大庆住房公积金个人贷款实施细则.doc

大庆市住房公积金贷款业务操作规程

为规范个人住房公积金贷款业务，实现全市住房公积金贷款业务统一标准、统一办理流程，依据《贷款通则》、《个人贷款管理办法》、《大庆市住房公积金贷款管理办法》，特制定本操作规程。
申请公积金贷款的条件
1、正常缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的缴存人，借款人夫妻双方信用良好，具有按时偿还住房公积金贷款本息的能力，在本市购买自住住房，均可申请公积金贷款。
2、公积金缴存条件：
（1）在申请住房公积金贷款之日前，个人和所在单位按时、足额缴存住房公积金一年以上；
（2）对我市引进的高层次人才、转业军人、新参加工作人员，在申请住房公积金贷款时，可适当放宽住房公积金缴存时间为连续缴存6个月以上（从开户日期到缴至日期连续满6个月即可）；
注：单位出具的证明中，参加工作时间与公积金起缴日期之间不得超过3个月，因为此证明只适用于新参加工作的人员，不是泛指所有新参加公积金缴存制度的缴存人，否则不予受理贷款申请，待公积金缴存满一年后再受理公积金贷款。
（3）后调入我市工作的职工，如在原工作单位已缴存住房公积金，且已将住房公积金转移到现在工作单位的，由原住房公积金管理中心出具连续缴存一年以上的住房公积金证明（新参加工作的连续缴存6个月）；
（4）单位连续欠缴住房公积金三个月（含）以上，对该单位职工不予办理住房公积金贷款。如该单位将欠缴部分的住房公积金足额补缴后，可视同为连续缴存；
3、具有管理中心认可的购买、建造、翻建、大修自住住房及偿还商业银行的自住购房贷款证明和相关材料（具体材料要求见附件一、二）；
4、具有管理中心认可的房产或有价证券、公积金账户余额作为抵押物或质物，并由管理中心认可的担保机构提供担保。
5、购房时限：
（1）期房：购房合同日期在一年以内；
（2）现房：产权证、土地证（以下简称两证）、契税完税证的日期必须都在一年之内。
6、大庆市住房公积金缴存人在外地市购买自住住房，可向购房所在地住房公积金管理部门申请办理公积金贷款，大庆管理中心将予以提供该缴存人在大庆市的公积金缴存证明。
7、异地缴交住房公积金，在本市购买自住住房申请公积金贷款的缴存人，需持其所在地住房公积金管理中心出具的不少于十二个月的缴交明细及工资基数证明（附件三）、缴存人所在地房产部门出具的家庭成员名下房屋套数证明，如在2009年10月1日之前提取过住房公积金的，贷款比例为购房总价的50％，2009年10月1日之后提取过住房公积金的，不允许在本市申请公积金贷款；如缴存人在缴存当地申请过公积金贷款，此次在本市申请公积金贷款的比例为购房总价的50％。
8、已经办理过住房公积金贷款的借款人，在该笔贷款未结清之前，借款人及其共同还款人均不能再次申请住房公积金贷款。
9、借款人与共同还款人的征信报告中最高逾期期数必须小于6期（含6期，助学贷款可以不计期次）。
10、在本管理中心的贷款系统中有连续6期（含）未还款记录的借款人及共同还款人不得再次申请住房公积金贷款。
11、借款人及共同还款人已有超过10万元（含）债务余额（包括替他人担保），不予受理公积金贷款申请。
12、用公积金为他人做质押的缴存人，在该笔贷款未结清前，其夫妻双方均不能申请公积金贷款。
13、夫妻之间买卖交易、离婚过户、死亡继承，购房时限以首次购房的契税完税证日期为准。
14、管理中心不受理通过赠与、继承等无偿方式获得房产的公积金贷款申请；互换房产需提供进行交易的两户房产的契税发票，如有差价，可按差价的相应比例贷款。
