商业步行街总体策划方案模板样本.doc

七星商业步行街总体策划方案

目录 P1
一、 七星商业步行街管理机构概述 P2

二、 七星商业步行街策划时间安排表 P2
附：七星街介绍——“第一街”横空出世

三、 七星商业街实施细则 P3
（一）．开街 P3
（二）．招商 P3
（三）、销售 P9
（四）、经营策划 P9
（五）、“七星文化节” P17
（六）、 物业管理 P19

四、 附录 P19
（一）“视听”辅助销售道具
七星商业街电视宣传片创作思绪
（二）泉港商业业态分析 P21

一、七星商业步行街管理机构概述
概述：成立“七星街华洲市场发展”，由该企业对七星街进行规范、统一一体化管理，管理企业下设七星街招商部、经营服务部、物业管理部、企划行销部等四大部门，方便对口管理。
招商部：负责七星商业街整体招商事宜。（属阶段性部门）
经营管理部：为投资经营管理企业关键对外窗口，负责商业街业态功效计划、手续帮助、信息咨询、投资和经营顾问；统一营销、统一对外协调、组织内外商业交流活动；提供售货员职能培训、统一VIP用户管理；统一设计、计划整个商业街信息、监控、物业管理系统，实现全方面电子化和自动化管理，打造七星商业街文化体系，塑造七星商业街繁荣、便捷、安全、高效现代化商业管理形象。
物业管理部：对商业动线、停车场、广场、公共绿化等公共空间和变电站、机房、电缆、通讯设施、给排水、煤气等管线和多种设备进行统一计划、统一建设、统一管理；卫生、保洁、治安等。
企划行销部：为投资经营管理企业智囊部门，整体策划、包装商业街民俗文化体系及各项经营管理活动；对商业街整体形象设计进行统一管理，表现‘理念-行为-视觉’高度识别性和无形资产有效性；协调商业街内部广告位和公布管理、统一对外宣传、编辑消费通讯等。设置“七星商业街——精品式购物广场网站”，尽可能和相关网站相链接。（阶段性部门，开业三个月后合并入经营管理部）

春节后，经营管理企业只保留经营管理部和物业部两个部门，协同商家管委会管理七星商业街。
企业费用起源：户外广告牌、物业管理费、商家促销活动场地费、民俗文化演出费、临时摊贩场地费、房地产开发商。

二、七星商业街总体策划时间安排表
一、开街 试开街/9/1 正式开街 /10/1
二、招商 /7/17-/2/18
第一阶段 完成招商任务50% /7/17之前
第二阶段 完成招商任务80% /9/1 之前
统一进场装修（集中造势） /8/8 开始
第三阶段 完成招商任务100% /2/18之前
三、销售 /9/1-/10/10
销售预热、铺垫、积累期 /7/17-/8/31
正式销售（开街 拍卖‘店王’） /9/1
强销期 （分阶段多波次销售高潮推进） /9/1-/春节
平稳销售期 /元宵节-五一节
收尾期 /国庆节前后
四、经营 /9/1-
成立商家经营管理委员会 /8/18
试营业 /9/1
正式营业 /10/1
五、企划
/7/16-/元旦
开街仪式 /9/1
正式开街仪式 /10/1
各类招商/销售活动 详情见内
各类媒体投放方案 详情见内
泉港七星文化节 /9/1
六、物管 /8/1-成立物业管理部 /8/1

附：七星街介绍__“泉港第一街”横空出世
地段绝佳——在新区中心:驿沙路和泉五路交汇处，周围8个生活区，其中：世纪星城小区万㎡，人口万；昌茂小区万㎡，人口万；港华花苑万㎡，人口；庄园小区万㎡，人口万；金山街万M2，人口万；逸涛小区万M2，人口万；佳华小区万M2，人口万；山腰老街，人口万。8个生活区总面积近万㎡，计划人口近12万，相当于泉港城区人口1/3。
品位高尚——60间纯金店面，100米长精品商业街，商业面积3千多平方米，聚集泉港商业之精华；
设施一流——包含市政、交通和商场乃至购物环境硬件设施：其中包含招财纳宝迎客坊、星光大道、泉港名士园、彩光嬉水喷泉、七星文化柱、水榭舞台、步道休闲椅、七星造型路灯、空中企业文化彩练、绿化小品。
专题新奇——精品式购物/旅游复合功效、闽南文化风情等；
模式创新——经营管理模式创新，即统一计划、统一招商、统一营销、统一管理；以民俗文化推进商业文化；
文化品位——由文化定位、建筑特色、园林景观、商家组合、推广活动等多方面共同营造文化内涵和艺术品位。
密集人流、奇丽闽南风情、极富前瞻计划、慎密招商策划……奠定了七星商业街成功基础，集价格、放量、炒作、广告宣传等手段于一体综合行销布控策略实施并成就七星商业街目标，专业经营管理和独特文化品位定位为七星商业街整体营销和后续延展良好铺垫。

