项目商业规划定位及招商策划方案样本.doc

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项目商业计划定位及招商策略

汉口商圈分析
江汉区“十一.五”计划提出：明确经济发展空间布局和功效定位。
在巩固经济发展基础格局基础上，深入优化产业结构，健全体系，提升功效，根据地理空间，自南向北建设四大经济功效板块。
1、商贸旅游板块。解放大道以南区域。该区域关键布局大型商业圈、专业市场群、城市旅游带和休闲娱乐街。以“三个两”为主体，构建该区域基础框架。两个商业圈：即以武商摩尔城、SOGO为关键解放大道商圈，以中百、万达、民众乐园、库玛、中电为关键支撑中山大道商圈。两大市场群：即前进电子市场群和东汉正街市场群。两大旅游点：即以龙王庙公园为主体观江旅游景点，以孙中山铜像和南洋大楼为标志文化旅游景点。
2、金融商务板块。解放大道以北、发展大道以南区域。该区域以王家墩中央商务区和建设大道金融一条街为主体，关键建设新华路、建设大道、环CBD三条金融商务带，并向周围辐射，向王家墩CBD关键区递进开发，集中建设高层高级商务楼盘，配套建设公共绿地、停车场、商务会所、高级酒店，营造浓厚商务气氛，形成以总部经济、楼宇经济为主区域。
3、新兴商业板块。发展大道及其以北、常青路以东区域。该区域关键布局大型卖场、专业市场群、专业商贸城。充足发挥临中环线交通优势，在唐家墩地域至建设大道周围新建一批大型卖场、专业商贸城，在姑嫂树路沿线兴建一批专业市场，形成北部地域新商圈。适应该区域内住宅集中特点，在新建小区布局商业网点，建设一批便利超市、连锁店。
4、高新产业板块。发展大道以北、常青路以西，以江汉经济开发区为主体区域。实施两个集聚工业布局，即工业经济主体向开发区集聚，工业经济产业向知识型、总部型集聚。完善“一主两翼”计划，优化江汉经济技术开发区空间架构。“一主”即扎实以江北民营科技园为关键载体关键功效区，集中布局高科技生产、科技研发机构、企业孵化平台、大型企业总部。“两翼”即以东汉正街工业园和高桥产业园为关键载体紧密功效区，关键布局孵化毕业企业、精深加工项目、产业链延伸项目、配套服务项目、物流业基地等。
5、传统老商业区崛起。武汉老建筑中，从武汉关、花旗银行到汇丰银行，全部能够窥见早期写字楼身影，也统计下一个城市在不一样时期兴衰变迁。
永清片区，曾经武汉租界金融中心，商业和文化底蕴能够追溯到汉口开埠之初。但前几年因为商业中心北移，该片区面貌渐老。
现在，在武汉新一轮旧城改造过程中，聚集了大批政府机关、机关永清片区已逐步找到自己最新定位——现代高端中央商务区。在这个变迁节点时进入武汉天地项目；首期项目工程进展顺利，一期商业项目建筑面积为16257平方米，以餐饮、娱乐、零售为主。现在，大部分商铺已对外租赁。其加盟品牌有：牙买加蓝咖啡、巴黎吧美国BR-31冰淇淋、V12是马来西亚娱乐业巨头云顶集团在亚太区域首家钻石级旗舰店、燕之屋武汉天地店是经营印度尼西亚苏门答腊燕窝产品专营店、法朵葡园餐厅、御甲堂养生餐厅等。