对于一处房产部分继承，部分购买的，可以申请住房公积金贷款，贷款金额按照契税完税价格与评估基准价格二者取低值的一定比例计算，并提供继承公证书原件作为贷款申请要件，其他要件按照购买现房申请公积金贷款要求提供。
15、共有产权人为同户直系亲属的（父母或子女）可以申请公积金贷款，借款额按借款人所占产权比例计算，产权人和共有权人必须同时签订抵押合同并办理抵押手续。共有权人为非直系亲属的，管理中心不受理公积金贷款申请。
16、因存在债权债务关系，经法院判决办理过户的房产不能申请办理公积金贷款。但因房产买卖纠纷，经法院判决的除外，其购房金额以法院判决书上标明的金额为准。
17、公积金贷款必须借款人及其共同还款人亲自办理，不可以办理授权委托公证。
18、借款人必须自借款合同签订之日起30日内将所有放款手续办理完毕，否则，管理中心将按借款人放弃贷款申请处理，将此贷款信息删除。
19、因逾期未还款被中心起诉的借款人，其夫妻双方不论是否在婚姻存续期间，都不允许再次申请公积金贷款。
20、夫妻关系存续期间购买的自住住房，其中一方已经死亡，如需贷款：
（1）已有两证：必须体现申请人单独所有。
（2）首付形式：需提供其拥有此房产全部产权的公证文书。
21、同一户房产办理过提取业务后，如因质量或其他原因需退房，并将已提取的公积金退回原账户的，原购房人、配偶及其同户的直系亲属再因此房屋签订购房合同的，不允许申请公积金贷款。
22、房产为一人单独所有的，其配偶不能以此房产作为借款人申请公积金贷款，但必须作为共同还款人。
23、在本市缴存住房公积金，在本次购房之前从未使用过公积金、夫妻名下均未曾有过房产记录的，购房日期在2010年6月份以后，本次购房在90平米以下的非公寓型住宅的，可以享受先提取夫妻双方的公积金余额、后办理住房公积金贷款的政策。
24、夫妻关系存续期间办理公积金贷款，目前已离婚，但该笔贷款尚未结清，任何一方不得再次申请。
25、购房首付款收据日期在离婚前，购房合同日期在离婚后，离婚协议中未涉及该房产，若收据中姓名与购房合同中买受人为同一人，可以直接申请公积金贷款。
贷款的额度、比例、期限和利率
1、公积金贷款最高额度为50万元；
2、每笔住房公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：
（1）贷款额度最高为购房总价的70%；
（2）月还款额不得超过家庭总收入的50%；
（3）不得超过抵押物评估价值的70％；
（4）贷款额≤购房总价－首付款收据；
（5）第二次（含）以上办理公积金贷款，可贷额度为购房总价的50%；
（6）2009年9月30日之前，借款人、配偶及其共同还款人中的任何一方提取公积金的，贷款额度为购房总价的50%；
（7）2009年10月1日之后　
a、夫妻双方任何一方提取公积金的（除偿还公积金贷款外），不允许申请公积金贷款或添加为共同还款人。
b、同户的父母或子女如果已经因同一户房产提取过公积金，那么此处房产不允许申请公积金贷款。
c、职工曾经有两套自住住房，其中一套办理提取业务，另一套也不可以申请办理贷款业务。
3、借款人配偶与共同还款人的工资收入以系统中查询的工资为准。如其配偶或共同还款人在外地工作，由其工作所在地的公积金管理中心出具工资基数证明并加盖公章或业务用公章；如已退休，由其工作所在地的社会保障部门出具退休工资证明。其他形式的收入均不予认可。
4、住房公积金贷款利率按照中国人民银行规定的利率执行。
5、住房公积金贷款年限最长30 年，且：
（1）住房公积金贷款年限加借款人年龄不得超过法定退休年龄，即男性借款人为60周岁，女性借款人为55周岁（副处级以上60周岁，要同时出具任职文件原件及复印件一份）。
（2）贷款年限不得超过抵押物未来使用年限。

