项目销售方案样本.doc
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1、凤凰城项目销售方案嘉兴六合地产营销策划二零一十二个月十二月一、代理项目基础概况1、项目基础组成精装酒店式公寓、步行街、卖场。2、项目经济指标酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。3、主力面积酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米单元。二、项目SWOT分析1、优势(S)城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。依靠崇福广场优势,聚集人气。依靠崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,和政府大楼入住,城市中心地段完全显现。崇福广场成功运作,给投资者带来继续投资凤凰
2、城信心。2、劣势(W)和崇福广场有崇新线隔断,道路情况通常。商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到用户投资热情。3、机会(O)崇福镇立即撤镇建市,变成崇德市,政府扶植力度及各方面配套会逐步完善,也将愈加吸引长三角投资者眼光。政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。4、威胁(T)大型城市综合体,必需依靠良好招商和后期商业管理。现在难以保障以后项目标稳定运行。崇福现在人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有商业。现在崇福整体商业售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。总结总而言之,项目标前景还是比较良好,机会及优势远大
3、于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充足依靠崇福广场所带来多种机遇和机会,将凤凰城打造成和崇福广场相得益彰,相辅相成由高等级墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体城市综合体。三、销售策略1.项目营销定位凤凰城项目包含大卖场、步行街和SOHO公寓三大部分,项目将打造聚崇福商业中心。产品定位:提升产品综合竞争力,在产品设计、营销包装及商业管理上以高级形象入市。商务酒店和精装酒店式公寓(1号楼);购物餐饮商业综合体(1号楼/2号楼/3号楼);品牌衣饰步行街(5-8号楼);高级小区配套商业(42/43号楼)。商业业态定位:商务酒店:中国著名品牌,现正和开元曼居、如家快捷、汉庭洽谈;单身公
4、寓:精装城市名仕馆;1-3号楼商铺:餐饮休闲娱乐区;1号楼综合体:购物中心(大卖场),经过将两层商业划分成格子铺方法(单套12-15平方米),推向市场,现正和国美电器和世纪华联洽谈。5-8号楼:高级品牌衣饰精品一条街;42/43号底商:高级小区配套商业(洗衣店、便利店、宠物店、餐饮等)形象定位:崇福唯一集广场、政府、酒店、居住、商业、办公为一体城市综合体。2营销策划基础标准全方面领先:以我为主,经营理念优异、产品精良、价格合理产品,概念先行,从而取得区域领先市场地位。卖点不可一次推完:因为项目标销售采取开门蓄水销售方法,销售周期相对蓄水能量,我们必需保持市场新鲜度,保持销售工作数次高潮,项目卖
5、点需要进行有节奏、有层次推广,依据项目标营销周期和工程进度和招商进度进行合理计划,有目标进行宣传推广,不能一次性把卖点推完。形象先行,展示先行:以强势概念树立本案鲜明市场形象,确立品牌经营和环境优势和区域优势,唤起市场对本案关注度。提前展示专题概念策略能愈加好地为本案推售和形象服务。经过对项目标提前展示和广告推广,形成极大市场震撼力,从而快速被市场认可。招商同行:招商同行,以全方面提升商业品质,从高标准邀请品牌商家及商家入手,形成本案鲜明形象和操作模式,经过良好招商造势,带动销售火热进行;经过前期招商,同时也能给项目在推广过程中提供不间断炒作话题。全方面覆盖:基于资金回笼等问题,要想快速套现,
6、所以,需要最大程度开启大众投资市场,所以,在媒介安排上,足够密度和力度全部是必不可少。同时,经过有效促销方法挖掘并刺激潜在大众用户,使她们投资愿望尽早地爆发。内外兼顾:考虑到本案短时间内销售目标,依靠当地消化是不可能,我们必需经过对外来资金招商推广销售来促进,内外同时进行,以求在最短时间内消化全部物业。客源定位:鉴于崇福广场客源住宅以崇福当地用户为主,酒店式公寓以杭州、宁波、温州地域投资客为主(萧山、慈溪、温岭等),步行街以杭州、宁波、温州地域投资客为主。成交用户动机关键是投资总额不高,商业部分价格和当地相比有比较大价差,看中崇福投资潜力。凤凰城客源定位应该是:商业部分主力客源是杭州、宁波、温
7、州等浙江省内经济发达地域投资客为主力购置客源、崇福广场已成交用户和崇福当地专业市场商户、私营业主。辅助客源为桐乡市区专业市场商户、新桐乡人和私营业主,和周围区域私营业主(濮院、许村、大麻、临平等)。强势开启:好开端是成功二分之一。从形象上,一开始,我们就需要建立强势市场形象,建立项目标高强姿态。从销售上,我们也一样要让市场感到强烈购置冲动和无法拒绝诱惑,经过整合各类型传输载体,经过轰动性造势安排,形成项目众望所归效应,在利用大气开盘控制,实现强势开启。整合资源:本项目为崇福镇政府关键项目,又是崇福政府办公所在地,肯定将得到政府大力政策支持和大买家、大商家帮助。经过和政府、媒体深度合作,利用其权
8、威性和公正性,为本项目标推出摇旗呐喊。增强项目品牌和产品社会效应。同时经过社会舆论,树立良好品牌形象和美誉度。另外,我们应该和可能大商家和大商家亲密沟通,充足发挥她们辐射力和影响力.优质服务:商业地产,不只是地产短期行为,更多是商业长久行为,我们从一开始就应该为进场经营者构建一个良好平台,为她们处理后顾之忧,同时提供增值服务。这不仅仅是企业对用户承诺,也是完善自我要求3销售阶段划分及估计积累期(.10.01.02.28):以消化现有用户资源为主,落实投资群体及首批推售单位,积累意向用户200组以上 ,经过销售代理商,开展交一万元预定,开盘抵两万元优惠活动,以达成积累用户效果。首次公开发售期(.
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