上海建设工程监理公司投资监理作业指导书.doc

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库
上海市建设工程监理有限公司
造价咨询部
投
资
监
理
作
业
指
导
书
（ZJ—ZD-003—01）
实施日期：2006年4月1日起
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上海市建设工程监理有限公司
项目投资监理作业指导书
一、 编制目的
为了提高公司投资监理项目的工作质量，规范投资监理项目的作业流程,编制本作业指导书.
二、 适用范围
本作业指导书适用于公司受建设单位委托，根据法律、法规的要求签订委托投资监理合同，并在投资监理合同中约定对建设项目进行投资监理的项目.
三、 质量管理组织结构
专业造价工程师
专业造价工程师
专业造价员
师
专业造价员

项目负责人
专业计量员
师
专业计量员
师

专业造价工程师
四员

四、 投资监理专业人员岗位职责
负责项目投资监理的项目负责人和专业造价工程师应具有国家注册造价工程师资格、专业造价员具有造价员资格、专业计量员必须经过相关专业培训。项目负责人、专业造价工程师、专业造价员和专业计量员可以兼任。
投资监理项目实行项目负责人负责制，各专业人员对各自出具的投资监理业务文件负责。项目负责人、专业造价工程师、专业造价员应在相应的业务文件上签字并盖执业章、资格章。
1．投资项目负责人岗位职责
(1) 负责项目投资监理总体协调；
(2) 主持编制投资监理规划，编制投资监理建议书；
(3) 主持审核承包人提交的工程量清单预算，施工图预算，并签署审核报告；
(4) 主持审核承包人提交的每月完成工程量清单、计量和工程款支付申请表，签署工程款支付证书，并报建设单位最终批准;
(5) 从造价方面审查工程变更的方案，在工程变更实施前与建设单位、承包单位协调确定工程变更的价款；
(6) 负责合同管理工作；
(7) 负责考核投资监理造价工程师的工作绩效，对其任免提出建议；
(8) 主持审查承包人提交的工程竣工结算，并签署审价报告；形成投资监理总结报告。
2．投资监理专业造价工程师岗位职责
(1) 配合工程监理审核技术措施方案，提出技术经济比较报告;
(2) 编制投资监理规划及细则，编制投资监理建议书；
(3) 配合业主完成材料、设备采购，做好专项分包及总承包的合同管理工作；
(4) 完成分部分项工程的计量工作;
(5) 及时完成工程进度结算，完成各类变更、签证、索赔结算；建立进度拨款台帐；
(6) 实施中，严格变更、签证、工期及费用索赔的管理，做好预测及协调工作，将上述事宜控制在萌芽中,重点工序实时现场跟踪;
(7) 及时完成造价资料归档、造价信息收集整理工作,形成项目资料信息库；
(8) 完成竣工结算。
3．投资监理造价员、计量员岗位职责
(1) 在专业造价工程师指导下完成工程量计算工作；
(2) 负责收集本专业的资料;
(3) 配合专业造价工程师做好投资监理的基础工作.
五、 投资监理的工作制度
1． 投资监理例会制度
(1) 投资监理例会分为普通例会和专题例会两种。
(2) 例会由投资监理总监主持,承包人代表、发包人代表、工程监理代表,必要时分包人代表也可参加。
(3) 例会内容：研究解决项目实施工程中有关合同及造价的相关事宜。
(4) 例会时间可以安排在工程监理例会结束后，根据工程实际情况应相关方要求后，由投资总监招集。
(5) 例会记录及纪要由投资监理形成，会议结束由相关方代表签字后生效。
(6) 相关方接到通知后不参加例会或无正当理由不在记录上签字,视为同意会议结论。
(7) 相关方代表认为无权做出决定，应在记录或纪要上签署意见，由该相关方研究后在合同规定的时限内做出决定或提议召开专题例会。
(8) 因相关方不落实或不恰当的落实例会决议而造成工期延误或索赔,依据合同约定追究责任方责任。
(9) 投资监理做好会前与相关方的沟通工作及会后落实工作。对落实的效果,由总监进行跟踪考核。
附:投资监理项目会议纪要（TZJL—001)
TZJL-001
投资监理项目会议纪要
一、 项目名称:
二、 会议议题：
三、 会议时间：
四、 会议地点：
五、 参加会议人员：
参加单位
单位名称
参加人员
签收人签名
签收日期
委托人

