项目的总体策划方案样本.doc

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XXX项目总体策划方案
第一部分：项目市场调查汇报
一、调查说明
（一）调查目标
确定XXX项目区域概况，确定项目标市场定位，搞清在开发中不清楚问题，对项目标可行性进行分析，并对项目标计划设计提供提议和构想。
（二）调查内容
1、某市经济发展情况
2、本项目周围区域情况调查
3、同类竞争性项目调查
4、区域消费者调查
（三）调查方法
搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法
（四）调查范围
以XXX为中心，周围约1公里区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西区域。
（五）样本量
1、商场/超市：8个
2、写字楼：6个
3、目标用户（问卷）：350份
（六）调查时间：5月25日~6月9日
（七）研究方法：定性分析和定量分析相结合

二、本项目经济环境分析
（一）某市整体经济发展情况
，某市国民经济快速发展。经初步核实，全市GDP达成1367.8亿元，比上年增加14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增加5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增加18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增加13.0%。三次产业百分比为7.7：43.8：48.5。人均中国生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比增加13.2%。
同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%，降幅显著缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用具类分别上涨0.9%～3.6%；衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用具类、交通和通讯类、娱乐教育文化用具及服务类分别下降0.7%～4.3%。工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。
经济和社会发展中存在关键困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济仍然微弱；就业压力仍然较大；城镇居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提升等。
（二）某市商业发展情况
，某市整年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增加15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增加15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增加15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增加9.3%；集体经济零售额78亿元，增加5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增加19.6%；其它经济零售额69亿元，增加20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额比重达24.6%，同比提升5.5个百分点。
　　限额以上批零贸易业（指批发业年销售额万元以上和零售业年销售额500万元以上企业）商品销售额586亿元，增加37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增加37.7%。
（三）某市居民生活情况和分析
至底，某市常住总人口582.6万人，比上年增加1.3%。全市人口出生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增加率2.08‰，机械增加率14.2%，其中市区净迁入人口8.5万人，增加1.4倍。全市男女性百分比为102：100。
　　在岗职职员资总额126.4亿元，比上年增加12.8%；在岗职员平均工资16232元，增加12.8%。其中：中央属单位在岗职员平均工资22394元，增加17.2%；省属单位在岗职员平均工资20498元，增加14.1%；市级单位在岗职员平均工资14860元，增加11.0%；县及县以下单位在岗职员平均工资12488元，增加13.1%。，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增加9.1%；人均消费性支出8395元，增加7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增加7.9%；人均生活费支出2316.2元，增加8.5%。城镇居民消费结构发生较大改变，生活质量提升。城市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年降低1.8和0.9个百分点。
（四）结论
某市多年来，经济连续快速发展，商品市场繁荣兴旺，人民生活水平不停提升，居民购置力不停增强。这为本项目标开发提供了良好大环境。
三、本项目周围环境分析
（一）街区功效描述
经过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有多种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。

从绝对数量上分析，区域内商业场所数量相对较少。因为泉城路商业街商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX商场营业情况每况愈下，商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成商业带，成为某市亚商业圈。
同时，区域内金融机构和商务场所快速发展，使得人流、物流、资金流全部在此集中。所以，该区域商业中心地位正在下降，而作为中心商务区（CBD）地位正在上升。
（二）区域人文环境分析
本区域为某市老城区，区域内临街建筑多为现代化高楼，但高楼后面则是传统危房、简陋用房。小区环境较差，卫生情况不佳。
居民特点：区域内多为老某居民，素质较高，购置力较强，对城市有强烈感情。

某市亚商圈关键

（三）商业环境

以XXX和人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市亚商业圈。以经营服装、古文化用具、休闲娱乐、小吃等为主。

XX路：城市主干道，纬二路以西
为双向四车道，以东为双向六车道
车流量为45辆/分钟，有12条公交
线路。道路中心设有些人行天桥。
（四）道路交通系统

XX路：
城市支道，
基础上是
小吃一条
街，极少
有机动车
经过。
XX路：城市主干道，双向六车道，车流量约41辆/分钟，有10条公交线路。
道路比较完善，交通较为便利

