物业管理衔接管理办法(试行稿).doc
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1、房地产开发与物业管理衔接管理办法(试行稿)第一章 总则第一条 为规范项目开发与物业管理,明确房地产开发公司与物业管理公司责任、权利、义务,有效提高集团开发项目的物业管理水平,提升物业管理对项目开发的品牌效应,树立宝安地产品牌,根据物业管理条例及相关法规,结合集团实际情况,制订本办法。第二条 本办法界定物业管理公司介入项目开发的时间节点和工作内容,明确集团总部、项目所属公司与物业管理公司工作衔接、工作流程和工作内容等具体事项。本办法适用于集团总部及所属各房地产公司开发项目,并在实际操作中予以持续改进、完善。第二章 规划设计阶段第三条 项目所属公司在项目市场定位及规划设计阶段,应要求物业管理公司前
2、期介入,并参与概念(规划)方案设计评审.1、项目所属公司应在市场定位及概念(规划)方案设计阶段就物业管理配置方案等方面内容,以书面形式征询物业管理公司意见,物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见给项目所属公司,包括物业管理公司对该项目特殊的要求和建议.主要有如下方案:(1) 小区智能化系统管理方案;(2) 供水、供电标准及方案;(3) 各类物业管理用房配置方案;(4) 小区给排水系统方案;(5) 人工水体、园林景观方案;(6) 消防监控中心及设备房配置方案;(7) 交通流线及出入口岗亭设置;(8) 公共配套设施(含休闲、娱乐等)。2、项目所属公司应在施工图设计阶段就物业管理用房面积、区域管理
3、的划分、小区公共强弱电的布置、设备房面积、设备设施选型(包括电梯、消防、监控、安防系统、空调、给排水、围栏、公共照明及变配电设备设施)等方面内容以书面形式征询物业管理公司意见,物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见和建议给项目所属公司.第三章 施工建设阶段第四条 物业管理公司应参与施工图纸会审,并出具书面意见及建议。第五条 物业管理公司应配合、协助集团和项目所属公司各阶段的工程质量检查,提高工程质量,以减少业主入住后对于工程质量问题的投诉.第六条 项目所属公司在设施设备的安装调试阶段,应通知物业管理公司派遣专业人员参与,以便物业管理公司及时掌握设施设备的技术性能及维护要求。第七条 大型设备(
4、电梯、水泵、发电机、安防监控、消防系统、变配电、停车场管理系统以及小区智能化系统等)的采购应征询物业管理公司意见,同一项目中,相同功能的设备宜采用同一品牌.第八条 项目所属公司应组织相关专业施工单位(包括安防、电梯、空调、供电、发电机、给排水、消防、园建、古建等)在工程竣工后,对物业管理公司进行保养知识的交底和培训。物业管理公司所派遣的专业人员应具备相关的专业知识,以及持有相关专业的上岗证;物业管理公司应尽量减少经过培训后部分人员的流失,若此部分工作人员流失,应做好接替人员的培训工作.第四章 项目销售阶段第九条 在前期介入阶段,物业管理公司应根据项目定位策划报告,编制前期介入服务方案及后期日常
5、物业管理方案,报项目所属公司审核后实施。第十条 物业管理公司须全力配合项目所属公司的销售,如样板房管理、销售大厅维护、售楼通道、车辆指引、形象展示、物业咨询、服务指引、资料及活动策划等.第十一条 在项目销售前,项目所属公司应协助物业管理公司在项目所在地成立分公司、完成前期物业管理的招投标工作、签订前期物业管理合同,做好物业管理费的备案,并制定临时管理规约。房屋买卖合同中应明确规定物业管理收费标准,并与前期物业服务合同和临时管理规约相一致。第十二条 项目所属公司应在项目销售前应组织设计、施工、物业管理和销售代理等单位召开联席会议,共同商定销售策略以及在销售中涉及的物业管理事项。物业管理公司服务人
6、员及销售人员的说辞(包括销售统一说辞、物业统一说辞等)应统一培训,经考核合格后,物业及销售工作人员方可上岗.销售人员应严格遵守物权法和物业管理条例相关条款,不得随意承诺.第十三条 项目所属公司在项目销售前对其进行品牌形象设计时,包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等应与物业管理公司沟通,树立与项目相适应的物业管理品牌形象,以保持项目形象的一致性,充分展示集团的品牌形象。第十四条 在项目销售前物业管理公司应向项目所属公司提交物业策划方案与项目所属公司协商确定。物业策划方案主要内容包括:物业管理公司在项目销售、施工、竣工、入伙等各阶段需配合的各项工作内容,以及相应的前期配合
7、服务收费测算,并依据项目所在地的实际情况、物业产品定位等进行物业管理费用测算,制订物业收费标准与物业管理方案.第十五条 项目所属公司应在销售前将“临时管理规约、“前期物业管理(服务)协议”向物业买受人予以公示和说明,并要求物业买受人在签订房屋买卖合同时签署前期物业服务协议及出具遵守“临时管理规约”的书面承诺。第五章 竣工查验阶段第十六条 项目所属公司在进行项目竣工验收前,应通知物业管理分公司并要求派遣专业人员一起参加竣工初验。查验过程,应包含验收记录、存在问题整改等书面内容.第十七条 从竣工验收阶段开始,物业管理公司需建立基础档案、验收档案、动态档案等。第十八条 项目所属公司在移交物业前,应与
8、物业管理公司、承建单位联合成立接管验收小组,制定接管验收方案,进一步明确移交(接管)的物业内容明细、查验标准(具体可参照房屋接管验收标准)、方式及日程安排,确保物业交付使用前达到房屋销售合同约定的标准.第十九条 项目所属公司须在项目入伙时间提前三十日完成质量自查整改,并将质量自查整改情况形成专题报告报集团项目发展部备案。集团项目发展部在收到专题报告后七日内组织集团相关部门和物业管理公司完成项目入伙前的专项工程质量检查.第二十条 各项竣工查验须有物业管理公司全程参与,并逐项逐套验收确认,同时做好查验备案资料.第六章 交接、入伙、装修阶段第二十一条 物业交接应符合物业承接查验办法的规定,并建立验收
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