三、七星商业街实施细则
（一）．开街 试开街/9/1 正式开街 /10/1
1、 试开街仪式 /9/1 （活动详情附后）
2、 正式开街仪式 /10/1 （活动详情附后）
（二）．招商
招商策略 在招商过程中，向意向入驻商家承诺成立“七星商业街商业业主管委会”，开街当日正式对外成立，即9月1日起进行业自主管理服务。由经营管理部协调管理。
承诺并着手计划“-：泉港七星商业街传统文化旅游系列活动及民俗文化演出一览表”，由泉港文化部门、旅游部门帮助完成，道具化后可张挂在售楼处。
承诺计划并实施《泉港七星商业街VIP用户体系》，激励商家自愿参与，进行统一促销和用户管理，VIP卡设计可张挂在售楼处作为道具。
投资经营管理“揭牌”可作为宣传题材之一。
管理模式
统一计划、统一招商、统一营销、统一管理，这些工作具体将由发展商聘用泉港七星街市场发展来完成。
统一计划——包含商业总量计划、业态计划和分布和商业景观计划；
统一招商——开发商将针对主力店进行统一招商策划；
统一营销——发展商成立商业管理企业，将开展连续统一营销活动，包含打折促销和活动庆典等，不停地营造亮点，吸引用户。
统一管理——统一物管，包含保安、清洁、维修、交通、停车等；统一商业管理，包含营业时间协调、广告牌设置、商品质量和售后服务监督等。
发展商对商业街连续经营思绪
七星街发展商基于对泉港商业市场考察和判定，对项目经营前景含有充足信心，不只看重短期现金流和利润，更着眼于长久物业增值、经营利润和品牌塑造，实施可连续发展战略，所以发展商将经过以下方法来参与商业街经营：
自营——发展商将在七星街部分关键节点，保留部分商铺用于自营，以控制业态和带感人气；
联营——发展商将以销售额扣点形式来参与部分主力店经营；
纯租赁——保留部分店铺，不进行销售，仅作为租赁使用；
返租——对部分销售商铺采取返租销售，并在短期内给部分租金补助，放水养鱼。
推广活动
初步设想活动内容包含：
开街庆典、民俗文化演出、抢灯、车展、服装秀、人体彩绘、行为艺术、儿童书画比赛、北管、南音、高甲戏、梨园戏、蒲仙戏、拍胸舞、歌舞演唱会、英语角、工艺美术品展览（闽南百艺坊——摊位）等，经过多个活动吸引不一样消费群体，维系商业街人气，做到每七天有活动，每个月有一次大型活动，利用每十二个月中元节举行富有民间传奇色彩大型‘抢灯’活动，并使之成为含有轰动效应民俗文化尤其活动，使之逐步演绎为每十二个月一次泉港‘七星民俗文化节’活动。
招商配合——销售“引擎”全方面开启
工作关键：著名品牌、精品商店等关键商店入驻，可对应提供更多进驻优惠，并引导这些关键商店分布，主力店先期进入，“以大带小、以点带面”，拉动关键商店周围店铺市场价值。主力店先期入住，带感人气。包含主力店包含著名品牌衣饰店（七匹狼等）、咖啡屋（上岛咖啡等）、国际品牌鞋服店（金利来/皮尔卡丹等）、著名体育运动品牌（特步/安踏）、金器珠宝店等多个种类。发展商将依据商家不一样需要，分别提供免租期、低租金等多个优惠条件组合来吸引主力店进场经营。
招商幅面：厦门、泉州和福州，侧重品牌连锁或许可区域总部；泉港本土，说服泉二路\老街等传统品牌经营者迁入；晋江-石狮，推进厂家直接销售；温州和蒲田品牌商家（不排除题材炒作目标）。
销售促进：带租金销售；为投资者和租赁户“牵线搭桥”；
商家入驻标准：精品优先 品牌跟进 名特随从 外贸补充
优惠政策：（另议）
招商方法：（密）
七星街业态分布标准：
七星街商户资料：

