物业管理衔接管理办法(试行稿).doc

房地产开发与物业管理衔接管理办法
（试行稿）
第一章 总则
第一条 为规范项目开发与物业管理,明确房地产开发公司与物业管理公司责任、权利、义务，有效提高集团开发项目的物业管理水平，提升物业管理对项目开发的品牌效应，树立宝安地产品牌,根据《物业管理条例》及相关法规，结合集团实际情况，制订本办法。
第二条 本办法界定物业管理公司介入项目开发的时间节点和工作内容,明确集团总部、项目所属公司与物业管理公司工作衔接、工作流程和工作内容等具体事项。本办法适用于集团总部及所属各房地产公司开发项目，并在实际操作中予以持续改进、完善。
第二章 规划设计阶段
第三条 项目所属公司在项目市场定位及规划设计阶段，应要求物业管理公司前期介入，并参与概念（规划）方案设计评审.
1、项目所属公司应在市场定位及概念（规划）方案设计阶段就物业管理配置方案等方面内容，以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见给项目所属公司，包括物业管理公司对该项目特殊的要求和建议.主要有如下方案：
（1） 小区智能化系统管理方案；
（2） 供水、供电标准及方案；
（3） 各类物业管理用房配置方案;
（4） 小区给排水系统方案；
（5） 人工水体、园林景观方案；
（6） 消防监控中心及设备房配置方案;
（7） 交通流线及出入口岗亭设置；
（8） 公共配套设施（含休闲、娱乐等）。
2、项目所属公司应在施工图设计阶段就物业管理用房面积、区域管理的划分、小区公共强弱电的布置、设备房面积、设备设施选型（包括电梯、消防、监控、安防系统、空调、给排水、围栏、公共照明及变配电设备设施）等方面内容以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见和建议给项目所属公司.
第三章 施工建设阶段
第四条 物业管理公司应参与施工图纸会审，并出具书面意见及建议。
第五条 物业管理公司应配合、协助集团和项目所属公司各阶段的工程质量检查，提高工程质量，以减少业主入住后对于工程质量问题的投诉.
第六条 项目所属公司在设施设备的安装调试阶段，应通知物业管理公司派遣专业人员参与，以便物业管理公司及时掌握设施设备的技术性能及维护要求。
第七条 大型设备（电梯、水泵、发电机、安防监控、消防系统、变配电、停车场管理系统以及小区智能化系统等）的采购应征询物业管理公司意见，同一项目中，相同功能的设备宜采用同一品牌.
第八条 项目所属公司应组织相关专业施工单位（包括安防、电梯、空调、供电、发电机、给排水、消防、园建、古建等）在工程竣工后，对物业管理公司进行保养知识的交底和培训。物业管理公司所派遣的专业人员应具备相关的专业知识，以及持有相关专业的上岗证；物业管理公司应尽量减少经过培训后部分人员的流失,若此部分工作人员流失，应做好接替人员的培训工作.
第四章 项目销售阶段
第九条 在前期介入阶段，物业管理公司应根据项目定位策划报告,编制前期介入服务方案及后期日常物业管理方案，报项目所属公司审核后实施。
第十条 物业管理公司须全力配合项目所属公司的销售，如样板房管理、销售大厅维护、售楼通道、车辆指引、形象展示、物业咨询、服务指引、资料及活动策划等.
第十一条 在项目销售前，项目所属公司应协助物业管理公司在项目所在地成立分公司、完成前期物业管理的招投标工作、签订《前期物业管理合同》，做好物业管理费的备案，并制定《临时管理规约》。《房屋买卖合同》中应明确规定物业管理收费标准，并与《前期物业服务合同》和《临时管理规约》相一致。
第十二条 项目所属公司应在项目销售前应组织设计、施工、物业管理和销售代理等单位召开联席会议，共同商定销售策略以及在销售中涉及的物业管理事项。物业管理公司服务人员及销售人员的说辞（包括销售统一说辞、物业统一说辞等）应统一培训，经考核合格后，物业及销售工作人员方可上岗.销售人员应严格遵守《物权法》和《物业管理条例》相关条款，不得随意承诺.