建设单位

施工单位

审价机构

六、 会议主要内容：
七、 本纪要一式四份，委托人、建设单位、施工单位及审价单位各执一份。在收到本会议纪要三天内各单位未提出书面意见的,表示无保留同意本会议纪要记录的所有内容。
年 月 日
2． 投资监理信息管理制度
（1)造价文件收发、管理制度
l 所有收发的文件实行签收登记，由专人整理保管.传阅、借阅登记，由管理人员追索保证按时归档。
l 发出的文件、监理通知类文件必须编号，由总监签发。
对收发的文件进行分类管理，分类详见投资监理档案目录(TZJL-019)
l 所有文件由专门人员管理，原件备份后存档.
l 现场文件管理人员的微机必须加密,抽屉、档案柜必须上锁，无关人员不允许随意翻动。重要文件的原件在公司保存.
（2)文件登记存档制度
l 接收文件必须签收、登记到收文台帐上；
l 送达对方的文件必须取得对方相关人员签收，注明时间.登记到发文台帐上；
l 文件的原件存档；
l 上述文件指投资监理过程中所有的过程文件及结论性文件，包括并不限于以下内容：施工方案、监理通知和回复、工程联系单、结算文件、竣工文件等。
3．投资监理造价审核制度
l 审核依据
Ø 合同组成文件,包括：施工合同、材料设备采购合同、招投标文件、清单文件、经审批的施工组织设计及施工方案等。
Ø 变更通知单、会议纪要、工程监理验收资料
Ø 定额、规范及管理当局文件.
l 清单内项目进度结算
Ø 投资监理只对通过工程监理验收的项目予以计量结算。
Ø 清单范围内的项目依据合同规定的计算规则，计算当月完成的工程量，乘以综合单价后进行进度结算。
Ø 调差主材依据合同按实际材料量调差结算。
Ø 总监审核后，形成进度结算文件。
l 清单以外项目进度结算
Ø 查验设计变更文件及其他相关文件内容、手续是否齐全、是否真实有效。
Ø 审核工程量是否符合合同或相关文件规定。
Ø 审核单价组成是否合理，有无重复计价.
Ø 如承包人报送的结算资料中存在问题，书面形式通知承包人进行补充修正，
Ø 总监审核后，报发包人审核。
Ø 发包人审核同意，形成进度结算文件，进入当月进度结算中
l 进度结算完成后，登记进度结算（付款)台帐。
Ø 收文登记表(TZJL-002)
Ø 发文登记表（TZJL-003)
Ø 文件借阅登记表（TZJL-004）
Ø 工程进度款支付明细表（TZJL—005）
l 投资监理项目预算、结算审价应遵循《项目审价作业指导书》的规定。
（4)投资监理项目业务文件的盖章应遵循《造价咨询部用印管理规定》的规定。
5．投资监理项目应按照《投资监理台帐目录》（TZJL-018）建立台帐并在项目完成后归档.
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TZJL—002
“＊＊＊****＊＊＊＊”项目投资监理收文登记表
序号
文件名称
发文单位
接收时间
接收人签字