招商进度安排：
第一阶段 完成招商任务50% /7/17之前
第二阶段 完成招商任务80% /9/1 之前
统一进场装修（集中造势） /8/8 开始
第三阶段 完成招商任务100% /2/18之前

（三）、销售 /9/1-/10/30
开街及销售时间表——商场如战场、“战役”分阶段
正式销售：9月1日（周五）
试 开 街：9月1日（周五）
正式开街：10月1日（拉开国庆黄金周热销序幕，再次炒作七星商业街）
开街从表象来看是“弘扬泉港民俗文化”意义，实为七星街行销作铺垫，对外诉求是“七星街——泉港品牌精品街和民俗文化旅游街”。试开街后，若销售势头不如所期，还可对外诉求正式开街时间，为销售战略战术作“掩护”，同时逐步展开市场炒作和销售递进节奏：
7月下旬——8月底 销售预热、铺垫、积累期
其中7月下旬举行项目投资说明会、招商项目签聚会；8月中旬经营管理企业成立挂牌仪式、“开业竞拍”通知和新闻公布会等
9月1日 早晨竞拍‘店王’，正式拉开销售序幕；
下午第一波销售高潮开始。
9月初——春节 强销期，分阶段多波次销售高潮推进 元旦-春节 利用返乡人流掀起又一轮销售高潮开始
元宵节-五一节 稳定销售期，五月份发明小热度（穿插促销） 五一节 新一轮销售高潮
国庆节前后 收尾期
本商业街现在关键问题点及对策——化解挑战，发明“机遇”
1、 完全现铺，缺乏升值想象空间。
对策：确定商业街正式销售时间和正式开街时间，以这两个时间“节点”作为投资者想象“愿景”，进行连续波次“炒作”，同时经过价格策略和销售控制手法逐步将店铺销售推向多重“高潮”。
2、 七星街属‘内街’，因和主街人流自然隔断，大大减弱了其商业价值；整街纵深较长，价值递减效应显著；不沿街，单价高，销售压力较大
对策：经过七星街民俗文化炒作；经过独特景观计划施工；经过扎实、强势、有效招商工作；经过两大房地产企业强强合作（有能力出台最优惠政策）；同时，以景观/独特民俗文化大力提升店铺“附加值”，以关键主力店招商入驻带动周围店铺价值，并做好销售计划，分期、分批销售。具体对策以下：
经过文化造势凝聚人气——连续民俗文化演出活动、品牌商家强势促销活动完全能够做到内街人气胜外街；
经过精品效应提升商业街附加值——精品利润空间大，投资回报率高，更利于租金水平整体提升；
七星街步步有景观、四处有活动——每间店铺全部有不一样平常商业价值，不存在区位差异；
泉港民俗文化精品街——作为泉港区域最强势文化亮点，其潜在商业价值更不可估量。
3、产品限制，如部分店面进深可能限制一些类型经营者；两侧动线不合理，须再行综合考量并改造
对策：产品属性基础确定，调整幅度小且牵涉改造成本，动线可适度调整；主楼部分可综合考虑并满足“大卖场”品位/规模要求。
4、开发商期待值较高，和现在市场价值预期反差大，易形成“有价无市”落差负面效应
对策：除认真做好景观工程、招商工程和文化题材炒作外，应细化各项对外“诉求”工作；前期，尤其是要做好第一波“下定”用户工作，使之成为项目推介员。其次，关键做好“大多数观望者”市场说服工作，其方法有项目投资说明会、投资分析简报（定向派送DM）、组织参观建设进度、互动茶话会等等；最次，“走街窜乡”，乡镇走遍，和活动结合，全力宣讲，辐射全区，同时经过信函广告或DM广告向各地泉港人进行宣传。
5、部分开张和现实“租金探底”对整体营销经营高价值取向强烈冲突
对策：实际上，开发商已做很多工作，比如回租部分物业，统一管理；其次，适度把握同时装修和协同开业时间及节奏，快速成立经营管理企业介入，具体架构和功效见后。为避免上述问题发生，企业统一要求：
进场装修：/8/8
开业：统一在/9/1开业
租金：按标准统一收取
免租期：按要求统一实施
用户管理——全方面锁定营销目标
第一批“下定者”：原始股概念炒作，发酵至上市时间——正式对外销售（9月1日）。部分互动方法见前述。
观望者管理：（深入细化中）
售楼处人员角色包装和调整——强化、优化行销队团
销售人员以“投资顾问”形式亮相，将招商部《投资分析汇报》和预先设计表格一起编成“活页”，对不一样投资者进行分类，关键用户提供“个案化投资分析汇报”，将上述活页进行编辑并提供给用户。另外，强化用户管理力度，建立用户档案、定时互动等。
七星商业街行销总体战略思绪
——龙腾之势，蓄势以发；集中着力，全身起舞；龙身先行，龙珠后动。（龙身-内街；龙珠-主楼）
1、 全盘和局部营销关系
——全方面开花，充足销控；紧抓时机，循序渐进。