第十三条 项目所属公司在项目销售前对其进行品牌形象设计时，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等应与物业管理公司沟通，树立与项目相适应的物业管理品牌形象，以保持项目形象的一致性,充分展示集团的品牌形象。
第十四条 在项目销售前物业管理公司应向项目所属公司提交《物业策划方案》与项目所属公司协商确定。《物业策划方案》主要内容包括：物业管理公司在项目销售、施工、竣工、入伙等各阶段需配合的各项工作内容，以及相应的前期配合服务收费测算，并依据项目所在地的实际情况、物业产品定位等进行物业管理费用测算，制订物业收费标准与物业管理方案.
第十五条 项目所属公司应在销售前将“临时管理规约"、“前期物业管理（服务）协议”向物业买受人予以公示和说明，并要求物业买受人在签订《房屋买卖合同》时签署《前期物业服务协议》及出具遵守“临时管理规约”的书面承诺。
第五章 竣工查验阶段
第十六条 项目所属公司在进行项目竣工验收前，应通知物业管理分公司并要求派遣专业人员一起参加竣工初验。查验过程，应包含验收记录、存在问题整改等书面内容.
第十七条 从竣工验收阶段开始，物业管理公司需建立基础档案、验收档案、动态档案等。
第十八条 项目所属公司在移交物业前,应与物业管理公司、承建单位联合成立接管验收小组,制定接管验收方案，进一步明确移交（接管）的物业内容明细、查验标准（具体可参照《房屋接管验收标准》)、方式及日程安排，确保物业交付使用前达到《房屋销售合同》约定的标准.
第十九条 项目所属公司须在项目入伙时间提前三十日完成质量自查整改，并将质量自查整改情况形成专题报告报集团项目发展部备案。集团项目发展部在收到专题报告后七日内组织集团相关部门和物业管理公司完成项目入伙前的专项工程质量检查.
第二十条 各项竣工查验须有物业管理公司全程参与，并逐项逐套验收确认，同时做好查验备案资料.
第六章 交接、入伙、装修阶段
第二十一条 物业交接应符合《物业承接查验办法》的规定，并建立验收记录档案,对不合格项目应有具体整改措施及整改期限，并由开发单位、施工单位、物业管理公司三方签字确认.
第二十二条 物业管理公司应协助项目所属公司办理入伙策划,如装修管理、资料准备、设备调试、入住流程、入住百问等。
第二十三条 项目所属公司应在物业移交前达到如下标准：
1、各类临时建筑物、构筑物等全部拆除,施工机具、建筑垃圾拆除并清运完毕，入伙场地、室内和室外公共部分干净整洁，外墙清洁应达标；
2、竣工资料（图纸）和档案资料等已整理完毕；
3、供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施按户控制，分户计量;
4、小区名称和房屋幢、户号已编排；
5、小区的各项标识，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等已安装完毕;同一系列的地产项目应采用统一的CI标识与形象系统并进行统一设计、制作、安装；
6、物业管理服务用房已按规定标准配置到位并具备实际使用条件;
7、法律、法规规定的其他事项。
第二十四条 项目所属公司应及时移交项目入伙的相关资料，物业管理公司应有专门的档案管理室及档案管理员，并应妥善管理项目所属公司移交的竣工资料、专业设备的合格证书、操作手册等相应资料. 在办理物业承接验收手续时,项目所属公司应当向物业管理公司移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料；
2、住宅区内相关配套建筑物、构筑物及共用设施设备等项目清单、产权归属证明；
3、设施、设备安装、使用、维护保养等技术资料。包括设施设备的合格证明、使用说明以及保修书等；
4、物业质量保修文件和物业使用说明文件（《住宅使用说明书》、《质量保证书》、单项工程承、发包合同及保修责任书）；
5、物业清单、房屋业主汇总表及业主基本情况登记表；
6、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告、工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、电视网络保养及验收协议等;
7、物业管理所必需的其他资料（如隐蔽工程影像资料）。
第二十五条 项目入伙后,项目所属公司须按照相关的《物业管理条例》中约定的空置房物业管理费收费标准，向物业管理公司支付空置房管理费。空置房包括未售或未移交物业买受人的房屋。同时,物业管理公司需做好相应的保管和维护工作.
