地块经济适用房项目项目申请报告样本.doc

中和村地块三期经济适用房项目
项目申请汇报

南京天得建设工程咨询
二 0 一 三 年 五 月
项目名称：中和村地块三期经济适用房项目
项目总投资：50523.87万元
咨询单位：南京天得建设工程咨询
资格证书：工咨乙1110065
项目组组员：
总 经 理
邓凡
高级工程师
国家注册造价工程师
项目责任人
石军
国家注册咨询工程师
国家注册造价工程师
国家注册监理工程师
国家注册一级建造师
参与人员
何光锐
高级工程师
国家注册咨询工程师

陈根妹
国家注册咨询工程师

房蓉
国家注册咨询工程师

刘继军
国家注册咨询工程师

马敏
国家注册咨询工程师

目 录
第一章 总论 1
1.1项目单位概况 1
1.2项目建设单位概况 1
1.3编制依据 1
1.5研究范围 3
1.6编制标准 3
第二章 项目建设必需性 6
2.1和拟建项目相关发展计划 6
2.2拟建项目和相关计划符合性 6
2.3产业政策分析 6
2.4 行业准入分析 6
第三章 资源开发和综合利用分析 10
3.2项目建设条件分析 10
3.3选址结论 11
第四章 建设规模和建设内容 12
4.1建设规模 12
第五章 建设方案 14
5.1设计说明 14
第六章 环境保护和职业安全卫生 24
6.1环境保护 24
6.2职业安全和卫生 29
第七章 节能分析 32
7.1用能标准和节能规范 32
7.2能源供给情况和能耗消耗情况 33
7.3节能方法和节能效果分析 34
第八章 项目管理、实施进度及招标 38
8.1项目建设管理 38
8.2实施进度计划 41
8.3招标 41
第九章 投资估算和资金筹措 43
9.1投资估算依据 43
9.2投资估算 43
第十章 社会效益分析 47
10.1社会影响效果分析 47
10.2社会适应性分析 48
10.3社会风险分析 49
第十一章 结论和提议 50
11.1结论 50
11.2提议 50
第十二章 附 件 52

