恋日水岸大道项目策划案产品营销33样本.doc

恋日水岸大道项目策划方案（产品篇）一、产品计划综述1、周围环境本案地处北纬40，冬季受高纬度内陆季风影响，严寒干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是经典暖温带半湿润季风型气候，海拔为35米。 地处北京西南花乡，是北京最大花卉生产基地，有丰富养花历史、花卉资源和花卉文化。花乡有近7养花历史，现在，花乡也是北京地域最大花卉生产基地。现在，全乡现有花卉生产种植面积7000亩，花卉生产企业61家，养花专业户120家，从业人员1768人，花卉市场个，大小花店200余家遍布京城，初步形成一条以销促产、产销结合、工程服务一齐上产业链。拥有“中国花木之乡”、“全国花卉生产示范基地”和“全国关键花卉市场”称号。本区域西北玉泉营环岛周围，是建材、装饰、家俱、花卉等大型市场集中地域，在北京著名度很高。其中葆台村正在建设绿化工程和高尔夫球场项目。本案所属区域为花乡草桥，自古就有记载，元朝史书记载“泉源涌出，为草河桥，连接丰台，为京师养花之所”，清代康熙进士查嗣栗有诗“草桥十里百花妍，只有幽兰种不传”，是草桥人当年从事花卉生产盛况及迷人景色，是当初真实写照。 本案所处区域，是城南发展较早地域之一，现在已经发展成为南城关键生活居住区之一，周围一般住宅项目众多，而且大多已入住。恋日嘉园一期二期、星河城、草桥欣园、花香丽舍、玉安园、漂亮愿景、玺萌鹏苑、玺萌丽苑、明日嘉园、南珠苑等楼盘比邻接踵，共同形成了一个大型成熟生活小区。2、地理位置本案地处南城，紧挨玉泉营环岛。北临南三环，西临京开高速路，东侧为京开东路，南面是市政计划道路。本案交通便捷，道路通畅，距离关键交通干线比较近，自驾车出入方便。但直达或途经本案公交线路较少，最近公交候车站须步行七分钟左右。 地铁四号线估计底动工，建成试运行，四号线起点丰台马家堡，途经本项目，将真正缩短北京南城北城地理差距。3、建筑计划本案一期总占地面积约7万平方米，总建筑面积约19万平方米，容积率2.2，绿化面积约2.24万平方米，绿化率32%（不含西区集中绿地）以上。 本案由三栋板式高层和三栋塔式高层建筑组成，本案建筑设计严谨大方，色彩丰富时尚，符合现代生活趋势。 小区内另有一所小学、一所幼稚园、一个运动场和一栋小型商业楼，和9#楼底层商业共同组成小区关键配套设施。 小区地块南北进深较大，建筑分布为横排式，楼间有组团式绿化景观，并有水景设计，较大规模中心景观有两组，并经过行进路线组成逐步深远景观轴心线，布局巧妙，风格简练而大气。 整体计划设计十分出色。环境设计和人居流动融合协调，不仅仅局限于营造园林式栽花种草。建筑造型遵照历史文脉，含有一定文化内涵及审美个性。建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人和人之间友好相处。整体设计渗透着对人居住理念具体化，是环境景观、建筑空间和小区气氛完善融合，表现一个全方位“生态居住”和“人文小区”概念。 周围地块情况逐步成熟配合了本案设计产生。恋日一期、二期成功，已给了市场一个信心。伴随本案计划深入完善，使本案在整个南城项目中含有一定品质优势，对中坚层消费者吸引力毋庸置疑。二、小区计划设计了解小区计划中各部分细节，对于挖掘本案优势卖点，促进营销活动成功进行有相当关键作用。分析目前市场中产品计划引导趋势，使我们掌握本案优势。方便营销中强化优势，弱化劣势。 是否符合“人居要求”是衡量一个房地产产品计划根本要求。下面我们将就各项数据各项指标及设计特点进行分析归纳。1、容积率安排 本案容积率为2.2，直接低于竞争对手恋日嘉园2期2.49容积率。星河城2.7容积率，更是低于花香丽舍3点多容积率。容积率是衡量人居环境一个关键指标，它和大家生活舒适度有着直接关系，我们认为这是本案在区域内竞争一个有效优势，即使北京房地产市场上以容积率为自豪富力城，它容积率也达成了2.4。2、绿化率安排 现在计划中本案绿化率达成了32.05。而这其中未含西区集中绿地，在看看我们直接竞争对手情况吧。恋日嘉园2期绿化率为40，从绿化率数据上看，本案和之没有绝正确优势。经过绿化和之竞争。我们提议可从绿化植被品种和布局和之产生竞争优势。