地块经济适用房项目项目申请报告样本.doc
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1、 中和村地块三期经济适用房项目项目申请汇报 南京天得建设工程咨询二 0 一 三 年 五 月项目名称:中和村地块三期经济适用房项目项目总投资:50523.87万元咨询单位:南京天得建设工程咨询资格证书:工咨乙1110065项目组组员:总 经 理邓凡高级工程师国家注册造价工程师项目责任人石军国家注册咨询工程师国家注册造价工程师国家注册监理工程师国家注册一级建造师参与人员何光锐高级工程师国家注册咨询工程师陈根妹国家注册咨询工程师房蓉国家注册咨询工程师刘继军国家注册咨询工程师马敏国家注册咨询工程师目 录第一章 总论11.1项目单位概况11.2项目建设单位概况11.3编制依据11.5研究范围31.6编制
2、标准3第二章 项目建设必需性62.1和拟建项目相关发展计划62.2拟建项目和相关计划符合性62.3产业政策分析62.4 行业准入分析6第三章 资源开发和综合利用分析103.2项目建设条件分析103.3选址结论11第四章 建设规模和建设内容124.1建设规模12第五章 建设方案145.1设计说明14第六章 环境保护和职业安全卫生246.1环境保护246.2职业安全和卫生29第七章 节能分析327.1用能标准和节能规范327.2能源供给情况和能耗消耗情况337.3节能方法和节能效果分析34第八章 项目管理、实施进度及招标388.1项目建设管理388.2实施进度计划418.3招标41第九章 投资估算
3、和资金筹措439.1投资估算依据439.2投资估算43第十章 社会效益分析4710.1社会影响效果分析4710.2社会适应性分析4810.3社会风险分析49第十一章 结论和提议5011.1结论5011.2提议50第十二章 附 件52 第一章 总论1.1项目单位概况1.1.1项目单位概况项目名称:中和村地块三期经济适用房项目建设单位:南京奥体建设开发有限责任企业法定代表人:古国才注册地址:南京市建邺区梦全部大街158号1.2项目建设单位概况南京奥体建设开发有限责任企业成立于10月,为南京市河西新城区国有资产经营控股(集团)有限责任企业直属企业,注册资本3.5亿元人民币,房地产开发资质为壹级。企业
4、拥有一支高素质专业队伍,现在共有职员48人,其中本科以上学历34人,硕士硕士8人,中级以上职称35人,其中含高级职称8人。企业下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门,下辖南京奥体物业服务、南京博观置业顾问和无锡分企业。企业自成立以来,主动投身于河西新城区开发建设,完成了河西新城区一期6400亩包含奥体中心主场馆1350亩建设用地征地拆迁任务,为奥体中心顺利开工建设提供了保障。初,为了快速聚集河西地域人气并形成良好城市景观,企业负担了奥体新城项目开发建设。奥体新城在奥体中心北侧,占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米,约可为7000户居民提供住
5、房。同时,奥体新城设有小学、幼稚园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施,是一个功效完备城市中央居住区(CLD)。截至现在,已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园,在建紫薇园。初,奥体企业负担了中和村经济适用房建设任务,项目总建筑面积约90万平方米,幼稚园、小学、小区中心、商业设施等配套齐全,可改善9500多户中低收入人群居住需求。底,奥体企业成功摘得无锡新区鸿山地块,迈出异地扩张第一步。,南京成功申办青奥会以后,奥体企业负担了青奥村建设任务。青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动关键场所,总建筑面积约46万平方米,包含运动员村、国
6、际小学和幼稚园,运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务,国际小学和幼稚园将作为文化教育交流场所。多年来,奥体企业围绕培养企业关键竞争力,努力打造精品住宅,树立企业品牌形象。奥体企业-连续三年被市政府评为城市建设置功单位,获南京市民“满意房地产开发企业”、“迎接十运会,建设新南京”有功单位、市级青年文明号、重协议守信用企业等称号。企业建设项目奥体新城得到会各界普遍好评,8月份被省建设厅评为“江苏优异住宅金奖”,8月份经过建设部2A级住宅性能认定,11月份获“广厦奖”,4月,清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。1.3编制依据1. 建设项目经济评价方法及参数2. 建设项目经济评
