工程总部基地规划出台策划方案样本.doc
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1、中关村(丰台)总部基地二期计划出台历程及营销推广研究汇报前 言本文是对中关村(丰台)总部基地整个项目策划、研究、建设思绪及历程回顾,目标是为我们后续研究做些参考。中关村科技园区丰台园,利用本身区位优势,实现了传统科技园区产业转型,采取国外成熟商务花园建设模式,和已日趋成熟总部经济形态相结合,适应企业总部选址差异化需求,打造了全国第一家科技总部基地。全文分四个部分进行叙述。第一部分,是丰台园情况介绍及多年来碰到部分问题。第二部分,是丰台园产业基地二期所采取商务花园模式在建设计划、产业定位上对科技园区创新突破。第三部分,是总部经济理论。第四部分,是商务花园和总部经济对接,形成中关村(丰台)总部基地
2、,及总部基地建设、推广和理论日趋成熟。目 录1序言: 3第一部分:丰台园位置、优势、发展情况及多年来发展面临问题4第 一 章: 中关村丰台园位置和发展优势5第 二 章: 丰台园发展情况及经济基础6第 三 章: 丰台园二期开发开启及需处理问题8第二部分:商务花园9第 四 章: 商务花园模式引进12第 五 章: 商务花园计划和建设14第 六 章: 商务花园理论问题处理25第三部分:“总部经济”概念形成和中心城市总部经济发展26第 七 章: 总部经济理论32第 八 章: 总部经济发展实际情况研究40第四部分:中关村(丰台)总部基地商务花园和总部经济对接产物3第 九 章: 郊区化研究和企业总部选址多样
3、性研究41和对北京大型企业实证调研443第 十 章: 中关村(丰台)总部基地确实立、建设开启和品牌推广48第十一章: 总部基地在政府、企业和学术界及媒体上所产生影响63第五部分:中关村(丰台)总部基地可连续发展64第十二章:中关村(丰台)总部基地可连续发展研究第一部分:丰台园位置、优势、发展情况及多年来发展面临问题 丰台园尽管有很多区位优势,有了一定经济基础和产业基础,但在发展过程中同时也碰到了部分问题,怎样处理这些问题,是园区顺利推进所必需越过一道障碍。第一章 中关村丰台园位置和发展优势中关村科技园区丰台园始建于1992年11月,是中关村科技园区关键组成部分,是经同意国家高新技术产业开发区。
4、它包含5平方公里产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设,是中关村科技园区最具活力产业基地之一。优越地理位置。丰台园产业基地在丰台桥南,西南四环路穿越腹地,是中关村科技园区“一区五园”中距市区最近一个基地。沿四环路可就近达京石高速、京开高速、京津溏高速,通达首全部机场、南苑机场也十分便捷。 良好人文环境和自然环境。丰台园产业基地在享受“花乡”美誉丰台,环境优美,空气清新,周围分布着悠久历史留下含有极高审美价值和文化价值名胜古迹,卢沟晓月、大堡台西汉古墓、金大全部遗址、莲花池全部含有较高著名度。还有举步即到旅游景点世界公园、花乡森林公园和新建绿色隔离带,和驱车15分钟可饱览鹰山咀森林公园和青
5、龙湖等景观。丰富文教和科技资源。有北京电子工程学院、首全部经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校;丰台区是仅次于海淀区北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家,各类科技人员7万多人,占丰台区人口总数10%,其中中国外著名教授千余人,有充足人才源和技术力量。在这个区域内,有世界水平航天技术中心和科研开发雄厚物质基础,设备精良、门类齐全,科研开发和生产开发紧密衔接,形成了发展高新技术产业整体协力,每十二个月全部有数十项科研结果问世,展现出新产品开发能力强、科研结果多、技术水平高特点,为推进技术创新提供了有力保障。成熟产业气氛。产业基地一期1.24平方公里,现在已含有了“七通一平
6、”和“花园式科技园”景观为基础硬件条件,形成了完备基地管理体制和制度,土地一级开发已经完成,部分大型企业已建成投产,形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。完善支撑服务体系。科技创新孵化网络现在已拥有孵化场地近10万平方米,含有了为中小企业提供创业培训、试验室共享、创业资金等各方面扶助服务,为在孵企业和项目成长壮大奠定了基础。同时,园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内四大中介服务体系。 第二章 丰台园发展情况及经济基础丰台园从1992年正式开发,至今已10个年头,企业数从无到有,累计已认定高新技术企业余家,存活企业超出1400多家,已经形成了一定经济基础。产业基地一
7、期在开发完成,实现了“七通一平”,取得了一定成绩,也得到了很多宝贵经验、教训。附:丰台园开发经济发展情况统计 单位:亿元、家、人关键指标时间1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年总收入0.626.49 .719.923.22428.142.487.1120.01200工业总产值0.453.14.47.611.21214.7244469.8488增加值3.413.744.775.768.9614.0220.329税费0.020.190.360.670.881.121.331.892.754.357.01利润总额0.390.571.41.61.92.53.