TZJL—003
“＊＊＊＊＊＊*＊＊*＊”项目投资监理发文登记表
序号
文件编号
文件名称
收文单位
接收时间
接收人签字

TZJL-004
“＊*＊*＊*＊＊*＊＊”项目投资监理文件借阅登记表
序号
文件名称
借阅人签字
返还时间
返还人签字
接收人签字

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

年 月 日

TZJL-005
工程进度款支付明细表

项目名称

签约日期

合同(预算）价

工程名称

开工日期

第一次调整

合同编号

竣工日期

第二次调整

施工单位

形象进度完成比例

调整后合同
（预算）总价

支付期数
支付日期
工作项目及内容
本期工程进度款
累计进度款
支付金额
备注
完成金额
预付款
保留款
保修款
其他扣款
实领金额
比例

合 计

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六、 投资监理工作内容
1． 事前控制
(1) 依据：根据建设单位提供的初步设计文件、概算书及建设单位对该项目定位以及相似工程经济指标的调研，建设单位提供的工程总进度设想。
(2) 目的:为建设单位提供工程投资经济指标及调整概算汇总分析报告,正确确定工程造价控制的目标。
(3) 工作内容：
① 编制调整总概算及分析报告.
② 分析评估各项投资经济指标。
③ 根据工程进度计划编制现金流量表。
④ 发包计划表
2． 事中控制
(1) 依据：工程承包合同、招投标文件、建设工程造价市场信息、设计施工图及相关文件、国家及政府部门相关文件。
(2) 目的：
①确定合同金额，为工程进度款的拨付提供控制依据.
②收集工程施工的有关资料，了解工程施工情况，协助建设单位及时审核因设计变更、技术核定单、现场签证等发生的相应费用，并相应调整概算控制目标；为建设单位提供投资动态分析报告。
③协助建设单位进行整个项目实施过程中的材料、设备询价工作，并参与供货合同的编制、审核、谈判,对设计阶段不同的材料、设备的选材和选型提出优化方案并进行成本分析，使整个造价控制在合理的范围内。
(3) 工作内容:
工程预算控制：根据设计院出具的施工图纸,经审核批准的施工组织设计、招投标标文件、施工合同编制施工图预算并与调整概算分目标相对应作出分析意见。
工程变更控制：分析工程变更的真实性、合理性及有效性，确定工程变更的量化经济指标，审核施工单位提交的变更经济索赔，第一时间给业主提供决策依据.本项工作需要施工单位配合事项为涉及增减金额的变更需要附变更通知\变更工程量计算依据（业主或质量监理签字）\变更工程量计算书\变更价格依据（合同约定或造价信息等)\变更预算书。
设计变更控制：确定设计变更量化指标，审核施工单位提交变更经济索赔，为设计单位提供工程及建材经济指标。本项工作需要施工单位配合事项为涉及增减金额的变更需要附变更通知\变更工程量计算依据（业主或质量监理签字）\变更工程量计算书\变更价格依据(合同约定或造价信息等）\变更预算书.每月核审1次，每月20日前提交到投资监理处。
工程进度款控制：每月按约定时间，根据现场施工监理确认的工程形象进度和完成的合格工程实物量，审核施工单位提交的工程进度款报表，编制月进度款审核表，形成量化经济文件，报送业主审批.
3． 事后控制
(1) 依据：各阶段工程验收证明单、设计文件、工程变更、设计变更等.
(2) 目的：核实工程造价，为建设单位提供工程各阶段投资发生的造价文件.
(3) 工作内容：
①审核施工单位提交的结算，出具工程结算审价报告。
②汇总各阶段结算文件,编制并形成竣工结算报告。
七、 投资监理工作流程
1． 编制《投资监理建议书》，内容包括调整总概算及分析报告、分析评估各项投资经济指标、根据工程进度计划编制现金流量表.《投资监理建议书》经建设单位批准后作为项目投资控制总目标。
2． 由投资监理总监组织编制《投资监理规划》,《投资监理规划》经总师室及建设单位批准后实施。《投资监理规划》依据工程承包合同、招投标文件、建设工程造价市场信息、设计施工图及相关文件、国家及政府部门相关文件以及投资监理委托合同编写，并应包括以下主要内容：
(1) 工程项目概况；
(2) 投资监理工作范围；
(3) 投资监理工作内容；
(4) 投资监理工作目标;
(5) 投资监理工作依据；
(6) 投资监理机构的组织形式;
(7) 投资监理机构的人员配备计划；
(8) 投资监理机构的人员岗位职责；
(9) 投资监理工作程序；
(10) 投资监理工作方法及措施;
(11) 投资监理工作制度；
3．投资监理主要工作的基本流程
i. 设备材料价格审定流程
提出设备材料价格审核申请
（附件:设备材料说明、设
备材料报价分析表)
复核设备材料价格
技术指标产品规格
施工监理
总包单位
施工单位