第一章 总论

1.1项目单位概况
1.1.1项目单位概况
项目名称：中和村地块三期经济适用房项目
建设单位：南京奥体建设开发有限责任企业
法定代表人：古国才
注册地址：南京市建邺区梦全部大街158号
1.2项目建设单位概况
南京奥体建设开发有限责任企业成立于10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任企业直属企业，注册资本3.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。
企业拥有一支高素质专业队伍，现在共有职员48人，其中本科以上学历34人，硕士硕士8人，中级以上职称35人，其中含高级职称8人。企业下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务、南京博观置业顾问和无锡分企业。
企业自成立以来，主动投身于河西新城区开发建设，完成了河西新城区一期6400亩包含奥体中心主场馆1350亩建设用地征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供了保障。
初，为了快速聚集河西地域人气并形成良好城市景观，企业负担了奥体新城项目开发建设。奥体新城在奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7000户居民提供住房。同时，奥体新城设有小学、幼稚园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功效完备城市中央居住区（CLD）。截至现在，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园，在建紫薇园。
初，奥体企业负担了中和村经济适用房建设任务，项目总建筑面积约90万平方米，幼稚园、小学、小区中心、商业设施等配套齐全，可改善9500多户中低收入人群居住需求。
底，奥体企业成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。
，南京成功申办青奥会以后，奥体企业负担了青奥村建设任务。青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动关键场所，总建筑面积约46万平方米，包含运动员村、国际小学和幼稚园，运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务，国际小学和幼稚园将作为文化教育交流场所。
多年来，奥体企业围绕培养企业关键竞争力，努力打造精品住宅，树立企业品牌形象。奥体企业-连续三年被市政府评为城市建设置功单位，获南京市民“满意房地产开发企业”、“迎接十运会，建设新南京”有功单位、市级青年文明号、重协议守信用企业等称号。企业建设项目奥体新城得到会各界普遍好评，8月份被省建设厅评为“江苏优异住宅金奖”，8月份经过建设部2A级住宅性能认定，11月份获“广厦奖”，4月，清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。
1.3编制依据
1. 《建设项目经济评价方法及参数》
2. 《建设项目经济评价案例》
3. 《中国城市计划法》
4. 《江苏省城市计划管理技术要求》
5. 《城市用地分类和计划建设用地指标》
6. 《建设项目环境保护管理条例》
7. 《中国环境保护法》
8. 《中国消防法》
9. 项目建设单位提供相关资料
10. 南京市“十二五”计划
11. 《南京市城市总体计划》
12. 南京奥体建设开发有限责任企业委托南京天得建设工程咨询编制该项目申请汇报协议书。
1.4研究范围
本汇报关键对南京奥体建设开发有限责任企业拟建“中和村地块三期经济适用房项目” 建设条件、必需性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。
研究范围包含：
1、项目建设必需性
2、项目选址
3、项目建设规模和内容
4、建设方案
5、环境保护和职业安全卫生
6、节能
7、组织机构和人力资源配置
8、项目管理、实施进度及招标
9、投资估算和资金筹措
10、社会效益分析
11、结论和提议
1.5编制标准
坚持客观、公正、科学、可靠标准和实事求是工作态度，努力争取做到数据正确、内容完整、关键突出、结论科学。在调查研究基础上，严格根据客观实际进行评价分析，以确保咨询汇报客观性、公正性和科学性。
1.6 项目提出理由和过程
多年来，南京市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。其中关键原因有：一、土地价格上涨，因为土地使用权公开拍卖，土地原来价值得以表现；二、水泥、沙石等关键建筑材料价格涨幅较大；三、房屋结构日趋合理，功效愈加完善，材料耗量增加；四、城市建设加紧，推进房价上升。即使现在政府对房地产采取了紧缩调控政策，不过住宅用房刚性需求依旧存在，尤其是在房价依旧缓慢上升现在，经济适用房存在促进住宅业成为新经济增加点，不停满足中低收入家庭日益增加住房需求。该项目地处南京市河西新城区，住宅用房需求仍然有较大发展空间。总而言之，住宅用房价格上扬有其合理性和肯定性，估计以后三至五年，房价仍将适度上涨。
1.项目建设对有利于完善住房供给体系。
经济适用房和中低价房事新住房供给体系关键组成部分，是政府为了处理中低收入家庭住房问题而推行含有保障性住房关键方面。所以，经济适用房政策实施直接关系到新住房供给体系建立和住房制度改革顺利推行。现在，中国房地产产品结构和市场需求失衡，大部分地域房屋开发中，高级房屋比重过高，低价位经适房开发量不足。部分大中城市在房地产开发中忽略了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于中、高商品房开发，造成了高级商品房供过于求，价格虚高。同时，市场上低价位房屋供不应求，造成出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供给结构严重地背离需求结构，致使房屋供给总量不足。而现实处理这种矛盾最好措施便是主动稳妥夸大经适房面积，以调整这种结构上失衡，深入完善住房供给体系，促进房地产市场健康、稳定发展。
2.项目实施有利于改善对中低收入家庭住房供给，有利于建设友好社会。
经济适用房政策实施适应了停止住房实物分配后个人购房需求，停止住房实物分配，推行住房分配货币化，促进职员个人买房，是目前深化房改关键工作，但因为近几年来房价上涨过快，商品房还有困难。所以，停止住房实物分配后，各地政府首先大力发展含有政府政策优惠经济适用房和中低价房，改善对中低收入家庭住房供给，同时以当地经济适用房和中低价房基准价为基础，测算对无房职员和住房未达标职员住房补助，使这部分职员得到补助后即可入市购房。经过落实经适房政策，切实保障城市中低收入家庭住房供给。
3.项目实施有利于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。
经济适用房政策实施平抑了过高商品房价格，扩大了住房有效需求。因为国家对经济适用住房实施土地划拨，减收各项行政事业收费，并按3%控制利润，确定销售价格政策，使得经济适用住房价格比同地段商品房价格低10~20%。经济适用住房低价位政策对于平抑过高商品房价格、开启中低收入家庭住房消费起到了主动作用。其经济性是指其价格相对于完全意义上商品房价格，能适应中低收入家庭（关键是工薪阶层）经济承受能力。其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房使用，而不是降低建筑标准。
本汇报将对住宅项目建设必需性，项目实施规模等做出叙述。项目申请汇报关键内容包含：项目申报单位情况；拟建项目情况；建设用地和相关计划；资源利用和能源耗用分析；生态环境影响分析；法律、法规或规章要求其它内容。