（1） 汉口商圈总结
伴随越来越多新项目标出现，武广商圈集聚效应会越来越显著。伴随越来越多地产项目标开发及各个片区逐步成熟，各个区域内商业网点和新商业物业会逐步完善。
从王家墩CBD计划能够看出，该区域未来会有不少于20万㎡建筑面积商业面积（写字楼、酒店除外）供给。所以，CBD区未来将会形成一个区域商圈。
伴随武汉消费能力深入升级，武汉零售商业将逐步由传统百货业向购物中心业态升级，武广商圈、江汉路商圈关键将向偱礼门周围聚集，形成新中心商业区关键地带。
新商业格局正加速演变
-，武汉商业地产在新物业供给、新品牌进入、新商圈形成等几方面全部有突出表现。
l 新增物业方面，武汉国际广场、大洋百货光谷店均于下六个月开业，新增百货面积达9万平方米，让武汉百货业白热化竞争态势深入升级。除传统百货业供给加大外，新增销售型商业项目也较大幅增加。从零售型世界城·光谷步行街、到专业市场型大武汉家装、华中建材家居广场、再到区域商业中心型汉口东部购物公园、融侨锦城·福源街等等，总供给面积超出30万平方米，购置商铺成为老百姓投资理财又一个关重视点。
l -，一茶一座、面包心语等在一线城市成功运行著名连锁品牌纷纷落户武汉，且开店数量多在两家或以上。苹果、美克美家等高端消费产品也纷纷在武汉试水，开设专卖店。国际一线品牌方面，Cartier、Hugo　Boss、Y-3等也在武汉开出其在华中地域最大规模旗舰店；LV、星巴克等也已签下租约。估计在今年，武汉市民在家门口就能体验更多国际品牌带来时尚感受。由此可见，武汉这个消费型城市对于各类商业品牌吸引力越来越大。
l ，武汉商业地产市场另一个突出特点便是新兴商圈雏形初现。如世界城·光谷步行街以其150万平方米巨大致量填补了该区域商业真空，带动了光谷商圈形成和发展；香港瑞安在武汉所开发新天地其商业形态为中高瑞消费及效带动了永清片区商业崛起，所以提升了传统商圈生级；而汉口东部购物中心也于初开盘亮相，15万平方米商业体量，让汉口东部这一传统居住密集区又重新吸引了大家眼球，二七商圈形成近在眼前。另外，武汉中心商业区也悄然酝酿着变革。伴随南国置业顺利取得偱礼门项目土地使用权、和黄贮备已久老甫地块，在轨道交通一号线和二号线换乘站周围已出现了超出30万平方米潜在商业供给。伴随武汉消费能力深入升级，武汉零售商业将逐步由传统百货业向购物中心业态升级，武广商圈、江汉路商圈关键将向偱礼门周围聚集，形成新中心商业区关键地带。
商圈内常驻人口统计（每户3号均分）
依据市场调查，在传统商圈内老小区人口统计以下表：
居民点
户数（户）
人口（人）
延庆小区
720
2967
三德小区
976
2718
滨江小区
1410
4591
太平街小区
432
1512
三阳小区
500
1750
麟趾小区
300
1050
仁义小区
1413
4098
黄浦雅苑
620
2170
统建大江园
1000
3500
酒宝荡小区
300
1050
惠济二路小区
150
525
亚安花园
414
1449
绍兴小区
100
350
中国电信宿舍
80
280
六十二中老师宿舍
620
2170
同关小区
90
315
扶轮大厦
80
280
名雅居
300
1050
花惠小区
147
515
解放小区
750
2625
济生小区
160
560
铜人像小区
280
980
福建街小区
100
350
大夹街小区
200
700
王家巷商厦
120
420
长航职员宿舍
300
1050
武汉新天地
182
546
三阳金城
600
1800
黄埔东宫
418
1254
航天双城
1952
5856
华清苑
1195
3585
常阳永清城
1569
4707
其它

7805
累计
17478
64578

依据上表，初步估算项目商圈范围内常驻人口约7.8万人。3、商圈内关键商店营业业面积统计

关键商场名称
营业面积（M2）
业态
武商议贩生活馆
6000
中高端卖场
好又多量贩店
2500
仓储商场
武汉新天地商业街
16000
品牌店
原中南商全部底商
9000
正在招商中
三阳金城底商
总面积：16万方
商业
正在招商中
万达广场
140000
中高端
累计
约350000