星河城绿化率30，远低于本案绿化率，在未来销售说词中，这将是一个有利原因。3、建筑形式 本案9号楼、10号楼、11号楼为高板形式。经过北京4、5月份SARS疫情以后，大家已经开始重新审阅自己居住理念，尤其是对建筑形式见解转变,认为南北通透板楼品质要强于塔楼。依据5月份以后北京市场调查发觉，塔楼销售百分比在急剧萎缩。板楼销售百分比显著上涨。 本案12号楼、13号楼、14号楼为围合式塔楼形式。在现在塔楼形式中，这显著是一个带有革命性塔楼新形式，现在中国塔楼形式绝大部分为“大方盒子”状，最多也就是在窗户采光上加入叠拼设计特点，或在朝向上作部分改变，发射形状或风车状塔楼已算比很好塔楼形式了。而本案不一样于以往任何一个塔楼形式，中空围合式设计有效处理了通风采光等很多塔楼形式弊端。尤其中空部分栽种植被等于是在楼内加了一部取氧机。这是本案一个关键产品优势，使塔楼含有板楼产品品质。那再看看本案竞争项目情况。星河城塔楼、花香丽舍塔楼、明日嘉园塔楼全部全部是大方盒子状，不可避免地产生很多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一词说明本案塔楼产品一点也不过分。4、外立面设计 恋日嘉园2期产品外里面设计和本案基础相同，在这一点上，二者之间没有可比性。相对于星河城，它加大了采光面，面宽达成4.2米，使建筑整体感觉比较通透，给予时尚装饰线条，含有一定现代感，而明日嘉园外立面是一个“千楼一面”外立面设计，没有什么特点。综合下来，在外立面方面，本案和恋日嘉园2期，星河城不相上下。但比同区域内其它产品要高一个档次。5、朝向改变 本案朝向改变关键为两种。板楼部分为南北朝向，塔楼部分为转向45角朝向。前一个朝向方法比较传统。现在北京绝大部分全部采取此方法，而45角朝向方法不是太多，大多表现在塔楼形式。此种朝向方法有效分配了楼体各方向单元在十二个月中采光时间。当夏季太阳运动至北回归线周围时，本案塔楼东北楼面单元将加大接收阳光时间，而冬季西北一侧露面接收太阳照射时间加大。因为45角大于地球自转角度，也就是说本案塔楼在十二个月中全部能接收到太阳照射，相对于明日嘉园、星河城塔楼，她们一直有一面不能接收太阳照射，肯定会造成营销困难和开发利润降低。在这个时代“花钱买阳光”已不再是一句玩笑话，在塔楼销售中，这将是我们一个优势所在。（朝阳和采光示意）6、楼体排列和楼间距安排 现在本案符合政府相关商品房楼间距要求。各楼座之间距离比较开阔。使景观视野较阔。现在本案东西两侧没有计划建筑产品，整个小区感觉较通透开阔，尤其是西侧未来为绿化隔离带，视野开阔。恋日嘉园2期情况基础本案相同。另一个竞争对手星河城则不一样，星河城一期采取了平行陈列和围合式布局，在平行陈列部分，楼间距较密，视野拥堵；在围合式布局部分，竟然在围合出中央绿地又计划了一栋楼，原来围合式布局特点就是能将楼间景观绿地集中，将绿地面积最大化，而现在中间又计划出一栋楼，无疑犯了围合式设计大忌。产品品质一下就降低了。即使她们之间楼间距也符合政府要求，可整个小区显得密不透风，堵塞拥挤。应该说，在计划设计中，星河城一期犯了一个大错。7、其它计划设计分析楼座设计改变分析本案楼座中设计全部意识地将楼体顶部作了处理，增加圆弧形式改变和高低错落改变，尤其是塔楼部分，显得灵动，有生机，不一样于通常呆板塔楼形式。尤其值得一提是，C1、B2户型中露台设计，让整个楼体形象愈加丰富多彩，不由得让人联想起静坐于露台休闲生活场景。窗户 窗户是一个楼体眼睛，既和楼座是一个整体，又有跳跃地方。在本案中，设计师将窗框颜色和楼体主色调之一相统一，使之友好，而顶部从法式“老虎窗”演变而来窗户设计又让人眼前一亮。白色边框使之显得很优雅。再看看明日嘉园，密密麻麻充满了窗户，给人感觉仿佛是从楼体上多出一块块东西。这种设计已显著落后于本案产品。星河城因为开间较大，感觉象玻璃幕墙，大面积使用玻璃是它一个特点。空调机位 现在北京市场产品设计中，相关空调机位处理有部分不错案例。如北京青年城等，设计师将空调机位有效地融合到整个楼体之中，友好大方，反之一个个地挂在墙上，则会造成小区美感差和排水问题出现。在本案区域中，星河城设计师可能未将此问题考虑进去，而明日嘉园干脆还是传统设计，突出一块水泥板做空调机位。