第二章 项目建设必需性

2.1和拟建项目相关发展计划
（1）《南京市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》、《南京市城市总体计划》、《南京市近期建设计划》、《南京市商业网点计划》《南京市土地利用总体计划》、《南京市建邺区发展计划》
（2）《南京市总体发展研究及控制性具体计划》
（3）南京市计划局《南京市计划局建设项目计划设计关键点》
2.2拟建项目和相关计划符合性
该项目在南京市建邺区，道路交通便捷，该项目将依据建设项目计划设计关键点要求，严格控制各项建筑指标，主动推进建筑节能，尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、含有地域特色和文化品位，和经济发展相结合并可连续发展理念现代化居住小区。
总而言之，拟建项目符合《南京市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》框架要求，符合建邺区总体计划等相关计划精神。
2.3产业政策分析
1.项目建设对有利于完善住房供给体系。
经济适用房和中低价房事新住房供给体系关键组成部分，是政府为了处理中低收入家庭住房问题而推行含有保障性住房关键方面。所以，经济适用房政策实施直接关系到新住房供给体系建立和住房制度改革顺利推行。现在，中国房地产产品结构和市场需求失衡，大部分地域房屋开发中，高级房屋比重过高，低价位经适房开发量不足。部分大中城市在房地产开发中忽略了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于中、高商品房开发，造成了高级商品房供过于求，价格虚高。同时，市场上低价位房屋供不应求，造成出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象，供给结构严重地背离需求结构，致使房屋供给总量不足。而现实处理这种矛盾最好措施便是主动稳妥夸大经适房面积，以调整这种结构上失衡，深入完善住房供给体系，促进房地产市场健康、稳定发展。
2.项目实施有利于改善对中低收入家庭住房供给，有利于建设友好社会。
经济适用房政策实施适应了停止住房实物分配后个人购房需求，停止住房实物分配，推行住房分配货币化，促进职员个人买房，是目前深化房改关键工作，但因为近几年来房价上涨过快，商品房还有困难。所以，停止住房实物分配后，各地政府首先大力发展含有政府政策优惠经济适用房和中低价房，改善对中低收入家庭住房供给，同时以当地经济适用房和中低价房基准价为基础，测算对无房职员和住房未达标职员住房补助，使这部分职员得到补助后即可入市购房。经过落实经适房政策，切实保障城市中低收入家庭住房供给。
3.项目实施有利于平抑商品房价格，扩大住房有效需求。
经济适用房政策实施平抑了过高商品房价格，扩大了住房有效需求。因为国家对经济适用住房实施土地划拨，减收各项行政事业收费，并按3%控制利润，确定销售价格政策，使得经济适用住房价格比同地段商品房价格低10~20%。经济适用住房低价位政策对于平抑过高商品房价格、开启中低收入家庭住房消费起到了主动作用。其经济性是指其价格相对于完全意义上商品房价格，能适应中低收入家庭（关键是工薪阶层）经济承受能力。其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房使用，而不是降低建筑标准。
2.4 行业准入分析
2.4.1、项目法人含有行业准入条件
南京奥体建设开发有限责任企业成立于10月，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任企业直属企业，注册资本3.5亿元人民币，房地产开发资质为壹级。许可经营项目有房地产开发建设，通常经营项目有自有房屋、租赁。计划在南京市建邺区对中和村地块三期经济适用房项目进行投资。
企业拥有一支高素质专业队伍，现在共有职员48人，其中本科以上学历34人，硕士硕士8人，中级以上职称35人，其中含高级职称8人。企业下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门，下辖南京奥体物业服务、南京博观置业顾问和无锡分企业。
企业自成立以来，主动投身于河西新城区开发建设，完成了河西新城区一期6400亩包含奥体中心主场馆1350亩建设用地征地拆迁任务，为奥体中心顺利开工建设提供了保障。
初，为了快速聚集河西地域人气并形成良好城市景观，企业负担了奥体新城项目开发建设。奥体新城在奥体中心北侧，占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米，约可为7000户居民提供住房。同时，奥体新城设有小学、幼稚园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施，是一个功效完备城市中央居住区（CLD）。截至现在，已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园，在建紫薇园。
初，奥体企业负担了中和村经济适用房建设任务，项目总建筑面积约90万平方米，幼稚园、小学、小区中心、商业设施等配套齐全，可改善9500多户中低收入人群居住需求。
底，奥体企业成功摘得无锡新区鸿山地块，迈出异地扩张第一步。
，南京成功申办青奥会以后，奥体企业负担了青奥村建设任务。青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动关键场所，总建筑面积约46万平方米，包含运动员村、国际小学和幼稚园，运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务，国际小学和幼稚园将作为文化教育交流场所。
多年来，奥体企业围绕培养企业关键竞争力，努力打造精品住宅，树立企业品牌形象。奥体企业-连续三年被市政府评为城市建设置功单位，获南京市民“满意房地产开发企业”、“迎接十运会，建设新南京”有功单位、市级青年文明号、重协议守信用企业等称号。企业建设项目奥体新城得到会各界普遍好评，8月份被省建设厅评为“江苏优异住宅金奖”，8月份经过建设部2A级住宅性能认定，11月份获“广厦奖”，4月，清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。