审核设备材料价格
技术指标产品规格
投资监理

备 案
提出设备材料参考价格
建设单位

TZJI—006
设备材料报审表
致：
联系内容：

总包单位
施工单位
经办人

26

TZJL-007
材料说明表
工程名称

编制日期

材料名称

业主、设计院确认
使用位置

生产厂家

产 地

材料规格

TZJL—008
工程设备材料报价分析说明表
工程名称

日期

项目（设备或材料）名称

编号

报价情况说明

报价内容
序
号
名称（规格及型号）
单位
数量
厂商报价
厂商报价
厂商报价
备注
单价
复价
单价
复价
单价
复价

上海市建设工程监理有限公司
TZJL—009
设备材料核审单
工程名称

日期

项目名称

编号

承 包 厂 商

核 审 情况说明

核
价
内容
序号
名称(规格及型号）
单位
数量
核审价格
备 注
单 价
复 价

建设单位
投资监理

上海市建设工程监理有限公司
ii. 工程设计变更及索赔审定工作程序
施工监理
施工单位
造价工程师助理JIJIJILIANGYOU
专业造价工程师
投资监理总监

建设单位
1、 职责：质量确认、签证分类；
2、 范围：设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。
1、 职责：工程量确认；
2、 范围：设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。
1、 职责：工程量复审、核算变更费用；
2、 范围：设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。
1、 职责：复核变更费用、签署变更通知书；
2、 范围：设计变更、技术核定单、工程联系单、工程备忘录。
会签停工、用工、机械台班、材料调价
会签项目完成虚线流程后方可进入实线流程

TZJI—010
索赔报审表（一）
致:
联系内容:

总包单位
施工单位
经办人

TZJI-011
索赔报审表（二）
工程名称：
致: (监理单位）
根据施工合同条款 条的规定，由于 的原因，我方要求索赔金额(大写）： 请予以批准.
索赔的详细理由及经过：
索赔金额的计算（附计算书）：
附：证明材料
承包单位
项目经理
日 期

TZJI—012
费用索赔审批表
工程名称：
致: （承包单位）
根据施工合同条款 条的规定，你方提出的 费用索赔申请（第 号），索赔（大写）： ，经我方审核评估：
□ 不同意此项索赔.
□ 同意此项索赔,金额为(大写) .
同意／不同意索赔的理由：
索赔金额的计算（附计算书）：
投资监理机构
总监理工程师
日 期

iii. 工程进度款申报流程
提出请款报告（附件：形象进度表、照片、预算书、及合同文本）
提出请款报告（附件：形象进度表、照片、工程量计算书、预算书、及合同文本）
流程A
总承包施工单位
投资监理造价工程师
分包施工单位
总承包施工单位
施工监理
投资监理造价工程师
投资监理总监
建设单位
建设单位
审核已完成工程质量、确认完成工程形象进度
审批完成工程形象进度

流程B
1、对已完成合同的实物工作量进行分项复核；
2、审核进度报告。

投资监理总监
建设单位
造价工程师助理JILIANGYUAN 预算员
1、复核造价工程师助理的计量结果；
2、编制月进度款审核书。
专业造价工程师
1、审核月进度款审核书；
2、复核月进度款审核书；
3、签署月进度款支付证书。
TZJI—013
请款报告书
致：
联系内容：

