南宁市保障性住房政策思考专题报告.doc

2011年5月房价分析专题报告

——保障性住房政策的开展引发的几点思考

导语
根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件的要求，2010年7月30日南宁政府正式公布《南宁市2010-2012年保障性住房建设规划》的通告，结合南宁市的实际情况，南宁政府为着力解决城市中低收入特别是低收入群众的住房困难，开始了建立起健全基本住房保障制度的举措。2011年全国两会政府工作报告中大段阐述加快保障性住房建设，让百姓居者有其屋，成为今全国两会热点，也让广大低收入人群感到政策的温暖。解决居民的住房问题是重要的民生政策。近期，南宁方面频频出消息，今年将建3.8万套保障房，并且在10月底前全部开工建设。2011年南宁市如何加强保障性住房建设？保障性住房的建设对商品房市场的影响有哪些？它的实施给我们带来哪些思考？根据南宁市住房保障和房产管理局网站公示的相关文件以及网络上网友们关注的热点，在此特意撰写保障性住房专题，以便大家对南宁保障性住房的计划和措施以及对房地产市场的影响等的认知更加透彻。

一、 南宁市当前商品房市场环境状况
（一） 南宁新盘楼市及二手房市的行情
新盘楼市：从1月份价格稳中有涨，成交量稍有上涨。2月底，限购令出台的前一周成交量是1月份的156%，价格也有小幅上浮。3月成交量下降近6成，4月至5月份，新盘楼市总体趋势是：放盘量大于需求量，成交量一直保持平稳且有小幅下降。房价不仅没有下降，还有稳中有涨的趋势。
二手房市场：分不同的区域来看，本身较为成交量最旺盛的青秀区在成交量上也有大幅的下降，而东盟商务区、凤岭北因年份成熟放盘量相比之前有所增加，价格相对持平；仙葫片区、桃源古城片区的房价有小幅的下降。因兴宁区新楼盘的不断开发及市政配套的不断完善，使得兴宁区的房价有小幅的上涨，但放盘量还是相对持平，其他城区的放盘量与成交量都没有大的波动，相对年初都有小幅的下降，房价相对也是持平，并有小幅上涨趋势。总体来说，二手房市场的状况与新盘楼市比较，新盘的放盘量及成交量、房价都略胜一筹，整体来说，两个市场的成交量都有大幅下降。
（二） 国家政策调控对商品房市场有哪些影响
根据2011年1月份温总理颁布的《新国八条》新政，南宁公布了2011年新建住房销售价格涨幅将不高于11%的房价控制目标；随即便有调整房地产税费征收，未满5年的住房全额征收营业税；限贷，购买第二套住房首付60%以上，第三套住房停止贷款；限购，从3月1日起，南宁市户口已有两套住房以上的不得再购房；多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，冻结银行资金3600亿元，提高贷款利率，减少放款资金，加大贷款难度；住房建设用地供应总量的70%用于建设保障性住房3.8万套，实行问责机制严把关。
政策落实后，限购限贷政策很大程度上对整个房地产市场造成了猛击，成交量大幅度下降，房开商们销售折扣加大，送面积送装修种种促销蜂拥而至，放盘节奏也放慢了。而中介也在面临关门和整顿的风险。但是价格在已经过去的5个月里没有明显的下降势头。之前几个月中也是波动起伏，不过总体来说，还是稳中有涨，个别区域的个别楼盘有小幅下降的趋势。但是调控带来的最好的结果是，增加了更多群体持币观望的心理，削弱了很大一部分投资客群体的力量。真正想买房的刚需们也是精挑细选，多家比较才会成交。总体来说，效果已经初步显现，如今新盘开盘速度慢，促销活动也相比往年少了很多，售楼部也是自然走量，也有个别楼盘通过暗降的方式进行降价，但仅仅为调价试水没有真正说要降价造福老百姓。通过南宁市民意调查，仅有9%的人认为下半年房价会降，超过50%的人表示在限购期间内不会买房。也有业内人士认为对下半年的房价没有勇气说会降，但大涨也没有可能，最可能的状态的持平。不过从市场供应量来看，五月底六月初新盘已经大部分停止放量，也不见了售楼部人潮拥挤的壮观。零星有些楼盘也开始有些调价的动静，凤岭也有“6”开头的楼盘诞生了，所以人们有理由继续等待，调控越来越严格，加上政府目前大力花费人力物力财力在加快保障性住房建设的进程，也就是说，也许任由开发商耍威风的时日或许不多了。不过南宁公布了2011新建住房的销售价格涨幅不超过11%让人既喜又悲，喜的是涨幅不超过11%终于让人心里有个底，再没有疯涨了。一万以内的房价涨价空间不超过一千，今年南宁市住房的均价不超过7000。悲的是，政府还是没能给老百姓最贴心的安慰，只能做到，不涨太多，房子跌不跌的问题不能保障。所以房价跌不跌，仍然不明朗，这样的状态让当然物价上涨飞速消费压力巨大的老百姓来说，高价房只能是个奢侈，更多的人只能改变自己的观念“不一定要人人有住房，只要人人有房住”，因此当前安心观望，合情合理。