第三章 资源开发和综合利用分析

3.1项目建设地点
中和村地块三期经济适用房项目计划地块在江苏省南京市建邺区绕城公路和渭河路之间，新河路以北，占地面积约3.15万平方米。

3.2项目建设条件分析
3.2.1区位条件
　南京市建邺区是南京市六个主城区之一，在南京市区西南部，东、南紧邻秦淮河和秦淮新河，西临长江，北止汉中门大街。总面积80.87平方千米。
经中生代三迭纪晚期地壳大动荡后，于新生代第三纪形成境域内发达水系，江、河、湖、均给建邺发展提供便利。因地质、地貌组成情况，秦淮河以东地域经二千多年发展，逐步形成以居民生活区为主老城区。而因长江冲击形成河西洲地，则利于农耕，曾长久以农业生产为主。伴随南京市行政区划调整，正逐步成为人居环境舒适新城区。

　　新区沿江展开，东西进深3-5公里，水路运输便利。直线距离市中心新街口约3公里，距禄口国际机场40公里。新区现在已建设道路36条总长100多公里，4条城市快速通道、5条地铁线横贯全区，其中地铁一、二号线已开始运行，3、4、5号线正在建设。长江三桥和过江隧道已经建成通车。
3.2.2自然环境
南京市建邺区属北亚热带湿润气候。处于西风环流控制之下，季风显著，四季分明。冬季受欧亚大陆气团影响较深，为西伯利亚高压（或蒙古高压）控制，多偏北风，天气晴朗、严寒、干燥。夏季欧亚大陆气温急剧升高，成为低压区，西伯利亚高压中心衰退到贝加尔湖以西，高空西风带北移，太平洋副热带高压增强，暖湿空气由海洋吹向大陆，在它控制之下，境内多东南风，天气炎热，雨水充沛。春、秋两季是冬、夏交替过程中季节。春季因大陆由冷变暖，而使西伯利亚冷高衰减分裂，一部分中心移到黄海一带，造成地域多东北——东风。秋季大陆空气冷却下沉，太平洋副热带高压向东南退缩，西伯利亚高压开始增强，境内又渐受北方冷气团控制，形成干燥清凉天气。
3.2.3公共设施条件
项目选址在南京市建邺区，建设场地周围公共设施条件基础很好，给水、排水、供电、燃气等基础设施完备。
3.3选址结论
该项目在南京市建邺区，从城市总体计划考虑，项目选址符合南京市总体计划要求。
从项目实施条件考虑，项目地块水、电、气、通信、道路、防洪等基础设施配套完善，对外交通条件好，能满足项目施工过程和运行过程中各投标人交通要求，不会给城市交通带来压力。项目现场用地条件很好，周围道路和景观建设很好，配套设施和施工条件含有，近期开工建设条件满足。
总而言之，项目地块符合项目建设和城市计划要求，选址合适。

第四章 建设规模和建设内容

4.1建设规模
4.1.1建设地点
中和村地块三期经济适用房项目计划地块在江苏省南京市建邺区绕城公路和渭河路之间，新河路以北，占地面积约3.15万平方米。
该项目总占地面积约28673平方米，总建筑面积约15万平方米，项目标建设期计划24个月。本汇报关键从政策许可、选址论证、建设场地情况、资金筹措等制约项目实施关键原因进行调查研究，经过充足研究，关键结论是项目选址符合相关城市计划法规要求。
4.2.2关键建设内容和规模
该项目土地为政府划拨取得，项目建设场地地质条件很好，由委托方提供项目周围地质资料判定，项目场地无不良地质条件，项目实施资金筹措拟由南京奥体建设开发有限责任企业自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。关键技术经济指标以下：
关键技术经济指标
指 标
单位
A地块
用地面积(净地面积)
㎡
28673
总建筑面积
㎡
150048
地上建筑面积
㎡
100205
其
中
住宅
㎡
97019
商业用房
㎡
1150
物业管理用房
㎡
700
配电室
㎡
616
门厅机房
㎡
720
地下建筑面积
㎡
49843
容积率
3.5
绿化率
35%
总户数
1283
机动车（应配）
900
其 中
用地内地面停车
360
地下停车
540