阳台 阳台是大家从室内环境过渡到室外环境一个通道，也是居家和大自然接触一个通道，呼吸新鲜空气，了望等生活功效全部是经过阳台来实现。本案在局部区域设计了一部分阳台和露台。在高层塔楼中并不多见。这种设计一定程度上说明了产品品质。周围项目中，基础没有这类产品出现，楼体捂严严实实，没有“美学”中透气感。三、户型设计分析1、户型分析概述板楼部分 本案一期计划为6栋板式和塔式高层，分别是9号楼、10号楼和11号楼、12号楼、13号楼、14号楼。 据初步统计，本案一期板楼部分供量总计697套，共有24种户型，其中13种为关键户型。户型种类很丰富，一居、两居、三居、四居各类俱全，而且还有顶层挑空式上跃和底层沉降式下跃超大户型。 户型单套面积从50到260，面积跨度很大。一居户型面积在50左右，共有62套，数量较少，仅占8.9%；二居户型面积在100120之间，共有198套，数量较多，占28.41%；三居户型面积在130160之间，共有376套，数量最多，占53.95%；四居以上和跃层户型面积在160260左右，共有61套，数量较少，仅占8.75%，但因为面积大，所以比重仍然较大。 多种户型设计比较合理，无显著缺点，A1、A2小一居户型设计紧凑合理，尤为出色；部分二居、三居户型采取“南三阳”设计，采光面达10米以上，堪称经典；超大户型设计利用了多个手法，空间感丰富，真可称为“大户型设计教授”。 板楼部分以套内建筑面积100-130平方米大户型为主，户型设计愈加完善，未来高品质生活有效地经过户型设计展现出来。各功效分区及各区品质很合理。此设计不仅能满足正常居住需要，而且将居住概念更提升一个层次，即真正能“享受生活”好房子，很符合中坚层人群大户人家购房需求。 整体户型设计风格，趋向于营造舒适型大空间格局，显著追求享受生活极致感受。户型配比分布特点：1、纺锤形分布：小户型和超大户型在两极，居中是三居和两居户型为主流。2、每楼集中分布：一居和两居较小户型关键集中分布在9号楼，而三居户型关键集中分布在10号和11号楼。本案主力户型：1、第一主力户型：C4（三室二厅二卫）2、第二主力户型：C1（三室二厅二卫）3、第三主力户型：B2（二室二厅二卫）本案主流户型：三室二厅二卫：C1、C2、C3、C4、C5、C6塔楼部分 据初步统计，本案一期塔式高层供量总计377套。共11种户型。其中8种户型较多。分配也较平均。户型种类基础俱全，户型单套面积从39.05-101。一居户型面积和塔楼部分相差不大，在50左右，共141套。塔楼总供量37.4%；二居户型面积在68.7-94.17。面积分布范围较大，基础能满足多种对二居户型市场需求。二居总供量为193套，占塔楼总供量51.2是塔楼部分主力户型群；三居户型只有C1,C2两种，其中C1面积为101，共43套，占塔楼部分总供量11.4，属于比较合理一个百分比系数。一居户型设计是比较出新一类户型。功效完善，没有“暗房”出现，远远强于“炫特区”小户型设计。二居户型对面积控制很有效。即使本案是塔楼形式，但基础每个房间全部有采光面，有利消除了开间小问题，尤其是B2户型，未封闭露台完全就是一个“空中花园”。C1户型设计，有效地处理了开间问题等于将起居室横置，使之开间达成了5.7米，即使进深达成了16.8米，但仍不能觉察。 整个塔楼部分设计紧凑，功效完善，很多因建筑形式而产生弊端被有效避免了。应该属于实用型向舒适型过渡产品。户型配比分布特点：一居小户型分布在东北一侧，二居户型集中在其它三面，其中三居户型全全部在正南角。2、设计标准分析分区标准其实说到分区标准，它仅仅是一个通称。它是由很多单个分区标准组成。关键有动静分区、干湿分区、主次分区、污洁分区等。这其中又包含了功效分区等标准，相对而言，面积大户型，分区标准轻易落实部分，面积越小，分区标准越难处理。动静分区关键是指家庭活动中心和休息区有效分隔。本案两居以上户型基础全部满足了这一分区标准，即使是一居户型中，除了A1外也全部满足这一分区标准。干湿分区常规意义上讲就是厨卫部分有效独立，在这一点上，本案设计尤其“棒”。任何一个户型全部确保了厨卫独立。 主次分区这里指两个方面。一是指休息室区和活动区主次关系；二是指卧室之间主次关系（二居以上）。市场上曾出现过卧室巨大，而起居室狭小，甚至有起居室因开门过多，而成为无用区域，在这一点上，主次分区标准尤其关键。