商圈内零售业饱和度分析
根据零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值情况下，才有可能在商圈内开设商场可能（设定商圈内关键竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算营业面积内）。
其计算公式以下：
零售饱和度 IRS＝C×RE／RF
式中：
IRS——商业圈零售饱和指数；
C——商业圈内潜在用户数目；
RE——商圈内消费者人均消费支出；
RF——商圈内关键商店营业面积。
依据市场调查结果，该区域内消费者人均年收入高于武汉市平均水平，约1.2万元，-武汉市城市居民人均可支配收入16712.44元。人均年消费约11432.97元左右，人均消费支出为45元/人·日。
本项目商圈辐射范围内潜在消费者数量包含常驻人口7.8万人，加上其它流感人口（如写字楼人口、行政机关、学校、幼稚园等）约9.2万人。

5、规模模型建立和计算
对项目规模确实定，能够根据两种情况来考虑，以下图：

按此模型计算结果以下：

极限规模测算表
小区商业

城市商业
小区常住人口总户数（户）
17478
9.2
商圈总人口 （万人）
小区配套超市面积 (平方米)
350000
11432.97
商圈内人均消费
（元/年）
小区人流量 （万人/日）
5.4
偶得性消费商业面积 (平方米)
6267.9
10
商圈内年总消费 （亿元）
中西餐厅、休闲娱乐等目标性消费商业面积 (平方米)
15000
项目可能规模下限(万平方米)
1.6
2.1
项目可能规模上限
(万平方米)

（注：按城市居住区计划规范，小区商业建筑面积在9000-17000平方米左右）
由此模型计算出来商业极限规模约在1.6-2.1万平方米之间。

三、项目定位分析

项目商业SWOT分析及开发策略
（一）、项目商业SWOT分析及综合评价
S—优势
地段优势
本项目地处汉口繁荣地段，商业气氛较浓，含有较高商业价值。
交通便利
项目地处武汉市城市交通主干道，公交网络成熟，交通方便，满足项目商业可达性要求。
商业周围环境优势
现在项目周围经营环境很好，人口较为集中，还是三阳路传统老商圈，而案目周围有几大商业群体集中在一起如几家商业一起起到相相互成、互补商业形式（包含三阳金城、华清园、融科天城等商业群体），也为三阳路商圈崛起及项目商业发展打下了基础。
W—劣势
n 地块项目商业形象差
地块四面商业经营档次低，经营品种缺乏统一性和互补性，周围商业建筑形象较差，严重影响本项目商业品质、价格发挥。
n 地价成本高
地价综合成本较高。本项目属于旧城改造，综合成本攀高，对于项目商业规模和经营形态有较多限定。
n 项目地理位置受到影响
项目临解放大道一面受立交桥及绿化隔离带影响较大，使部分车流、人流受到影响，临三阳路一边受三阳广场阻挡影响较大，临京汉大道一边受轻轨站台影响使部分车流、人流受到影响。
n 受周围租金价格影响
因为项目周围商业档次影响，租金价格得不到很好提升。
O—机会
n 经济前景提供动力源泉
武汉市经济增加稳定，经济前景看好，商业发展快速，人口和收入水平全部在不停增加，这些为商业发展提供了动力源泉。
n 商业竞争上升到店铺资源竞争
外资零售企业纷纷抢滩武汉，激活武汉商业环境，中外商业资本在市场上竞争使店铺成为稀缺资源，对于条件成熟地块发展商业含有先天优势。
n 政策诱导商业趋向
武汉市政府出台了系列商业优惠政策，它们对本项目商业发展含相关键指导意义，使本项目引导小区商业时尚含有可能。
首个《武汉市商业网点发展计划》中，未来武汉商业布局，将由一个汉口中心商区、中南路、钟家村两个市级商业中心、和30个市级商业副中心组成网络。
n 片区配套有一定不足
永清片区和三阳片区生活配套含有一定不足之处，如超市大卖场、家电大卖场及相关部分市区生活配套。本案如补足这一空白商业，将会大大提升该区域商业价值。
T—威胁
n 市场竞争威胁严重
项目所在区域商业物业供给量远远超出需求量，未来几年内商业物业之间竞争很猛烈，所以存在威胁不可避免。
n 市场风险改变莫测
项目周围竞争项目较多，休量较大，而各个项目条件优势相对本项目地理条件优越。
综合评价：总而言之,本项目发展商业含有地段优势、交通便利、商业经营环境较佳等先天优势,而且武汉整体经济、商业竞争、城市计划、政策导向带来机会，但同时项目本身现地理有优势不佳、地价成本高等原因，在市场竞争猛烈现实条件下，发展商业又含有极大风险，所以本项目商业只有在有效招商战略支持下取得市场竞争优势。