XX路：城市次干道，双向两车道，车流量约为27辆/分钟。

（五）结论
本区域道路干支交错，可直达城市各个区域，交通较为便利；区域环境情况通常，现代化建筑和老建筑相互交错；居民素质较高，购置力较强；有很好商业基础，含有成为中央商务区条件。所以，该区域比较符合本项目标条件。
四、区域市场现实状况判定
（一）本区域商圈范围界定
本区域商圈范围能够向东、向北和向南延伸，东面可和人防地下商城、人民商场相连接，南面能够接上经七路繁荣地段，北面能够连通到火车站。本区域商圈范围基础上就是以经四路东段为主，以人民商场和XXX商场为两端，辐射周围区域。
（二）区域内商业网点分布及竞争分析
1、商业网点分布
在该区域内，对我企业项目有直接影响商业网点有7个，分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店（三个分店）和益康百姓超市。在分布上，XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路两侧，万隆连锁超市三个分店分布在经七路、小纬二路和馆驿街，益康百姓超市分布在经五路和纬三路交叉口。
除此之外，对我企业项目有间接影响商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发天桥店。其中，沃尔玛超市在泉城路，银座购物广场在泺源大街，嘉华商场在，华联商场在，大润发天桥店在堤口路。
2、竞争强度分析
（1）人均超市面积分析
在本项目所在区域，大约包含经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人；区域内全部超市营业面积大约为6140平方米，见下表：
街道办事处
人口（万人）
超市名称
营业面积（m2）
经二路
0.98
人民商场超市
2100
馆驿街
0.94
万畅超市

魏家庄
1.77
万隆经七路店
800
XXX
1.64
万隆小纬二路店
700
经七路
1.21
万隆馆驿街店
400

益康百姓超市
140
累计
6.54
累计
6140
依据以上数据计算，该区域内人均超市营业面积仅为0.094平方米，超市营业面积不足以满足居民购物需要。居民问卷调查结果也显示，有21.6%居民在区域之外超市如大润发、华联等购物。

（2）各超市客流量分析

从超市客流量分析，沃尔玛以其超强品牌吸引力招徕了最多用户。在本项目标区域内，人民商场客流最多，其次是XXX区域万隆超市和万畅超市。依据对居民问卷调查，有27.9%居民常常到人民商场购物，有25%居民到XXX购物，和上述结论是一致。（注：以上数据是各超市每10分钟用户流量）
（3）市场饱和度指数分析
依据区域内各超市人流量统计，结合居民平均每次购物金额，能够计算出区域内各个超市每个月营业额。结果以下表：
超市名称
每个月营业额（万元）
营业面积（m2）
单位面积营业额（元）
人民商场超市
310
2100
1476
XXX万畅超市
302

1512
万隆经七路店
76
800
945
万隆小纬二路店
151
700
2160
万隆馆驿街店
8
400
189
益康百姓超市
38
140
2700
累计
885
6140
1441
同时，依据对居民调查分析，该区域居民家庭月消费品支出金额大约为521元，被调查者平均年纪为35岁，平均家庭人口数为2.6人。由此可知，该区域居民人均月消费品支出金额约为200元。按总人口6.54万计算，区域居民月消费品支出总额达约为1308万元。
所以，该区域饱和卖场面积应为9077平方米，但现在该区域已经有超市面积大约为6140平方米，超市饱和度指数约为0.32。能够初步判定该区域超市轻度不饱和。
（三）本区域商业前景分析
1、区域内商户对其商业前景见解

在该区域内，认为商业前景比很好和很好商户占18.2%，认为商业前景不行占11.2%，而有快要70.7%商户认为该区域商业前景通常，和过去相比有很大差距。她们认为关键原因在于现在XXX商场经营落后，产品结构单一且不够档次，无法吸引用户，也不能带动周围商业发展。

在调查对该区域投资回报信心时，有53.8%商户认为极难说，39.2%商户比较有信心。大部分商户认为，只要XXX商场经营能够得以改善，她们对该区域商业重新崛起还是充满信心。

