居住区土地开发前期策划方案样本.doc
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1、燕山新区居住区土地开发前期策划(奥体新全部综合居住区)3月目 录1、项目地块开发背景2、地块基础情况3、项目地块开发环境分析 3.1项目地块环境条件 3.2项目地块优劣分析(SWOT分析)4、住宅市场分析和研究 4.1济南市房地产市场现实状况及发展趋势 4.2 济南市房地产消费需求特征分析4.3 济南东部房地产供给现实状况及未来发展方向5、奥体中心周围土地开发案例研究(广州奥体中心)燕山新区居住区土地开发前期策划1、土地开发背景依据济南市城市总体计划()中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略,济南主城区以向东发展为主。未来五年,济南主城区将投资新建两个新区,即燕山新区和腊山新区。其
2、中燕山新区,以举行第十一届全运会为契机,加紧奥体政务中心建设,带动周围开发,建成以行政办公、文化、体育为主导城市功效区。新区开发建设,应该经过城市经济两大支柱-产业和居住拉动,形成产业簇群巨大集聚效应,有效地提升整体功效。新区建设势必带来地域土地市场升值,成为地产商关注热点,所以,土地使用怎样实现最大化经济价值,适宜市场开发,要求对市场做正确定位和可操作性前期策划。其中以生活居住为功效计划地块也开始开启,这一地块建设开发必需建立在充足调研、理性分析、科学策划基础之上。2、土地基础情况当地块在历下区玉顶山西侧,西至体育东路,北至经十路绿化带,东、南至城市用地范围线,计划总用地面积约为2400多亩
3、。具体用地范围见下图:3、土地开发环境分析3.1、项目地块环境条件 A 交通条件方面济南东部交通建设努力争取形成“三横六纵”道路交通网,包含东西向三条道路包含经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界,全长14.8公里,双向八车道;工业南路向东延至章丘边界,双向八车道;沿经十一路向东,从东二环至东绕城高速公路建设旅游路,作为山、城分界线和旅游线,全长13公里;南北向六条道路包含整改二环东路,建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路,形成东部干道网。燕山大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路 ,以经十一路、龙洞路为旅游路,计划建设“四纵四横”新城主干道。当地块作为主城区拓展部分
4、,道路计划建设比主城中心区愈加便利和优越。 B 景观方面东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向空间景观主轴。立即东部新城龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区和黄河风景区有机组织为一体;两带指两条自然景观带,分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带;三区指三个城市景观区,分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区;五廊指五条城市景观走廊,分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。山水相融指自然山体和河流相互交融,分别为小清河、大辛河、窑头河等河流和华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛
5、山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有座山体围绕在中心区内,座在华山风景区内。C 区域开发环境燕山新区在二环东路以东,大辛河以西,形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主现代化新区,南部计划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功效综合性服务中心,建设行政办公中心和奥体中心;北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。燕山新区作为主城区一部分,又是未来济南发展关键方向,该区域未来五年济南城区地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程,对当地块带动作用将很大。 同时,济南东部新城开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为关键,以高新技术产业开发区为龙头,加紧推进出口加工区、孙村工
6、业区建设,开启建设唐冶新城、郭店物流园区,完善彩石高教集中区建设,同时配建生活服务设施,在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部开发建设将使东部愈加成熟,居住环境更优越。D 配套设施方面 作为奥体中心、政务中心东临项目地块,奥体中心配套设施将惠及本住宅区。同时,根据居住区配套设施要求,居住区将有包含学校、商业、银行、邮政等完善市政和生活配套。即使现在新区还在建设之中,不过未来居住服务配套将是很好,也是能够预见。3.2、项目地块优劣分析(SWOT分析图)优势(S)1 交通便利;2 环境生态,无污染;3 和奥体、政务中心相邻,有利于人文环境提升;4 周围有山水景观;劣势(W)1 地块东紧挨
7、玉顶山公墓,阻碍形象塑造和提升;2 地块形状不规则,不利于整体计划开发;1 环玉顶山公墓地块开发专案处理,提出可行处理方案;2 区内开发建筑及配套,依据地形地貌差异安排主打生态、交通、人文、运动等专题,机会(O) 1地块处于关键开发区域,开发烧度对地块开发有促进作用;2 先期土地开发成本低,后期增值潜力大,开发盈利空间大;3、东部大力开发,将聚集人气并提升商业、居住气氛。威胁(T)1 周围有居住区楼盘开发,因为竞争给开发商来一定投资抗性; 4、住宅市场分析和研究济南东部地理环境优越、交通便利,基础设施完善,人文气息浓厚,再加上为举行第十一届全运会,奥体中心、政务中心、金融商务区、高校院区、唐冶
8、新城等一大批项目标开展实施,东部毫无疑问将是济南未来发展重中之重,东部也必将成为济南新城市名片。得天时、地利、人和东部地产将毫无疑问会成为未来济南地产市场领舞者。研究表明,济南南部、东部、中部住宅吸引力指数分别为 157.14%、100%、83.33%,而西部和北部吸引力指数分别为 75%、50%,这说明在济南人心目中“住南不住北”、“住东不住西”传统观念仍然浓厚。尽管南部、东部地域房价高,不过南部和东部地域优美居住环境、高素质人文环境、便利交通、完善基础设施还是吸引了大部分人视线,这是济南人长久居住倾向形成肯定结果。南部旅游区大大限制了其住宅产业发展,而东部地域在很大程度上说居住在这里已经成
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