个人住房担保贷款的风险及防范-北京道和律师事务所.doc
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1、个人住房担保贷款的风险及防范北京道和律师事务所 訾冬雪 律师 随着国家住房制度改革的进一步深化,各项配套政策开始陆续出台。其中,由银行对个人购房提供按揭支持的政策对提高个人住房消费能力、推动本市房地产业的迅猛发展无疑起到了积极作用。但提供按揭的商业银行毕竟是以营利为目的的企业法人,在执行国家产业政策的同时,应充分考虑到个人住房贷款的各种风险,并采取有效措施加以防范,以便将“个贷业务纳入健康、有序的良性发展轨道。下面结合我在办理房贷法律服务中的一点体会,就个人住房贷款的风险及其防范略作分析.一、抵押物风险(一)由于开发商的原因导致房屋未能竣工交付的风险实践中常有开发商因资金不足、经营不善或恶意抽
2、逃资金而导致工程“烂尾”、甚至开发商因资不抵债而破产的情况发生。此时借款人(购房人)在所购房屋不能交付的情况下,一般不会继续履行还贷义务。而开发商作为保证人显然已无力承担保证责任,贷款银行要求实现抵押权也会因作为抵押标的的房屋无法交付甚至还是空中楼阁而难以实现。从我办理房贷法律服务的体会看,我认为,这种由于开发商的原因造成工程“烂尾而导致用于抵押的房屋不能交付的情况是贷款银行在“个贷”业务中所面临的最大风险,因为此时贷款银行将面临无法有效保障自身权益的困境。针对这种风险,贷款银行应从以下几方面加以防范:1、贷款银行要加强对按揭款项使用情况的监管。按现行的银行贷款操作规程规定,银行在审核同意给贷
3、款申请人放贷后,都将贷款统一划拨到开发商的帐户内,但并未规定对划款之后的监管措施。如果开发商不将这部分款项优先用于项目建设,而擅自挪用甚至恶意抽逃资金,那就很可能出现项目工程“烂尾”的情况。所以,我认为银行在对一个新项目提供按揭支持时,应同开发商签订按揭款监管协议,按揭款应存于开发商在提供按揭的银行所开立的基本帐户或专门帐户内,由银行指定信贷专管员对用款情况进行监督。2、贷款银行要加强对项目工程进展状况的关注、监督。为保障项目工程顺利竣工,贷款银行应对工程的进度予以必要的关注和监督.重点是建立按揭项目跟踪考查制度,由每个项目的专管员定期对工程进行实地考察,对工程进度与用款情况是否协调一致作出评
4、价。发现工程有延期甚至“烂尾的可能时,及时采取防范措施。3、贷款银行要注意对按揭项目的整体性控制. 整体性控制包含如下三方面的工作: (1)对整个项目的合法性要有把握。银行对每个新项目提供按揭支持前,应对该项目合法的开发经营手续是否齐备予以确定,防止该项目因违法而下马。所以,银行与开发商签订按揭协议时,应要求开发商提供该项目的合法证明文件. (2)对整个项目的价值应有把握。银行对新项目提供按揭时,要求开发商提供该项目的整体评估报告,根据其整体价值来确定按揭总体规模. (3)应要求开发商将包括土地使用权在内的整个项目抵押给按揭银行。如此一可防止发生在建工程与售出房屋重复抵押的问题,二可约束开发商
5、,防止其将全部权利变现后中断开发.4、可依据有关法律、银行贷款操作规程规定及相关合同约定,采取如下措施来防范风险:一是针对保证人失去担保资格、能力的情况,要求借款人及时通知贷款人,并提供新的保证人,经贷款人认可后,重新签订保证合同;二是在借款人不能提供新的保证人或抵押物的情况下,敦促借款人(购房人)对预售人主张权利,获取赔偿后将赔偿额列入抵押财产;三是根据合同相对性原则,直接要求借款人清偿到期主债务;四是对受偿不足部分可依保证合同请求保证人(开发商)履行清偿义务或列入保证人的破产债权受偿;通过如上多种途径一般可以避免银行承担过大贷款风险的问题。(二)因不可抗力、意外事件而导致抵押物灭失的风险此
6、时原抵押法律关系因抵押标的灭失而消灭,在银行与借款人商定新抵押物之前,银行对借款人享有的是没有抵押担保的普通债权,而且此时借款人一般也不愿再提供新的抵押,对偿还银行贷款也没有积极性或无力偿还,此时贷款银行的风险可想而知。因此为防范此类风险,银行在与借款人签订抵押贷款合同时,应要求借款人对抵押物购买物业保险,以贷款银行作为第一受益人,在贷款本息偿还之前,保险单由银行占管。这样一是发生不可抗力导致房屋实际灭失时,贷款银行作为抵押权人,对保险赔偿金行使物上代位权而优先偿付自己的债权,二是借款人也因购买保险而将不可抗力风险转移给保险公司,从而免除了向贷款人的偿债义务.所以约定保险条款对借贷双方都是有利
7、的.(三)在建工程与预售商品房重复抵押的风险根据有关规定,在建工程设定抵押的,未经抵押权人同意的,不得预售。预售款要优先偿付抵押债权,并修订抵押合同,将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减。如上规定表明法律、法规不允许在建工程抵押标的与预售房有重叠部分,由此看似乎不会发生在建工程与预售房重复抵押的问题,实则不然。实践中,在开发商办理在建工程抵押贷款的银行与购房人办理期房抵押贷款的银行不一致的情况下,如果开发商不履行告之义务即行预售,加之登记机关把关不严,就会发生重复抵押的问题,此时因在建工程抵押登记在前,而使登记在后的个人住房抵押权重复之部分失去效力,损害提供个人住房贷款的银行的利益
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