拓展经营领域，努力为企业增加积累，使其走上良性循环的轨道。3.3加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场 实行物业管理到引进竞争机制的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平,才能使物业管理行业充满生机和活力.加速竞争机制的形成，应做好以下几项工作：探索市场经济条件下的物业管理，为全国物业管理行业引进竞争机制创造和积累了成功的经验,结合本地的实际，积极探索，大胆实践；破除行业保护主义和本位主义，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争; 有关部门应加快制定物业管理竞争规则,使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。 3.4加速立法,建立物业管理法律体系市场经济是法制经济。物别是物业管理涉及的范围十分广泛,既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、物价、环卫、绿化、邮政、交通、公安、居委会等关系.这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道. 结 束 语综上所述，物业管理引入我国虽然仅有30年的历史，但是，它在场面市管理中的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来。实行物业管理的实践证明，政府的职能转变了，城市的管理水平提高了，财政负担减轻了，人们生产、工作和生活的环境改善了.如今，这一社会化、专业化、市场化的管理模式已被社会各界所认同，物业管理企业雨后春笋般的涌现，物业管理队伍的迅速壮大，物业管理覆盖面的快速上升,物业管理服务领域的不断拓展,物业管理服务水平的明显提高,标志着物业管理这一朝阳产业在我国只有广阔的发展前景，可以断言，今后几年,将是我国物业管理全国、快速发展时期。谢 辞悄悄的,我们要离开了，我不知道自己是喜还是忧。两年多的人武生活让我留念,留恋同学，留恋老师，更留恋生活中的点点滴滴。在这里，首先我要向各位曾经帮助过我、支持过我的老师们表示感谢，感谢他们的教诲.两年多知识的传授让我受益匪浅。其次，我要感谢学校的各级领导对我们的谆谆教诲是你们的严格要求让我学会自律和自觉，不断的成长和成熟。最后我特别要感谢我的好姐妹们，谢谢你们两年多的照顾和帮助。虽说有悲伤，有委屈,也有无奈.然而我们也有欢笑，有安慰，还有拼搏.一起吃饭，一起打水,一起学习，一起玩耍的情景将成为我们永远美好的回忆。冬天即将过去,春天不会再远,又将是一个新的起点.从这一时刻，让我们大家一起努力吧！努力去创造更好的未来！再次感谢，感谢大家!参考文献1 程捷物业管理人士的几大困惑北京房地产 2 高富平 黄武双物业权属与物业管理北京中国法制出版社3 林建伟房地产法基本问题.北京法律出版社，4 张作祥物业管理实务清华大学出版社5 王彰平 彭国强科学发展观