第五章 建设方案

5.1设计说明
1.计划设计依据：
《中国城市计划法》
《城市民住区计划设计规范》
《民用建筑设计通则》
《南京市城市计划条例实施细则》
《南京市住宅设计规范》
2.设计理念
该项目将采取“新城新生活”理念，用小区型开发模式打造整个居住区，将公益设施和环境绿化同时配套到位，从而在有限土地资源中，发明出更多更适宜大家居住生活空间，最大程度地满足大家多种需求。
该方案将充足考虑项目所处地段特征、地块周围环境特点及项目本身定位，合理布局，结合环境景观，重视各栋建筑均好性，和周围环境相协调，发明一个宁静、舒适、优美生活空间。根据城市计划和居住区计划要求，将住宅设计和地方文化很好结合，努力争取打造南京地域经济适用房典范。
3.总体计划
计划布局关键特点有：功效明确总平面设计、人车分流，以人为本交通流线组织、公共绿地和立体化多层次景观环境设计等。
·计划设计要求
（1）住宅均为高层，住宅应着重处理好小区空间关系，和住宅建筑之间距离、角度关系。
（2）因为该项目周围均为城市道路，所以，该项目标计划布局应着重处理好内区外路网结构及其和小区建筑、空间关系。
（3）重视小区环境和住宅单元“均好性”设计，着重处理好组团和中心绿地、院落绿地关系。
（4）项目住宅区人流车流不相互影响。
·计划指导思想
（1）因地制宜
配合地块地形特点合理布局，尽力提升土地利用率，巧妙而充足利用空间，发挥临街商业价值，善用地块现有资源。
（2）化弊为利、营造特色
把地块周围配套弱、外围欠景观等缺点经过设计强化为楼盘特点，把难题变为卖点。强调以人为本设计标准营造舒适宜人物理环境和人文环境，促进人和自然亲和关系，强调居住均好性和家园人情味和亲切感，使居住区环境给人“回家感觉”。
（3）重视项目可操作可行性
从总体布局单体类型选择和排布重视考虑地域气候、居住习惯和市场操作性。努力争取提供含有优良品质优异中低价楼盘。
·计划结构
计划中河道把该项目分为南北两个区域，北侧地块部署住宅及商铺等配套公建，南侧地块部署了住宅和办公设施。
·交通流线
强调人车分流：以东西向为根本，以南北向为辅助，形成简练明晰感到网络。
充足考虑经济性：外围车道巧妙利用规范要求建筑退让用地边界距离稍作拓宽而成，在照料周全性和均好性同时，最大程度降低小区内永久性车道占地面积。
兼顾日常和应急机动性、和分期使用机动性：区内步行主干道日常见作休闲步道，但其路宽和结构及外围车道连接考虑了可在特殊情况下通行车辆，为消防、抢救、搬运等特殊交通要求提供便利，同事利于分期开发时形成歌曲完整路网。
最大程度园林化：在确保消防车无障碍通行条件下，除永久性车道外，区内全部路网均设计为园林步道。
·停车模式
区内停车场地关键设置地下车库，直接连通外围车道；同事沿外围车道路边设置少许港湾式停车。
（1）人性化：停车场地充足利用地下空间，在不占用单体和景观用地条件下提供大量停车位，满足使用要求。
（2）均好性：停车场地经过车道直接联络各居住组团，充足考虑便利性。
（3）休闲化：停车场入口设于小区外围。以绿化为洁面屏蔽区内视线，大量地下停车不组成对区内景观环境影响，且少许停车场地也能够植草砖加以园林化。
·住宅布局
住宅均为高层，以南北向为基础朝向，适应该地气候和居住习惯。以高低和平面错落单体组合打破南北朝向规整和单调感，避免直线组合和兵营布局。形成自由式布局，各组团排列和空间无固定模式和规模，以弧线和直线组合“变”出特色。
·绿化布局
（1）和建筑相融合绿化体系：强调连绵不停绿化系统和流动景观空间，打破以建筑为界面围合庭院刻板模式，以花园围绕建筑，使建筑坐落在花园中。
（2）实用而亲切组团绿化体系：强调组团绿化均好性和亲切感，底层架空并设花园，使住户拥有和享受房前屋后、上下左右自然环境。
（3）丰富多姿绿地空间系统：有条件组团内形成相对集中“块状”半公共组团绿地。各单体住宅旁形成份散“点式”近宅绿地空间。
·小区景观
（1）自我天地
用地外围缺乏天然生态环境，小区立足于营造内部景观，强化内向型休闲天地。
（2）经济高效
在地形不规整、层数受限制，同时要确保容积率条件下，充足利用区内道路和建筑间距等有限空间，以含有复合效能空间设计，处理用地担心条件下营造内部景观矛盾。
绿地有限条件下因遭内部景观不能单靠园林造景，设计考虑把建筑物作为区内环境硬质景观，组成高效而丰富景观层次。
（3）人景互动