2、居民对该区域商业前景见解

依据问卷调查结果，居民对该区域商业前景还是比较乐观。认为该区域前景还能够、比很好和很好居民占66%以上，认为该区域前景不行只有9.1%，认为该区域商业前景通常占24.5%。她们普遍认为XXX商场产品结构单调，商品不全，服务质量差，而且商品价格贵，和商品档次不符。
（四）区域写字楼市场分析
1、区域内写字楼市场总体分析
本项目所在区域为某市政府机关集聚地，靠近火车站，交通便利。区域内集聚了明珠国际商务港、汇宝大厦、鲁能大厦等一大批高级写字楼，加上区域内山东宾馆、某宾馆、金桥宾馆、山东邮电宾馆等和多达57个金融网点，使得整个城市人流、物流、资金流聚集于此，从而推进该区域成为某市CBD商务中心。该区域内写字楼总体情况以下表所表示：
已建成写字楼
在建写字楼
在售/租写字楼
汇宝大厦
齐鲁商会大厦
汇宝大厦
鲁能大厦
明珠国际商务港
恒昌大厦
恒昌大厦
泉景中房大厦
明珠国际商务港
东兴商住楼

泉景中房大厦
其它

东兴商住楼
2、写字楼租售情况分析
在该区域内，在售/租楼盘关键有以上图表中五个，下面分析就以这五个楼盘为样本进行。
（1）租金/售价分析
该区域内写字楼部分采取出售方法，部分采取出租方法进行营销，也有部分楼盘同时采取出售和出租两种方法。具体情况见下表：
楼盘名称
租金
平均售价
XXX大厦
3.5元/平米/天
8080元
XXX大厦
2.5元/平米/天
6600元
XX商务港
——
6800元
XX大厦
——
7000元
XX商住楼
2.8元/平米/天
——
其中需要说明是，XXX大厦现在只采取出租方法经营而不再出售，XXX大厦现在只出售而不出租，上表中列出它们租金或售价是这些楼盘以前实施租金或售价，能够作为参考。其它楼盘租金和售价全部是现在正在实施价位。
由以上数据分析，区域内写字楼综合区位、工程进度等方面差异，其平均售价为6800元/平方米，平均租金水平为2.5元/平米/天（注：写字楼只提供简单装修，不提供办公家俱和停车）。
（2）租售百分比分析
现在该区域内写字楼租售百分比大致以下表：
楼盘名称
租售百分比
XXX大厦
95%
XXX大厦
55%
XX商务港
75%
XX大厦
30%
XX商住楼
0%
整体上看，区域内写字楼租售情况相差悬殊。其中原因在于XXX大厦已经投入运行快要两年，租售情况自然很好；XX商务港估计到6月份交付使用，因为市场推广力度尤其大，现在已经销售达75%，应该说也是不错；XX大厦建成也有十二个月多时间，因为工程质量和市场形象原因，销售情况比较差；XX大厦现在靠近完工，但在现场没有售楼部，销售力度不够，租售百分比也比较低；XX商住楼为鲁能职员宿舍楼，现在出租部分只是其下面一、二、三层，一层作为商用，二层和三层作为写字间出租，据调查截至现在还没有出租出去。
3、写字楼市场前景
从该区域写字楼市场租售情况分析，总体上看写字楼市场前景还是比很好。伴随经一路拓宽改造，和区域内众多高级写字楼投入使用，势必会带动区域写字楼市场发展。从其次看，该区域内现在多数写字楼是采取出售方法经营，采取出租方法只有XXX大厦、XX商住楼和其它部分已经投入使用写字楼，而且XXX大厦已经基础出租完成、XX商住楼没有竞争力。在这种情况下，采取出租方法写字楼会更受市场欢迎。
五、区域消费者行为分析
（一）区域消费者人口规模及分布
本项目在某市市中区，是某市老城区之一。至底，某市常住总人口582.6万人，市中区常住人口为57.21万人，占某市全部人口百分比为9.82%。本项目所辐射区域关键包含该区经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人。

从人口分布看，市中区人口密度要小于AA区、CC区和DD区，仅为0.21万人/km2。就本项目所辐射区域而言，人口密度约为0.26万人/km2，要高于市中区平均水平。
（二）区域消费者购置力分析
1、居民每七天购物次数分析