先两头，后中间，从两头包抄中间。就是在价格上拉高名牌精品街区和民俗文化演出区定价，形成全条街“凹井”式价格分布体系，在销售动作上名牌精品街区先强销（部分销控）、民俗文化演出街区则侧重招商（该街区“有价无市”或“有价而淡市”也无妨，可为整条街价格体系奠定基础，并在未来收获高利）。中间部分顺势销售和主力店招商相结合。
上述方法将起着“龙头龙尾摆起来，龙身随动全身舞”效应，尤其是以名牌精品街区“龙抬头”效应开启全局，而“龙抬头”关键借助“竞拍”和综合“炒作”共同营造声势，同时前后兼顾、前后呼应。
2、“主楼”和“内街”辨证销售关系
“主楼”为本案重中之重、难中之难，所以在整体战略上——“主楼搁置，内街先行”。内街热销自然拉动主楼，在微观战术上必需采取“以内托主”，“局部打包”两大策略。“以内托主”就是炒热内街，拉高主楼单价；“局部打包”就是部分销售单元左右打通作为一个完整销售单元；主楼因体量大、总价高，应独立包装入市。
3、快和慢、先和后销售节奏协调
速销往往求之“价格战”，而目标利润第一则需要“以时间换空间”，所以快和慢、前和后一样是辨证关系。找到平衡点才能真正确保明开发商利益最大化，趁热打铁，顺势而上，不然坐失良机，商气殆尽；同时必需严格根据整体行销策略，冷静推进，和时俱进，依据新情况随时调整必需销售动作。
前期下定预约客消化完成后，按原定整体营销“三段论”，上街、中街、下街（前街、中街、后街）来运作、包装后续销售单元。
前街——精品区
中街——体育用具、外贸、特价区
后街——一般品牌区和时尚女人区
行销目标：
一、第一阶段（9月1日~春节）
1、内街销售完成60%；
2、奠定优异市场口碑，累积一定客群；
3、主楼各项工作同时筹备。
二、第二阶段（元宵节-五一节）
1、内街销售完成80%；
2、借助商业街正式开业后繁荣景象（商业旺季）和经营管理初步结果，树立泉港第一商业街形象；
3、巧借地产商品牌形象和实力，完善街区市场形象。
行销阶段划分：
A、第一阶段（9月1日~春节）
1、筹备阶段（.9.1前）
2、试销、放号阶段（.9.1—30）
3、公开强销期阶段（.10.1—春节）
a、第一波公开和强推/10/1-11/30
b、第一次休整（连续）/12/1-12/30
c、第二波强推和促销/元旦-春节
d、总结第一阶段（促销）春节-元宵
（同时跟进：配套景观完善、招商快速跟进。）
B、第二阶段（元宵-五一节）
1、调整准备（元宵-3月15日）
2、预约登记阶段（/3/16-23）
3、公开强销期阶段（/3/24周末-5/10）
4、休整连续阶段（/5/11-20）
5、第二波强推和促销/5/21-9/22）
C、促销收尾（国庆节）
七星商业街商场/店面定价策略
街口标准/景观标准/交通动线标准/配套标准/面宽标准/总价标准
依据现在态势，基础采取“低开高走”、“两头高，中间低”策略。
华洲七星商业街商业地产（内街+主楼）总销售面积：8539.22M2
总销金额：68313760元
平均单价：8000元/M2
七星商业街商场/店铺定价说明
一、内街定价说明
1、 总销面积：1957.22平方米
（4#楼店铺16间、3#楼13间，共29间）
2、总销金额：15657760元
3、平均单价：8000元/M2
4、定价标准：本区属七星商业街龙头位置，紧临泉五路，属本商业街最好店面，紧临大型商厦新华全部及泉港驿沙路，现在计划为名牌精品区、一般品牌区、体育用具/外贸鞋服区。
二、七星商业街主楼定价说明
主楼定价说明
1、 总销面积：6582M2 其中1层2061M2、2层2106M2、三层2415M2
2、总销金额：52656000元
3、平均单价：8000元
定价标准：本区在泉五路和驿沙路繁荣路段，属本案最具价值位置，现在计划为银行、酒店、咖啡厅、西餐厅、婚纱影楼，是未来高级消费区域，人流量聚集较大。
三、 调价策略
对于整个销售过程中价格调整和时间接点上价格控制，安排以下：
1、 内街店铺：销售五成以下，价格不变；过五成加价200元/M2；过八成加价300元/M2。
2、 主楼商铺：
项目整体落架后加价：一层+80元/M2、二层+60元/M2、三层+50元/M2；
项目交房后加价：一层+100元/M2、二层+80元/M2、三层+60元/M2；
项目招商后加价：一层+200元/M2、二层+180元/M2、三层+160元/M2；
商铺销控部分：（密）#店、#店、#店、#店、#店、#店、#店、#店；
X层商场。