本项目即使关键商圈有10万人群，但从实际操作角度，从招商及经营角度看，本项目难度很大。关键原因是：
1. 项目周围环境较差，临三阳路上被原三阳广场所档，使人流不愿上到本项目；而且本项目在解放大道及京汉大道视线被绿化带及轻轨高架桥所阻挡，以至于在解放大道路口及京汉大道三阳路段口均无法直接看到本项目，大大降低了本项目标自然人流。
2. 京汉大道及麟趾路自然人流稀落，项目周围还远没有形成成熟商业气氛，在商业生地营造商业，难度可想而知。
3. 本项目半径600米以内即有武汉新天地商业群、融科天城商业群及三阳金城综合商业群，对本项目标震慑及影响很大，其项目地理优势胜我企业项目。
4. 因为是住宅裙楼，内部承重梁、柱网密且梁柱尺寸极大，既严重阻挡商场内部视线，又降低了实用率，直接负面影响商家进驻意愿。
有鉴于此，发展商必需首先营造项目之鲜明定位，必需有一定力度投入来整改及改造内外部营商环境，依靠合理商业计划及商户组合、和具吸引力招商策略，努力实现招商成功，而且应十分重视商场经营推广工作，如此才有可能实现运行成功，获取长久较高租金收益。

项目定位分析：
1、定位标准：
1. 采取差异化定位竞争方法，彰显项目独特个性；针对区域市场空白点定位，整体经营路线避免和周围商业项目相冲突；
2. 直接针对项目周围及辐射区主力消费群进行有效定位；
3. 结合项目本身特点进行定位，实现项目价值最大化。
2、定位分析：
1. 因为本项目在京汉大道永清段，京汉大道周围商业环境差等位置尴尬，所以必需对整个“京汉大道”进行合适改造包装，然后再对本项目进行招商方能提升有效性。
（2）项目离武汉关键商圈较近，武汉关键商圈所售商品关键为基础生活必需品、高端消费品，本项目应务求和关键商圈错位经营，在满足周围商圈人口基础生活需求之上，应发明出一个包含有商档休闲、娱乐、商档餐饮等购物气氛及环境。如能成功地做出特色及商场个性，必将抢占市场先机。
（3）因为本项目贯通解放大道、京汉大道两个关键道路，本项目两端必需形成两个能起到“锚固”人群作用聚集点，方能使人群在商场里合适流动。
3、目标市场定位：
关键商圈内：步行15-20分钟范围内，约10万人群；
二级辐射商圈：整个汉口消费人群；
三级辐射商圈：整个武汉市消费人群。
4、商业消费用户定义：
依据前述消费者、投资者、经营者调查，确定本项目目标消费用户包含：
1、目标消费群体
主力消费群
n 关键居住在武汉市所界定商圈内
n 武汉政府、企事业、白领及生意人士。
n 收入水平高、消费能力强
n 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主
n 本项目业主为其关键消费群体之一
n 表现为常常性消费为主
次消费群
n 居住在以上商圈之外次辐射地带
n 消费能力强
n 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口
n 间断性消费，可能1个月来2-3次

5、项目定位总体目标：
对京汉大道进行合适改造，营造休闲性购物环境及气氛，依靠合理及有特色商业计划，以“综合生活卖场”和“以居家生活配套加特色卖场为专题综合中高端商业群”为两个集聚人气“锚固”点，辅以特色餐饮和娱乐休闲，加上小区配套服务，共同构建一个综合性、休闲性、娱乐性、社交性等于一体有独特风格和吸引力购物场所。