8、88.79.7从业人员124571549815599155681528315847168732452229242企业数230324112626769126168258272301注册资本2515.3619.519.0189.5丰台园十年发展经济数据表明,丰台园已完成了早期积累,有了一定经验、资本和产业气氛,在全国高新区竞争加剧情况下,应该考虑二次创业部分问题。第三章 丰台园二期开发开启及需处理问题 丰台园二期是丰台园产业基地一部分,占地1.65平方公里,紧临一期,在四环路南侧,于开始策划开启,正式进场,全方面开启。但和十年前一期开发时情况相比,二期开发时内外环境已经发生了巨大改变。 一、地价成
9、本升高很快,不能满足产业用地需求。丰台园产业基地最初是被定为中关村产业用地,即工业用地,一期被分为两个功效区:产业区、住宅区(含公建),在一期开发中,基础上是严格根据这个定位进行开发。不过,即便在1992年开发时侯,丰台园即估算到产业区土地转让收益不可能赔偿产业区开发成本,即提出了以住宅赔偿产业措施,寻求资金平衡。实际上,在十年后开启二期开发,地价成本伴随房屋密度、人口增加和城市扩张带来拆迁量增加,已经使开发成本剧增,由一期开发时平均成本900多元/平方米增加到1600多元/米。假如根据工业用地需求,必需大量压低地价,因为丰台园二期开发按项目来运作,财政不可能大规模补助,压低地价所形成市政建设
10、亏损靠什么才能填补?二、周围园区猛烈竞争,使丰台园再难以按工业用地思绪来开发。十年以来,在北京已经形成大大小小二十多个工业园区,北京周围河北省,工业园区也是星火燎原之势,远郊区县和外省工业园,因为地价成本很低,加上无国家税收优惠政策,所以很多是由政府补助,实施零地价或低地价吸引工业项目标投资,工业项目往往对商务环境要求不高,而对地价成本极为敏感,所以大量工业项目向远郊区和市外转移,在这种情况下,丰台如定在工业用地,难有出路。三、一期开发教训和启示。丰台园一期开发方法采取土地招商,即是将市政做到位,将土地转让给工业项目,不过,实际上,在一期基地里面,真正做工业企业并不多,很多企业拿到土地后,多数
11、做成了能够转让或出租写字楼或其它房产,原因是什么呢?除一部分企业本身不含有做工业条件外,另一个关键原因在于经济行为,即企业用这片地,不做工业而做成房产,房产收益更大,在现在,丰台园所处桥南,因为四环路修通,配套愈加完善,假如把土地地价千方百计压低,即使卖给真正工业企业,因为收益差异,大部分企业也未必将它拿来做成工业。这给业主启示是,这片土地在产业功效分工上,是不是还真正适合搞工业,业主(管委会)压低地价,让她人来做成房产,还值不值?四、一期经验:最初招商形式:将基地分割成为数不多地块,将每个地块卖给企业;这种招商形式,出现了这么部分问题,一是企业良莠不齐,部分企业能力不足,将建筑建设得档次太低
12、,影响整个景观;二是企业用地有自己时间表,部分企业将土地分为几期,造成有地块长久闲置;三是首先企业无新空间入驻,其次却是闲置地块,以土地招商和各自建设造成了空间不可控制性。这些使园区必需考虑更为合理计划、开发和建设方法。只有处理这些在产业功效定位、开发模式定位上问题,园区二期开发才能突破迷雾,取得胜利,这必需要有创新思维。第二部分:商务花园商务花园,是借用国外成熟Business Park理念,对丰台园产业基地二期开发提出一个新开发模式,它是丰台园二期开发思绪转折点。第四章 商务花园模式引进丰台园为处理上述问题,和著名物业顾问企业威格斯合作,开始对二期开发模式、定位进行一系列研究。初,威格斯出