贷款的担保
依据《住房公积金管理条例》第二十七条规定：申请住房公积金贷款的，应当提供担保。
管理中心目前采取的担保方式有三种：抵押担保、质押担保和保证担保。为了降低公积金贷款资金运营的风险，加速逾期资金的回收，在借款人选择抵押担保或质押担保的同时必须办理公证。
开发商管理
在建楼盘办理公积金贷款要求开发商达到以下条件：
一、开发商五证齐全。
二、市区内每栋个体楼盘建到该楼总楼层的70％以上；四县内每栋个体楼盘建到该楼总楼层的80％以上可以申请公积金贷款，在收到该县房产管理处、县规划局、县国土资源局出具的意见书及预抵押登记备案书，并达到入住条件之后方可放款。
三、开发商要与管理中心签订《住房公积金贷款阶段性业务合作协议书》，同时针对每一个借款人签订《售房保证合同》。
四、管理中心对每笔发放给借款人的公积金贷款都将代扣房价总额的20％作为开发商的风险保证金，待开发商协助借款人办理完《他项权利证》后，管理中心一次性退还给开发商该户房产的保证金。
贷款的办理程序
一、 借款人申请办理的程序
（一）受理时间：法定工作时间。
（二）受理地点：管理中心各委贷网点
（三）申请贷款所需的材料：见附件一、二
（四）业务办理的流程
（1）、借款人（借款人、配偶及其共同还款人、抵押人及其配偶同时到场）携带符合贷款条件的相关资料到就近贷款受理网点申请办理，初审通过后由网点打印借款申请表两份、月冲还款协议两份（已申请月冲的）、借款及抵押合同各四份，由相关申请人本人签字画押。
（2）、待审批中心审批通过后，由银行网点通知借款人持相关原件及签好的借款和抵押合同各两份、一份申请表到公证窗口办理公证手续。
（3）、由公证处出具受理回执单，借款人将回执单返回网点。
（4）、期房形式申请贷款的借款人在银行网点发放贷款后，签订扣款协议。
（5）、现房形式申请贷款的借款人持个人相关资料、授权委托书、申请房屋抵押权登记询问笔录、组织机构代码证复印件、借款合同和抵押合同、产权证、土地证等到产权交易中心办理产权抵押登记手续。借款人取得《他项权利证》后交到银行网点，待放款后签订扣款协议。
二、委贷网点业务办理流程
（一）贷款申请的受理流程
1、检查借款人是否具备贷款的基本条件：
　购房日期、房屋权属、工资标准等条件
2、初步确定贷款金额和年限
3、材料录入后，打印以下材料：
借款申请表两份（管理中心、公证处各一份）
公积金缴存证明一份、申请月冲还贷的借款人还要打印月冲还贷协议两份（网点、个人各一份）
借款、抵押合同各四份（管理中心、借款人、公证处、产权中心各一份），特别注意：在录入首付形式的抵押情况时，要先问清借款人将来在办理产权证时是单独所有还是共同所有，如果是共同共有或按份共有，要将所有的产权人信息都录进系统，并在合同相应位置上签字画押；如果是单独所有，只需录入产权人本人情况即可。购房时间要按照主合同标明的签订时间录入，购房金额及购房面积要以补充合同中标明的内容为准。
要相关申请人本人签字画押后，将经办人、贷款网点、中心委托贷款等印章进行签章，报个贷审批科，审批通过后，由网点将一份申请表和两份借款合同、抵押合同及所有原件交借款人办理公证手续，借款人办完公证后将公证受理回执单返回网点，首付形式，见回执单可放款。二手房办理完抵押后，见他项权利证及回执单后放款。
4、审核岗审核通过后，将合同报送个贷审批科审批，内装材料必须包括：
（1）已签字画押的申请表一份；
（2）公积金缴交明细；
（3）借款人已签字画押、银行网点已签章的借款、抵押合同各两份；
（4）相关申请人的身份证（复印件）、户口本、婚姻证明的原件及复印件各一份；
（5）首付形式必须有购房合同原件一份，首付款收据原件及复印件各一份、售房保证合同原件一份；
（6）已有两证的必须有产权证、土地证、契税完税证的原件及复印件各一份；
（7）相关申请人的征信报告各一份；
（8）如偿还商业贷款需有银行结清证明、借款合同、最后一次还款的凭证；
（9）若以他人房产抵押的需提供该房产的评估报告单、抵押人夫妻双方的身份证、户口本、婚姻证明原件及复印件各一份。