由以上数据可知，区域内居民每七天购物次数在3次以下占有79%，区域内居民每七天购物平均次数为2.77次。
2、居民每次购物金额分析

依据调查，该区域居民每次购物金额集中在20~60元，在此区间居民百分比为60.5%。经过加权计算，该区域居民每次购物平均金额为47.4元。
3、居民家庭月消费零售商品金额分析
由下图能够分析，该区域居民家庭每个月消费零售商品金额在700元以下所占百分比为81.3%，区域居民家庭每个月平均消费零售商品金额为521元，大致上等于平均每七天购物次数和每次购物金额乘积四倍。

（三）区域消费者购置行为分析
1、对现在购物条件态度分析

经过调查，大约有25.5%居民对现在购物条件不满意。这些原因关键包含购物环境、店员服务态度、产品质量、价格等，其中购物环境关键指停车、临时歇脚、结账等方面存在困难。
2、对商场（超市）理想距离分析

因为现代城市道路和交通工具发展，距离对居民购物不再产生决定性影响。同时，零售业快速发展使得居民能够在最近地方买到理想商品。依据调查，有83%居民认为商场或超市理想距离不应大于500米。各商场或超市无偿购物班车能够减小距离对居民购物影响。
3、居民购物常见交通工具分析

很显著，居民购物最常见交通工具是公交车，所以，交通是否便利对一个商场或超市含有很大影响。其次，有27.9%居民习惯于步行去购物，26%居民会骑自行车去逛商场。

六、本项目SWOT分析
（一）SWOT矩阵
S（优势）
1、区位
2、交通
3、著名度
4、购置力
W（劣势）
1、人气 2、配套
3、人口 4、竞争
5、拆迁 6、运作
7、现实状况
O（机会）

XXX商场和天上人间合作

T（威胁）

1、非计划发展关键
2、潜在竞争威胁
3、不可预见原因

（二）优势分析
依据对该区域调查和分析，本项目所拥有优势关键表现在以下方面：
1、区位优势。本项目在城市主干道纬二路和经四路交汇处，为某市亚商业中心和商务中心区域，人流、物流、资金流比较集中。
2、交通条件优越。本项目临近主干道，共有22条公交线路能够直接抵达XXX，这对开发商铺来说是得天独厚优势。
3、XXX著名全国。作为拥有70多年历史老字号商场，XXX著名度是相当高，每十二个月全部有众多外地用户慕名而来。
4、区域居民购置力较强。经调查统计，该区域内每十二个月人均超市消费金额近2400元。而据某市统计局信息，整年人均消费支出为8395.36元，其中全部食品消费支出占总消费支出31.1%，大约为2600元。可见该区域居民消费水平要高于城市平均水平，购置力也较强。
（三）劣势分析
本项目标劣势也十分显著，关键表现在：
1、区域商业地位在不停下降。因为XXX商场经营落后，来此处购物用户越来越少，也无法带动周围商业发展，造成该区域“人气”渐失，商业地位不停下降，形成恶性循环。
2、配套设施匮乏。因为项目占地面积过小，无法建造大面积停车场和休闲广场，使得大量客流无法保留下来。本项目处于主干道交叉口，必需有足够大广场才能存住过往客流和车流，而在现在条件下计划出大面积停车场难度较大。
3、区域人口密度较小，地广人稀。前面已经提及，市中区人口密度仅仅高于历城区和长清区，人口总体规模也通常。另据调查，该区域居民收入相差悬殊，一部分低收入居民根本不去超市购物。
4、周围竞争对手众多。现在，该区域居民购物超市关键是人民商场超市、万畅超市和区域内小型连锁超市，但区域外大润发、沃尔玛、嘉华购物广场、市华联、银座等全部对本项目组成竞争。
5、拆迁工作困难。该项目拆迁会牵涉到产权单位达20多个，其中不少是现在正在经营商户，拆迁阻力会很大，拆迁成本也会比较高。
6、我企业运作实力。我企业关键业务是超市运作，对于商业房地产尤其是商场运作能够说没有经验能够借鉴，所以在此处开发综合商城对我企业运作能力是一个挑战。
7、本项目标现实状况是：建筑物比较破旧，且布局混乱；市场管理不善，在热闹表面，使人感到无序且档次较低。
（四）机会分析
属于本项目标机会并不多，从现在来看，能够利用机会是XXX商场和北京一家“天上人间”娱乐企业合作。XXX商场和“天上人间”合作后，商场将由主营零售业改为主营休闲娱乐。若我企业能同时开启这一项目，则能和“天上人间”一起炒热XXX商业区，并在经营上互为补充。这么将从很大程度上促进XXX区域商业发展，降低项目开发风险。
（五）威胁分析
1、XXX区域属于某市老城区，并非城市计划发展关键区域，而且因为各方面原因，本项目要得到市领导极力帮助存在很大不确定性。
2、潜在竞争对手威胁。现在某市已经有不少颇有实力商业企业在竞争，并伺机扩张；同时还有很多外地企业准备进军某，其中也不乏国际著名商业机构，如法国殴尚、泰国易初莲花等。
3、其它不可预见原因。政府政策改变，竞争环境改变，和其它部分不可预见原因全部会有可能对本项目形成威胁。
（六）对策分析