本案设计师注意了这一问题,活动区安排基础满足了活动和就餐需要。 污洁分区在最近相关“健康住宅”报道中，这个词出现频率较高。好人居环境能有效地将污洁部分进行分区处理，以避免交叉污染。好户型能有效控制污染通道和污染范围扩大。面积配比 本案板楼部分以三居以上（含三居）面积大户型为主，辅以部分一居、二居，但供量不大，相对而言，面正确市场并不广泛。塔楼部分户型以一居、二居为主。有效地均衡整个一期产品配比情况，拓宽了市场范围，使之相互促动，以带来更多用户源。恋日嘉园二期在销售中，对面积配比问题没有重视，销售控制亦未能做好，使之销售在达成6570以后，产生销售阻力，这一问题在本案中应引发重视。层高 层高即使仅仅是一个数字，但往往能反应一个项目标品质和开发商实力。本案层高达成了2.9米。在未来销售过程，应以这一优势来好好引导给用户，这也是本案区分于其它项目标一个关键指标，包含恋日嘉园二期产品。 层高增加能缓解居住心情，低层高使人生活压抑，同时也影响采光，装饰风格等。健康指标 讲到健康或健康住宅，通常我们是经过“内部”和“外部”两个方面来考虑。“内部”关键指通风情况，采光情况，排污情况等。“外部”关键指空气，人口密度，容积率，日照，气候等。从去年开始，越来越多开发商已经开始注意这一问题。 “光彩国际公寓”打出了“营造会呼吸房屋”口号。采取爱迪生双向流热回收式新风系统；“蓝堡”采取了单元模块化全空气变风量中央空调，分户计量，新风交换；“棕榈泉国际公寓”采取美国全新空气净化系统，将0.01-1.0微米颗粒清除，同时维持40左右湿度，三元桥周围“旺座”建立了呼吸幕墙，留有0.5米中间层，经过外层幕墙底部百叶，过滤网将空气过滤，配合中央空调新风系统，确保源源不停新风量，能够满足自然通风需求。 当然以上项目标“外部”情况全部比较糟糕，本案外部情况要好多。另外在内部处理上，设计师有意识增加每间屋子采光和通风渠道，不留暗房。这一点上，本案设计是相当成功。开间和进深关系 开间和进深是一般住宅中消费者比较关心问题。本案标准开间大多在3.9米，另还存在3.6米、4.2米、4.5米、5.7米这多个开间。这些指标基础能满足用户底要求。即使3.6米底开间，设计师也刻意增加采光面，而且只出现在68B1一个户型中。本案进深设计比较灵活。板楼部分12米多进深依靠各单元错落改变使之觉察不出，塔楼部分进深安排则显得愈加灵活，大进深产品最大问题就是采光问题，而本案塔楼基础确保每个房间全部有采光面，而且楼体设计时特意留了一个采光通风口。所以，未来销售中，销售人员可将之作为本案优势进行推广。室内和室外关系 一个好设计，能确保室内外有效沟通，和大自然亲近，和风，和阳光，和景观，和绿树亲近。本案不管是板楼还是塔楼部分全部确保了两面和室外亲近。尤其是塔楼设计，两面采光、通风、观景，品质一点全部不亚于板楼品质。使室内室外沟通成为现实。3、功效分区分析 大家居住房屋是由一个个小单元所组成。有卧室，有厨房等。因功效不一样而被分开，但并不是每一个单元全部只是简单分割就能够。卧室，对采光、面积要求就和起居室不一样。每一个单元，她们是相互独立，而又相互联络，她们之间依靠玄关、通道等联络在一起。起居室 起居室是一个家庭活动中心，基础要求为面积要足够大，采光通风要好。抵达各个单元房间方便，能满足正常家庭集中活动需要。通常起居室开间较大，如本案12号楼L1户型，开间达成了5.7米，起居室大多和餐厅在一起，方便于集中活动，出入口较多。卧室 卧室功效关键是休息，卧室是一个温馨浪漫空间。二居以上还分主卧和次卧，进出口通常只有一个，主卧要求较高，对面积大小，采光通风全部有一定要求，有为了方便，还设有卫生间，衣帽间。厨房 厨房是一个家庭关键活动场所。因功效需要，一般住宅厨房大多一字排开或围合部署案台、灶台、洗菜池等。因为排污需要，通常全部设有窗户，烟道等。厨房通常紧挨着起居室、餐厅，方便于食用主食和休闲副餐。有厨房还带有储藏室和生活阳台，方便于这一空间完成全部工作，以确保干湿分区及污洁分区需要。卫生间 通常来讲，卫生间功效关键是洗浴和排泻功效。大面积居室分有主卫和次卫。部分高级物业，它们卫生间已延伸出洗浴文化，如观景洗浴等。但本案作为一个一般住宅出现，只要满足洗浴和排泄功效也就能够了，关键是要做好排水和排风处理。