二、 保障性住房的认识以及南宁市的举措
（一）保障性住房的定义及申请条件
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和限价普通商品住房构成。
1、廉租住房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
2、经济适用住房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。
3、公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套型面积和出租价格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。
4、限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。
南宁保障性住房的申请
〈1〉廉租住房
1、人均月收入低于或等于市政府当年公布或执行的本市城镇居民最低生活保障标准，且连续享受本市最低生活保障待遇1年以上。
2、家庭人数为两人或两人以上，家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。
3、家庭成员均具有本市常住户口（指南宁市非农业常住户口）并实际居住、至少有一人取得本市常住户口3年以上，其他成员户口迁入满1年以上。
4、家庭成员拥有私有住房和承租公有住房的使用面积合并计算低于或等于人均7平方米。
〈2〉经济适用住房
（一）具有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住（含符合安置条件的军队人员）；
（二）已婚家庭或年龄在30周岁及以上单身人员；
（三）无房或现住房人均建筑面积在16平方米（含）以下的；
（四）家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%。
〈3〉公共租赁住房
1、具有当地城镇户口且家庭收入符合市、县人民政府划定的中等偏下收入家庭标准；或者具有当地城镇户口且参加工作不满5年的职工；或者在当地城镇居住且工作连续三年以上(含三年)的外来务工人员。
2、在当地不拥有任何形式的住房，包括房改住房、经济适用住房、集资房等。
3、单身家庭申请购买公共租赁住房的，申请人宜不小于20周岁。
〈4〉限价普通商品住房
1、以个人名义申请购买的，申请人属于本市城区范围内城镇户口；以家庭户名义申请购买的，家庭成员中至少有一名成年人属于城区范围内城镇户口，并以其为主申请人。
2、以个人名义申请购买的，申请人及其配偶和未成年子女在本市城区范围内无自有产权住房；以家庭户名义申请购买的，其家庭成员在城区范围内无自有产权住房。
3、以个人名义申请购买的，男性年满25周岁，女性年满23周岁。以家庭户名义申请购买的，主申请人为成年人。
4、以个人名义申请购买的，按其本人及其配偶的收入合计，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入计算人均年收入）；以家庭户名义申请购买的，家庭成员人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。
（二）南宁市现有的保障住房及2011年的建设任务与目标
1、南宁市现有的保障住房

南宁目前的经济适用房大都分布在各区域快环线周边，分别有以下12个：康岭花城、凤岭在水一方、金禾湾、澳华花园、桃花源、鑫利华花城、安吉华都、昌泰金华园、昌泰清华园、富宁新兴苑、富宁新兴苑五期、中房碧翠园
廉租项目有：南宁南宁市华侨投资区、西乡塘北湖北路、三塘镇“惠民安居金桥苑”、南宁市相思湖、江南“龙翔苑”、南宁市友谊路西侧、良庆区银海大道、青秀区蓉茉大道西侧、邕宁区、凤岭北路。
已建成廉租住房：目前南宁市已建成廉租住房1232套，建筑面积60662平方米，其中江南“龙翔苑”共600套，三塘镇“惠民安居金桥苑”共632套。
在建廉租住房：在建廉租住房3个，分别为南宁市友谊路西侧项目，南宁市相思湖项目，南宁市华侨投资区项目，共建设廉租住房2323套，总投资23814万元
规划建设廉租住房：2009-2011年南宁市本级规划再新建廉租住房项目5个，约5735套。分别为凤岭北路小区的1389套，邕宁区项目约816套，青秀区蓉茉大道西侧项目约1128套，良庆区银海大道项目1200套，西乡塘北湖北路项目1202套

