商城招商策划方案样本.doc
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1、商城招商策划方案第一部分:招商策略第二部分:招商进度中百分比分配第三部分:招商付款方法第四部分:经济分析第五部分 招商费用预算第六部分:各楼层商品结构定位第七部分:招商准备工作立即间安排、达成目标及实施内容第八部分:广告宣传策略第九部分:开业庆典第一部分:招商策略招商策略:立足北京、面向全国、走向国际。以北京为关键,在确保北京地域招商工作全方面、顺利开展同时,各招商部门安排出20招商力量,对外地(包含外地中国产品厂家和经营商、国外产品中国代理、中国内销分支等)利用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想情况下,在确保北京地域招商指标同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度。
2、第二部分:招商百分比招商前期阶段,招商百分比计划为:北京地域招商占60左右;外地招商占20左右;国际招商占15左右;预留出5百分比,作为机动或炒作。其中:北京地域招商所占百分比不得超出整体60;外地招商、国际招商百分比可依据实际情况扩大,扩大部分可占用当地招商份额;依据招商实际情况,假如招商出现火爆,可加大预留部分百分比(比如10)。这么后期可经过保留精品商铺推出、拍卖等方法提升价位水平,在项目只有同期推出情况下,经过预留部分享受到商铺升值部分利益。第三部分:招商方法一、租金交纳及优惠政策有以下三种方法:1、一次性交纳3年租金。从第四年起租金递增5;第五年租金递增6;第六年租金递增7;总体租金
3、递增百分比不超出原租金水平20。2、首期交纳5年租金30,正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5;第七年递增6;第八年递增7;总体递增百分比不超出20。可签定租约协议期为20年。首期就一次性交纳5年租金。可取得6年实际使用权优惠政策。从第七年起租金递增6;第八年递增7,总体递增百分比不超出20。除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选一间商铺位置机会。3、首期交纳租金30,入驻前交齐租金全款。可取得实际使用权优惠政策。可签定租约协议期为20年。如租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选两间商铺位置机会。二、租金交纳及优惠政策备选方案:首期就一次性交纳5年租金。可取得
4、赠予6个月无偿使用权优惠政策。从第七年起(含第6年后六个月)租金递增6;第八年递增7,总体递增百分比不超出20。除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选一间商铺位置机会。首期交纳租金30,入驻前交齐租金全款。可取得实际使用权优惠政策。可签定租约协议期为20年。如租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选两间商铺位置机会。三、租金收益分析(以均价8.5元计算):第6年租金收入:115472.04*365*8.5*1.053.761646亿元;第6年六个月租金:3.761646/21.880823亿元;五年贷款利息:17.91260亿元*0.071.253882亿元;五年租金9折损失
5、租金:17.91260*0.11.79126亿元;租五送6个月损失:1.8808231.2538820.626941亿元;租五送十二个月损失:3.7616461.2538822.507764亿元;租五送一比租五打9折多损失: 0.716504亿元;租五送六个月比租五打9折少损失: 1.164319亿元;从上面分析来看,一次性交纳5年租金无偿送6个月对企业最有利,租五年送十二个月优惠政策即使损失最多,但比打9折只多损失7千万,而从对商户吸引力却大大增强。同时确保提前还贷提升企业信用等级,综合考虑利大于弊。注:以上方法并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也能够在尾铺招商过程中,对尾铺招商优
6、惠力度增加时利用。四、租金定案背景: 考虑到项目标招商不仅要符合企业总体定位,同时还要兼顾企业成本回收,而且回收期越短,产生运行财务费用支出就越少,同时,立即还贷将有利于企业信用等级提升,对未来企业发展极其有利。上述方案首先能够起到将缺乏实力小商户挡在门外作用(及抬高门槛),达成自然淘汰目标。同时,依据现金是王标准,利用对我们影响极小使用年限优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。另外,兼顾未来中心商铺升值,我们能够充足享受到升值利益,方案设定是为了尽可能引导商户去选择5年一次性交纳租金方法。此方法达成经济效益将在附上经济分析内容中计算出具体数据表现。第四部分:经济分析
7、一、交纳(三年)租金经济分析(理想价格):1、依据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;2、根据每层出租实际使用面积平方米计算;3、平均租金价格按天天每平方米9元人民币计算;每层定价为: 平均租金价格为:9元/天楼层租金价格出租面积说明应完成利润额(亿)六层未计算五层7.518503.8918503.89*7.5*365*31.51963四层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180三层8.520454.3020454.30*8.5*365*31.90378二层9.06.666.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*