四、景观设计景观设计是小区一个关键组成部分。因为近几年北京房地产市场快速发展和大家生活水平提升，大家已不满足于简单栽点树，种点草，留条路产品景观设计。大家对景观设计提出了更高要求。道路系统道路系统设计和房产物业设计一样。好设计也要注意多个设计标准，如人车分流标准，一级主干道和二级次道关系等。本案采取人车分流标准，将行车道和人行道有效分离开来。围绕人行主干道设计本案景观。主干道为引导性设计，移步换景，同时给予很多林间小路和水景道，使业主在行进间享受景观带来生活乐趣。一级主干道和二级次道区分显著，小区内四通八达，即使是道路色彩也有改变。绿化系统绿化系统关键由栽植乔木、灌木、藤蔓、草地组成。n 品种绿化系统乔木、灌木应依据北京气候特点，进行选择合适部分针科类植物，以确保冬季景观需要；局部可使用部分灌木科黄芽；移植部分原生大树和植物更能反应小区人文居住理念；草地需求相对弱点，进口草皮价格高，到一定高度就不再长高，国产草皮价格低，需要不停修剪，维护成本高。n 布局我们认为绿化组合设计是一门科学。高低改变，树形对比，颜色改变，和建筑物关系。这些全部是要注意问题。阔叶低树，绿地叠石，木廊花架全部能带来一个生活情趣。水景系统经过平面设计图，我们发觉水景系统设计相当有特点。关键集中在两个方面：一是主次方面，主水景设计气势磅礴，次水景设计曲水流殇，在不知不觉中规范了未来业主活动集中；二是点线面组成式水景部署，水溪象一根飘带将各建筑物关系联络起来，中央水景喷泉就是面，水溪就是线，而水景各蜿蜒曲折地方处理，如叠水池、人工小瀑布全部是一个个出色水景点。在北京这个缺水城市，如此水景设计肯定让众多消费者刮目相看，在营销过程中，此一样是本案又一大优势。小品处理景观系统中小品处理，会对绿化系统，道路系统等进行有益补充。丰富小区景观系统内容，增加小区人文内涵，关键小区小品内容有：雕塑、小水景点、凉亭、叠石花池等。经过对产品分析，我们发觉设计师在这方面已经考虑很周全。这里我们要提一下，在未来小区中，引导系统和说明系统设计，需要和本案产品风格，人文气息相统一，不然就会显得格格不入。地面处理绿化部分地面处理不再多说，关键说一下道路系统中地面处理。我们认为一级主路和二级次路及林间小径之间地面处理应区分对待。这么做目标就是建立引导作用，同时和周围景观能相融合。如主干道采取大块彩色地砖或大块石材铺地，林间小径采取鹅卵石铺设，和凉亭相连小径设置高于地面10木板等。总而言之，景观系统处理和建筑产品、小区文脉是相联络。因为本案小区是一般住宅小区，所以工业化景观设计要谨慎使用，一个好小区景观应该是地势错落，水景罗布，阔叶低树，绿地叠石，木廊花架，卵石凉亭。它们之间有动静改变，高低改变，有急促和平缓对比，包含营造大自然音响（如流水声、叠瀑声）。从现在计划来看，本案景观系统设计已走在南城项目标前列，星河城虽有集中广场，但设计并不丰富，且各楼座之间景观设计基础没有，只有部分绿色植被。本案景观系统优势在营销中应大力加以引导。五、配套设施室内配套设施因为本案没有采取精装修交房标准，未来交房标准，室内配套设施关键有门、窗、采暖设备(暂未知是集中还是分户供暖)、电路安排、宽带入户等。因本案配送东西较少。在用户较关心表面可考虑设备质量好一点。其它配套设施资料暂不详。室外配套设施 本案室外配套设施较多，关键有会所、车位、电梯等。现在市场中小区会所形式已受到消费者认可，会所是小区活动中心，有会所也会兼顾生活配套功效，如医疗、洗衣、幼儿托管等。因为本案有部分底商，所以未来会所功效尽可能安排公共服务性质内容，如健身、娱乐等。车位安排也是小区一个关键配套。现在北京市场部分新建项目标车位和人居户数百分比达成1比1百分比，甚至有更高，这是社会发展肯定趋势。本案机动车车位安排数量相对较少，总数为592个，而本案现在总户数为1182套，机动车停车率为50.08，这是本案一个劣势，应在销售中注意此问题处理。电梯品牌资料临时不详。板楼部分基础一梯两户，小户型部分为一梯四户。塔楼部分户数相对较多，这是塔楼建筑形式存在一个通病。和其它项目塔楼相比。本案塔楼电梯使用系数相比较低，这也是本案塔楼销售中一个优势。六、竞争项目产品分析1、恋日嘉园二期现销售为二期，有90米左右楼间距，开阔舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“阶梯状”排列；户型上开间较大，短进深，采光很好；现在已经有样板间。