荆州市物业管理办法.doc

《荆州市物业管理办法》
荆州市人民政府令第43号
《荆州市物业管理办法》已经2005年8月23日市人民政府常务会议审议通过，现发布施行。
第一章总则
第一条为规范物业管理服务的市场行为,保障社会公共利益,维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条本办法所称物业，是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关地.
本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共序等提供相应管理服务活动。
第四条本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理服务.新建住宅区和两个以上业主的新建住宅,应当实行物业管理的原有住宅区,应当创造条件,逐步实行物业管理.
第五条荆州市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业行政管理部门），负责组织本办法的实施。各县（含县级是、下同）房产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，依照本办法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
公安、共商、物价、环保、建设、电力、电信、邮政、计生等有关部门，依照法定职责和本办法的规定，负责相关管理工作.
各区、开发区、街道办事处、乡镇人民政府协助有关形状管理部门对物业管理市场进行监督、管理和协调。
第二章前期物业管理
第六条前期物业管理是指在新建物业的业主委员会或业主代表大会成立前，建设单位委托物业管理企业进行的物业管理服务活动。
第七条同一物业管理区域内住宅及非住宅的建设单位，应当采用招投标的方式选聘一个具有相应资质的物业管理企业，投标人不得少于3个。投标人少于3个或者同一物业管理区域内的普通住宅规模在3万平方米以下,县级市的普通住宅规模2万平方米以下,县城普通住宅规模1万平方米以下的，经市物业管理部门和县房产行政主管部门批准，可以采用协议或选聘具有相应资质的物业管理企业。
政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第八条规划、设计新建物业时，必须统筹安排，合理布局物业管理服务的各项设施，并按不少于开发建设总建筑面积3‰确定物业管理服务用房,最多不超过200平方米。
建设单位应按照规划设计的要求建设或预留物业管理服务用和各项共用设施，物业区域内的供水、供电实行一户一表。
建设单位应当在物业行政管理部门组织监督下对前期物业项目进行验收合格后30日内，办理有关手续，将建成的物业管理服务用房和自行车棚等,向物业管理企业无偿提供，办理移交事宜.
建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当在物业行政管理部门办理前期物业管理手续，并提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。房产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注目物业管理用房室号。
第九条物业管理用房属于全体业主所有，由物业管理企业使用、维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用,不得买卖和抵押。
物业区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等,移交业主大会，归全体业主所有；建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业,归全体业主所有。
建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，有房产登记机构在房产登记册上予以记载，但不颁房屋产权证书。
第十条新建物业出售前，建设单位应当选聘前期物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务和同。
第十一条选聘的物业管理企业必须与业主签订前期物业管理服务协议、临时业主公约。前期物业管理服务合同。
（一)双方的权利义务；
(二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（三)公共绿化的维护;
（四）公共区域的保洁；
(五)公共区域的次序维护；
（六）车辆的停放管理;
（七)物业使用中对禁止性行为的管理措施；
（八）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；
（九）物业档案资料保管；
(十)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
前期物业管理协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。
第十二条前期物业管理期间,物业竣工验收合格交付使用前所产生的物业服务费,由建设单位承担；物业竣工验收合格交付使用后，业主从领取钥匙之日开始承担物业服务费，为售房屋仍由建设单位承担.
第十三条建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内，向前期物业管理企业移交下列文件和资料；
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设备、地下管网工程竣工验收资料；
(二)设施、设备安装使用和维护保养技术资料
（三）物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金的有关资料；
（四）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
(五）物业管理必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述移交给业主委员会。
第三章 业主、业主大会、业主委员会
第十四条物业所有权人为业主.业主享有以下权利：
(一）参加业主大会，发表意见并享有表决权;
（二)选举业主委员会主任、副主任、委员，并享有被选举权；
(三）监督业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作；
(四)接受物业管理企业按照合同约定提供的服务；
（五)监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十五条业主履行以下义务：
（一)遵守业主公约和物业管理的有关制度；
（二)配合物业管理企业的管理服务活动；
(三）遵守业主大会或者业主代表大会作出的决定;
(四）按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费,依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修资金；
（五)法律、法规、规章规定的其他义务。
第十六条业主大会由同一物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是全体业主集体行使和维护全体业主合法权益的组织。
业主大会履行下列职责:
（一）制定、修改业主大会议事规则和业主公约；
（二）选举或者更换业主委员会主任、副主任和委员，监督业主委员会的活动；
（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业管理的有关制度;
（四）确定物业管理企业并审议通过物业管理服务合同约定的内容；
（五）审议物业管理企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议；
(六)监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）决定共用部位、共用设施和设备维修金的筹集、使用方案并监督实施;
（八）决定物业管理的其他重大事项。
（九）法律、法规、规章或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。
第十七条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30％以上或者首位业主入住达2年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。
首次业主大会或者业主代表大会在辖区物业管理行政主管部门的指导下，由建设单位和前期物业管理企业负责召开。
业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次会议,由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请相关部门、居民委员会、使用人代表列席。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人.