13、具了中关村丰台科技园区期项目之顾问汇报汇报稿,对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。其中,产业区定在“商务花园”在威格斯汇报中,有以下定论。“丰台园将会成为未来北京西南部商务科技中心,西南部落后经济发展情况也急需一个商务中心来带动该区域相关产业发展,所以,办公物业将是二期开发关键和基础。”“丰台园二期项目标整体市场定位为:四环路高科技产业带沿线中关村“一区五园”中面向成长久高科技中小企业小型写字楼群体为特征第一个大型、簇群式高科技商务花园实现高科技中小企业拥有家愿望。”“商务花园定义应该为:大城市相对边缘地域,含有足够大土地规模,较低容积率,交通极为便捷,能够享受高科技企业各项优惠
14、政策,能够以相对较低、并为高科技中小企业所接收价格进入市场,含有花园式办公环境和鲜明个性产品,出售为主,能够拥有写字楼冠名权,甚至独门、独院、独户,层数以多层为主,为中小企业再次创业提供了一个量身定做载体。”在威格斯技术说明上,对当初命名为北京首家商务花园丰台园二期这个项目标说明为:“伴随北京经济连续发展,北京高科技企业不管从规模还是数量上全部有所增加,所以对于Business Park这种办公模式,在北京高科技企业中出现了大量需求。即使Business Park受到企业推崇,不过它选址和兴建却有着严格要求和标准。首先,因为Business Park对其建筑密度及容积率有特定要求,所以Busi
15、ness Park通常分布于边缘地域,这么才能使Business Park建筑密度降低,以确保有足够空间实现低密度建筑模式;同时,作为Business Park,必需有大面积绿化作为其营造园林景观基础;另外,Business Park和城市经济有着亲密联络,这一切全部需要Business Park和城市之间必需有快速便捷交通网络做纽带,确保在Business Park内人职员作外出便利性。基于以上要求,现在中关村科技园区丰台园是建造Business Park比较理想位置。首先,丰台园地处西南四环,通往北京市区道路通畅,不管是去往CBD还是中关村地域全部很便利;其次,丰台园是中关村“一区五园”中
16、距北京市中心最近,且仍含有大面积土地开发潜力地域,在此地域建造Business Park,能够确保较低建筑密度;最终,因为紧邻四环百米绿化带,而且以世界公园为中心万亩绿色旅游区围绕周围,应该说丰台园拥有一定绿化资源,能够营造出Business Park所需要良好园林景观。就此,基于对国外Business Park发展脉络研究,对现在国外类似Business Park案例分析,和对北京各科技园区调查,在充足发挥丰台园地段优势及其环境潜质基础上,在此建造Business Park设想是完全可行,也是很适合。依据我们现在了解,丰台园二期计划中Business Park,是一个融合了四到六层现代智能化
17、办公空间绿地景观式写字楼复合体。这将是北京首家推出Business Park写字楼模式。就现在计划而言,丰台园内将建Business Park,完全涵盖了Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色,所谓“独立性”是指其含有占天占天,独门独院特点,而且拥有独立出口和独立门牌号,和同时赠予用户大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上,各个Business Park单元体可分可合,可大可小,能够满足不一样规模、不一样性质、不一样业态企业需要,从而以一个统一中求改变办公单元组合体系列,使各类企业用户全部能找到自己最理想办公天地。也正是这两点特点,Business Park模式在国外
18、科技园中倍受高科技企业推崇。而且这种现代办公创新模式正成为这些新锐派高科技企业企业形象标志。为了满足Business Park办公一族生活起居需要,丰台园二期还将同时推出配套居住园区,从而在一个步行小区内,就能处理入园用户工作和生活需要。园区内住宅将采取景观很好精品板楼设计,极目西望,西侧Business Park高技派花园景观能够尽收眼底,使其成为同时拥有花园绿地景观,又兼顾高科技人文景观高尚居住区,成为高科技职员真正理想居住乐园。所以,我们有理由相信,中关村科技园区丰台园内Business Park完全能够给科技企业一个家,使事业初成一族拥有“企业家园”和“创业家园”梦想能够得以实现。”同