7、价案例3. 中国城市计划法4. 江苏省城市计划管理技术要求5. 城市用地分类和计划建设用地指标6. 建设项目环境保护管理条例7. 中国环境保护法8. 中国消防法9. 项目建设单位提供相关资料10. 南京市“十二五”计划11. 南京市城市总体计划12. 南京奥体建设开发有限责任企业委托南京天得建设工程咨询编制该项目申请汇报协议书。1.4研究范围本汇报关键对南京奥体建设开发有限责任企业拟建“中和村地块三期经济适用房项目” 建设条件、必需性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。研究范围包含:1、项目建设必需性2、项目选址3、项目建设规模和内容4、建设方案5、环境保护和职业安全卫生6、节能7、
8、组织机构和人力资源配置8、项目管理、实施进度及招标9、投资估算和资金筹措10、社会效益分析11、结论和提议1.5编制标准坚持客观、公正、科学、可靠标准和实事求是工作态度,努力争取做到数据正确、内容完整、关键突出、结论科学。在调查研究基础上,严格根据客观实际进行评价分析,以确保咨询汇报客观性、公正性和科学性。1.6 项目提出理由和过程多年来,南京市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。其中关键原因有:一、土地价格上涨,因为土地使用权公开拍卖,土地原来价值得以表现;二、水泥、沙石等关键建筑材料价格涨幅较大;三、房屋结构日趋合理,功效愈加完善,材料耗量增加;四、城市建设加紧,推进房价上升。即使现在
9、政府对房地产采取了紧缩调控政策,不过住宅用房刚性需求依旧存在,尤其是在房价依旧缓慢上升现在,经济适用房存在促进住宅业成为新经济增加点,不停满足中低收入家庭日益增加住房需求。该项目地处南京市河西新城区,住宅用房需求仍然有较大发展空间。总而言之,住宅用房价格上扬有其合理性和肯定性,估计以后三至五年,房价仍将适度上涨。1.项目建设对有利于完善住房供给体系。经济适用房和中低价房事新住房供给体系关键组成部分,是政府为了处理中低收入家庭住房问题而推行含有保障性住房关键方面。所以,经济适用房政策实施直接关系到新住房供给体系建立和住房制度改革顺利推行。现在,中国房地产产品结构和市场需求失衡,大部分地域房屋开发
10、中,高级房屋比重过高,低价位经适房开发量不足。部分大中城市在房地产开发中忽略了供需关系,房地产开发企业为了追求高利润,热衷于中、高商品房开发,造成了高级商品房供过于求,价格虚高。同时,市场上低价位房屋供不应求,造成出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象,供给结构严重地背离需求结构,致使房屋供给总量不足。而现实处理这种矛盾最好措施便是主动稳妥夸大经适房面积,以调整这种结构上失衡,深入完善住房供给体系,促进房地产市场健康、稳定发展。2.项目实施有利于改善对中低收入家庭住房供给,有利于建设友好社会。经济适用房政策实施适应了停止住房实物分配后个人购房需求,停止住房实物分配,推行住房分配货币化,促进职员
11、个人买房,是目前深化房改关键工作,但因为近几年来房价上涨过快,商品房还有困难。所以,停止住房实物分配后,各地政府首先大力发展含有政府政策优惠经济适用房和中低价房,改善对中低收入家庭住房供给,同时以当地经济适用房和中低价房基准价为基础,测算对无房职员和住房未达标职员住房补助,使这部分职员得到补助后即可入市购房。经过落实经适房政策,切实保障城市中低收入家庭住房供给。3.项目实施有利于平抑商品房价格,扩大住房有效需求。经济适用房政策实施平抑了过高商品房价格,扩大了住房有效需求。因为国家对经济适用住房实施土地划拨,减收各项行政事业收费,并按3%控制利润,确定销售价格政策,使得经济适用住房价格比同地段商
