房地产开发计划书.doc

篇一：房地产项目开发筹划书(完整版)
房地产开发与经营课程设计

目录
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场影响
二、区域市场分析
（一）区域环境分析 （二）区域产品特性分析 （三）新政对区域影响
三、产品定位
（一）项目swot分析
（二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目购房群定位
（五）产品设计定位及提议
（六）价格定位
四、销售推广提议
（一）销售推广提议 （二）案名及平面体现
（三）营销推广提议
五、案例评述
武汉房地产市场项目开发筹划书
一、宏观市场环境分析
（一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、迅速发展。至底，武汉gdp就已经抵达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长“引擎”，在全球金融危机背景下， gdp增长迅速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标靠近十年最高水平。武汉经济展现如下特点：1、消费市场旺畅。武汉合计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将增进人们对高价值产品消费居民收入提高，将增进房地产市场愈加活跃。
（二）产业政策对房地产市场影响
与房地产市场联络比较紧密金融政策，税收政策以及国家多种有关调控和稳定房价政策措施对房地产市场起着很大影响，下面我国针对房地产市场最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来房地产政策将也许走向有保有压，对初次置业继续优惠、对二套房贷款收紧政策也许性更大。
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能抵达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大都市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争剧烈。区域内经济发展深入加紧，诸多高新企业及高新项目不停推进，入住人口不停增长，区域面貌得到深入改善。区域配套完善，地铁2号线开通，光谷步行街容量深入扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提高。
光谷供应量预估
光谷供求走势
篇二：房地产开发筹划书
1.1 项目基本状况
1.1.2 项目建设单位：嘉顺地产建成立于6月，注资资本十
亿人民币。
方案，建设投资，社会效益等方面进行研究论证，并提出项目建设提议。 1.2 项目概况
1.2.1 项目场址和条件
本项目占地约40万平方米，目前场地大部分为荒地，少许故居民房，周围市政道路，供电，供水等建设基础条件基本完善，具有建设条件。 1.2.2 建设内容与规模
该项目总建筑面积为32万平方米，项目建设详细内容见下表
建设规模与内容表
1.2.3 建设进度
本项目拟采用贷款筹资方案，6月~6月，估计同年九月份竣工验收，交付使用。 1.2.4 投资估算与资金筹措
本项目投入资本金为240678.13万元，其中建设投资00万，第一年和次年分别投入100000万。
本项目拟筹借人民币长期借款100000万，年利率5.44%，筹借外币长期贷款100000万，年利率为5.10%，商品房预售收入扣除多种费用以及分派后，亦用于项目开发，资金局限性部分再筹资短期借款，年利率5.36% 流动资金百分之八十向银行借贷，年利率5.36%
2.1 项目可行性分析
提供了一种良好发展空间。
间内会飞速发展，为房地产也提供了很大市场。
3， 香港，澳门房价过高，人口太多密集，港珠澳大桥建起之后，大量香港澳门居
4， 目前国家政策是大力引进外资进入内地市场，增进内地经济发展，香港作为大
近期国家出席了大量房地产调控政策，不过实际上是保证房价稳定，表明在很长一段时间内，我国房地产市场将会继续稳定发展。 3）横琴区市场分析
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横琴新区（横琴岛）地图
横琴新区原分大、小横琴岛，两岛之间为十字门水域（即中心沟），
图2：横琴岛风光一隅
[6]
上世纪70年代修筑起东、西大堤，将大、小横琴岛连成一体。全岛
以上无论是经济，自然环境，还是土地资源运用状况都充足证明在横琴区开发高档住房是很有市场。
市场分析
篇三：房地产项目开发筹划书
房地产开发项目筹划书
制作人：李小建0106 石明明0111 刘成丰0114 舒玉龙0116
目录
第一章 宏观市场环境分析????????????????2
咸宁市宏观经济环境分析?????????????????????2 产业政策对房地产市场影响???????????????????3
第二章 区域市场分析??????????????????3
区域环境分析??????????????????????????3 区域产品特色分析????????????????????????4 新政对区域影响????????????????????????7
第三章 产品定位????????????????????8
项目swot分析 ????????????????????????8 市场定位????????????????????????????10 产品设计提议??????????????????????????14 价格定位????????????????????????????14
第四章 销售推广提议??????????????????15
推广阶段提议??????????????????????????15 案名及平面体现?????????????????????????16 营销推广提议??????????????????????????16
第五章 结束语?????????????????????20
第一章 宏观市场环境分析
（一）咸宁市宏观经济环境分析
咸宁市宏观经济展现如下特性：
1. 咸宁市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产发展提供了一种良好发展空间。
2. 伴随咸宁市城镇居民人均可支配收入不停提高，对高价值产品消费和投资欲望都将得到提高。
（二）产业政策对房地产市场影响