总包单位
施工单位
经办人

TZJL—014
单项工程形象进度说明表
项目名称

请款次数

工程名称

请款日期

施工单位

合同编号

合同总价

累计完成比例

工作内容
完成比例
照片说明
小计
形象进度

施
工
简
述

建设单位
施工监理
总包单位
施工单位

TZJL－015
工程款支付证书
工程名称： 编号：
致：
根据施工合同的规定，经审核承包单位: 的付款申请和报表，并扣除有关款项，同意本期支付工程款共(大写) （小写）： .请按合同规定及时付款。
其中：
1． 承包单位中报款为：
2． 经审核承包单位应付款为:
3． 本期应扣保留款、保修款和预付款为:
附件：
投资监理机构
专业造价工程师：
投资监理总监
日 期

iv. 工程结算审定流程
审核是否按照合同文件要求完成工程内容
提出结算报告（附件：结算申请单、单项工程竣工验收单、工程审价审定单、合同文本）

提出结算报告（附件：结算申请单、单项工程竣工验收单、工程审价审定单、合同文本）
投资监理
施工监理
总承包施工单位
分包施工单位
投资监理造价工程师
总承包施工单位

征求意见
YES
（1）审核结算文件（2）执行完虚线程序后，签发工程结算审价核定单
征求意见
建设单位
YES

TZJL－016
工程结算申请单
工程名称

申请日期

项目名称

编号

承包厂商

合同金额

承包内容

已付金额

序号
工作内容及说明
单位
数量
完成情况
备注

建设单位
施工监理
总包单位
施工单位

上海市建设工程监理有限公司造价咨询部 投资监理作业指导书
TZJL-017
工 程 结 算 审 核 审 定 单
工程名称

工程地址

建设单位

施工单位

委托合同书编号

审定日期

原预（结）算总造价

审定预（结）算总造价

核减金额

核增金额

核增减累计额

施工单位签章
代表人签章

投资监理单位签章
代表人签章

建设单位签章
代表人签章

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八、 投资监理文件资料管理
(1) 投资监理项目负责人应负责投资监理项目的资料管理工作，各专业工程师应负责本专业的资料管理工作。
(2) 投资监理文件资料必须及时整理、真实完整、分类有序.
(3) 投资监理项目部发出的所有投资监理文件应有专业造价工程师签名并加盖本人的执业章.
(4) 《投资监理规划》的编写应在相关资料基本齐全后两周内完成.
(5) 投资监理工作实施前应按照《投资监理台帐目录》（TZJL-018)建立项目台帐并在投资监理项目完成后归档。
TZJL—018
投资监理台帐目录
A类：投资监理工作依据类文件
TZJL—A01—XXX
施工总承包合同
TZJL—A02—XXX
专业分包合同
TZJL—A03-XXX
施工图
TZJL-A04-XXX
设计变更文件
TZJL-A04—XXX
施工组织设计及各类施工方案
TZJL—A05—XXX
招投标文件
TZJL—A06-XXX
工作联系单
TZJL—A08—XXX
工程签证
TZJL-A09—XXX
竣工图
TZJL-A10—XXX
其他依据类文件
B类：投资监理工作成果类文件
TZJL—B01
设备材料审核表及审核依据
TZJL-B01—1-XXX
设备材料报审文件
TZJL—B01—2—XXX
设备材料审核表
TZJL—B02—XXX
费用索赔审批表及审批依据
TZJL—B02—1—XXX
费用索赔报审文件
TZJL—B02-2—XXX
费用索赔审批表
TZJL—B03
工程进度款支付证书及核审依据工程结算审核审定单及审核依据
TZJL-B03-1-XXX
工程进度款报审文件
TZJL—B03-2-XXX
工程进度款审核文件及支付证书
TZJL—B04—XXX
工程款支付明细表
TZJL—B05
工程结算文件及审价依据
TZJL-B05—1—XXX
工程结算报审文件
TZJL—B05-2—XXX
工程结算报审价文件
TZJL—B06—XXX
其他成果类文件
C类:投资监理工作内部文件
TZJL—C01—XXX
投资监理大纲
TZJL-C02—XXX
投资监理规划
TZJL-C03—XXX
投资监理细则
TZJL-C04—XXX
投资监理内部会议纪要
TZJL—C05-XXX
投资监理专业岗位确认书
TZJL-C06-XXX
投资监理收发文记录、文件借阅记录、业务文件用印登记
TZJL-C07—XXX
其他内部文件
(6) 投资监理项目完成后一周内应填写《投资监理项目技术经济指标统计表》（TZSJ—019）后归档。
JSSJ—019
投资监理项目技术经济指标统计表
一、工程概况
工程名称：
项目类型：
建设单位:
设计单位：
施工单位：
咨询单位：
一、工程概况：
二、建筑特征：
三、主要技术经济指标：
1、建设地点