曲线型步道和带状景观为进入小区大家带来一个动态观赏体验，步移景迁是小区景观最大特点。
·以休闲为特色小区风格
计划从各方面表现休闲轻松风格品格，营造城市人梦寐以求生活环境。
（1）建筑布局：自然式建筑布局顺应地形、不拘一格，打破南北向排列兵营式呆板布局，给人自由洒脱感觉。
（2）道路形态：区内步行路网玩去蜿蜒，融入园林之中，令人徜徉于花园境界，体会步移景迁享受和从容舒展感觉。
（3）建筑风格：建筑以清雅格调、质朴材质、柔和色彩、亲切尺寸及丰富细部错落掩映于园林之中，使小区洋溢亲和和休闲生活气息。
（4）环境气氛：以灵活建筑排布，流动景观交间和自然园林风格营造随意轻松居住气氛。
5.2建筑方案
1.建筑设计
·平面设计
户型组合方法：灵活多变，以两梯二户、四户高层建筑为主，房型以大、中、小套及单室套为主。
公共空间设计：公共走廊、楼、电梯空间进行开敞、通透及景观式设计，突破了传统封闭式公共走廊压抑和不安全感，丰富了人类起居生活文化；而且满足了消防防排烟要求，降低了设备费用和以后维护保养繁琐。
景观及朝向：在本设计中，景观和朝向起到相同关键作用。户户朝南，而且每户全部有很好景观视野，全部住宅均考虑其市场均好性。
生活服务空间分区：因为生活、服务空间明确分区，使每栋单体全部厨卫用房，管井和空调室外机均靠建筑物内侧隐蔽处部署，既可直接取得自然通风、采光，使用方便，又保障了单体外向立面没关和洁净，给人以请息怒印象。
建筑物内房间方正，动静分明，内部可灵活分割。
关键房间均考虑其景观和朝向，如起居室朝北以观赏中央景观。
·立面设计
考虑到小区在城市关键地段，从城市设计出发，强调每个建筑物有相对丰富建筑轮廓线，从整体环境厨房，表现亲切、清新现代居住文化造型。
整体立面追求简练现代、色彩淡雅，建筑造型设计追求表现高尚住宅建筑高贵和现代感。
依据家庭私密性空间和起居室空间组织，结合建筑造型及材料时代特点，建筑物顶部体量上处理改变和阳台设计处理和属相线条处理，表现出建筑挺拔和高层建筑特征：盐田横向跳板使整个建筑显得轻盈；凸窗增加了立面凹凸改变和光影效果，并为用户增加了实用面积，开阔了视野，更发明了特有居住建筑风格。
全部建筑单体形式及色彩均考虑作为一个整体进行设计，使小区有统一风格。而不一样地块又富有改变和个性。
·剖面设计
考虑到高层结构设计特点、层高定为3M，以确保室内有足够净空，确保居住舒适性。
树立“以人为本”指导思想，从行为科学出发，根据现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计。小区住宅设计适应不一样家庭组成需要，套型多样。重视采取新材料、新技术改善居住功效，提升建筑节能水平，达成国家节能建筑要求。采取环境保护、智能化等方面住宅建设成熟技术及材料设备，以达成智能、生态、安全需求。
建筑设计应着重应用好标准化设计、新型维护体系、新型防水体系、太阳能应用、垃圾分类、智能化等新技术。
2.结构设计
该项目按七度抗震设防，小区地势较平坦，地层稳定，工程地质条件好。
关键结构形式：高层住宅为钢筋混凝土框架剪力墙结构；公共配套为钢筋混凝土框架结构。
5.3节能环境保护设计
确保住宅功效和舒适度前提下，在计划、设计、开发、建造、使用、维护过程中，坚持开发和节省并举，把节省放到位，尽可能降低能源、土地、水和材料等资源消耗，并尽可能对资源进行循环利用，充足做到资源节省和循环利用住宅。即“四节一环境保护”：节能、节地、节水、节材和环境保护。在建筑生命周期中，以最节省能源、最有效利用资源方法，建造在最低环境负荷之情况下提供最安全、健康、效率及舒适居住空间。
5.4公共配套设施
中国经济体制改革使大家社会生活，思想观念发生了深刻改变，小区作为组成城市社会基础细胞正经历着多元化发展过程，早期计划和管理模式已不能适应时代发展和市场需要；
应对发展巨变，中国商业区计划建设从根本理念到计划方法必将发生历史性变革，即从计划性封闭式，物质空间层次商业楼计划向市场化、多元化、综合以人为本，社会多个文化理念及满足业主多个需求为根本目标小区发展。
以市场为主导思想引发了综合计划设计理念转变。私人汽车发展是停车库成为配套中心不可少内容。
该项目公共设施计划建设提出以下提议：
和城市设施同构——从区域整体角度计划建设小区设施。
从市场需求出发，公共服务设施放在更大范围内考虑，整体优化组合扩大服务范围。