5、经个贷审批科审批通过后，网点通知借款人办理公证手续，借款人将公证受理回执单交到网点后，视同公证手续办理完毕，可以办理抵押或放款手续。
（二）合同变更的受理
（1）受理时间：
①增加共同还款人：法定工作时间
②提前还款（包括提前结清和部分还本）：每月1-26日上午（节假日除外）
③申请月冲还贷：每月1-26日（节假日除外）
④借款合同、抵押合同内容修改：法定工作时间
（2）受理条件：
①增加共同还款人：
a贷款前单身，现增加配偶：借款人、配偶本人持身份证、户口本、结婚证原件各一份及复印件一份同时到网点办理。
b增加同户的父母或子女为共同还款人的：借款人、同户的直系亲属本人持身份证、户口本原件各一份及复印件一份同时到网点办理。
添加共同还款人时要注意检查：
该申请人在2009年10月1日之前提取过的，如借款人贷款时的比例不超过购房总价的50％，可以添加；贷款比例超过50％的，不可以添加。
申请人在2009年10月1日之后提取过的，不可以添加为共同还款人。
②提前结清：
a现金结清：借款人本人持身份证原件到网点申请办理
b提取加现金：
如提取借款人本人的公积金偿还贷款，由借款人本人持身份证原件到网点办理；
如提取共同还款人的公积金偿还贷款，由借款人及共同还款人持各自的身份证原件同时到网点办理。
借款人及共同还款人本人不能到网点办理申请还款业务，可办理委托公证，由被委托人持公证书（要写明委托事项，不可越权办理）到网点办理申请。
③申请月冲还贷：
由借款人本人提出申请，带身份证原件到网点办理。
如提取共同还款人的公积金偿还贷款，由借款人及共同还款人持各自的身份证原件同时到网点办理。
④更改借款、抵押合同
以首付形式办理贷款的借款人，在需要更改借款、抵押合同中购房地址及购房面积时，到原申请贷款的网点办理。
所需材料：
①借款人本人携带本人身份证原件
②产权证原件及复印件
（三）补印借款合同
　　借款合同及2004年9月1日之前和2010年5月1日之后贷款的抵押合同丢失需补办的，本人身份持证原件到原贷款网点查档、补印借款或抵押合同一份。2004年9月1日――2010年4月30日期间办理贷款的抵押合同由担保公司补办。
三、个贷审批科的业务办理流程
（一）业务办理流程
1、网点将经过初审的贷款档案交到个贷审批科，填写档案交接记录表；
2、个贷审批科审核贷款资料是否齐全、符合公积金贷款规定，各类申请表格、合同中印鉴、签字是否齐全，如符合贷款条件在系统中通过审批；
3、贷款档案如不符合贷款条件在系统做退回处理，并标明退回原因，对误退的记录要及时报信贷管理科；
4、审批后，按现房通过笔数将办理抵押时所需的询问笔录、申请授权委托书、组织机构代码证复印件各一份，同时交与网点；
5、网点将通过审批和未通过审批的贷款档案取回，并填写档案交接表。
（二）更换抵押物
1、更换抵押物条件：
（1）贷款满一年
（2）更换的抵押物评估价值的百分之七十必须大于等于借款余额；
（3）借款期间借款人或产权人死亡，应由其法定继承人还清该笔贷款。若继承人确实无力结清贷款，可以先更换抵押物（此时不受一年限制），将原抵押物撤出后，方可开具购房合同变更证明，详见附件四。
2、所需资料：
（1）借款人（或继承人）本人带身份证原件；
（2）新抵押物房主夫妻双方带身份证、户口本、结婚证、产权证、土地证、要抵押房产的评估报告单原件；
（3）2010年5月1日之后办理的公积金贷款，更换抵押物后，新抵押合同必须进行公证。
3、办理流程
（1）借款人到个贷审批科提出更换抵押物申请；
（2）抵押权人为管理中心：
①由业务员到档案室调档；
②给房产局出具更换抵押物证明两份（一份用于注销原抵押物，另一份用于办理新抵押物抵押登记）；
③将借款人新抵押物材料存入贷款档案，将借款人档案归档。
（3）抵押权人为担保公司：管理中心个贷审批科出具同意更换抵押物证明，借款人到担保公司办理更换抵押物。
（三）更改借款人信息：
1、允许更改的借款人信息包括：
借款人姓名、身份证号码（需公安机关出具身份证明后，在归集系统先修改信息后再到个贷审批科更改）；