S（优势） W（劣势）

O（机会） T（威胁）

1、SO对策（最大和最大对策）
即依据本项目标优势，最大程度地发挥项目标机会，突出卖点，利用“优势”和“机会”产生“协力”，确定项目开发相关对策。
对本项目来讲，要抓住XXX商场改造之际，快速介入XXX北部区域改造，南北呼应，以建立巨大XXX改造效应，聚集人气。同时利用该区域在区位、交通、著名度和居民购置力等方面优势，推进本项目标顺利进行。
2、ST对策（最大对最小对策）
即最大程度发挥项目优势，弱化威胁。项目标威胁关键来自外部原因，而且含有极大不确定性，所以，弱化威胁最直接方法就是快速开发，快速清盘。对于本项目而言，潜在威胁和不可预见原因威胁能够经过快速开发来降低，政府部门关系需要经过公关手段来加以处理。

3、WO对策（最小和最大对策）
即最大程度发挥项目标机会，把劣势带来负作用降到最小。
能够经过以下路径降低劣势带来负作用：和天上人间联合炒作XXX商业区，提升区域“人气”；完善区域商业配套设施，提升用户满意度；采取灵活拆迁方法，降低拆迁阻力和成本；采取灵活开发方法，降低我企业单独开发商场和写字楼风险；实施现代化经营管理方法，提升商业运作效率和商场活力等。
七、结论
经过以上各个方面分析，我们能够得出以下结论：该区域是某市亚商业中心和CBD商务中心；居民素质较高，购置力较强；该区域超市竞争属于轻度饱和；项目本身存在很多优势和劣势、机会和威胁等等。总来说，该区域比较适合开发含大型超市在内综合商城，但在具体开发过程中有很多问题需要注意和处理。

第二部分：项目市场定位及计划提议
一、项目市场定位
依据区域优劣势分析和某市商业竞争格局，本项目标市场定位应是面向大众，集大型超市、风味小吃、休闲娱乐为一体现代化综合商城。
首先，本项目标目标市场是大众市场。在已经形成竞争格局中，银座购物广场和贵和购物中心锁定是中高端用户市场，人民商场和XXX商场目标市场为大众市场。对本项目而言，没有必需改变原来市场细分和竞争格局，将目标市场定位在大众市场也符合对项目标功效定位。
其次，本项目标功效定位是综合商城。不管从历史经验还是对区域商户调查全部能够认定，该区域做综合商城最为适宜。和其它综合商城相比，XXX商城应突出其富有特色传统形象，聚集全国各地著名风味小吃、推出面向大众现代化休闲娱乐，提供丰富多样大众化商品等等。
第三，本项目标风格定位是现代化商城。现在XXX商场经营失败根本原因就是经营方法落后，不符合大家对现代化商城期望。所以，本项目一旦推向市场，必需全方面改变大家对XXX商场落后形象，树立起全新现代化商场形象。这就需要在项目标建筑设计、市场推广和投入运行后经营方法等方面做出重大变革。
二、项目功效策划
本项目标整体功效定位是集大型超市、风味小吃、休闲娱乐等为一体综合商城。具体功效策划以下：
1、项目为多层商场，地下两层，地上六层，高度约30米左右。地下两层为停车场，地上部分为商场。
2、地面上一层为商铺，主营各地风味小吃；二、三层为大型超市，即超市超市；四、五层为服装衣饰经营层，主营大众化品牌服装衣饰；六层为综合配套区，主营休闲娱乐、运动健身等。