四、京汉大道及本项目商业裙楼周围环境改造、商业裙楼内部装潢基础思绪：
（一）京汉大道及本项目商业裙楼环境改造基础思绪
1.目标：打造一条别具特色风格商业街区----布吉尔大街。
本项目商业裙楼临街面长达150米，项目两端临街，含有形成特色商业街区条件；以此为基础，在整个三阳路段营造特色、营造风情，形成新兴商业街区。
2.解放大道、京汉大道两端加以吸引眼球雕塑，雕塑应做出特色，努力争取成为三阳路段有标志性一个景观，使此地成为好友聚会醒目地点，不停散发“布吉尔大街”魅力。
3.对项目解放大道及京汉大道路边进行灯光布景，渲染商业热闹气氛，提升品质。部署欧式街灯，每隔30米左右部署一个，另将景观彩灯部署于街旁树木上，营造休闲性环境气氛，使周围人群增强来此逛街意愿性，从而增强项目吸引力。
4.项目商业裙楼临街面长150米，须对临街面进行充足利用及改造：丰富立面，营造具个性化立面风格（如立面硬体不能改造，则可考虑用灯光工程丰富立面）；
5.把商业裙楼前临街广场空间商业气氛和品味营造：
（1）标准：重视互动，使商场和广场互动，多样化活动空间互动；以人为本；步行空间流畅；广场中应有景观小品如雕塑、绿化等发明丰富有趣视觉焦点。
（2）经过景观小品和休息座椅巧妙组合，除美化广场外，更可凝聚人流；于计划中表现自由，营造一个休闲、愉快、饶有趣味购物环境。相关提议以下：
A. 盆栽绿化，自由灵活，使广场显得丰富和自然贴近。
B. 娱乐性喷泉：喷泉原是一个自然景观，喷泉能够湿润周围空气，降低尘埃，降低气温，喷泉游乐性、参与性极强，如:戏水踏泉、环形喷泉、跳舞喷泉等。
C. 休息座椅：能够背靠绿化树部署，和绿化树共同形成小品；部署时要注意避免过密，不能部署在街铺一面，忌和垃圾桶相邻（通常最少相距5-10米）、忌阻碍人流、忌无规则部署；座椅应尽可能采取可及性高设置，座卧高度以45cm-60cm适宜。休憩空间应尽可能面对广场活泼方向。
D. 露天茶座：能够考虑经营开放式茶座、咖啡厅、酒吧等，绿化配置、简练高雅，以发明一个休闲、友好、特色空间环境。
（二）商业裙楼内部空间设计提议
1 .中庭设计提议：
主入口广场（项目南端）及中庭是空间焦点，也是人流走向序列点，应使空间改变丰富。主入口广场及中庭是景观设计关键部分，在地面部分能够部署绿化、水体和雕塑小精品，上部空间也很关键，能够利用飞鸟、旗帜、风筝、气球等软雕塑，以发明有趣空间效果。
2、走道设计关键点：
A、脉络清楚：过道设计要清楚、过道脉络设计好坏，不仅影响对人流疏散，也影响商铺布局。
B、和指导标志结合：指导标志设计关键是指导消费者目标方向，通常在过道交叉部分要突出指导标志。
C、合理设置宽度：过道两大作用是疏散和引导人流，商场过道宽度设置要结合商场人流量、规模等。
3、角落位置及空间使用
商场内角落位置，即使经济价值较低，不适合经营商品，但假如进行艺术处理，不仅能够免去角落冷清尴尬，而且还能起到美观、宣传等效果。如在商场墙边死角位悬挂广告条幅，配置公用电话等。
4、入户大堂
可合适修改入户大堂入口设计，修改入口方向，增加商用面积及利于人流走向。