（四）、经营策划 /9/1-
计划方向——民俗风情化 购物娱乐化 接轨城市化购物趋向
1、 产品定位：泉港首家精品式休闲购物公园
2、 功效整合：零售 + 休闲+ 娱乐 + 旅游
（主楼亦可经营酒店：推进其向“星级酒店”业态发展。）
旅游：和泉港市旅游管理部门、旅行社建立互动机制；将旅行社办公点引进商业街，激励其拓展旅游产品等。
七星街功效说明
购物——强调精品式购物，由精品店、专卖店、特色商店等组成，意在满品牌种购物需求；
休闲/娱乐——由公共空间、民俗文化景观、绿化景观、休闲景观、喷泉广场及华洲主楼/昌茂二楼娱乐休闲场所（健身房、桑拿、足浴、美容、美发、美体）等组成，并以此消化昌茂二/三楼、华洲主体大楼商业地产部分；
餐饮——西餐厅、咖啡屋、茶庄、冷饮店；
文化——七星民俗文化展示、游动摄影/画像、文娱活动竞赛、地方戏曲演出、文艺演出；
商务——银行、证券营业部、邮电营业厅、票务中心、商务办公。
现代社会中，伴随大家闲暇时间增加，购物活动已不仅仅是为了满足基础生活需要，还需给予娱乐和休闲成份，并逐步演变为一个社会交往活动。从购物者角度来看，购物既是家务，也是一个娱乐、放松或刺激。提供完善休闲和娱乐功效，是七星街关键特色之一，也是七星街相对于其它商业街区分——差异化竞争策略。
3、 功效分区：依据不一样“节点”
（强调说明广场商务功效）
商务活动广场，关键为商家提供各类促销空间、展示空间，同时也为泉港市民提供各类民俗文化活动、当地风物展示、文艺演出、休闲娱乐等互动性较强民间文艺活动，最大程度提升“人气”。
业态组合
依据项目标特点，我们初步设定业态组合以下：
购物功效，百分比：约%，面积：㎡
餐饮功效，百分比：约%，面积：㎡
娱乐功效，百分比：约%，面积：㎡
休闲功效，百分比：约%，面积：㎡
文化功效，百分比：约%，面积：㎡
商务功效，百分比：约%，面积㎡
4、 景观空间：由步行区、广场、、舞台、景观、廊道、牌楼等组成。含喷泉
广场、专题园艺、专题雕塑、休闲座椅、购物步道、儿童游乐、名人园广场、报亭、IP电话亭、街灯、遮阳伞、空中彩练等元素。
设计理念：文化性、整体性、公园性、时尚性、
设计亮点：主入口七星牌楼、名士墙、水榭艺术舞台、空中彩练、夜景工程、七星柱、彩光喷泉
音乐喷泉广场，含有嬉水功效和音响效果，平时作为休闲景观，夏天可成为青少年嬉水游玩好去处，能产生聚集效应。
名士墙，（泉港七名士浮雕像）定时和教育部门共同举行爱国爱家教育活动，定位为教育基地，吸引大批家长带儿童前来游玩和学习，间接带动消费人潮
艺术舞台（摄影、绘画、民间音乐、书法、舞蹈等）；和文化旅游系统、民间艺术团体、老人会、学校等艺术组织达成协议，激励她们定时或不定时地在七星艺术广场举行各类文艺演出，使七星借成为真正旅游/文化一条街；定时举行各类摄影/书法/绘画比赛，将获奖作品即时拍卖，所获资金悉数捐献给社会福利团体或奖励给获奖者，以此强化社会风尚或增添娱乐趣味。也可增添部分电脑画像、一次性摄影等流动但不增加污染服务设施，给大家留下美好回想（全部画像/照片均得明确标注‘泉港七星街’字样，作为许可其经营者在其无偿经营交换条件）。
空中悬挂物，在街道中间横贯悬挂企业标志、飞鸟、风筝、商家形象物、商家活动布标等充气、轻质物，烘托奇异空间效果。
夜景工程，“七星商业街不夜天夜景工程计划”，此工程可大大提升商业街商业经营时间；
七星柱，
彩光喷泉，
财纳宝迎客坊，
形象设计系统——商业街深入“视觉营销”化
1、基础要素：七星商业街标志、标准色、标准字体、标准组合、吉祥物等。
2、导引系统：旗帜、邮筒、公用电话亭、引导牌（不一样功效分区全部有分区引导牌）、指示牌、多种标志广告等
3、卫生系统：垃圾箱、饮水器、公共厕所等
4、休息系统：椅子、长凳、咖啡台等
5、交通系统：步道、底下停车场、摩托车停放处等
6、游具系统：广场、儿童游乐区等
7、配景系统：水景、喷泉、雕塑等
8、管理系统：监控系统、商业街管理部、保安岗亭等
9、无障碍系统：为残疾人提供道路、卫生设施等（待建）
[设计系统，可用CIS树枝图张挂在销售现场。]