8、12*365*32.21763B1层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2层未计算总计均价9元115472.04共回收五年租金费用11.29429说明:、11.29429亿元30为:3.38829亿元。、综合管理费:115472.04*1.5*365*31.89663亿元。、第十二个月综合管理费:6322.0941万元。、确保金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。二、交纳(三年)租金经济分析(保守价格):1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;2、根据每层出租实际使用面积平方米计算;3、平均租金价格按天天每平方米8.5元人民币计算;每层
9、定价为: 平均租金价格为:8.5元/天楼层租金价格出租面积说明应完成利润额(亿)六层未计算五层6.018503.8918503.89*6*365*31.21571四层7.020454.3020454.30*7*365*31.56782三层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180二层9.06.666.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2层未计算总计均价8.5元115472.04共回收五年租金费用10.65441说明:(1)
10、、10.65441亿元30为:3.19632亿元。(2)、综合管理费:115472.04*1.5*365*31.89663亿元。、第十二个月综合管理费:6322.0941万元。、确保金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。三、交纳(五年)租金经济分析(理想价格):1、依据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;2、根据每层出租实际使用面积平方米计算;3、平均租金价格按天天每平方米9元人民币计算;每层定价为: 平均租金价格为:9元/天楼层租金价格出租面积说明应完成利润额(亿)六层未计算五层7.518503.8918503.89*7.5*365*52.53272四层8.020454
11、.3020454.30*8*365*52.98633三层8.520454.3020454.30*8.5*365*53.17297二层9.06.666.66*9*365*53.28609一层1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2层未计算总计均价9元115472.04共回收五年租金费用18.82381说明:、18.82381亿元30为:5.64714亿元。、综合管理费:115472.04*1.5*365*53.16105亿元。、第十二个月综合管理费:6322.0941万元。、确保金(按一万商
12、铺,每商铺2万元收取):2亿元。四、租金经济分析:1、依据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算;2、根据每层出租实际使用面积平方米计算;3、平均租金价格按天天每平方米8.5元人民币计算;每层定价为: 平均租金价格为:8.5元/天楼层租金价格出租面积说明应完成利润额(亿)六层未计算五层6.018503.8918503.89*6*365*52.02618四层7.020454.3020454.30*7*365*52.61304三层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633二层9.06.666.66*9*365*53.28609一层1216876.9116876
13、.91*12*365*53.69604B1层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2层未计算总计均价8.5元115472.04共回收五年租金费用17.91260说明:、17.91260亿元30为:5.37378亿元。、综合管理费:115472.04*1.5*365*53.16105亿元。、第十二个月综合管理费:6322.0941万元。、确保金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。第五部分:招商财务分析招商总体费用包含人员开销、广告制作(包含印务)、媒体购置、管理费用等项,总费用估计在3000万3600万之间,其中广告费用是最大一项支出,而广告费用必需依据实际
14、运作情况进行调整。如招商很顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。项目费用预算(万元)备注广告制作300印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。媒体购置2400电视、电台、平面、户外、流动办公用具150车辆、演示用具、移动办公人员管理400薪水、分成奖励、培训差旅20交通、住宿、招待外埠费用200场地、日常费用电话费用30电话、传真、网络DM费用5邮寄、夹报、散发公关活动100公布会、联谊、累计3605分析:其中广告制作费用约占8.3;媒体购置约占66.6;行政和管理费用约占25.1,应占百分比符合正常市场运作中百分比分配。第六部分:楼层功效定位楼层商品布局备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、
15、电玩、图书五楼温馨家居用具、床上用具、窗帘布艺、国际精品厅四楼针纺织品、服装配饰、文化用具、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料备选方案:楼层商品部署备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温馨家居用具、床上用具、窗帘布艺、国际精品厅四楼鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1针纺织品、服装配饰、文化用具、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品第七部分:招商准备、目标及实施内容一、招商准备:1、完成项目名称注册
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