2、南宁市对建设保障性住房的具体举措
南宁市在2111年10月底前新开工建设各类保障性住房30020套，其中公共租赁住房10000套，廉租住房9000套，经济适用住房2820套。

南宁市委、市政府高度重视住房保障工作，已经着手建立多层住房保障体系。一是通过实施廉租住房和经济适用房供应，解决低收入家庭住房困难问题。二是通过实施限价商品房和公共廉租住房供应，解决“夹心层”住房困难家庭的住房问题；三是通过实施拆迁安置房、危旧住房改造、棚户区改造、旧小区综合整治，解决特殊群体的住房问题。
这个体系涵盖不同层次的住房困难群体，构建这个体系是今后几年的总目标。此外，南宁市还提出从土地出让金里，拿出8%-10%的资金投入到保障性住房建设中。
（1）东西南北中都建有廉租房项目
从南宁市住房保障和房产管理局得知，截至2010年10月30日，南宁市共有2300多户低收入住房困难家庭通过了廉租住房保障审核并纳入轮候实物配租范围。南宁市除了已经建成投入使用的龙翔苑、金桥苑和友谊苑等3个廉租住房小区，以及即将验收交付使用的相思湖廉租住房小区外，在建的有边阳街、凤岭北、邕宁、蓉茉大道和金桥二期等5个廉租住房项目。待所有廉租住房小区建成后，南宁市将实现东、西、南、北、中5个方向都建设有廉租住房小区的目标，大大提升南宁市住房保障能力，基本解决南宁市已获得廉租住房保障资格的低收入家庭的住房困难。
2011年，南宁市将计划开工蓉茉大道，昆仑大道及良庆区3个廉租项目共4416套。同时，南宁市继续把经济适用房作为民办实事项目来抓，计划供应4000套经济适用房，还将新增土地350亩，建设厢竹北和良凤江两个经济适用房小区。
（2）2011年争取新开工建设5个公共租房项目
针对公共租赁住房，从2011年开始，南宁市在保障性住房建设中将重点及优先建设公共租赁住房。“十二五”期间，全市计划每年建设公共租赁住房不少于3000套。2011年，南宁市将满足廉租住房建设需求的基础上，将西乡塘廉租住房项目转为公共租赁住房项目，并在凤岭新二中再划拨69亩新用地用于公共租赁住房项目（含人才公寓）的建设。全年争取新开工建设菠萝岭、永和小区旁、望洲路北一里，西乡塘及凤岭5个公共住房项目，共计约3000套。此外，新开工2个限价商品住房项目，计划立项9个危旧住房项目改造。
（数据来源：南宁住房保障和房产管理局信息网）

