中小企业科技园策划案模板样本.doc

xx中小企业科技园策划方案
第一部分 成城市工业园区发展情况
全市范围内各类开发区共有14个，即成全部高新技术产业开发区（含西区、四川成全部出口加工区）、成全部经济技术开发区、成全部xx科技产业开发园等 3个国家级开发区；西南航空港经济开发区、成城市新全部卫星城工业区、金堂三中园区（四川中美/外中小企业发展园区）、全部江堰工业开发区、成全部现代工业港（郫县）、邛崃经济开发区、成全部华侨经济技术开发区（青羊区）、成全部彭州工业开发区、成全部锦江工业开发区等 9个省级开发区；成全部凤凰山第三产业开发区、成全部牧马山旅游度假区等 2个市级开发区。
第二部分 项目概况
一 项目介绍
xx中小企业科技园是国家级工业园区——成全部xx科技产业开发区专为xx中小企业开辟创业起步区，科技园利用孵化器政策和功效优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，促进科研技术结果商品化、产业化，推进中小企业快速成长。
项目总计划面积300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积33000平方米，将建成五层孵化中心大楼10000平方米，工业厂房23000平方米，容积率为0.825。
二 项目用地描述
（一） 地理位置
项目在成全部西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带，蓉台大道和柳台大道交汇处502广场，两面临路，交通十分便利。距成全部外环高速路16km，距火车西站13km，距火车北站约25km，距双流国际机场18km。连通温江和成全部光华大道建成后，从温江到成城市区仅需8分钟，成温邛高速公路全方面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程完工将温江和开发区纳入大成全部四通八达交通网络中。
（二） 土地面积及计划使用性质
园区计划面积300亩，现在已征地73亩，其中代征地13亩。
用地计划使用性质为工业用地。关键用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。
（三） 项目进展情况
现在土地已交付科技园，用地已打围，红线已画，原用地内沟渠已改，能够进行场平工作。新成立项目企业名称已注册，企业组织机构已初步建立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目计划、基建，一条是项目策划、招商。
第三部分 项目策划方案
一 项目SWOT分析
（一） 项目优势（S）
1、 成城市工业发展关键地带圈
温江是成城市城市第二层次地带和经济发展第一产业圈。开发区是成城市工业经济增加，是全市发展生物制药、食品加工关键基地，在发展工业上区域优势突出
2、 国家级开发区优势
入驻企业可享受国家级开发区享受政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等很多优势
3、 孵化器优势
科技园实际是开发区“园中园”，入驻企业不仅享受开发区资源优势同时可享受科技园独特孵化器功效优势。
4、在江泽民视察过502广场，口岸好，广告效果好。
5、拿地成本低，可办理产权证
6、含有成功招商经验，有一定招商网络和渠道。
（二） 项目劣势（W）
1、 企业整体、自主开发将面临一定资金压力和风险
2、 企业在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮
3、 一期和二期土地未连成片，难以整体计划。
4、 距离成城市区较远，给企业增加了运输成本。
（三）项目机会（O）
1、 开发区亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢，招商效果差
2、 开发区入驻企业数量、规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。
3、 成城市区及周围郊县定在中小企业工业园不多
4、 项目用地位置优越，将成为开发区形象工程之一，开发区管委会可能为园区招商提供帮助。
（四）项目威胁（T）
1、 各类工业园区，竞争猛烈，尤其是亚东、蓉台两工业园假如进入开发将带来直接威胁。
2、 如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期拿地不利
3、 开发区内孵化中心、区外其它各类孵化器组成竞争
SWOT分析结论：
1、 面对竞争，明确定位，专为中小企业量身定作。
2、 充足利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。
3、 充足发挥国家级开发区金字招牌优势。
4、 创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。
5、 利用孵化器功效，打造工业地产科技概念。
二 项目开发策略
（一）项目开发总体目标
1) 以温江项目为契机，实施“工业地产规模化”战略
2) 以温江项目树形象，亮品牌。