三、竞争策略提议
本项目标总体竞争策略为差异化竞争战略。关键表现在：
1、在项目定位方面，本项目定在区分于其它商场富有特色大众化综合商城，“特色”表现在充足利用XXX历史文化背景，重视恢复XXX历史传统和地域特色，树立一个明确富含文化内容现代化商城。
2、在经营业态选择上，避开和强大竞争对手直接竞争，以经营大型超市、风味小吃和大众化服装衣饰为主，主推大众化消费。
3、在目标市场选择上，将目标用户定在中等收入消费者。在该区域甚至于整个城市中，中等收入消费者全部是最大用户群体，这部分用户也是最有消费潜力部分。
4、在商场运作管理方面，提议引进专业营销策划机构、物业管理企业等，帮助建立独特市场形象和良好社会声誉。
5、在招商过程中，严格把握对项目标市场定位，预防为了立即回笼资金而随意引进，造成项目形象模糊，使得项目标定位失去意义。
四、建筑计划提议
（一）要把握多个标准
1、商业性，即以出售商品为目标，以赢利为目标；
2、文化性，建筑和文化交融，形成某市精神建筑和文化建筑；
3、开放性，重视对传统文化和外来文化吸收、延伸和创新；
4、个性化，形成独特商业风格和建筑风格；
5、专业化，商场运作专业化，建筑外观统一和整齐；
6、现代化，将丰富传统文化融入现代化建筑当中。
（二）总体设计关键点和设计专题
XXX商业区作为某传统文化商业区关键，在总体设计关键点及设计专题上要正确、大胆及突破。作为本项目最大特色就是商业性；所以，建筑设计概念和设计专题要新奇、时尚，提倡一个现代和文化商业性建筑。
1、功效关键点：购物、休闲、娱乐、民俗展示等；
2、形象关键点：商业性建筑、文化性建筑、现代化建筑；
3、设计专题：人气、财气、喜气、闹气。
（三）各项技术经济指标提议
用地面积
XXXXm2
总建筑面积
地下停车场
XXXXm2
商场及配套
XXXXm2
累计
XXXXm2
容积率
XXXX
（四）建筑形式及风格提议
1、建筑形态：多层，提议做六层商场。
2、建筑风格：后现代主义建筑风格，以粗线条勾画为主，细部处理能够充足表现文化内涵，内部装修能够重视文化含量。

3、建筑色彩：现在该区域办公楼多为银灰色，居民建筑多为砖青色，XXX商场主楼为砖红色。为从区域灰色中脱颖而出，提议本项目主色调使用淡黄色，既能和XXX商场相协调，又能表现出特有现代气息。

第三部分：项目经济效益及社会效益分析
一、项目基础技术经济指标
1、 总占地面积：XXXXm2 计划可用面积：XXXXm2
拆迁建筑面积：XXXXm2
2、 总建筑面积：XXXXm2 商场及配套：XXXXm2
地下停车场：XXXXm2
3、 容积率：XXXX
二、项目投资估算
序号
项 目
单方费用（元）
投资额（万元）
备 注
一、
土地费用