12、品房价格低1020%。经济适用住房低价位政策对于平抑过高商品房价格、开启中低收入家庭住房消费起到了主动作用。其经济性是指其价格相对于完全意义上商品房价格,能适应中低收入家庭(关键是工薪阶层)经济承受能力。其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房使用,而不是降低建筑标准。本汇报将对住宅项目建设必需性,项目实施规模等做出叙述。项目申请汇报关键内容包含:项目申报单位情况;拟建项目情况;建设用地和相关计划;资源利用和能源耗用分析;生态环境影响分析;法律、法规或规章要求其它内容。第二章 项目建设必需性2.1和拟建项目相关发展计划(1)南京市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要、南京市城市总体计划、南
13、京市近期建设计划、南京市商业网点计划南京市土地利用总体计划、南京市建邺区发展计划(2)南京市总体发展研究及控制性具体计划(3)南京市计划局南京市计划局建设项目计划设计关键点2.2拟建项目和相关计划符合性该项目在南京市建邺区,道路交通便捷,该项目将依据建设项目计划设计关键点要求,严格控制各项建筑指标,主动推进建筑节能,尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、含有地域特色和文化品位,和经济发展相结合并可连续发展理念现代化居住小区。总而言之,拟建项目符合南京市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要框架要求,符合建邺区总体计划等相关计划精神。2.3产业政策分析1.项目建设对有利于完善
14、住房供给体系。经济适用房和中低价房事新住房供给体系关键组成部分,是政府为了处理中低收入家庭住房问题而推行含有保障性住房关键方面。所以,经济适用房政策实施直接关系到新住房供给体系建立和住房制度改革顺利推行。现在,中国房地产产品结构和市场需求失衡,大部分地域房屋开发中,高级房屋比重过高,低价位经适房开发量不足。部分大中城市在房地产开发中忽略了供需关系,房地产开发企业为了追求高利润,热衷于中、高商品房开发,造成了高级商品房供过于求,价格虚高。同时,市场上低价位房屋供不应求,造成出现了经适房销售违规操作和市场炒作现象,供给结构严重地背离需求结构,致使房屋供给总量不足。而现实处理这种矛盾最好措施便是主动
15、稳妥夸大经适房面积,以调整这种结构上失衡,深入完善住房供给体系,促进房地产市场健康、稳定发展。2.项目实施有利于改善对中低收入家庭住房供给,有利于建设友好社会。经济适用房政策实施适应了停止住房实物分配后个人购房需求,停止住房实物分配,推行住房分配货币化,促进职员个人买房,是目前深化房改关键工作,但因为近几年来房价上涨过快,商品房还有困难。所以,停止住房实物分配后,各地政府首先大力发展含有政府政策优惠经济适用房和中低价房,改善对中低收入家庭住房供给,同时以当地经济适用房和中低价房基准价为基础,测算对无房职员和住房未达标职员住房补助,使这部分职员得到补助后即可入市购房。经过落实经适房政策,切实保障
16、城市中低收入家庭住房供给。3.项目实施有利于平抑商品房价格,扩大住房有效需求。经济适用房政策实施平抑了过高商品房价格,扩大了住房有效需求。因为国家对经济适用住房实施土地划拨,减收各项行政事业收费,并按3%控制利润,确定销售价格政策,使得经济适用住房价格比同地段商品房价格低1020%。经济适用住房低价位政策对于平抑过高商品房价格、开启中低收入家庭住房消费起到了主动作用。其经济性是指其价格相对于完全意义上商品房价格,能适应中低收入家庭(关键是工薪阶层)经济承受能力。其适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房使用,而不是降低建筑标准。2.4 行业准入分析2.4.1、项目法人含有行业准入条件南京奥体建
17、设开发有限责任企业成立于10月,为南京市河西新城区国有资产经营控股(集团)有限责任企业直属企业,注册资本3.5亿元人民币,房地产开发资质为壹级。许可经营项目有房地产开发建设,通常经营项目有自有房屋、租赁。计划在南京市建邺区对中和村地块三期经济适用房项目进行投资。企业拥有一支高素质专业队伍,现在共有职员48人,其中本科以上学历34人,硕士硕士8人,中级以上职称35人,其中含高级职称8人。企业下设总工办、总经理办公室、财务部、开发部、工程部、投资审核部、物业部、设计部等部门,下辖南京奥体物业服务、南京博观置业顾问和无锡分企业。企业自成立以来,主动投身于河西新城区开发建设,完成了河西新城区一期640