3) 兼顾效益基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。
（二）项目开发策略
1、 自主开发+入园企业开发
这种方法下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。企业在开发标准厂房同时或之前就开展对征地企业、孵化大楼招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利情况下（招租达成60—80%，引进企业5—6家），方可开展孵化大楼开发建设。所以招商是否成功是此种开发策略成功关键。
利：
1) 企业资金压力小，资金占用少，财务风险小
2) 投资风险小。
弊：
1) 开发周期拉长，影响二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力
2) 因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至企业实力信心不足，招商工作难度大。
3) 投资回报较低。
2、 引入新投资商联合开发
以项目土地使用权作股，引进新投资商对海峡教育科技企业增资扩股，进行联合开发。新投资商能够优先考虑皎龙等运作工业园区较成功工业地产商，因为她们首先对工业地产有较深入了解和认识，其次资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟招商网络和渠道能够共享。引入新投资商后即可对园区进行整体开启，孵化楼和标准厂房能够先建起来，同时整个园区设计和计划标准也能够有所提升。非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。
利：
1) 开发周期短，资金压力小，风险分散
2) 有利于树立企业和园区形象，对二期拿地有帮助。
3) 利于招商
4) 假如能引入工业地产商则能够利用对方网络推进招商工作。
弊：
1) 寻求理想新投资商较困难
2) 利润空间压缩
三 项目市场定位
（一） 同类工业园区考察情况
龙腾工业城
由宏杰置业（台资）投资，在成全部龙泉国家经济技术开发区中心位置世纪大道旁，占地1000亩，分A、B区开发，估计5年内完成整体开发。现在已完成一期开发，含11栋标准框架结构厂房和1栋职员宿舍，二期三栋厂房6月前可交付，9月前完成二期建设。工业城只租不售，开始招商，现在一期除两栋厂房共约平米外已完成大部分招商入驻率达92%，租赁价为10-13.5元/平米（含物管费），职员宿舍每间可容纳16人，含基础设施650元/月，不含基础设施580元/月。园区用水为自来水，吨水价约0.50元；每1000平米厂房配电60KW，超出部分按500元/KVA加收电力增容服务费。折合后动力电价约0.70元，照明电约0.90元。现在入驻企业关键是制造业、机械加工、包装和电子。
成全部青羊工业集中发展区
由成全部青羊工业建设发展投资，是成城市21个工业集中发展区之一，园区在青羊区苏坡、文家交界处，东临火车西站、三环路，西接绕城高速，南接成温邛高速公路。总占地面积3057亩，计划总建筑面积220万平方米，关键计划为两大区域：2593亩市工业发展区、464亩集中发展区农民拆迁安置新房工程，整个工业集中发展区概念设计和300亩科技创新起步区计划设计方案设计已委托日本大厂株式会设计完成，464亩发展区农民拆迁安置新房工程—— “英国小城”概念设计和计划方案已委托英国和乐集团设计完成。园区主导产业定在精密机械加工和电子电器，发展现代制造工业和信息工业。据报载，3月16日举行了发展区开启暨首批入区企业（项目）签约仪式，首批18家中外企业（项目）和青羊发展签署了入区协议，项目总投资额达8.28亿元。一期300亩科技创新起步区正在建设中，估计明年上六个月可交付使用。工业区全部由投资商开发建设，对外出售，拟售价为2980—3500元/平米，需一次性付款。园区对入驻企业没有尤其要求（污染性产业除外）。现在招商政策正在制订中。
龙潭城市工业园
成华区政府政府投资，由成全部三益投资招商、管理，是三环沿线计划最大城市型工业园区，计划面积 11000余亩（一期开发5800余亩），其中中小企业创业园（30亩以下）200亩。园区以售为主，兼带出租。投资企业征用土地价格为（20万净地价+5万配套）/亩，征地后可自建或委建，但厂房水电等由企业自己申请。代征地是否分摊因位置而定。租赁价格为10-15元/月*平米。30亩以上大园区土地已基础征用完成，主导产业为服装、信息电子、新材料、汽车及零配件，但园区开工建设少。中小企业创业园区已经有7-8家企业签署意向，土地征用达60余亩。
锦江（柳江）工业开发区
由锦江区政府投资，柳江街道办管理。已征地1800亩，分为A、B两区。A区毗邻国家级成全部高新技术开发区，由府河、三环路、成仁路、绕城公路合围而成，占地1277亩。B区在潘家沟，占地500余亩。A区土地已征用完，入驻企业关键为印务和生物制药。B区只租不征，企业租用土地（50年）3000元/亩*年，配套费3万/亩（一次性付清），厂房由企业自建，企业也可租用开发区标准厂房，7元/平米。现在B区厂房多由开发区建设，另有6、70亩土地可租建。
蛟龙工业港