第二十六条 在项目销售过程中，项目所属公司为促销楼盘，与业主承诺涉及相关减免物业管理费的问题,项目所属公司应在项目入伙前书面通知物业管理公司，并在项目入伙后支付给物业管理公司.
第二十七条 在物业达到交接验收条件后,项目所属公司应及时与物业管理公司办理移交手续，移交手续以双方签字的方式进行确认,若未及时办理移交造成项目成品损坏应由项目所属公司负责。物业管理公司应加强成品保护工作，因管理不善造成已移交成品损坏应由物业管理公司负责。
第二十八条 物业管理公司应按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，做好对装修阶段中破坏承重结构、原有功能、外立面、公共配套及搭建构筑物等违规行为的管理工作。否则，集团将追究物业管理公司管理不到位的责任。
第七章 保修维修阶段
第二十九条 在项目保修维修阶段，项目所属公司和施工单位须有专人负责保修维修事宜。
第三十条 业主在保修维修期内提出维修申请的，须有具体的书面记录。物业管理公司在接到客户保修期书面维修申请后，须在二日内确认并转交项目所属公司，项目所属公司应在约定时间内安排施工单位进行上门维修。自发出保修维修申请之日起,修复周期最长不应超过十五日.
第三十一条 对于业主紧急的保修维修事项，物业管理公司应及时采取必要的措施解决，以避免损失进一步扩大，因此产生的保修维修费用应由项目所属公司或项目所属公司协商原施工单位予以解决。
第三十二条 施工单位不按合同规定履行保修维修职责的,物业管理公司有权安排第三方进行维修，维修费用和业主的赔偿从施工单位质保金中扣除。物业管理公司在安排第三方维修前，需将维修报价清单报项目所属公司和施工单位确认。施工单位故意不确认的，物业管理公司应及时采取法律认可方式送达施工单位。项目所属公司应积极配合物业管理公司做好相关费用的扣除工作,否则相关费用及业主的赔偿由项目所属公司负责。
第三十三条 工程保修维修期内,所有施工单位的质保金一律须经物业管理公司签字盖章确认后，方可报项目所属公司审批、支付。物业公司相关人员在审核相关项目签字时应严格谨慎,不得随意确认。若发生违规签字行为，集团将对相关责任人予以追责。
第三十四条 物业管理公司应做好竣工入伙项目日常运行、维护管理的记录及总结（包括各系统运行时的优缺点，各设备品牌的运行情况等方面的内容），并于次年1月30日前将年度总结报告上报项目所属公司和集团项目发展部备案。为集团后期项目开发积累设计及采购经验,推动集团标准化建设。
第八章 其它规定
第三十五条 物业管理公司应于项目开盘前三个月成立物业管理分公司,并开展前期介入和服务工作,其运营成本由项目所属公司负责.
第三十六条 物业管理公司自前期介入至项目竣工入伙，实行酬金制，物业管理公司的全部收入归项目所属公司所有,其间发生的运营管理费用由项目所属公司独自承担，项目所属公司按物业运营管理费用总额的10％支付物业管理酬金（含销售期间物业管理人员奖金）。物业管理的运营管理费用包括但不限于开办费、物业管理招投标费用、治安管理费、材料看管费、接管验收费、开荒费、资料印刷费、宣传广告费及配合销售等费用。账务管理由物业管理公司负责,项目所属公司对账务进行监管审计。
第三十七条 项目所属公司须按相关法规要求及项目的实际情况在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(包括物业办公室、业委会办公室、员工宿舍、食堂等），并满足项目定位、物业服务标准及物业服务人员配置等相关要求。
第三十八条 项目会所及停车场可根据实际情况，由物业管理公司进行统一经营管理，部分经营收益用于弥补物业管理公司的亏损。项目入伙后,若项目会所是由项目所属公司负责经营的,应按相关规定向物业管理公司支付相应的管理费。
第三十九条 物业管理公司应实行标准化、规范化管理,维护集团良好的品牌.
第九章 附则
第四十条 本办法由集团项目发展部负责修订与解释，自办法颁布之日起试行.
9