五、商业业态定位及计划
本项目以“布局合理、商品组合优化”为商业计划之基础标准。在业态上，以“综合超市”和“以居家为专题综合专业市场”为两个集聚人气“锚固”点，辅以特色风味餐饮和少许娱乐，加上小区配套服务，共同构建一个具吸引力购物场所。这关键是为了一个新商业能愈加快、愈加好适应市场，立即使商业聚集人气。但市场是千变万化，以后也要在业态上随之不停更新改变才能保持长久生命力。
l 考虑到商业结构、消费群结构、需求动向等原因，本项目标商业业态定位及计划基础思绪以下：
因为本项目长达150米，怎样吸引大家在两端间流动是着关键处理问题，所以，裙楼两端部署何种业态乃项目商业计划之关键，即是说商场两端必需形成聚集人气磁极和锚固点。
1、将综合超市生活剧场等相同生活超市，部署于京汉大道裙楼地下一层。
（1）没有超市难聚人气，但纯超市必不能抗衡周围商圈，故需综合超市生活剧场类似卖场。
（2）综合超市（百货）特点是采取开放式经营，满足用户日常生活一站式购物需要，用户购物频率高于其它业态，对整个商场客流量有很大促进作用。
（3）综合超市含有随机购置及定向消费双重特点，我们提议将其置于京汉大道裙楼地下一层，该位置在京汉大道靠其本身提供日常生活一站式购齐方法来吸引和集聚人气。
2、将“布吉尔大街精品区”部署于一、二、三层
（1）“以居家、购物、休闲、特色精品为主”乃是基于项目周围约10多万对居家、休闲、物质、精神生活于一体享受消费人群。该综合商业将突出品味及休闲性，和端安、融科休闲商业环境部署呼应，从而集聚人气。
（2）商场三面临街设置人流主入口，从京汉大道及解放大道能够直接看到本项目商业裙楼大部分，对面有一片较成熟居住区，而且离瑞安新城、融科天城等高端项目很近，所以商场南端易于吸引随机消费人群，位置上较易聚集人气，故而将“居家、购物、休闲、特色精品为主”部署于此。
（3）“布吉尔大街”占三层，面积约1.8万平方米，其中一层约5000平方米、二层约5000平方米、三层约5000平方米。这部分由若干专题商区组成，如生活配套区、临街精品区、烟酒商场、时尚体育休闲商区、办公文仪礼品商场、音像图书商场、手机、通讯器材商场、皮具箱包鞋类专用店、金融证券专区、休闲美体专区、特色餐饮文化专区等。
3、商场一、三层部分安排餐饮及部分小区配套服务项目，以此作为两端主力店之间衔接：
（1）餐饮部分不适合做大型酒楼，而关键考虑中西特色文化餐饮，关键安排在三楼。
（2）小区配套服务项目关键有美容美发、银行、书店、西饼屋等。
（3）临街铺位价值较高，能够租金确定商家，对业态不做过多干涉，能够合适激励部分品牌类、限制一些有异味或形象差品类。
4.人流动线安排：商业裙楼首层内外均要连通，以使大家在项目内流动。三楼餐饮部分能够和其它部分合适隔离。

l 经营档次定位
依据消费者调查及商业经营者、投资者访谈，均认为本项目商业应为中等；假如从提升住宅品质角度出发，应定在中高级，所以出于上述两方面理由，本项目商业经营档次应定位为：
中高端及高端产品
其中以证券交易市场、银行、现在中中国地高端超市有韩国独资喜买得（C-MART）、华润万家OLE’、武汉中百生活剧场和武商议贩超级生活馆等。
有选择性地发展适合街区特点业态，部分业态提议不发展。
■ 已形成良好中高级居住区气氛，地段位置佳。
既处于市区内环线上，又稍偏离城市最繁荣商业中心，成型为中高级居住区，地段位置十分良好。

■ 1-3公里内配套十分完善和成熟。
1公里范围内生活配套齐全，3公里范围内既补足了教育配套不足，又强化了商业配套资源。

■ 市场已初步进行了中高消费引导
武汉新天地、融科天城项目在武汉市已是高消费引导区域，从市场反应情况看，市场接收度还比较顺畅或预期较为顺畅，为高端消费产品在武汉市中高端消费发展打下了市场基础。

