中小企业科技园策划方案分析模板样本.doc
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1、某中小企业科技园策划方案第一部分 成城市工业园区发展情况 全市范围内各类开发区共有14个,即成全部高新技术产业开发区(含西区、四川成全部出口加工区)、成全部经济技术开发区、成全部xx科技产业开发园等 3个国家级开发区;西南航空港经济开发区、成城市新全部卫星城工业区、金堂三中园区(四川中美/外中小企业发展园区)、全部江堰工业开发区、成全部现代工业港(郫县)、邛崃经济开发区、成全部华侨经济技术开发区(青羊区)、成全部彭州工业开发区、成全部锦江工业开发区等 9个省级开发区;成全部凤凰山第三产业开发区、成全部牧马山旅游度假区等 2个市级开发区。第二部分 项目概况一 项目介绍xx中小企业科技园是国家级工
2、业园区成全部xx科技产业开发区专为xx中小企业开辟创业起步区,科技园利用孵化器政策和功效优势,为中小企业提供创业空间和资源,帮助企业降低创业成本和风险,促进科研技术结果商品化、产业化,推进中小企业快速成长。项目总计划面积300亩,一期占地73亩,其中待征地13亩,总建筑面积33000平方米,将建成五层孵化中心大楼10000平方米,工业厂房23000平方米,容积率为0.825。二 项目用地描述(一) 地理位置项目在成全部西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带,蓉台大道和柳台大道交汇处502广场,两面临路,交通十分便利。距成全部外环高速路16km,距火车西站13km,距火车北站约25km,距双
3、流国际机场18km。连通温江和成全部光华大道建成后,从温江到成城市区仅需8分钟,成温邛高速公路全方面通车及北大道,草金路、西延线、温江段等工程完工将温江和开发区纳入大成全部四通八达交通网络中。(二) 土地面积及计划使用性质园区计划面积300亩,现在已征地73亩,其中代征地13亩。用地计划使用性质为工业用地。关键用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施(食堂、宿舍)等。(三) 项目进展情况现在土地已交付科技园,用地已打围,红线已画,原用地内沟渠已改,能够进行场平工作。新成立项目企业名称已注册,企业组织机构已初步建立,整个项目开发工作沿两条线同时推进,一条是项目计划、基建,一条是项目策划、招商。第三
4、部分 项目策划方案一 项目SWOT分析(一) 项目优势(S)1、 成城市工业发展关键地带圈温江是成城市城市第二层次地带和经济发展第一产业圈。开发区是成城市工业经济增加,是全市发展生物制药、食品加工关键基地,在发展工业上区域优势突出2、 国家级开发区优势入驻企业可享受国家级开发区享受政策、税收优惠等,可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等很多优势3、 孵化器优势科技园实际是开发区“园中园”,入驻企业不仅享受开发区资源优势同时可享受科技园独特孵化器功效优势。 4、在江泽民视察过502广场,口岸好,广告效果好。5、拿地成本低,可办理产权证6、含有成功招商经验,有一定招商网
5、络和渠道。(二) 项目劣势(W)1、 企业整体、自主开发将面临一定资金压力和风险2、 企业在工业地产领域实力不突出,品牌不够响亮3、 一期和二期土地未连成片,难以整体计划。4、 距离成城市区较远,给企业增加了运输成本。(三)项目机会(O)1、 开发区亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢,招商效果差2、 开发区入驻企业数量、规模发展势头好,对园区招商工作有带动效应。3、 成城市区及周围郊县定在中小企业工业园不多4、 项目用地位置优越,将成为开发区形象工程之一,开发区管委会可能为园区招商提供帮助。(四)项目威胁(T)1、 各类工业园区,竞争猛烈,尤其是亚东、蓉台两工业园假如进入开发将带来直接威胁。2、
6、如开发力度不够将面临开发区管委会压力,对二期拿地不利3、 开发区内孵化中心、区外其它各类孵化器组成竞争SWOT分析结论:1、 面对竞争,明确定位,专为中小企业量身定作。2、 充足利用低成本优势,树立形象,为二期做铺垫。3、 充足发挥国家级开发区金字招牌优势。4、 创新开发模式,招商先行,以招商带动开发。5、 利用孵化器功效,打造工业地产科技概念。二 项目开发策略(一)项目开发总体目标1) 以温江项目为契机,实施“工业地产规模化”战略2) 以温江项目树形象,亮品牌。3) 兼顾效益基础上,追求开发速度,探索开发新模式,建立和巩固招商网络。(二)项目开发策略1、 自主开发+入园企业开发这种方法下我们