5.5公共设施工程
1.给水系统
小区给水管网：生活给水和室外消防给水为同一系统，采取环状和枝状相结合，确保小区生活用水及消防用水安全。小区总进水管为2个DN150。
小区供水方法：生活用水采取分压供水，6层及6层以下为低压供水，设计压力为0.35Mpa。7层以上为中高压供水。加压装置均采取新型节能供水装置，该供水装置可直接从管网抽水，而且不影响市政给水管网压力。
该项目给水系统将采取下列节能环境保护方法：
生活水池设旁流水处理器，对生活储水连续紫外线消毒；提议采取变频调速装置供水，不设屋顶生活水箱，预防二次污染；生活水池材质提议采取不锈钢，水池通气管、溢流管口加防虫网罩；给水管材拟用PPR管，室外给水管采取保温方法；全部洁具设备提议采取节水型卫生器具。
2.排水系统：
1）污水系统
室外排水采取雨、污分流制，污水量按生活给水量90%计算，最高日污水量为3900吨。因为小区所处河西地域邻近江心洲污水处理厂，一次，该项目污水直接接入小区污水管网，排入周围城市道路下市政污水干管，送江心洲污水处理厂处理。
2）雨水系统
小区地形有利于地面自然排水，采取管道和地面排水相结合，总排水方向，提议结合地形排向周围城市道路下市政雨水管。
3.消防系统
关键建筑物区域道路形成环形通道，能确保消防车道通行至每栋建筑物。室外每隔120M设一个消防栓，室内配置一定数量手持式泡沫灭火器。对小区内需要设置室内消防给水公建等建筑物，采取区域消防供水方法。
4、电气设计说明
1.负荷等级：该项目计划负荷计算采取综适用地按指标法，该小区关键部署住宅及公共建筑，住宅每户用电负荷按8kw计算，公共建筑用电负荷按60w/m2考虑，总用地按负荷计算中考虑需用系数。
2.电源：该小区供电电源拟由两路10kv高压线路引入。依据中国现行电压标准，该小区供电电压采取10kv，使用电压采取380/220v。
3.配电室设置：该项目工程拟在地块设两个开闭所，高压出线连接室外环网柜和室外干式箱变，共需设32台1000KVA箱变和若干台环网柜。环网柜将住宅部分电源环网。双回路电源进行单母线分段运行。计量采取高压高计。
4.功率赔偿：采取低压分散赔偿，在干式箱变内设赔偿柜，使功率因数达成0.9以上。
5.配电线路：低压配电系统采取放射式配点方法。区内采取电力电缆埋地敷设，电缆在跨路处或和其它管线交叉处夹套钢管加以保护。
6.接地保护：该项目低压配电系统接地型式采取TN-C-S系统，在每个低压配电出需做反复接地，每栋建筑物均采取联合接地，接地电阻小雨4欧姆。
7.建筑防雷：该项目按一级防雷建筑考虑，在住宅顶部设置避雷带作为闪接器，引下线利用柱内主钢筋，接地体利用桩基基础。对部分较为关键电子设备机房考虑设置防雷击电磁感应脉冲保护装置（SPD）。
8.道路照明：全部采取电缆穿PVC管埋地敷设，并由专门路灯回路供电，路灯采取集中控制，道路双侧部署庭院灯，灯距15米，灯功率为2*20W。
5.弱电设计
（1）电信用量估计：住宅按每户两个信息点，公共建筑按1点/100m2,网络配线设置在小区管理用房内。
（2）电信线路：计划在小区管理用房内设网络机房，在网络机房内设置足够网络配线架。通信线路由区话网引入，由城市电信光缆干线引至本小区。因为本小区占地广，主干电缆和配线电缆均采取光纤作为通讯电缆，用户线路采取超五类非屏蔽双绞线，穿PVC管保护。小区主干线和支线均采取电缆穿管沿人行道下敷设。管道电缆每100米左右设置一手空井，管道采取无增塑刚性PVC塑料管。
（3）有线电视：有线电视由区有线电视网接入，沿路南侧敷设，本小区有线电视线路进线引至管理用房，再用射频电缆穿管埋地敷设到每幢住户，每户两个点。
6.天然气
小区内拟设置天然气调压站1座，覆盖全小区。
7.无障碍设施设计
小区均按无障碍设计，小区道路设置安全步行道，地面辐射导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。
8.人防
该项目关键建筑地下一层为人防设施，平时为停车库及设备用房，战时为二等人员掩蔽部，人防工程内部根据规范要求设置防火分区，每个分区全部有配有自动喷淋消火栓系统，并设自动报警。
人防区域平时采取机械进排风（烟），战时采取清洁通风、滤毒式通风、隔绝式通风，人员新风量取5立方米/小时；滤毒式通风，人员新风量取2立方米/小时。
第六章 环境保护和职业安全卫生