2、办理流程
（1）借款人携本人证件及相关证明到管理中心个贷审批科申请更改信息；
（2）业务员审核借款人提供资料；
（3）业务员到档案室调取借款人档案为借款人更改信息；
（4）更改后将更改信息所需资料存入借款人档案并将借款人档案归档。
（四）未提未贷证明
购房人夫妻中任一方带双方的身份证、户口本、结婚证、购房合同原件及复印件一份到管理中心个贷审批科提出申请，业务员经查询如符合条件，出具未提未贷证明两份，一份交本人到房产局注销购房合同，另一份个贷审批科留存备查。如果借款人或产权人在借款期间死亡，办理更换抵押物，可以视同于该笔贷款已结清，为原抵押物出具购房合同变更证明，详见附件四。
（五）贷款档案的交接
1、档案管理员接收网点贷款档案，档案管理员对接收的贷款档案进行审核。
2、审核有问题的档案，与网点联系进行修正，之后整理、装订、排序、上架。
3、审核没有问题的档案，直接进行整理、装订、排序、上架。
4、档案归档时要与网点进行交接，检查是否缺件漏项、缺少相关申请人签字及印章，及时报信贷管理科。
（六）贷款结清业务办理流程
1、2004年9月份之前、2010年5月1日之后办理公积金贷款的借款人携带网点出具的结清证明、身份证、产权证的原件到中心办理退档业务，业务员经查询确已结清为借款人开具贷款清偿证明，借款人持贷款清偿证明到房产局办理注销抵押。
2、2004年9月――2010年4月30日之间办理贷款的持网点开具的贷款结清证明到担保公司办理退档业务。
住房公积金贷款的偿还
1、借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还住房公积金贷款本息。如未按合同约定的时间偿还，公积金管理中心应按照中国人民银行利率管理的有关规定计收罚息。
2、每月15日（遇节假日顺延）下午做公积金月冲还贷入账业务。
3、每月26日下午发送批扣数据，次日上午银行返回扣款数据还款入账后，方能办理其他日常还款业务。如遇节假日顺延。
4、借款人申请住房公积金购房贷款后可用本人、配偶及其共同还款人住房公积金账户存储的住房公积金偿还住房公积金贷款。
5、借款人提前偿还部分住房公积金贷款，两次申请必须间隔12个月。
6、住房公积金贷款偿还顺序为：罚息、利息、本金。
7、原等本等息还款方式的借款人，不能办理提前部分还本业务。
8、申请住房公积金贷款后，所有参与还款职工的住房公积金只能用于偿还该笔住房公积金贷款。
9、有逾期的借款人不允许做提前还款、月冲还贷等合同变更，待逾期部分用现金清偿后，方可办理。
10、申请公积金月冲还贷，借款人及其共同还款人账户余额必须大于等于6个月的还款额。
11、借款人死亡，需由其法定遗产代理人、继承人、财产代管人、受遗赠人持经过公证的继承文书或法院判决书到网点办理现金或提取公积金还贷、领取他项权证等业务。
12、如因开发商延期交房、工程质量存在问题或借款人死亡等情况，可持相关证明办理不到一年提前还款业务。
贷款的日结
1、 每天下午3：30分后，网点出纳必须与银行的储蓄窗口
核对资金往来（贷款发放额、回收额等），检查无误后，在4点进行日结。如果因系统原因没日结或晚日结的，需与信贷科联系，说明情况。信贷科将于次日上午九点前检查各网点前一天的日结情况，检查结果列入考核范围。
2、遇周五晚上，日结要直接结到下周一，各网点统一。
3、每月月结时，各网点必须在下午3点前结束业务进行转逾并通知信贷科，信贷科将在4：15准时月结。
4、各网点要对以下表格进行审核：（1）每日业务核对单、（2）住房公积金业务汇总、（3）住房公积金业务清册、（4）贷款情况统计表，核对无误后，每月装订成册，装订顺序为：贷款情况统计表（月报）、月业务汇总、日汇总、业务清册、日核对单。如果检查发现报表间有金额不符情况，将列入考核范围。
贷款的催收
银行网点必须对该网点发放的公积金贷款及时进行催收，同时将各网点的逾期率指标列为考核内容，同时该网点所发放贷款逾期期次超3期时，中心将从银行贷款手续费中扣除逾期部分，请各受托银行务必认真执行。