由成全部蛟龙集团投资，园区总部在青羊区文家境内成温路和绕城高速公路交界处，成温高速公路入口旁, 一期占地1400亩, 二期占地400余亩（另有双流九江4、5百余亩），企业可租用土地自建或委托开发商建设。土地租赁费每十二个月3000元/亩（九江元/亩），配套费6万/亩（一次性付清），企业委托开发商建设4个月可交房，首付10%，工程完工付20%，三年内缴清余款，开发商代办地面产权。企业也可租赁厂房，租金8元/平米（九江7元/平米）。园区自建自来水厂，每千平米配电40KW，超出部分按500元/KW加收。园区一期已经全部入住，二期（文家）已经有10余家企业签定意向，二期（九江）也已入驻近20家企业。
四川省商会民营经济示范基地（科创工业园）
由科创药业集团（民营）投资, 在成雅高速双流出口，双华路和长城路交界处，西南航空港经济开发区内, 计划面积1200亩（一期开发400亩），关键由开发商自建后对外租售，企业也可征地自建或委建，征地价为：7-12万元另加1万/亩土地出让金,款项全部付清后六个月内取得土地证，公共配套费8-10万/亩，基础设施配套费2.8万/亩。园区另计划100余亩土地用来修建30余栋别墅作为办公科研楼（计划地紧邻锦丽园别墅区），同时可对外出售。现在园区还未建设，正进行招商准备工作。
蓉台工业园
在成全部温江xx科技产业开发园蓉台大道北段, 占地近100亩, 计划建设20栋钢结构标准厂房。在管委会敦促下，已建成两栋厂房。园区以出售为主，投资者可征用土地（12万/亩）自建或委建（未含配套费）, 或购置标准厂房155万/栋，也可租赁（15元/平米）, 现在入驻率为0。
亚东.海科创业园
由成全部亚东投资投资, 在成全部温江xx科技产业开发园蓉台大道南段, 占地80余亩，标准上开发商统一计划修建厂房（企业也能够征地）。 园区估计四月份开工，现在还未有任何政策。
私人厂房
双流机投镇白佛村2组, 由多个投资人共同投资建设，占地约两亩。每套含两栋厂房（各400平米左右）和三层楼房（共约500平米，含临街商铺），砖混结构。对外出租, 租金约3、4元/平米*月，水电价基础一样，但每七天平全部有1-2两天停电。
（二） 综合分析
以上九家工业园中，青羊、龙潭、锦江三家为政府投资，其它均为民间资本投资。除私人厂房外，全部有规范化运作和管理。从规模上看，除蓉台、亚东外，其它工业园规模均在千亩以上，资金实力雄厚，所以开发模式上有较大选择余地，能够先开发后招商。从定位上看，青羊、龙潭、锦江A区关键定在大品牌、大投资中大型企业（集团），其它工业园则关键定在中小企业。蓉台、亚东和海峡在规模、定位上相同，但前二者开发、招商开启进展缓慢。蛟龙在品牌、规模、价格上对海峡组成威胁，但其土地为划拨地，企业只能拿到地面建筑产权。
（三） 项目定位
1.市场定位：
科技园是高新技术研发试验室，是科研结果商品化、产业化平台；是激励创新、激励发展生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大孵化基地；是信息、资金、人才聚集创业天堂。
2.目标用户定位
成城市区及周围种子型高科技企业和中小型企业；
省内外企业在温江分支机构、子（分）企业、生产基地。
四 项目营销策略
产品篇
从“产品”角度，首先要塑造“科技园区”概念，使园区取得科技增值，其次推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。
1．科技园区
项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产和科技房产结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，经过孵化器来形成园区比较竞争优势。为此要放大、强化资源共享、创新、培训咨询和融资功效。
资源共享：经过通讯、网络等公共设施实现资源共享。
培训/咨询：建立和科研院所联络，聘用技术教授、教授、学术带头人为声誉顾问，对企业研发中心困难进行点对点帮扶，定时举行园区企业技术、管理专题讲座和培训。
创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设置“创新基金”和“风险投资基金”，激励企业创新，缓解资金瓶颈。
2．金牌贴身物管：
为园区企业创业发展处理后顾之忧。
价格篇
从租金上看,海峡租金标准同在国家级开发区龙腾、蓉台相比，价格居于中位，相比蛟龙、龙潭、锦江则价格优势较弱。
厂房土地售价上，蛟龙折合售价21万/亩，锦江18万/亩，相比而言，海峡售价有一定价格优势。
大楼售价上，相比青羊工业集中发展区，含有绝对优势，但考虑到二者区位差异（温江vs成全部），优势并不显著，但基础可比温江当地写字楼售价。
考虑到xx开发策略是为了立即收回投资，所以应利用价格和政策杠杆向销售倾斜，首先突出买楼、买地价格优势、全部权优势和政策倾斜，其次合适保持租赁“高位”且实施租金每3—5年上浮，使投资者有买比租合算感觉。所以，租金方案可考虑不变，但因土地售价结构中，配套费所占百分比较高（达成10万/亩，而蛟龙、锦江、龙潭配套费在3—8万之间），能够考虑合适压缩配套费使综合地价压缩到18万/亩左右，这么价格将成为园区最大比较优势。

