桂林物业服务收费管理法.doc
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1、桂林市住宅小区物业服务收费管理实施细则第一条 为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据中华人民共和国价格法、国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知(发改价格20031864号)、国家发改委 建设部关于印发物业服务定价成本监审办法(试行)的通知(发改价格20072285号)和广西壮族自治区物业管理条例(2012年)等法律、法规和政策有关规定,结合我市实际,制定本细则。第二条 本细则适用于桂林市城区内经工商行政管理机关登记注册,并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业,按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理.第三条 本
2、细则所称物业服务收费为普通住宅小区内的物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维护管理,以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序,而向业主所收取的费用。物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则.制定物业服务收费,既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素,也要考虑广大业主的承受能力。市价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作.第四条 提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止
3、价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业。建设单位通过招投标或者协议方式选聘前期物业服务企业的物业服务收费的,应当按照市房产行政主管部门核定的服务等级和市价格主管部门规定的政府指导价执行.建设单位应根据市房产行政主管部门核定的物业服务等级,在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准,并报市价格主管部门审核备案。第五条 物业服务包括公共性服务、专项服务,对应的物业服务费为公共性服务费、专项服务费.公共性服务费指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共
4、绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用.专项服务费是指物业服务企业为业主(或使用人)提供专项性服务而向该部分业主(或使用人)收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费、电梯维护费等.第六条 物业服务费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。依法成立业主委员会之前(前期物业管理)的公共性服务费和专项服务费,实行政府指导价。依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费(停车收费除外)实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定,并经报价格主管部门备案后执行.实行政府指导价的物业服务费,具体标准由物业服务企业在价格主
5、管部门规定的指导价范围内,根据实际提供的物业服务水平确定,并报经价格主管部门审核备案后执行.公共性服务费的计价单位为:元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积,建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的,按房屋所有权证登记的建筑面积收取;未办理房屋所有权证的,以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取;未取得房屋所有权证,也未经审核的房屋测绘成果报告的,暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取.与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的,其物业服务收费可按非住宅小区有关规定执行市场调节价。对物业服务费有争议的,业主、物业使用人或物业服务企业,可以向市
6、价格主管部门或建设行政主管部门申请协商调解。第七条 制定或者调整实行政府指导价的物业服务费应进行成本监审。实行政府指导价的物业服务费,价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准.已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。市价格主管部门对物业服务费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。第八条 实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8).物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1。物业管理和物业
7、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取);3。物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用; 4。物业管理区域绿化养护费用; 5。物业管理区域消防设施维护费用;6.物业管理区域秩序维护费用; 7。物业服务企业办公费用;8.物业服务企业固定资产折旧; 9。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 10。经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用,不得计入物业服务成本.物业服
8、务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损,列入物业服务成本的,公共能耗费不再分摊;不列入物业服务成本的,公共能耗费合理分摊。物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电,应单独设置计量表,其费用由物业服务企业承担,不得向业主分摊。第九条 物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价,住宅前期物
9、业管理的物业服务费实行分类分等定标准定基准价,浮动幅度上下不超过15%.物业服务等级标准以及评定办法,由市房产行政主管部门制定并公布。住宅小区物业服务等级经首次核准且执行满三年的,物业服务企业应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核,达不到原服务等级标准的须进行整改,整改不达标的,作降级处理。执行期满未申请复核的,取消物业服务等级认定,物业服务企业不得继续收取物业服务费。如物业服务企业继续该收费行为的,则作为企业的不良行为记入企业诚信档案.第十条 按照鼓励先进、优质优价的原则,对荣获国家(自治区、市级)物业管理示范小区荣誉称号的项目,其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占
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