三、保障性住房政策实施带来的思考

思考一、保障性住房政策的历史性问题是否会导致政策夭折
我国“保障性住房”问题的现状：经济适用住房在建设和管理中问题不断：开发计划不落实，土地供应难以保证；供应对象模糊，审核不严；有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象；建设标准偏大，初期开发建设的房屋面积过大；开发商利润难于控制，某些商品房为规避土地出让金而违规转为经济适用住房等。经济适用房被开发商变相高价出售，造成经济适用房不“经济”，国家给中低收入购房者的提供的福利被开发商占为己有，牟取暴利。廉租房实物和货币来源不畅；租房的资格、租金标准难以确定；保障方式不完善、监督体系不严格以及地区间进展不平衡等。因为这些问题积重难返，保障性住房的政策在计划未正式落实时已经在科室交易中夭折。所以有人戏言以其翘首期待保障性住房“从天而降”，不如咬咬牙做一辈子的房奴来得痛快。因此解决如何让保障性住房政策真正落实到位的问题势在必行。
思考二、保障性住房政策有可能不足以冲击南宁房产市场
     从南宁市保障住房的申请条件中我们不难看出，能享受以上各种保障性住房的人群，都是必须具备南宁市常住户口。而根据政府统计的数据，2009年南宁总人口是263.89万，其中总户数是783336，男性1365258，女性 1273615农业人口 1283429非农户口 1355444。南宁市委副书记刘长林透露，2010年区间（2009年10月1日至2010年9月30日），全市出生人口85304人，人口出生率为11.77‰，人口自然增长率为8.46‰。新版《南宁市城市总体规划（2010~2020）》描绘了南宁市未来10年的发展蓝图：南宁市域总人口2010年控制在690～710万人左右；2020年控制在780～800万人左右，年平均增长8～9万人。中心城人口2010年控制在210万人以内；2020年控制在300万人以内。也就是说，理论上只有135.55万人才有资格申请，外来人口、农业人口想都不能符合要求。保障性住房政策有可能不足以冲击南宁房产市场有以下几点：
1、南宁有资格申请经保障性住房的人群面太小，这部分人就算有购买商品房的打算也没有购买的能力，谈何冲击南宁房产市场？
 2、南宁未来增加人口到300万，这300万绝对不是靠自然增长的，而是通过购房入户的方式来进入南宁的。既然是购房入户，就必须买房子。外来人又没有资格购买经适房，只能购买商品房了。那么，这部分购买力将成为中坚力量。
 3、除非南宁不发展，发展就要带来外来人口增加的问题，外来人口没有南宁市常住户口不能申请保障性住房，但他们总不能都没有房住吧？即使限购，他们也会通过种种办法来突围买房。
以上几点说明了保障性住房的建设及普及只是满足南宁市真正需要住房群体的冰山一角，不满足条件的刚需以及源源不断涌入南宁市的外来人口仍旧成为商品房的忠实守候者。这部分购买力仍旧成为南宁市房产市场的中坚力量。
思考三、南宁大量建设保障性住房的作用有哪些
建设保障性住房的作用在于它是否能提高社会保障的性能，下面我们可以看2011年南宁市政府的政策实施下来，能为社会解决哪些问题：1、如能按照2011年的建设目标实施到位，能基本解决南宁市已获得廉租住房保障资格的低收入家庭的住房困难问题。2、按照南宁市今年的计划通过公共租赁住房不少于3000套，新开工2个限价商品住房项目的供应，能在最大程度上解决“夹心层”住房困难家庭的住房问题。3、特殊群体的住房问题有了解决：通过实施拆迁安置房、危旧住房改造、棚户区改造、旧小区综合整治，2011年计划立项9个危旧住房项目改造，让政策真正落地。4、能帮助稳定或降低当前房价。供求关系决定价格，保障性住房的推出必然会增加市场住房的供给，以满足相当一部分刚需的需求。对于商品房来说，在供大于求的情况下，需求量减少，且在当前购房观望期，房开商要想达到销售目的必然要下调房价才能达到使得资金快速回笼。
思考四、建设保障性住房对目前及未来楼市的房价有什么影响
对目前来说，说法一：商品房降价急卖。建设保障性住房政策提速消息广布天下， 多多少少会引起一部分业主的惊慌，房价降与不降各说纷纭，有大量囤货积压的业主急忙出手，怕房价一天不同一天，动作慢的卖不到好价钱，再慢点想卖都没人买了，急卖的房子价格都会比一般市场价低。说法二：影响不大。实际上保障性住房建成的时间较长，有些刚需们等不及仍会买房。加上大部分保障性住房位置较为偏远，不利于有部分满足条件的刚需的出行，他们不一定会选择这些住房，所以对商品房市场造成的影响不大。