表：目标项目业态适应性分析
业态
适宜度评价
分析
百货商场
不宜
武汉市市百货商场业态对区域选择性比较强，即便在繁荣市区商圈，发展难度全部极大，区域优势不显著地块区域。
超市生活馆
适宜，但未来潜在竞争性大
从消费储量角度考虑比较适宜，但未来可能竞争性较大，超市业态是现今武汉市市热点业态。
金融证券
适宜
金融证券业态对地域选择性不强，同时行业发展空隙比较大，常住人口相对集中等。
餐饮娱乐
适宜
区域内商业文脉已经形成如武汉天地内高端餐饮、融科天城内娱乐休闲场所等。
其它
适宜中小型品牌生活类配套，如服装、书店、高端礼品、移动通讯、医疗药店、电信等。
区域人口储量大，该类业态是对街区功效补充和完善。
经过强势品牌引导、优异经营理念引入，快速改变街区商业形象，颠覆武汉市中高端商业市场。
因为街区商业发展不充足，商业联想缺失、错位，在目标项目商业发展问题上，必需依靠“外力”快速改变街区商业形象，进行形象引导和市场引导，才能确保项目整体健康、快速发展。
除对优异经营理念引入外，“强势品牌引导”是关键，提议最好引入3个左右各业态强势品牌，形成品牌协力，则目标项目商业部分发展将极有保障。

各区域功效布局分配表、功效分布图示意以下：。
３．业态分布和面积分割（租赁）
各计划区域业态分布和面积分割以下图所表示，下图只表示大致位置和排列，区域大小不代表实际面积百分比。

３．1餐饮区
编号
总面积（平方米）
业态
家数
面积分割（平方米）
层数
１

海鲜城或粤菜馆（燕鲍翅）
1

3
２
2500
川菜馆、火锅城
1
2500
3
３
500
西餐
1
500
3
餐饮区为裙楼三层，总建筑面积为5600 m2，
商家品牌提议
◆中式餐饮提议引进大型海鲜城、粤菜馆（燕鲍翅）、火锅城
◆方便快捷川菜馆、火锅城提议引进著名火锅联锁等。
◆西式餐饮提议引进一家较有特色符合中高级居民消费水平商家

裙楼三层餐饮区示意图以下：

3．3商务休闲区
编号
总面积（平方米）
业态
家数
面积分割（平方米）
层数
1
500-800
咖啡休闲
1
500-800
2
2
300-500
茶坊、酒吧
2
300-500
2
2
500
纤体休闲会所（健身+SPA）
1-2
500
2
3
500
证券
1
500
2
4
1500
足浴休闲养生馆
1
1500
2
休闲娱乐区为裙楼二层总面积5600m2
商家品牌提议
◆健身SPA引进品牌为给人以温馨为专题有家感觉商家
◆银行和证券企业能愈加好方便和服务居民
◆足浴养生期望能引进全国连锁品牌如“千子莲”“良子”等
◆咖啡休闲引入著名品牌联锁如：星巴克等品牌。
茶坊、酒吧选址要求：
1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆动机是休闲或是非正式轻松谈话，这和进入其它餐饮业动机不一样。该业态是以文化、情调、特色，和舒适和愉悦来吸引消费者，其选址往往是高雅路段，含有清净、优雅环境，消费对象含有一定消费能力和文化修养。
2、建筑要求:茶坊、酒吧、咖啡馆部署和装饰有个性化和艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，
裙楼二层休闲生活馆示意图以下：

3．4品牌区
编号
总面积（平方米）
业态
家数
面积分割（平方米）
层数
1

各类品牌店(体育动感装备、高级烟酒、保健品、服装等)做为展示中心店
10-15
80-150
1层临街店铺
购物品牌区为1层临街店铺
引进品牌专卖等零售行业
理由：以酒店式公寓和关键入口，加上高级餐饮、高级休闲养身会所等人气为依靠。
商家品牌提议
◆品牌街引进能愈加好地吸引大量周围地域居民前来消费,需引进著名品牌
3．5配套区
编号
总面积（平方米）
业态
家数
面积分割（平方米）
层数
1
100
票务中心
1
80
1
2
200
美容美发
1
200
1
3
200
品牌联锁干洗
1
100
1
4
400
家居家饰
1
80-100
1
6
1300
书店+儿童教育
1
500-800
1
7
200
音像制品
1
100
1
8
150
文具店
2-3
50
1
9
200
摄影彩扩
2
100
1
10
100-150
眼镜
1
100-150
1
11
500-1000
银行服务（包含一家自助银行）
2
1000
1
12
500
电信、移动服务
1
500
1
商家品牌提议
◆ 本项目配套区设置是为了本小区居民及周围居民生活所需而设定，要符合大众需求，切合实际才能愈加好地提升本小区档次