6.1环境保护
6.1.1环境保护标准
依据《中国环境保护法》等相关法规，在项目实施过程中对排出污染物应采取必需方法，使之达成国家要求标准。该项目依据建设地点不一样环境保护工作接收南京市环境保护部门监督，采取环境保护标准为：
（1）《建设项目环境保护管理条例》[国务院(98)253 号令]
（2）《环境空气质量标准》[GB3095-1996]
（3）《大气污染物综合排放标准》[GB16297-1996]
（4）《污水排入城市下水道水质标准》[CJ3082-1999]
（5）《城市区域环境噪声标准》[GB3096-93]
（6）《建筑施工场界噪声标准》[GB12523-90]
6.1.2项目建成后环境影响及对策
该项目在南京市建邺区，项目建设及运行会给周围带来一定程度环境影响。
1、运行期环境影响
项目建成投入使用后，周围交通量增加，通风空调设备运转，肯定会对周围环境产生一定影响。运行期产生污染步骤关键是机动车辆、通风空调设备使用。关键污染物质是机械噪声、交通噪声和交通废气。
2、运行期环境保护方法
项目在建筑设计及设备选择时应考虑能降低其运行环境影响方案，投入使用后，也应重视环境保护方法实施。
（1）噪声
该项目产生噪声关键是机动车辆及机械设备。项目使用机械设备提议选择振动小、运转平稳、采取消音、隔音装置噪声低机型，降低噪声影响。项目建设和运行期，周围交通量也将随之增加，肯定会使该区域交通噪声增加，项目建设中应采取优化机动车流组织，并在运行中限制车辆喇叭使用，最大程度地降低交通噪声。
（2）污水
项目运行期产生关键污水是生活污水和车辆清洗冲地污水，室内、室外均采取分流制排水系统。
（3）固体废弃物
运行期固体废弃物将定时清运，送至市政垃圾中转站，不会对周围环境产生大影响。
（4）废气
项目所使用机动车辆所产生尾气会造成大气污染。建设单位提议加强车辆管理，在选择车辆时应优先考虑环境保护车型，立即清洗发动机燃油系统，做到既节省燃油，又降低尾气污染。
6.1.3项目实施过程中对环境影响及对策
1、施工期环境影响
该项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围环境产生一定影响。关键污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物和施工机械排放烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘影响最为突出。
（1）对交通影响
该项目建设期间会使周围道路交通繁忙，同时因为堆土、建筑材料占地，使道路变得狭窄，晴天尘土飞扬，雨天泥泞路滑，使交通变得拥挤和混乱，极易造成交通危害，这种影响伴随工程结束而消失。
（2）施工扬尘、噪声影响
1）扬尘影响
工程施工期间，挖掘泥土通常堆放在施工现场，短则多个星期，长则数月。堆土裸露以致车辆过往时，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，严重影响市容和景观。施工扬尘将使周围建筑物、植物等蒙上厚厚尘土，使邻近区域普遍蒙上一层泥土，给周围环境整齐带来很多麻烦。下雨天气，因为雨水冲刷和车辆辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行人步履艰苦。
2）噪声影响
施工期噪声关键来自建设时施工机械和建筑材料运输，车辆马达轰鸣及喇叭喧闹声。尤其是在夜间，施工噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民生活。若夜间停止施工或进行严格控制，则