限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济合用房及廉租房和集资房。经济上：有效克制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流感人口购房及居住条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说，从宏观上没法分析。尚有，近年物价上涨很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨房价有很大关系，国家也在尽量地防止经济危机，控制房价。
国家采用一系列措施无非是保证房地产业稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大影响。
第二章 区域市场分析
(一) 区域环境分析
浮山区位于咸宁市东部，东与浮山小学相连，南咸宁市政府，西
北接咸宁学院、北连咸宁区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是咸宁市武汉及长沙、南昌地区要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条重要干道。浮山区是咸宁著名科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼稚园。区内社会保障事业发展较快。
由于都市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了咸宁市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，重要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。伴随数年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府搬迁和落成，使该区环境和市政设施得到了逐渐完善和健全，加速了区域房地产业发展，吸引不少在城东工作人士在此置业安居。区域地图如下：
(二) 区域产品特色分析
通过对区域内市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相似产品进行分析，重要有：
篇四：房地产商业计划书
第一章 总 论
1. 1项目背景
1.1. 1项目名称
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设单位概况
建设单位：房地产置业有限企业
法人代表：
经董事会决定成立房地产置业有限企业和市场经营管理企业，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，既有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完毕并投入使用，一期b区期已经建设完毕，进入装修阶段，5月份投入使用，二期工程3月份动工，12月竣工。 企业重要开发业绩：
1、在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，企业倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。
购物广场考察国内外家居装饰行业中成功典范，吸取其精髓，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高一站式家居装饰购物
广场。
1. 4编制根据和范围
1.1.4.1汇报编制根据
1、国家发展计划委员会审定出版《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（）15号]（电力出版社出版）；
2、《国务院有关加紧发展服务业若干意见》（国发[]7号）
3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》
4、《松原市“十一五”规划》：
5、《松原市都市总体规划》：
6、项目建设单位委托编制可行性研究汇报协议书；
7、建设单位提供其他有关资料。
1.1.4.2汇报编制范围
1、项目建设背景及建设必要性；
2、规定分析与建设规模；
3、建设方案；
4、投资估算及资金筹措；
5、财务评价；
1.1. 5项目提出背景及建设必要性
1.1.5.1项目提出背景
一、房地产市场前景
—全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等原因影响下，今年我国房地产形势看好，出现了
投资加紧、销售增长、价格迅速上涨等新状况、信特点。
1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增长等原因带动下，我国房地产投资增长逐渐加紧。上六个月，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。整年估计增速20%左右，远远好于预期。
2、销售增长，住房需求集中释放，仅，伴随市场迅速升温，房地产销售量大幅增长，出现了近年来所没有过火爆行情。仅前三季度。全国商品房销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而同期则下降15%。
4、供应回升，动工面积强力反弹。，全国房地产施工面积
7.32 亿平方米，同比增长15.4%。房屋新动工面积7.32亿平方米，同
比下降0.4%。施工面积增速持续回升，新动工面积降幅收窄，表明伴随房地产市场去库存化进程加紧，开发商市场信心已逐渐恢复，扩大投资意愿正不停增强。
5、市场看好，国房景气指数持续走高。，全国房地产开发景气指数为101.8，并且持续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。
二、松原房地产市场形势
（1）房地产开发投资增速
松原作为新兴年轻都市，建市10余年来，一直致力余都市建设和发展。尤其是近年来，提出了创立“国家环境保护园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环境保护模范城”、“全国文明城”、“五城联创”宏伟战略目，并要在五年内所有实现。加紧都市建设，提高都市品位也是松原市推进房地产市场开发政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将予以一定优惠政策。松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁高潮。到，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，动工明显局限性。从开始，由于房价上涨和销售回升以及国家减少房地产开发项目资本金比例，这也减少了房地产开发融资门槛，有效刺激了房地产业投资。今年松原房地产动工区域达18处，占地达108万平方米。同比增长35%。
