年末清盘营销方案.docx

年末清盘营销方案
一、 目前销售中遇到的问题 
1、受严查影响，上客量相对缓慢,近期无成交
2、房源可选择性小,71㎡户型销售阻力大 
成交目标客户群范围  
需要增加上客量首相要明确本项目的目标客户群，就本项目已成交客户分析可以明确本项目目标客户群的范围，现有成交客户来源地为项目周边地缘性客户，建议在深挖周边地缘的同时，向四周延伸5-10公里(栾城、藁城、元氏等）,采取在上述地点重要区域，集市投放横幅，传单,甚至通过渠道作为活动联络人定向选点组织项目专场说明会等性价比高的宣传方式。
二、项目待售房源统计 
截止目前，现有房源共30套，其中112㎡1套；69㎡3套;71㎡26套，是项目接下来清盘的重难点房源;
71㎡成交难:前期单价和三室房源无差别，套价低，出得快；后期二室单价高于三室，同时将二室调成一次性付款，三室首付四成;
三、营销活动方案建议
1、解决思路
71㎡现行均价7300元/㎡，上调前均价6900元/㎡，之间400元/㎡的差价，71㎡单套差价为28400元
1）逼定当场定房号       
1）目标群体:渠道带看及周边乡镇拓客。  
2）优惠措施：交1万定金抵2万房款
2)逼定一周交首付
1)目标群体：定房客户  
2）优惠措施:二室建议实施首付房款40％（一周内交付的）、3月交房款30%、5月交齐全款的政策（筹款缓冲时间长）；首付房款40%（一周内交付的）再赠装修红包(建议为10000元） 
3）逼定量聚多（目前单套差价已用25000元，剩余8400元）
1）目标群体：团体5人以上成功购房,房源有限,先到先得  
2)优惠措施:以5人为设定,每人每套再优惠5000元（召集人享此优惠外,再得15000元/5人）
4）老带新执行现行政策 
2、广告主题语:清盘聚惠 错过再无
二环旁市证准现房 价低到超乎想像
3、 单页内容（政策确定后，详拟)
4、推广形式：  
1)DM单1万份(小蜜蜂下乡，每个区域至少1名置业顾问跟随，登记意向客户)
2）DM单渠道派发(看渠道意向,也可选择电子版)  
3）周边村落醒目位置户外海报张贴  
4)目标乡镇挂横幅数条  
5）短信群发（最好是项目周边)
6）周边村落广播 
5、主动出击： 
  根据上述所有得出的数据和结论，我们将传统的楼盘坐销模式变为主动营销,以项目地为中心，拉大辐射半径，深入县城，深入乡镇，以真诚换信任，做出如下计划： 
1)根据发单时，意向客户人数统计，人数多的区域,可选择当地联络人，组织项目说明会（可实地选择场地)
2）群发通知，由渠道推荐项目说明会的举办地（意向客户达3个以上）
3）加大宣传，扩大知名度,开展项目说明会，力争在以项目辐射半径内,做到50%以上村民了解本项目，知道项目地,明白项目优势 
4）为二期营销策划做准备。
5）活动费用:单页1万张、海报100份、礼品1000份、条幅10条
短信群发费用
6）物料准备：活动专用车、折叠桌、椅子、客户登记薄