整体炒作·综合布局（部分手法举例）
现场气氛烘托：售楼处“工程完工、正式销售、正式开街”“倒计时牌”等。
竞拍活动：对王牌店面进行预先登记，最终公开竞拍。（详后）
媒体爆炒：经过联合当地强势媒体——东南早报，共同策划系列推广造势宣传。一、举行项目说明会、互动茶话会等，能够经过报社关系邀请到重量级人物和会，提升等级；二、软文宣传，报社也策划和“七星商业街”或“泉港商业”为专题专栏版面，除公布软文、平面广告外，还能够充足发挥无偿新闻综合报道作用，利用报社在市民中权威影响力，提升广告真实性和可信度。
（一）、说明会、互动茶话会：不定时项目进度说明会、教授演讲会、单项沟通会等。
（二）、系列软文：关键是平面媒体——报纸，标题举例，“泉港七星商业街启示录系列”——《泉港商业酝酿风云》、《泉港商业重整河山》、《千万巨款打造七星商业街百年旺铺》。。。。。。。
商业考察：邀请、安排温州、泉州、厦门商业界同仁及炒家来七星商业街进行实地考察；组织投资者代表、经营者代表到外地相关市场考察。并以此作为炒作题材。
“竞拍”策略：七星商业街“店王”拉开销售帷幕
（一）活动名称
七星商业街“名店王中王”竞拍活动
注释：“名店王中王”宣示全部七星商业街均是优质店铺，而此次拍卖者为其中特佳者。
“竞拍”而非“拍卖”对外文字诉求，强化本街店铺升值潜力。
（二）、“竞拍”目标
1、 经过此次拍卖活动“造势”，稳定整街价格“基位”，增强用户价格信心。
2、 为正式销售作好价格铺垫，同时以旺盛人气正式拉开销售序幕。
（三）、策划缘由
1、 现铺，缺乏升值想象空间，目标用户群普遍对高价位缺乏足够信心或不稳定，游移、猜测者众。“竞拍”定价，构筑市场强力追捧印象和态势。
2、 整条街纵深较长，价值递减效应显著；体量过大，销售强度和压力巨大。“名店王中王”价格龙头起舞，牵引整条街链式随动良性反应。
3、 开发商期待值较高，和现在市场价值预期反差大，易形成“有价无市”落差负面效应。“竞拍”一槌定音，将价格定位归属市场本身，便于整体价格策略实际运作。
4、 可先期局部开街，增加炒作题材，以带动后续销售。
（四）、实施动作
1、 对现有店面进行全盘性分析、编列序号并合理销控后，对拟销售店面进行“圈号”。
2、 对预约用户进行分组沟通、有效引导及价格摸底，同时让已预约用户先行选号。
3、 经过用户选号，以确定最终拍卖“标”。标物关键排列及分析，明确方向、数量和组合方法，如某银行所圈定若干间店面。
4、 同时确定商业街正式销售时间和开街时间，以这两个时间“节点”作为投资者想象“原景”，进行“波浪式”“炒作”，同时经过价格策略进行有效销售控制。
5、 经过务实、有效景观计划施工和扎实、有步骤招商工作，以景观大力提升店铺“附加值”，以关键主力店招商入驻带动周围店铺价值，同时做好销售计划，分期、分批销售。（本项工作已分项全方面展开）
6、 除认真做好景观工程、招商工程和题材炒作外，应细化各项对外“诉求”工作，前期尤其是第一波“预约”用户，使之成为项目推介员。其次，关键做好“大多数观望者”市场说服工作。
（五）、实施分解
1、预约客分组、分析、分头沟通。
2、店铺排序、编号、布控。
3、引导预约客选房号。
4、“竞拍”时间和拍卖企业确实定。
5、标方向、数量、体量、组合方法等。
6、标物最终确定，《标说明》制作。
7、标包装和“竞拍”通知和炒作。
8、宣传铺垫。
9、“竞拍日”正式实施。
（六）多个问题确实定
1、 标选择
2、 标数量
3、 标金额
4、 标起价
开街策略：发明销售高潮“第二春”
开街吉日：10月1日
9月1日 试开街营业，立即发觉相关问题进行修正。
9月28日 媒体接待日、新闻公布会，将七星商业街10月1日立即正式盛大开街消息经过媒体事先公布。
9月29日 小区接待日，部分广告和邀请函，关键为周围小区，可经过居委会等机构传达；《七星商业街VIP卡》正式接收申请。
9月30日 公共服务日，建立商业街竭诚服务市民良好形象，和市政府相关部门联合举行“泉港市民服务咨询日”，关键有卫生、市政、电信、民政、公安、工商、劳动、城市建设等各主管部门针对市民关心问题进行现场咨询。
开街盛典
10月1日 七星商业街正式盛大开街，简短仪式，由区政府领导、协作部门领导、商业代表、小区代表讲话，七星抢灯会、舞龙舞狮、土著时装秀等民俗演出+商业主名车展+联合促销（提议一周）揭开帷幕；同时向消费者无偿发放《七星商业街：精品式休闲购物公园导游图》，并赠予气球等物品。晚上举行地方戏曲（南音/北管/蒲仙戏/高甲戏/梨园戏等）。