对未来楼市的影响，说法一：商品房供过于求，导致降价。保障性住房建成后，满足相当大一部分刚需的需求，商品房供过于求，必然导致降价，但幅度不大。说法二：买方继续观望，继续与商品房降价博弈。保障性住房的供给，给低收入家庭解决居住问题，这些便于其中部分刚需上班、生活出行的租赁房便空置了下来，即为两部分人群置换了居住空间，为这部分刚需解了燃眉之急，在房价还是高涨的情况下，他们更愿意长时间等待商品房降价，继续保持观望。
说法三：三年内房价继续攀升，三年后房价又回归三年前。南宁市高品质的次新房的量非常巨大，比较集中在青秀区东盟商务区、凤岭北、相思湖片区、柳沙等区域，这些楼盘的价格目前引领南宁市高价房的走向，是南宁市高价房的代表。三年内该片区及条件愈加成熟的兴宁区仍不断有新盘开发销售，以及一些同一个楼盘后期开发的楼栋，它们的定价一定不会比原来的价格要低，因此三年内房价继续攀升有理有据。三年后保障性住房的建成及真正使用能解决3万多户住民的居住难问题，会使整个楼市的需求和购买群体的量以及走向发生变化，商品房供过于求有理由使得房价下调，有可能回归到三年前的价格。
思考五、建设保障性住房对目前及未来楼市的走向有什么影响
目前购房者观望市场氛围浓厚，二手房生意惨淡，新建商品房推盘节奏放慢，并减少商品房投资客纷纷退场，房开商减少了那地，小的房开有低价整体抛售的苗头。但这些都是保障性住房政策推出前国家一直推出的房控政策对市场的影响结果，而保障性住房对市场的真正影响还没正式开始，不过还是增加了购房者对市场的观望氛围，也有些急的投资客也抛出了低价房。保障性住房对未来楼市的走向影响分为两个方面：一是因改变了供求关系，在一定程度上为稳定未来房价不虚高做出了贡献，还能让一部分价格虚高的商品房实行降价回归价格理性。二是，能给予开发商一个提示，参与政府的保障性住房的开发或定位日后的开发目标为切合当前居民消费水平的住房，把南宁市整体房价回归理性化。
四、综述
进入2011年，南宁市房地产市场依然僵持不下，一方面市场供应量具备放量的可能；另一方面，以首置、改善、保值等为目的的需求依然会持续释放；同时调控政策继续收紧，信贷政策收紧、限购令在延续，房产税试点势在必行，保障性住房建设提速等等，可以预见2011年南宁市的房地产市场将面临更为复杂的局面。解决群众住房问题，既要加快保障性安居工程建设，又要促进房地产市场平稳健康发展，两者不可或缺。
古人云，“宅者人之本”、“人因宅而立”。用现在的话说，安居才能乐业。住的问题解决了，群众生活就更有奔头，就业创业也就更有信心。住房价格持续过快上涨，就容易形成房地产“泡沫”，就会带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏经济正常循环。在这个问题上，国际上有不少深刻教训，日本经济长期低迷，美国发生“次贷”危机，都与房地产“泡沫”有关，应当引以为戒。当前和今后一段时期，在我国大规模建设保障性安居工程，既可以增加住房有效供应，分流商品住房市场需求，还可以稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用，有利于管理好通胀预期，把经济平稳较快发展的好势头保持下去。通过政府保障和政策支持，解决困难群众的基本住房问题，是国际上的通行做法。在发达国家，住房保障覆盖面通常在25%—40%甚至更高。作为社会主义国家，我们更应加快实施保障性安居工程，让困难群众早一点实现安居。
政府建设保障性住房给我们带来了很多的思考，有的人认为该政策对南宁房地产市场的影响微乎其微，有的人认为有了保障性住房消化了大部分的刚需群体必然导致房价的下跌。也有的人认为日后房开商的住宅开发项目中掺杂有保障住房的项目，在有政府土地、建材上的支持后原来的开发成本降低房开商自然也会在开发的项目价格定位上给予刚需们打折扣或低于一般市场价销售，自然也达到了带领房价下跌的目的。但是也有的人认为这样的想法很天真，价格是围绕价值而波动，价值决定价格，现在的房地产开发项目成本增加，商品房的价值增加，自然价格也会随之增加。在我看来，实际的情况是，保障性住房政策才刚开始实施，还没有能真正发挥作用，至少三年以上的建设期也是一个漫长的过程，因此目前真正能抑制房价，抑制房产泡沫的就是现行的国家出台的多方房地产调控政策。但是未来的三至五年，大量的保障性住房入市，必然也会掀起楼市的一场房价风波。