18、0亩包含奥体中心主场馆1350亩建设用地征地拆迁任务,为奥体中心顺利开工建设提供了保障。初,为了快速聚集河西地域人气并形成良好城市景观,企业负担了奥体新城项目开发建设。奥体新城在奥体中心北侧,占地面积85万平方米、建筑面积近120万平方米,约可为7000户居民提供住房。同时,奥体新城设有小学、幼稚园、邻里中心、公交枢纽站、加油站、大型商业等各项配套设施,是一个功效完备城市中央居住区(CLD)。截至现在,已陆续建成交付清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园,在建紫薇园。初,奥体企业负担了中和村经济适用房建设任务,项目总建筑面积约90万平方米,幼稚园、小学、小区中心、商业设施等配套齐全,可
19、改善9500多户中低收入人群居住需求。底,奥体企业成功摘得无锡新区鸿山地块,迈出异地扩张第一步。,南京成功申办青奥会以后,奥体企业负担了青奥村建设任务。青奥村作为青奥会运动员竞技、居住、文化、商务、休闲、交流等活动关键场所,总建筑面积约46万平方米,包含运动员村、国际小学和幼稚园,运动员村在赛会期间为运动员提供住宿及配套服务,国际小学和幼稚园将作为文化教育交流场所。多年来,奥体企业围绕培养企业关键竞争力,努力打造精品住宅,树立企业品牌形象。奥体企业-连续三年被市政府评为城市建设置功单位,获南京市民“满意房地产开发企业”、“迎接十运会,建设新南京”有功单位、市级青年文明号、重协议守信用企业等称号
20、。企业建设项目奥体新城得到会各界普遍好评,8月份被省建设厅评为“江苏优异住宅金奖”,8月份经过建设部2A级住宅性能认定,11月份获“广厦奖”,4月,清竹园小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”荣誉称号。 第三章 资源开发和综合利用分析3.1项目建设地点中和村地块三期经济适用房项目计划地块在江苏省南京市建邺区绕城公路和渭河路之间,新河路以北,占地面积约3.15万平方米。3.2项目建设条件分析3.2.1区位条件南京市建邺区是南京市六个主城区之一,在南京市区西南部,东、南紧邻秦淮河和秦淮新河,西临长江,北止汉中门大街。总面积80.87平方千米。经中生代三迭纪晚期地壳大动荡后,于新生代第三纪形成境域内发
21、达水系,江、河、湖、均给建邺发展提供便利。因地质、地貌组成情况,秦淮河以东地域经二千多年发展,逐步形成以居民生活区为主老城区。而因长江冲击形成河西洲地,则利于农耕,曾长久以农业生产为主。伴随南京市行政区划调整,正逐步成为人居环境舒适新城区。新区沿江展开,东西进深3-5公里,水路运输便利。直线距离市中心新街口约3公里,距禄口国际机场40公里。新区现在已建设道路36条总长100多公里,4条城市快速通道、5条地铁线横贯全区,其中地铁一、二号线已开始运行,3、4、5号线正在建设。长江三桥和过江隧道已经建成通车。3.2.2自然环境南京市建邺区属北亚热带湿润气候。处于西风环流控制之下,季风显著,四季分明。
22、冬季受欧亚大陆气团影响较深,为西伯利亚高压(或蒙古高压)控制,多偏北风,天气晴朗、严寒、干燥。夏季欧亚大陆气温急剧升高,成为低压区,西伯利亚高压中心衰退到贝加尔湖以西,高空西风带北移,太平洋副热带高压增强,暖湿空气由海洋吹向大陆,在它控制之下,境内多东南风,天气炎热,雨水充沛。春、秋两季是冬、夏交替过程中季节。春季因大陆由冷变暖,而使西伯利亚冷高衰减分裂,一部分中心移到黄海一带,造成地域多东北东风。秋季大陆空气冷却下沉,太平洋副热带高压向东南退缩,西伯利亚高压开始增强,境内又渐受北方冷气团控制,形成干燥清凉天气。3.2.3公共设施条件项目选址在南京市建邺区,建设场地周围公共设施条件基础很好,给
23、水、排水、供电、燃气等基础设施完备。3.3选址结论该项目在南京市建邺区,从城市总体计划考虑,项目选址符合南京市总体计划要求。从项目实施条件考虑,项目地块水、电、气、通信、道路、防洪等基础设施配套完善,对外交通条件好,能满足项目施工过程和运行过程中各投标人交通要求,不会给城市交通带来压力。项目现场用地条件很好,周围道路和景观建设很好,配套设施和施工条件含有,近期开工建设条件满足。总而言之,项目地块符合项目建设和城市计划要求,选址合适。 第四章 建设规模和建设内容4.1建设规模4.1.1建设地点中和村地块三期经济适用房项目计划地块在江苏省南京市建邺区绕城公路和渭河路之间,新河路以北,占地面积约3.
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