广告宣传计划
宣传媒体选择
（一）、东南早报
① 软文宣传
② 平面广告
③ 新闻报道：联合报社配合销售活动策划中新闻点炒作。
（二）、泉港电视台：电视宣传片广告
（三）、印刷品
① DM夹泉州晚报派发
② 海报
（四）户外广告牌、布幅
间歇性投放策略
原先计划投放于媒体广告费，采取分段实施，即在一定时间内密集安排广告公布，两波宣传期间有显著区隔，留出足够销售势能酝酿空间，当展开销售时将会达成良好市场反应。
广告排期
开盘期广告实施排期
时间：/9/1—10/2
九月份
① 报纸媒体：《东南早报》
排期：9月1日（周五）：软文1篇，约800字；
标题：“七星商业酝酿风云”。
9月15日（周五）：软文1篇，约800字；
标题：“泉港商业重整河山”。
② 平面媒体： DM（第一期） 数量：5千份
排期：9月27日（周四），《泉州晚报》夹报派发
十月份：
① 报纸媒体：《东南早报》
排期：10月2日（周一）：软文1篇，约800字；
标题：“千万巨款打造七星商业街百年旺铺”。
10月13日（周五）：软文1篇，约800字；
标题：“商业巨头抢滩长安商业街”。
10月19日（周四）：软文1篇，约800字；
标题：“泉港第一街——七星商业街价值支撑”。
10月26日（周四）：软文1篇，约800字；
标题：“七星商业街群英会”
3月27日（周五）， 1/4彩版平面广告；
内容：“七星商业街景观篇”
② 平面媒体：
DM（第二期） 数量：5000份
排期：10月 17日（周二），《泉州晚报》夹报派发。
DM（第三期） 数量：5000份
排期：10月 24日（周二），《泉州晚报》夹报派发。
③ 户外媒体：布幔
地点：世纪星城主楼、大转盘、福炼生活区；
悬挂时间： 8月16日起至开盘期间。
④ 户外广告指示牌，8月22日起公布；
⑤ 各乡镇布标广告，8月29日张挂开盘广告内容；
⑥ 泉港电视台广告：连续播放广告片（8月19日—31日），
公布频率：15秒/次，2次、30秒/次，2次，累计4次/日；
‘开街’和‘三节’期间：/9/1—10/10
宣传策略： 本阶段广告宣传计划及活动策划关键以围绕‘开街’及三个关键节日（中元节9/7、国庆节、中秋节10/10）展开。‘开街’和“三节”期间能够利用七星广场民俗特色并办大型七星民俗文化活动，吸引民众消费。
9月1日七星商业街试营业（泉港七星民俗节）
9月7日中元节抢灯会
十．一 七星商业街正式开街（国庆黄金周）
10月10日中秋节抢灯会
和各著名商家一起策划促销活动。商家真诚支持，进行优惠大让利促销方案推广，而本案销售广告将以这些为关键卖点结合本身优势卖点进行宣传。
广告排期： 将依据第一阶段销售业绩总结，有针对性设计广宣排期。