外墙：高级外墙面砖、高级外墙涂料、花岗岩结合装饰。内墙：楼门大厅为进口高级耐擦洗涂料和花岗结合。电梯门套为花岗岩拼饰。其它公用部分（门厅、楼梯间）为高级乳胶漆。户内部分为耐水腻子刮平。地面：楼门大厅、顶层候梯厅为花岗岩。其它层候梯厅为地砖。户内部分为砼结构面随打随压光，一次成活。厨房、卫生间作至防水保护层。门窗：楼门为高级金属门，地下入口处安装防火门，户门为高级三防门。外窗为隔热断桥铝合金窗框，配双层玻璃，带装饰条。天花：公共部分为高级进口乳胶漆。户内为耐水腻子刮平。卫生间/厨房：初装修。预留上下水接口。预留通风/排烟管道。空调机位：每户预留空调机位。电源：小区采取380/220V六路供给，三相四线制。户内5路供电：空调、插座、厨房、卫生间。每户容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；复式及跃层12KW。磁卡式电表，每户插座均设漏电保护。通讯：每户配2条超五类电缆（每缆4对8芯）。双线电话入户（使用其中两对线）。每户设置1条和物业管理中心专线，可用作紧急求援系统。燃气：市政管道煤气。电视接收：每户起居室、主卧室配置公共天线插座。有线电视系统。小区广播：小区设置专用及一般电视频道对住房内部广播系统。保安系统：小区外围墙采取红外线对射防护系统。小区内部采取超低照度摄象机二十四小时可监视系统。每户安装可视对讲机。采暖系统：小区集中供暖。主体结构：全现浇钢筋砼结构，抗震等级8度。信箱：首层为每户设独立信箱。层高：2.8米。供水：城市自来水。每户配置大容量合资热水器。电梯：合资名牌电梯。（不详）有线电视系统：为小区提供丰富电视频道。闭路监控系统：保安监视主机及画面分割器，全天候录制现场资料，确保时时安全。楼宇对讲及门禁系统：控制人员出入，提供日益完善安全防范管理方法。恋日嘉园占地4.4万平方米，由5栋板式小高层精品住宅及其它配套设施组成，总建筑面积近12万平方米，正南正北朝向，通风良好，含有超阔采光面。一梯两户，含有丰富层次感外立面。内部房型合理，格局方正，分区鲜明，功效完善。现浇框剪结构，抗震性佳。恋日嘉园在小区内部原有幼稚园、中小学配套基础上，计划和名校联合办学，相信会给购房者带来更多信心和保障。2、星河城星河城，全案总建筑面积112万平方米，自起，共三期建设完成。多个建筑形式（塔楼、板式小高层、板式多层）结合，中央情景园林设计，共6900多个家庭单元。一期15万平米，由两大组团组成，一居到四居60余种户型。交通：一条大路直达西单，两条环线横贯京城，十余条公交路网密集，东侧紧邻建设中马家堡西路，秋季全方面建成通车。配套：阳光游泳池、风情商业街、幼稚园、市政配套、北京康复中心、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行。3、明日嘉园“明日嘉园”是由宣武区城市建设综合开发总企业开发，裕昌置业股份投资，继“旭日嘉园”成功开发后又一项目。“明日嘉园”距南三环（北方车辆大世界正南方）500米。坐落于马家堡西路嘉园大小区，建设中菜市口大街和马家堡西路直达南四环，和北太平庄桥南北贯通。百利宝102路、707、733、833、51等多条线路公交车紧邻小区。“明日嘉园”有约1公顷绿地、园林景观设计；紧邻计划总面积超出10公顷公园；楼宇大厅精装修，每栋楼安装3部合资电梯；有地下车库，服务性地层商业街；观景外飘窗，落地玻璃采光阳台；步行小区，人车分流，二十四小时保安。物业管理费：1.8元/建筑平方米投资商：北京市宣武区城市建设综合开发总企业建筑单位：宣武城建占地面积：100000平方米绿化率：35%总建筑面积：00平方米容积率：2七、本案产品配比分析1、高板部分2、塔楼部分12#-14#楼户型配比统计表户型A1A2A2aA3A4B1B2B2aB3B4B5C1累计供量43634049404364949643377面积39.149.549.653.25668.780.4?83.694.194.2101百分比11%2%1%11%13%11%11%2%13%13%2%11%楼号12#12#12#12#12#12#12#12#12#12#12#12#13#13#13#13#13#13#13#13#13#13#13#13#14#14#14#14#14#14#14#14#14#14#14#14#注：共11种户型。