附件一：

购买自住住房职工申请住房公积金贷款所需材料

所需材料
购房类型
新房首付
新房全额
二手房
装修贷款
所购房抵押
其他房产抵押
所购房抵押
其他房产抵押
所购房抵押
其他房产抵押
借款人、配偶及其共同还款人身份证、户口本、婚姻证明
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购房合同原件
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首付款收据
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全额收据或全额发票

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售房保证合同
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所购房产权证

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所购房土地证

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所购房产契税发票

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抵押人及配偶的身份证、户口本、婚姻证明

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抵押房产的产权证

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抵押房产的土地证

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抵押房产评估报告

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装修合同

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装修前后对比照片

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备注：
（1） 婚姻证明包括：结婚证、离婚证、单身公证、离婚协议、法院判决；
（2） 新房首付形式办理贷款必须提供购房合同查询密码，以便上网查询购房合同真伪。

附件二：
翻建、自建、大修自住住房职工
申请住房公积金贷款所需材料

序号
所需材料
份数
1
申请人及其配偶、共同还款人身份证、户口本原件及复印件
2份
2
婚姻状况证明原件及复印件
2份
3
产权证、土地证原件及复印件
2份
4
城镇建设、规划部门许可、危房鉴定报告原件及复印件
2份
5
工程结算书、材料费用发票原件及复印件
2份
6
抵押人夫妻双方的身份证、户口本、结婚证的原件及复印件
2份
7
抵押房屋的产权证、土地证的原件及复印件
2份
8
房产评估报告原件
2份
注：此外偿还商业银行住房公积金贷款的需要提供结清证明、借款合同、产权证、土地证、还款明细及相关身份证明。

附件三：
住房公积金缴存证明（异地贷款使用）
大庆市住房公积金管理中心：
为协助我市住房公积金缴存职工在你市购买自住住房申请住房公积金贷款，特出具以下情况说明：
1、缴存人姓名 ，身份证号 个人公积金账号 ，缴存单位名称 。
2、该职工目前住房公积金月缴基数为 　　　　 元，月缴金额为 元，缴存余额为 元，缴存比例为 ﹪，（个人 ﹪ 单位 ﹪）。
3、该职工在我中心
（1）曾办理过住房公积金贷款，目前（已结清.未结清）。
（2）从未办理住房公积金贷款。
该职工在我中心（有.无）住房公积金提取记录，提取时间 。
4、该职工配偶在我中心（有.无）住房公积金，
（1）曾办理过住房公积金贷款，目前（已结清.未结清）。
（2）从未办理住房公积金贷款。
（有.无）住房公积金提取记录，提取时间 。
5、另附最近1年个人住房公积金缴存明细账一份（A4纸打印）。
经办人 联系电话
市住房公积金管理中心
年 月 日
（注意事项：此证明涂改无效，请用蓝（黑）色墨水钢笔或签字笔工整填写。）

附件四
证　　明

房产局管理科：
购房人　　　　身份证号码　　　　　　　　　　　，购买座落于　　　　　　　　　　　　　　　　，该楼合同购房合同号　　　　　　　　　，并以此房于　　　年　　　月
日在大庆市住房公积金管理中心办理了住房公积金贷款　　　万元，期限　　　年，现因购房人死亡，需将购房人变更为其配偶，姓名　　　　，身份证号码　　　　　　　　　　，请协助办理。

大庆市住房公积金管理中心个贷审批科

年　　月　　日