活动策划实施
（一）、七星商业街经营商户签约仪式及庆贺酒会
时间：8月18日（周五）
步骤安排：1、《项目投资说明会》；
2、《经营商户签约仪式》；
3、《经营管理企业成立挂牌仪式》；
4、《店王中王“竞拍”新闻公布会》
5、庆贺酒会。
活动形式： 邀请当地各级领导、社会各界著名人士、媒体记者、入驻商户代表、前阶段预定用户参与，并邀请泉州电视台著名主持人担任司仪。
媒体支持： 泉州晚报、海峡城市报、东南早报；
泉州电视台、东南电视台、泉港电视台等。
（可选择其中多个媒体）
《项目投资说明会》
对投资者进行七星商业街商业投资增值前景灌输，要借市场势，也要借教授名人势。凭借开发商（投资商）社会影响力，和政府、媒体（东南早报）等团体共同努力，邀请一批商界、财经界、政府计划部门代表人物参与由实力媒体、地产商主办项目投资说明会或研讨会，使我们行为更具权威性，更有影响力。
有媒体支持活动优势在于，媒体会全力开动本身力量，充足利用宣传优势，使活动更有声势。
《店王中王“竞拍”新闻公布会》
举行新闻公布会，向社会宣告七星商业街店王中王“竞拍”消息，经过各大媒体全方位报道，一时间，将引发广大市民群众对“竞拍”活动、“一站式”休闲购物公园等系列活动讨论。新闻报道既是很好活动炒作手段，更是绝好品牌推广机会，经过此次新闻公布会，使七星商业街成为城市聚焦点，为以后行销推广打下坚实基础，开创良好开局。

“七星商业街”开盘造势活动策划方案
七星商业街“财富百年——土著群星演唱会”
时间：9/1—10/10，20：00——21：00；
主办单位： 泉港区宣传部 泉港区山腰街道办事处
泉港电视台 山腰街道文化站
协办单位： 锦祥居委会 泉港商业街经营管理企业 泉港老年协会
演唱会概述： 邀请泉港电视台节目制作部，共同策划一场群众喜闻乐见节目。邀请泉州著名演出团体、泉州名士及泉港七乡镇文艺团体加盟演出，其目标是为了达成轰动效应，最关键是引发了七星商业街目标用户关注力，进而推销店面。而此次演唱会曲风以闽南语为主，迎合广大泉港区民众欣赏方向。
开盘辅助PR活动
辅PR1：