第十八条 业主大会应当依照本办法和业主大会议事规则开展活动，并接受物业管理行政主管部门的指导。
业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。业主投票权数按照业主拥有物业的建筑面积计算投票数,同一个物业管理区域内的公益设施及相关物业不拥有投票数。业主大会的议事方式、业主投票权数的计算方法、表决程序等由业主大会议事规则规定。
业主大会的民事责任由全体业主共同承担。
第十九条 同一个物业管理区域内的业主在100人以上的，成立业主大会或者业主代表大会。成立代表大会的由业主代表大会行使业主大会的职权。业主代表大会的议事方式、业主代表投票权数的计算方法、表决程序等由业主代表大会议事规则规定。
第二十条业主委员会是业主大会或者业主代表大会的执行机构.业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名的单数组成,业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年，可以连选连任.
业主委员会不得从事与物业管理无关的经营活动，其组成人员不得在其业主大会选聘的物业管理企业中兼职。
第二十一条业主委员会履行下列职责:
(一)召集业主大会或者业主代表大会；
（二）执行业主大会或者业主代表大会作出的决定，定期报告有关决定实施的情况;
(三）根据业主或者业主代表大会的决定，选聘或者解聘物业管理企业,签订物业管理服务合同；
（四）监督物业管理企业的管理服务活动，协调物业管理企业与业主的关系；
（五）听取和反映业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（六）审查物业管理企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算，然后提交业主大会或者业主代表大会决定;
(七）完成业主大会或者业主代表大会交办的其他事宜。
第二十二条业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内，业主委员会将下列文件向所在地的市、县物业管理行政主管部门办理备案：
(一） 业主大会或者业主代表大会成立情况报告；
（二） 业主大会或者业主代表大会的议事规则；
（三) 业主公约；
（四） 业主委员会组成人员的基本情况;
（五） 业主大会民主选举结果；
（六） 维修金的使用、管理、续酬方案。
第二十三条物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利并履行业主相应的义务.使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的有关规定.
业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业管理企业。
第二十四条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费中列支，但每年不得超过物业服务费的1%,具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业管理企业在物业管理服务合同约定。
第二十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章和市政府规范性文件相抵触。
第四章 物业管理企业
第二十六条 物业管理企业是接受业主或业主大会、业主代表大会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的经营组织。
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,必须取得物业管理企业资质，并按核定的资质登记从事物业管理服务活动.
从事物业管理的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书，持证上岗.
第二十七条 物业管理企业享有以下权利；
（一） 依照有关规定和物业管理服务合同，制定物业管理服务制度和措施;
（二） 依照物业管理服务合同收取物业服务费;
（三） 制止物业管理区域内的违章行为；
(四） 对造成物业损失的，代表业主要求责任人予以赔偿；
（五） 法律、法规、规章规定的其他权利.
物业管理企业应当履行以下义务；
（一） 履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;
（二) 定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况；
（三） 接受业主、业主大会、业主代表和业主委员会的监督；
（四） 接受物业管理行政主管部门的监督、指导;
（五） 法律、法规、规章规定的其他权利。
第二十八条 物业管理企业可以通过招标等方式，聘用专业服务公司承担专项物业管理服务，并负有监督管理责任。
物业管理企业不得将物业项目整体转让给他人管理。
第二十九条 物业管理企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业管理企业可以约定财产保管事项。
第五章 物业管理服务
第三十条 一个物业管理区域应当由一个物业管理企业进行物业管理服务.业主大会或者业主代表大会决定更换物业管理企业的，应当采取招标方式选聘新的物业管理企业.