其中：一室一厅：A1、A2、A2a、A3、A4二室两厅：B1、B2、二室两厅两卫：B3、B4、B5三室两厅两卫：C1策划篇一、概述（SWOT模块）1、优势地理位置优越，交通便利；区域市场成熟，著名度高；整体计划出色，品质较高；户型设计合理，品种丰富；开发商实力雄厚，目标明确。2、劣势目标价位较高，竞争力下降；户型面积偏大，总价款较高；大户型百分比高，目标市场小；建筑设计和直接竞争对手大致相同。3、机会区域交通体系将深入完善，地铁四号线重大利好；周围商业配套将深入丰富，高尔夫球场计划兴建；区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐步降低；4、威胁恋日二期正处于强销期，势必疯狂争夺用户资源；星河城正处于开启期，将长久组成巨大威胁。二、市场定位关键点叙述：这一节，我们将在已经认识和把握本案各项产品特点基础上，全方面确立本案在市场中“定位”。“定位”目标，就是要充足明确在市场中我们产品和其它产品“差异”，鲜明地域分于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接收我们产品。“定位”就是要给那些购置我们产品而不选择其它大家一个完美而充足理由。产品定位1、本案将是玉泉营地域“最高品质”住宅项目。因为本案设计初衷是延续“恋日嘉园”整体形象，所以在很多方面全部有相同之处。不过本案一旦进入市场，就肯定是一个完全独立项目，不仅开发商不一样，而且销售组织也不一样，同时因为产品设计相近，目标市场也高度重合，势必会和该项目形成猛烈竞争态势，这一点是绝对无法避免。所以，我们应谨慎对待整体形象相同问题。假如不加以明确区分，真让购房者误认为本案就是“恋日嘉园三期”，那“恋日二期”提前入住优势无疑会对本案销售组成极大压力，用户分流现象将无法避免。我们项目是一个完全不一样楼盘，尽管在很多方面和对手相近。正因为相近，所以我们要主动利用和发挥相近优势，而避免不良影响。所以，我们提议：假如能够继续使用“恋日”品牌，便将本案作为“恋日”系列项目标一个新项目形象出现，突出强调本案产品品质将远远超出前期楼盘。经过对恋日品牌技术性处理，我们才能够取得宽广定位空间，合理地诠释我们在品质上差异性，最终超越全部对手，把本区域极品项目标形象深入地灌输给市场。2、本案将导入“生态文化居住区”概念这一概念关键是“环境”、“建筑”和“人”三者之间关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式生态居住模式。“生态文化居住区”概念很丰富，诠释空间很大，而且比较新奇，市场差异性显著。从字面了解上，突出了生态、文化和居住三个层面，生态表现着客观环境上一个友好健康，文化表现着精神状态上一个高尚品位，居住则直接表明目标性，在环境健康和文化丰富基础上居住，自然是一个极致生活享受，暗合本案高品质产品特点。从深层次理念上讲，“环境生态”不仅指小区内园林式环境计划细致入微，而且还泛指“花乡”区域整体自然环境含有田园式特点，绿化丰富并以自然界中最漂亮鲜花为专题。“建筑生态”则包含本案建筑设计独特风格，建筑格局简练而又人性化，并和景观环境自然融合，户型空间感极为丰富，周到细致人性化设计，使舒适生活、享受生活成为专题。“人文生态”则是以文化专题，使人和人之间能够围绕不一样特色文化专题进行沟通、交往，家庭亲情、邻里友谊及小区情感共存共荣，含有温馨融洽文化气氛及丰富多彩、健康向上小区人文。同时强调高品质“管家式”物业管理服务，提出“特色管理、品质管家”口号，将人文生态务虚变为务实，发挥我们本身已经完全含有物业管理优势，不仅在人文生态上得到充足表现，而且经过服务深入提升本案产品品质。“生态文化居住区”概念，能够为本案“高品质楼盘”、“居住也是一个享受”定位提供有力支持，同时也要补充部分时尚要素，如“智能化”小区设计，丰富高级“会所式”和“商业化”生活配套等，全方位塑造高品质形象。用户定位经过调查和分析研究，本案目标用户有以下特征：年纪分布：板楼部分30岁50岁中年人群；塔楼部分20岁40岁人群，人群范围相对较广。