7、把入园企业分为两类,一类是租用标准厂房(不排除买断);二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略,整个园区开发要把握开发节奏,招商要先行。企业在开发标准厂房同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼招商,孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利情况下(招租达成6080%,引进企业56家),方可开展孵化大楼开发建设。所以招商是否成功是此种开发策略成功关键。利:1) 企业资金压力小,资金占用少,财务风险小2) 投资风险小。弊:1) 开发周期拉长,影响二期拿地和开发,同时可能面临管委会压力2) 因整个园区配套不到位,企业对服务、园区管理乃至企业实力信心不足,招商工作难度大。3) 投资回报较低。2、 引入新投资
8、商联合开发以项目土地使用权作股,引进新投资商对海峡教育科技企业增资扩股,进行联合开发。新投资商能够优先考虑皎龙等运作工业园区较成功工业地产商,因为她们首先对工业地产有较深入了解和认识,其次资金实力强,现金流量充足,再者有较成熟招商网络和渠道能够共享。引入新投资商后即可对园区进行整体开启,孵化楼和标准厂房能够先建起来,同时整个园区设计和计划标准也能够有所提升。非标准厂房区仍可向企业出售土地,由企业自己开发。利:1) 开发周期短,资金压力小,风险分散2) 有利于树立企业和园区形象,对二期拿地有帮助。3) 利于招商4) 假如能引入工业地产商则能够利用对方网络推进招商工作。弊:1) 寻求理想新投资商较
9、困难2) 利润空间压缩三 项目市场定位(一) 同类工业园区考察情况龙腾工业城由宏杰置业(台资)投资,在成全部龙泉国家经济技术开发区中心位置世纪大道旁,占地1000亩,分A、B区开发,估计5年内完成整体开发。现在已完成一期开发,含11栋标准框架结构厂房和1栋职员宿舍,二期三栋厂房6月前可交付,9月前完成二期建设。工业城只租不售,开始招商,现在一期除两栋厂房共约平米外已完成大部分招商入驻率达92%,租赁价为10-13.5元/平米(含物管费),职员宿舍每间可容纳16人,含基础设施650元/月,不含基础设施580元/月。园区用水为自来水,吨水价约0.50元;每1000平米厂房配电60KW,超出部分按5
10、00元/KVA加收电力增容服务费。折合后动力电价约0.70元,照明电约0.90元。现在入驻企业关键是制造业、机械加工、包装和电子。成全部青羊工业集中发展区由成全部青羊工业建设发展投资,是成城市21个工业集中发展区之一,园区在青羊区苏坡、文家交界处,东临火车西站、三环路,西接绕城高速,南接成温邛高速公路。总占地面积3057亩,计划总建筑面积220万平方米,关键计划为两大区域:2593亩市工业发展区、464亩集中发展区农民拆迁安置新房工程,整个工业集中发展区概念设计和300亩科技创新起步区计划设计方案设计已委托日本大厂株式会设计完成,464亩发展区农民拆迁安置新房工程 “英国小城”概念设计和计划方
11、案已委托英国和乐集团设计完成。园区主导产业定在精密机械加工和电子电器,发展现代制造工业和信息工业。据报载,3月16日举行了发展区开启暨首批入区企业(项目)签约仪式,首批18家中外企业(项目)和青羊发展签署了入区协议,项目总投资额达8.28亿元。一期300亩科技创新起步区正在建设中,估计明年上六个月可交付使用。工业区全部由投资商开发建设,对外出售,拟售价为29803500元/平米,需一次性付款。园区对入驻企业没有尤其要求(污染性产业除外)。现在招商政策正在制订中。 龙潭城市工业园成华区政府政府投资,由成全部三益投资招商、管理,是三环沿线计划最大城市型工业园区,计划面积 11000余亩(一期开发5
12、800余亩),其中中小企业创业园(30亩以下)200亩。园区以售为主,兼带出租。投资企业征用土地价格为(20万净地价+5万配套)/亩,征地后可自建或委建,但厂房水电等由企业自己申请。代征地是否分摊因位置而定。租赁价格为10-15元/月*平米。30亩以上大园区土地已基础征用完成,主导产业为服装、信息电子、新材料、汽车及零配件,但园区开工建设少。中小企业创业园区已经有7-8家企业签署意向,土地征用达60余亩。锦江(柳江)工业开发区由锦江区政府投资,柳江街道办管理。已征地1800亩,分为A、B两区。A区毗邻国家级成全部高新技术开发区,由府河、三环路、成仁路、绕城公路合围而成,占地1277亩。B区在潘
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