第三十一条 物业管理企业接受委托从事物管理服务,应当执行业主大会或者业主代表大会决定，由业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同一般应当载明下列主要内容.
（一) 业主委员会和管理企业的名称；
（二） 物业管理服务区域的范围；
（三) 物业管理服务的内容;
（四） 物业管理服务的标准；
（五） 物业管理服务的费用;
（六） 物业管理服务合同的期限；
（七) 违约责任；
（八） 物业管理服务合同解决的条件；
(九) 当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同期限一般为3年.
物业管理企业接管物业项目，应当自物业管理服务合同签订之日起15日内，将物业项目情况物业项目所在地的市、县物业管理行政主管部门备案。
第三十二条 物业管理企业可以根据业主或者使用人的委托,提供物业管理服务合同约定以外的特约服务，服务报酬由双方约定。
物业管理企业可以根据业主或者使用人的委托，提供物业管理服务合同约定以外的特约服务,服务报酬由双方约定。
物业管理企业可以接受供水、供电、供热、通信、有限电视等专业经营服务部门的委托,对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业管理企业接受委托代行维护或代收费用、不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十三条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及物业管理服务合同与服务质量相适应的原则。
普通住宅的物业服务费具体标准，由当事人在政府指导价格范围内协商确定；其他住宅的物业服务费由当事人协商确定.
第三十四条 业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定，但业主负连带缴纳责任。
第三十五条 物业管理区域内未售出控置房屋的物业服务费，由房地产开发企业缴纳；购房后空置房屋的物业服务费，由业主从够房之日起缴纳。
第三十六条 物业管理服务合同限届满前3个月，业主大会或者业主代表大会与物业管理企业应当协商续聘事宜.续聘的,重新签订物业管理服务合同；不再续聘的，业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业管理企业，原物业管理企业应当在业主委员会的监督下，向新物业管理企业办理下列移交事项；
（一） 对预收的物业服务费按实结算后移交；
(二） 移交全部物业资料和有关的财务帐册；
(三) 移交业主共有的房屋、场地和其他财务；
（四) 其他应当移交的事项。
第三十七条 物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共吃序良好，保障物业使用方便、安全。物业管理企业按照下列要求实施物业管理服务；
(一） 按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主大会或者业主代表大会决定的物业管理服务年度计划，实施物业管理服务;
（二) 在业主、使用人使用的物业前，将共用部位、共用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人;
(三) 对物业管理服务业进行全面巡视、检查，定期对共用部位、共用设施、设备进行维修、养护;
(四) 发现共用部位、共用设施和设备损坏时，立即采取保护措施，进行维修;
(五） 接到物业报坏报修时,限时进行维修和处理；
（六） 做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业资料和有关的财务帐册；
(七) 发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告。
（八) 按照物业管理服合同的约定，做好业主大会或者业主代表大会、业主、使用人委托的其他物业管理服务事项。
第六章 物业的使用和维护
第三十八条 物业在国家规定的保修期限届满以后，自用部分由业主自行维修、养护；共用部位和共用设施、设备,由物业管理企业维修、养护，其费用由全体业主分摊。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响其他正常使用的情况时，相关责任人应当及时维修，有关业主应当配合。
物业管理企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当配合.
造成物业损失或者财务损失的，责任人应当承担修缮或赔偿责任。
第三十九条 业主使用物业应当遵守法律、法规和市政府有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第四十条 业主使用物业应当遵守下列规定;
（一) 不得擅自拆除房屋的承重结构，或损坏外貌及用途。
（二） 不得占用、损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备设施；
（三） 不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
（四） 不得违章搭建建筑物、构筑物；
（五） 不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物；
（六） 不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;
(七) 不得侵占绿地、毁坏绿化设备；
（八） 不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物；
（九） 不得利用物业从事危害公用利益和侵害他人合法权益的活动；
（十） 不得在物业管理区域内饲养家禽和放养宠物;
（十一) 法律、法规、规章或市政府规定的其他禁止的行为.