1、檐高

1、平米砼用量

2、投资性质

2、层数

2、平米钢材用量

3、总投资

3、层高

3、平米钢筋用量

4、占地面积

4、开间

4、平米钢模板摊消量

5、绿化面积

5、进深

6、建筑总面积

6土建特征
内外墙体

5、平米脚手架板摊消量

其中：地下面积

顶棚

地上面积

门窗

7、总户数

内外饰面

8、抗震设防烈度

基础地耐力

9、人防工程等级

基础埋深

10、防火等级

基础类型

11、开工日期

上部结构

12、竣工日期

7设备设计参数
总用水量

采暖总耗热能

电总容量

二、工程造价指标汇总
编号
项目名称
单位
数量
单价（元/M2)
合价（元）
JC
基础部分

JC－1
土方工程
平方米

JC－2
桩基桩基
平方米

JC－3
围护工程
平方米

DX
地下建筑部分

DX－1
土建工程
平方米

DX－2
装饰工程
平方米

DX－3
机电工程
平方米

DS－4－1
给排水系统
平方米

DS－4－2
强电系统
平方米

DS－4－3
弱电系统
平方米

DS－4－4
空调通风系统
平方米

DS
地上建筑部分

DS－1
土建工程
平方米

DS－2
外立面装饰工程
平方米

DS－3
内装修工程
平方米

DS－4
机电工程
平方米

DS－4－1
给排水系统
平方米

DS－4－2
强电系统
平方米

DS－4－3
弱电系统
平方米

DS－4－4
空调通风系统
平方米

SW
室外部分

SW－1
道路工程
平方米

SW－2
绿化工程
平方米

SW－3
机电管线工程
平方米

TS－4
主题小品
平方米

造价总计：
平方米

三、工程造价指标范围
编号
项目名称
造价指标包含内容
造价指标未包含内容
JC
基础部分

JC－1
土方工程

JC－2
桩基桩基

JC－3
围护工程

DX
地下建筑部分

DX－1
土建工程

DX－2
装饰工程

DX－3
机电工程

DS－4－1
给排水系统

DS－4－2
强电系统

DS－4－3
弱电系统

DS－4－4
空调通风系统

DS
地上建筑部分

DS－1
土建工程

DS－2
外立面装饰工程

DS－3
内装修工程

DS－4
机电工程

DS－4－1
给排水系统

DS－4－2
强电系统

DS－4－3
弱电系统

DS－4－4
空调通风系统

SW
室外部分

SW－1
道路工程

SW－2
绿化工程

SW－3
机电管线工程

TS－4
主题小品

四、工程设备材料批价一览
序号
设备材料名称
数量
单位
单价
合价
生产厂商
联系人
联系方式
1

2

3

五、工程设备材料租赁价格一览
序号
设备材料名称
数量
单位
单价
合价
出租单位
联系人
联系方式
1

2

3

六、甲供设备材料一览
序号
设备材料名称
合同描述
合同价
合同类型
生产厂商
联系人
联系方式
1

2

3

七、主要设备材料供应商一览
序号
设备材料名称
生产厂商
联系人
联系方式
1

2

3