（2）商品住宅价格涨幅明显
伴随房地产开发力度加大，按照都市人口配比，松原市房地产市场几乎靠近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原一大特点。重要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨重要原因。松原市区新增商品住宅均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15%。但从开始，商品房价格普遍上涨，均价到达3200——4000元/平方米。增长幅度到达20%左右。
1.1.5.2项目建设必要性
加紧发展房地产、提高服务业在三次产业构造中比重，尽快使房地产服务也成为国名经济主导产业，是推进经济构造调整、加紧转变经济增长方式比由之路，是有效能源资源短缺瓶颈制约、提高资源运用效率迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升有效途径。加紧发展服务业，形成较为完备服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要丰富产品，并成为吸纳城镇新增就业重要渠道，也是处理民生问题、增进社会友好、全面建设小刚社会内在规定。
本项目建设是凭借当地优越地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环境保护、时尚、评价”建材家居新概念，为市民营造家居购物闲适环境。项目建成后，家居购物将成为当地最大规模建材家居商场，并带动区域经济增长和可持续发展。
篇五：房地产开发项目筹划书
1. 房地产市场调查与分析
1. 1我国房地产开发市场宏观环境调查分析
1.1. 1政治环境
从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控决心，虽然政策影响力度目前还不能予以置评，不过房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控重要方面。
1.1.2经济环境
房地产对经济影响能力也是不容小觑。房地产在现代经济中是一种财富贮存方式，例如人们不会手持现金而回购置房地产作为财富储存，因此从这一点展开对于宏观经济影响
重大。房地产市场和股票市场都是财富衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济。例如日本九十年代经济萧条和美国今年次贷危机，背后原因是由于人们把房地产作为财富衡量原则，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己财富减少，为防止风险人们会增长储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际状况，因此会导致经济萧条。因而我们不仅要关怀房地产行业带来丰硕果实，更应当关怀其带来对应后果。
我们可以肯定是，作为一种国家gdp重要支柱产业，其发展势头必将伴随我国经济腾飞而变得愈加强劲。
1.1.3社会环境
从近几年房地产市场火爆程度中我们不难看出社会对这样一种产业倾注了多少热情和关注。中国经济通过近三十年高速发展，人们生活水平在逐渐提高，衣食住行是社会发展必然规律，目前衣食已基本得到处理，因此更多焦点集中在了住问题，不管是住房刚性需求还是出于投资考虑，房地产一直是一种不会过时话题。
值得深思是，住房需求增长了，不过矛盾却越来越突出，民众呼声越来越高，伴随社会经济高速发展，国家财富积累日益强大，同步房价越来越高，个别都市涨幅有点发疯，但中低层老百姓收入增长幅度较小，社会生活成本越来越高，生活质量伴随社会发展越来越艰难，高房价让他们对住欲望在失望中变得越来越绝望，最终导致对社会不满。伴随社会进步，人们公民意识在不停强化，对社会和公民认识在不停提高，对执政者态度和规定也在不停提高，这就是社会发展趋势，也是目前地产行业现实状况，怎样寻求一种好处理途径，使这个行业发展愈加稳健健康，人民居住得到很大改善，不再体现为突出社会矛盾，这需要执政者拿出勇气和智慧，也需要全民智慧。
1.1.4科技环境
相对于其他行业来说，房地产生产技术科技并不是规定很高。不过对于投资，营销方面，房地产科技创新具有了很大变化。
相对于之前房地产投资，目前房地产投资面临着更多问题。其中最为关键是融资，
政府银行政策变化使得房地产行业融资变得愈加困难。不过，问题必然有处理措施，房地产行业也有着自己创新融资措施。去年我国房地产开发企业资金来源记录成果显示，企业自筹资金局限性28％，银行融资占21.7％，建筑企业工程垫款和购房者预付款占38％（后者80％也源于银行贷款），在资本市场直接融资仅占总量十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极寻求在资本市场一搏。首先是信托业发展。另一方面是购房者预付款，最终是企业上市。
房地产行业在通过去年以及今年政府宏观调整，银行贷款规定严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难市场环境。房地产行业也根据自己销售特色，合理选择了适合于自己销售措施。
1. 2武汉市房地产市场现实状况与发展趋势调查分析
1.2.1武汉市房地产现实状况
1.2.1.1总体概况
(一)、竣工面积
1—6月全市主城区商品房竣工面积达257.88万平方米，月均竣工42.98万平方米，同比去年同期减少35.09%，考虑到楼盘预售到竣工时间较长，该竣工量可以从侧面反应今年上六个月商品住宅供应量相对较少。
（二）、新增供应状况
上六个月，武汉市主城区在售项目为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%；商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。前五个月，商品房、商品住宅新增供应明显不不小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供应量大增，明显高于去年。
（三）、商品房成交状况
1—6月商品房销售面积359.06万平方米，月均销售面积59.84万方，较同期减少8.84%；其中住宅销售面积316.36万平方米，与去年同期相比减少16.37%。住宅销售面积减少幅度更大，反应出商业地产方面销售面积比例增长。