营改增后物业公司各类收费税率一览表.doc

营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多,但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以,我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考.
类别
收入名称
税率/征收率
物业管理收入
住宅/商业物业服务费
6%
车位物业服务费
6％
装修服务费
6％
门禁卡销售/管理费
6％
装修垃圾清运费
6%
灭火器租赁
17％
入户维修
17%
商铺、写字楼消防/强弱电改造收费
17%
多种经营收入
产品销售
17%
提供平台，收取居间费
6％
房屋租售中介
6%
小业主委托经营
电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理
6%
电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展
11％或5%
全体业主共有的车位出租或临停
11%或5%
开发委托经营
开发商产权车位出租或临停
11％或5％
物业项目前期启动费
6％
营销案场管理
6％
代收代垫款项
代收水费
0％
代收电费/电梯能耗费/公区电费
0％
代收城市生活垃圾处置费
0%
押金、保证金
装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等
0％
特别说明：
1、门禁卡销售/安全管理费,属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售,适用6%税率。
2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售,属于有形动产租赁,适用17%税率。物业公司需调整价格。
3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务,适用17%税率。物业公司需调整价格.
4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项.
物业公司代收水电费可以满足上述条件：
· （1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。
· （2)物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开)。这条满足上述“以委托方名义开具发票"，只是委托方不愿意开发票而已。
· （3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。
§ 但是记得:想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。
5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。
6、上述“11％或5%",如果小区在2016年5月1日前交付,则由物业公司自行选择11%还是5％。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11％.但对于全体业主共有的，因为没有产权,在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。
7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6％税率，小规模纳税人适用3%税率。

小规模纳税人则很简单，上述不为0％的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率,无论什么时候取得不动产。