1
基础地价

2
土地出让金

3
契税

4
拆迁安置费用

5
总计

二、
基础建设投资

1
前期工程费

2
房屋开发费

2.1
建安费

2.2
隶属工程费

2.3
室外工程费

3
总计

三、
经营设备投资

四、
项目创办费

五、
期间费用

1
管理费用

2
财务费用

3
招商费用

六、
其它费用

七、
不可预见费

总 计

依据上表估算，项目总投资为XXXX万元。按建筑面积计算，单方建筑面积成本达成XXXX元；除去地下停车场不能带来收益之外，商场单方建筑面积成本达成XXXX元。
三、项目资金筹措方案
项目在投入运行前需要投入近XX亿元，资金起源关键有以下三个部分：
1、银行贷款：XXXX万元
2、自有资金：XXXX万元
3、工程队等垫支：XXXX万元
土地费用第一期支付XX%，以后分期支付；建设投资先由工程队垫支，待项目完工后清算。
四、项目收益估计
项目收益关键包含以下两个部分：
1、商铺租金收益
根据区域内同类商场租金水平，估计本项目一层租金水平能够达成XX元/平米/天；二、三层为超市超市，不计算租金收益；估计四层租金能够达成XX元/平米/天；五、六层租金每平米天天能够达成依次为XX元和XX元。经加权平均计算，本项目能够实现租金水平为XX元/平米/天，扣除其中水、电、暖、冷、物业管理等经营费用，净租金收益约为XX元/平米/天。
除去超市超市大约占XXXX平米外，本项目可出租面积为XXXX平米，平均出租率设定为XX%，则本项目标年租金收益为：
XXXX平米×XX%×X元/平米/天×360天 = XXXX万元
2、超市经营收益
根据正常年数值，估量超市年经营净收益大约为XXXX万元。
两项累计，估计项目建成后每十二个月净收益大约为XXXX万元。
四、项目经济效益分析
1、静态投资回收期
根据项目标建设期为两年计算，项目建成后当年实现收益，则：
XXXXX万元÷XXXX万元/年 = XX年
加上项目标建设周期，本项目标静态投资回收期为XX年。
2、动态投资回收期
根据现在利率5.5%计算，假设现金在每十二个月年末流入，则：

期数
0
1
2
3
4
…
16
17
18
19
净现金流量
-10000
-17007
-17007
4419
4419
…
4419
4419
4419
4419
贴现
系数
1
0.989
0.898
0.852
0.807
…
0.425
0.402
0.381
0.362
净现值
-10000
-16820
-15272
3765
3566
…
1878
1776
1684
1600
累计净现值
-10000
-26820
-42092
-38327
-34761
…
-3993
-2217
-533
1067
能够计算出项目标动态投资回收期为：
X = XX + 533/1600 = XX
可见，项目标动态投资回收期为XX年。
3、项目NPV（净现值）
由上表能够看出，本项目在内净现值为XXXX万元。
4、评价
由以上分析能够得出以下结论：本项目在市场上是可行，但在经济上却是没有效益。关键原因在于土地价格过高，银行贷款利息支出过大。
要处理项目标这些问题，提议从以下多个方面进行：
（1）争取减免土地出让金XXXX万元，作为招商引资优惠政策；
（2）经四路沿边拆迁工作由XXX北区改造办负责，拆迁赔偿由市财政负担，约为XXXX万元；
（3）北区范围内房管局产权建筑XXXX平米，无偿划转给我企业，能够降低投入XXXX万元；
（4）北区内XXX产权、其它单位产权和私人产权能够采取商铺置换或参股方法处理拆迁问题，这么能够降低直接投入XXXX万元；
（5）政府提供低息贷款，降低企业利息支出。
若以上问题能够得以实现，则项目标总投资为XXXX万元，项目标静态投资回收期为9.4年，实现项目经济效益基础可行。

五、项目社会效益分析
XXX作为著名全国传统商业区，多年来因为各方面原因日渐没落。XXX北区更是布局杂乱，影响了XXX整个商业区重新崛起。XXX北区改造能够使得该商业区形成规模效应，南北商业楼相互呼应，产品经营互补，能够恢复XXX过去辉煌，并极大地带动区域商业发展，居民生活水平提升。而且，XXX商业区发展对整个某市经济发展作用也是不可低估。
XXX商业区外地用户是最多，现在情况会严重影响到某市在全国人民心目中形象。XXX改造能够在游客或慕名而来大家心中树立起某市良好形象，有利于促进某市旅游产业发展，并对某市以后招商引资产生关键有利影响。

附一：居民问卷分析
附二：商户问卷分析