19、时,顾问企业对国外商务花园情况进行了说明。第五章 商务花园计划和建设 计划和开发模式确定后,丰台园开始调整产业基地二期控制性详规和修建性详规,按商务花园计划理念重新制订原产业区计划,3月,修建性详规正式批复,批复后商务花园分东西区两部分,东区35万平方米,西区65万平方米,累计100万平方米商务花园,走过了计划程序。 随即,丰台园和英国道丰集团在建设商务花园思绪上一拍即合,道丰决定和丰台园合作,按商务花园计划模式,合作建设道丰科技商务园。5月25日,丰台园和道丰正式签约,建设北京首家商务花园。以下是北京日报发展一篇报道:北京计划中首家Business Park出台(北京日报)(5月26日) 首
20、家Business Park落户丰台园5月25日,中关村科技园区丰台园和英国道丰集团、北京道丰数码园在北京饭店举行签约仪式,将共同投资30亿元人民币打造北京首家Business Park。 Business Park(可直译为“商务花园”)源于Ebenzer Howard“花园城市”理念,在国外经历了数年发展,现已成为第四代Business Park。它是坐落于城市边缘,经过计划有序工作室或厂房,及优美绿色园林景观给人以灵感和休闲地方。因为其对建筑密度、绿化、交通等方面较高要求,到现在为止,Business Park在北京还没有显现。中关村科技园区丰台园Business Park成功引入,将会
21、成为北京计划有益补充。计划中Business Park在丰台园产业基地二期内,总建筑面积达100万平方米,首期开发建设65万平方米,估计三年完成。要建设Business Park,是一个融合了四至六层现代化智能化办公空间花园别墅式写字楼复合体,含有占天占地,独门独院特点,而且拥有独立出口和独立门牌号,和同时赠和用户大厦冠名权,从而能够充足满足事业初成一族对于拥有一个“企业家园”和“创业家园”愿望。在群体结构上,Business Park各个单元体可分可合,可大可小,能满足不一样规模、不一样性质、不一样业态企业需要。这种在统一中求变办公单元组合体系列,能够使各类企业用户全部能找到自己最理想办公天
22、地。也正因为此,在国外类似科技园区中,这种现代化办公创新模式正成为一系列新锐派高科技企业企业形象标志,而且现在市场也日渐扩大。但因为Business Park对建筑密度、绿化和交通等方面特殊要求,而使北京在很长一段时间和此无缘。然而,在城市边缘北京西南四环丰台园,坐落于享受“陆路码头”盛誉丰台,紧靠百米绿化带和万亩绿色旅游区,交通便利,绿化资源丰富,完全能够满足“Business Park”基础要求。丰台园率先开启 “花园式科技园”工程,绿化面积现在已达成了15万平方米,可成为 “Business Park”有效补充。计划中Business Park为满足入驻企业办公一族生活起居需要,在建设工
23、业、研发区同时还推出了配套居住区和公建区,从而在一个步行小区内,就能处理入园用户工作和生活需要。园区内住宅均采取景观很好精品板楼设计,将西侧Business Park高技派花园景观和初步告竣“花园式科技园”融为一体,使其成为同时拥有花园绿化景观,又兼高科技人文景观高尚居住区,成为高科技职员真正理想创业乐园。第六章 商务花园理论问题处理同时,丰台园开始处理建设商务花园部分理论问题。丰台园于6月5日在东方广场召开了“北京首届科技商务花园高层研讨会”,教授们就首家“商务花园”发表了自己真知灼见。探讨商务花园建设。以下是研讨会讲话统计:汪洪(中关村科技园区丰台园管委会主任、研究员)在工业经济时代,科技
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