裙楼一层层精品生活馆示意图以下

3．5超市生活卖场区
编号
总面积（平方米）
业态
家数
面积分割（平方米）
层数
1
3000-4000
超市生活馆
1
3000-4000
地下1层
商家品牌提议
◆ 武汉中百剧场、武商议贩生活馆、麦德龙生活馆等
裙楼地下一层超市生活馆示意图以下

现实状况差、竞争大、潜力大，对业态组合、品牌导入、客群定位提出了极高要求，套用俗话，“机会和风险并存”。

六、定价策略

市场比较法
定价方法
市场意向法

1、价格策略
本项目商铺价格实施“先招主力店，以主力店带动中小商业”策略，即：主力店先行，小户跟进。
2、商业租金估算
1）、本商圈内不一样业态和不一样经营内容下能够承受租金
经过对香港路、澳门路、三阳路、台北路、江汉路、中山大道、建设大道和商场及超市等租金调查，可知不一样业态租金和不一样经营内容能够承受租金含有一定差异，列表比较以下：
业态
租金范围（元/M2·月）
专业店
50-70
专卖店
中低级：60-70
高级：150-300
便利店
50-150
超市
30-60

经营内容
租金范围（元/M2·月）
休闲娱乐
中低级：70-100 高级：200-300
餐饮
中低级：70-80 高级：150-200
服装、化妆品、皮具
中低级： 50-70
高级：150-400
邮电、通讯、银行、中介
50-60
鲜花、礼品
45-65
医药
50-150
家俱、电器、五金
40-70
百货、日杂
30-100

2）、不一样临街状态下租金（底层）

道路名称
平均租金（元/M2·月）
解放大道
53
京汉大道
45
三阳路
66
球场横街
16
澳门路
85
建设大道
48
解放大道
56
中山大道
684
香港路、大智路
50
台北路
48
江汉路
248

从上表能够看出，通常临街商业租金为45-85元/M2·月之间，江汉路商圈中心租金为240-800元/M2·月之间，租金和地段亲密相关，当地段现有租金水平为45-70元/M2·月。

3）、不一样楼层租金水平
在本项目商圈及江汉路商圈内，沿街道路商铺大多为底层商业，部分二楼为商业用房，除百货商场外，三层以上基础为住宅或其它功效用房。
不一样楼层
地 段
江汉路(KFC)
澳门路
一元路　
建设大道
三阳路（永清段）　
解放大道
1F
240
55
70
40
38
60
2F
70
20
60
25
25
50
二楼/一楼租金比
0.34
0.71
0.86
0.63
0.66
0.83
从上表能够看出，二楼租金大约是一楼租金1/3左右，基础反应了本区域地段不一样楼层租金比。

4）、当地块不一样区域未来租金测算
影响当地块未来租金原因取决于现有租金、地段条件（包含人流量、交通条件、商业气氛等）、业态定位、经营内容、未来城市计划等原因，依据这些原因估算地块不一样区域未来租金（以1层为准）以下表：
（单位：元/M2·月）
分区
现在租金
业态
定位
经营
品种
地段
条件
城市
计划
租金测算值
解放大道
53
65
60
60
55
58
权重
0.3
0.1
0.1
0.4
0.1
麟趾路
45
50
60
55
50
54
权重
0.25
0.1
0.3
0.2
0.4
京汉大道
24
100
150
85
100
85
权重
0.2
0.1
0.1
0.3
0.3
三阳路
66
50
65
70
35
62
权重
0.4
0.1
0.1
0.3
0.1
各区域租金实际取值以下表：
分区
所在道路名称
楼层
租金
（元/M2·月）
平均租金
（元/M2·月）
金融证券
解放大道
1-2
80-100
90
精品商业区
麟趾路
1（临街商铺）
一层：100-130
110
餐饮休闲区

3
50-60
55
超市生活卖场
京汉大道
负一层
60-70
65
精品卖场
1（临街商铺）
110-160
140
商务休闲区

二层
100-130