第四十一条 业主或者使用人装修房屋前,应当告知物业管理企业。物业管理企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并签定装饰装修管理协议.按照规定需要经过有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。
因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的，由物业管理企业负责修缮恢复,其费用由业主承担。
物业管理企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求的，应当劝阻制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十二条 业主、使用人和物业管理企业应当按照设计合理使用物业，不得随意改变房屋和共用设施、设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的,应当征得相关业主的书面同意,经业主大会或者业主代表大会讨论通过,并告知物业管理企业。需要经过有关部门批准的，按照有关行政管理规定办理。
第四十三条 任何单位和个人利用、占用物业共用部位、共用设施设备，均应符合有关法律、法规和规章的规定，并征得相关业主和业主大会或者业主代表大会的同意，并与业主代表大会签订协议。物业管理企业代表大会或者业主代表大会收取的相关收益必须用于增加维修金、改善共用设施和设备等.
第四十四条 任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。确需占用、挖掘道路或者场地的，应当符合有关法律、法规和规章的规定，并征得业主大会或者业主代表大会的书面同意。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。
物业管理区域内的机动车停车库,应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用.停车位有空余的，可以临时出租给物业权利区域外的单位、个人.
物业管理区域内机动车停车管理服务，包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等，统一由物业管理企业负责提供或者物业管理企业委托专业停车管理单位（以下简称停车管理单位）负责。
物业管理区域机动车停放应遵守以下规定：
（一） 遵守业主大会决定、业主公约和住宅小区机动车辆停车管理制度，服从停车管理人员的指挥;
（二） 按照规定或约定交纳停车管理服务费用；
（三) 禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。
停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。
第四十五条 物业维修金的来源是；开发建设单位按建筑造价的1—5％（经济适用房为1%）的比例缴交;业主按购房款2％的比例缴交。
使用物业维修金必须由物业管理企业提出年度维修项目计划，经业主委员会讨论同意并报物业行政管理部门核准.
按照规定收取的经营性设施设置费用和车辆停放的费用,应当纳入物业维修金.
物业维修金管理使用,按国家、省和市政府的有关规定执行。
第四十六条 由业主和使用人共同使用的绿地、停车场库、照明路灯、给排水管道、化粪池、垃圾箱等公共设施、设备、应由有关专业管理部门修缮的由有关专业管理部门承担修缮及费用，其余在物业维修金中列支。
供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营部门，应当向最终用户收取有关费用，并服务到户.
物业管理区域内道路的维修养护,由物业管理企业负责；物业管理区域以外的道路的维修养护，由市政道路养护维修部门负责.
物业管理区域内的垃圾有物业管理企业负责收集，运送到市环卫管理部门指定的俩机收集点后，由市环卫部门负责处理。
物业管理区域内绿地、树木等绿化设施的养护，有物业管理企业负责。
物业管理区域内的路灯照明设施和维修养护，设施产权未移交出去的由物业管理企业负责，已移交出去的由相关部门负责。
物业管理区域是指纳入物业管理的物业规划红线内的区域。
第七章 法律责任
第四十七条 违反本办法规定，由物业行政管理部门或有关行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚.
第四十八条 业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业应依法予以追缴。
业主、业主大会或者业主代表大会、物业管理企业、建设单位之间因物业管理发生争议的,可以通过和解或者调解解决；不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第四十九条 当事人对物业行政管理部门及有关行政主管部门提出的行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提出行政诉讼；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政出发决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十条 物业行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究行事责任。
第八章 附则
第五十一条 本办法中有关专业用语的含义：
（一） 共用部位。是指房屋建筑主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（二） 共用设施。是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的无名称道路、园林绿地、停车场地、照明路灯、消防设施、垃圾箱、规定标识、文体设施、邮政信箱、信息网络系统和建筑智能系统等；
（三) 共用设备。是指房屋建筑内部由业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水贡、供气、供暖设备等。
第五十二条 物业管理区域的化分方法,由市物业行政管理部门制定。
第五十三条 本办法中业主公约、业主大会或者业主代表大会议事的示范文本，由市物业行政管理部门制定；物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同的示范文本、由市物业行政管理部门会同市工商行政主管部门制定。
第五十四条 商贸、办公、医院、学校、工业、仓储等非住宅物业管理活动，可参照本办法执行.
第五十五条 本办法实施中的具体问题，有市房产管理局负责解释,并可依据本办法规定制定具体实施意见。本办法自发布之日起实行。荆州市人民政府1999年4月22日发布的《荆州市住宅小区物业管理办法》（市政府令第7号)同时废止.