家庭情况：n 板楼部分大部分为稳定已婚家庭，同父母或儿女共同生活，家庭人口较多，对居住面积、居住条件和质量有较高要求。大多有私家车。北京当地居民为主。n 塔楼部分人群大部分为二人世界、单亲家庭和三口之家，对居住面积要求不高，但期望居住条件和质量有提升，对公交系统有要求，当地和外地人口分区不显著。职业情况：企业中层白领，效益好企机关中层职员，南城自营小业主，工作职业稳定。经济收入：家庭月收入稳定，综合月收入在3000-6000元以上。购置动机：首次置业自用为主，改善居住条件或原有住房拆迁；二次置业投资，期望获取租金回报及升值回报。心理特征：有进取和自我奋斗价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位实现和满足，认同文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，含有感性消费心理，理性消费行为交叉状态。中年以上比较留恋南城生活气氛。地域分布：以丰台、宣武、崇文三个城区为关键中心，外围辐射北京市其它各城区。就是这些人会买我们产品，只有她们需要这么产品，而我们会竭尽全力地告诉她们，只有我们产品才会满足她们需要，她们会因为了解我们产品有多么不一样、有多么适宜而放弃选择别产品。三、本案包装策划在北京房地产市场，项目形象包装显得尤为关键。前几年关键以概念炒作为主。近几年已经有部分开发商重视产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。如西北地域北苑家园六区产品销售显著差于周围新兴项目，这正是因为周围项目重视了产品质量原因。在本案地域，本案产品设计及产品质量当属上乘，但因为市场竞争猛烈，项目众多，所以本案产品推广必需有别于上海、广东地域推盘手法。项目形象包装是抛开质量以后又一关键影响销售原因，只有将产品优异性和差异性经过形象包装推广才能真正有效地把握住用户和市场。包装产品 市场（用户） 问询 访问 认可 购置推广（使之感爱好）1、本案案名设计案名设计标准案名设计相当关键，它反应了一个项目或产品或文化精髓，是高度提炼以后通知市场产物。通常是含有以下多个特点：一是能反应产品差异性；二是能反应项目未来生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。现在北京市场案名包装关键有以下几类：第一类：经过案名反应产品特点。如现代城、珠江罗马城，橘郡第二类：经过案名反应未来品质及人文情况。如美林香槟小镇、炫特区、后现代城第三类：经过案名反应未来居住文化：北京奥林匹克花园、新街坊、纳帕溪谷第四类：经过案名反应未来人群：领导硅谷、知本时代、北京青年城第五类：经过案名反应区域特征或地块位置：北辰绿色家园、北苑家园第六类：经过案名反应产品品质：恋日国际、冠云城、万科青青家园第七类：经过热点事件来包装案名：流星花园本案案名推介经过对北京市场消费者较认可项目及项目案名分析。我们重新对本案产品，周围情况设计理念等原因进行了分析，制订出以下几组案名，以供参考。第一类：反应本案产品特点案名：恋日水岸大道第二类：反应本案居住品质：恋日名邸、恋日公馆、恋日香全部第三类：反应本案区域情况及地块特征：恋日花全部、恋日花满楼第四类：反应附加文化及居住理念：恋日葡萄园、恋日花郡、恋日伯爵以上几组案名设计中，我们关键推恋日花全部，恋日水岸大道及恋日名邸。这多个案名内涵各不相同，但全部朗朗上口，基础全部反应出本案特征。（1）恋日花全部此案名设计灵感源于本案地块名称花乡及地块特征(花木栽培基地)。经过此案名能反应出本案环境优越。尤其是今年SARS疫情爆发，愈加坚定了消费者对环境高要求，而本案名直接点出了和这种要求之间关系。当我们未来对消费者诠释此案名含义时，可经过两部分来说明。一是当地环境优越，是花海洋；二是小区内部环艺设计理念，使小区内部环艺设计和外部环境产生整体统一。此案名优势就是借助“恋日”系列地产项目标形象，首先坚定消费者购房信心。我们所需要不是“恋日”这两个字。而是“恋日”这个品牌而带来市场效应，进行有机转接。在借助“恋日”基础上，又反应出本案产品特点环艺设计高质量和环境优越。（2）恋日水