租金
售价
备注
龙腾工业城
10—13.5元/m2

标准厂房,只租不售
青羊工业集中区

2980—3500元/m2
科研办公大楼售价(只售不租),工业厂房还未开发
科创工业园

18.8—25.8万/亩
征地价
蛟龙工业港
7—8元/m2（含物管）
—3000元/亩*年+6万/亩
土地使用价
龙潭城市工业园
10—15元/m2
25万/亩
售价中不含水、电、气等配套费
蓉台工业园
15元/m2
12万/亩，155万/栋
售价中不含配套费
亚东创业园

锦江开发区
7元/m2
（柳江）
3000元/亩*年+3万/亩
土地使用费
私人厂房
3—4元/m2

海峡
12元/m2
19.77万/亩（含配套）
1200元/m2 （厂房）
元/m2 （孵化楼）——均价

招商篇
1.招商目标
不管哪一个开发策略，招商全部应先开发而行。招商短期目标（3—5个月）是确定2—3家有一定品牌著名度，征地面积在10—20亩中型企业，5—6家征地面积在5—10亩小型企业，以立即推进大楼及园区配套设施开发，长久目标（1—1.5年）是完成整个园区招商工作。
2.招商对象：
① 大成全部范围内中小企业。
② 省内外大型企业、集团成全部分支机构、子（分）企业、生产基地
③ 大成全部范围内高校试验室、专利持有些人
④ 民间投资者（产权式工业物业）
其中以①、②为关键推介对象，这部分用户里，努力争取园区企业：社会企业达成3：7。
3.推介专题卖点和二级卖点：
专题卖点： 6年租金+银行按揭帮您轻松置业
270元/平方米土地费（18万/亩）+500元/平方米建造成本=770元/平方米
六年租金：12*10元/平方米*6=720元/平方米
二级卖点：
n 强大孵化器优势
n 园中园金牌贴身服务
n 产权式商铺、产权式工业物业：三权分离，50年稳定投资回报
民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定租金回报，由园区代为招租、管理，省去招租和维护成本。投资回报率高达8%—10%。十年即可收回投资。稳定回报期限长达50年。
n 灵活销售方法：
u 分期付款
u 垫付建设资金
u 售后返租（专门针对产权式物业投资者）
专题卖点和二级卖点相互组成园区价值点和利益点体系,全方面系统同时又突出关键地展示园区优势和特色。
4.招商步骤
整个招商过程分为三阶段：
(1)招商准备阶段：（4.14前）
1. 园区计划图、效果图、平面图；
2. 招商计划拟订；
3. 成立招商小组、明确工作职责；
4. 制订招商手册、招商海报、部署招商现场；
5. 拟订租赁、销售协议。
(2)招商早期阶段：以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为关键内容。
n 开拓多元化招商渠道：
Ø 现场招商：老园区作为招商中心对园区内外进行包装（条幅广告、招商手册、宣传资料等）
Ø 报纸广告（软、硬广告）、户外广告牌（园区现场）
Ø 政府招商：充足发动政府、管委会力量提供招商信息和便利条件。
Ø 用户招商：以客招客。
Ø 网络招商：更新企业网站，经过网站公布招商信息
n 对外宣传关键经过媒体公布、报道和开展活动营销来进行：
Ø 媒体公布、报道：选择受众面广、政经类报纸（四川日报、成全部商报、成全部日报等）进行全方面公布和报道：
l 三报同时刊载招商信息，连载两日；
l 园区现场外制作广告墙、竖广告牌；
l 老园区外墙制作招商广告条幅。
l 网站同时公布招商信息。
l 硬广告同时推出：选择成全部商报围绕专题卖点和二级卖点形成广告系列隔日推出；
l 软广告紧随其后：选择成全部商报制作人物（王总）专访、招商系列活动跟踪报道。
Ø 活动营销
l 园区企业座谈会（4月初）。
l 以温江区招商引资办、管委会名义主办，园区协办举行招商会，增强招商会权威性和吸引力。（4月底）
l 和中小企业局联办中小企业创业发展专题讨论会暨项目推荐会（5月）。
l 园区开启暨首批入园企业（项目）签约仪式，邀请温江区委区府、管委会、中小企业局、新闻媒体参与（6月）
l 对各区工商注册办公室、专利局攻关，请求代为宣传，提供相关信息。
（3）招商后期阶段：开设两个招商场所，一个在园区现场，一个在总部。关键以宣传招商政策、参观园区等为内容。
5.招商政策：
1) 企业外机构引进新企业，视招商程度和效果给现金奖励。
2) 园区企业引进新企业，视招商程度和效果给租金或售价折扣。
3) 推行企业全员招商，凡提供招商信息，引进企业者均给奖励。
第四部分 项目财务分析
略
第五部分 项目风险分析和规避
略