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《电梯使用管理与维护保养规则》与物业公司风险防范
(2010-03—12 16：29:56)
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国家质量监督检验检疫总局颁布的《电梯使用管理与维护保养规则》于 2009年8月1日起生效，它对电梯使用单位提出更高要求的同时，也对企业法律风险的防范敲响了警钟。
一、规则的强制适用性及其适用范围
《电梯使用管理与维护保养规则》作为特种设备安全监察规范之一，具体管理规则与维护保养规则都以“应当”要求,因此这些规范具有强制适用性，适用范围内的所有电梯的使用单位都必须遵守。
该规则第二条明确了它的适用范围,即是电梯的使用管理与日常维护保养工作，而不包括个人或者单个家庭自用电梯的使用和维养。但这些调整对象都要落到某个主体身上,规则明确该主体是使用单位，它是指：具有电梯管理权利和管理义务的单位或个人，其既可以是电梯产权所有者，也可以是受电梯产权所有者授权或委托,具有电梯管理权利和管理义务者。实践中多由物业公司进行具体的电梯管理工作。
二、对部分强制性规范的解读
该规则多半是强制性规范，本文以物业公司容易忽视的方面为对象，解读如下：
1。该规则第五条第二款：“使用单位应当委托取得相应电梯维修项目许可的单位（以下简称维保单位）进行维保,并且与维保单位签订维保合同，约定维保的期限、要求和双方的权利义务等”，它要求使用单位聘请取得相应电梯维修项目许可的单位进行维保。实践中部分物业公司为了省费用，聘请没有资质的维保单位或人员，这会给电梯的维护带来极大的安全隐患，如果产生对电梯使用人人身或财产的损害，物业公司也将因此承担更重的责任。
2. 该规则第六条“使用单位应当设置电梯的安全管理机构或者配备电梯安全管理人员，至少有一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员承担相应的管理职责"。它对物业公司人员配备制度上提出了专业化要求，如果目前还没有相应机构或人员，应加以改善；如果没有取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员,应立即聘请或者进行培养。当然，物业公司也可以要求维保单位派驻取得特种设备作业证的人员。
3. 该规则第九条第一款第(一)、（五）、（六）项是日常管理中容易忽视的要求,物业公司应检查规范.“保持电梯紧急报警装置能够随时与使用单位安全管理机构或者值班人员实现有效联系”，要求物业公司强化安全管理机构或岗位的日常管理；“医院提供患者使用的电梯、直接用于旅游观光的速度大于2。5m/s的乘客电梯,以及采用司机操作的电梯，由持证的电梯司机操作”,要求相应物业公司配备持证电梯司机;“制定出现突发事件或者事故的应急措施与救援预案,学校、幼儿园、机场、车站、医院、商场、体育场馆、文艺演出场馆、展览馆、旅游景点等人员密集场所的电梯使用单位，每年至少进行一次救援演练,其他使用单位可根据本单位条件和所使用电梯的特点，适时进行救援演练"，要求相应的物业公司有应急预案制度；
4. 该规则第十一条“使用单位应当建立电梯安全技术档案”，档案的制作和管理是物业公司必要工作，在发生纠纷时，这些档案能起到证据作用。
除以上直接针对使用管理的强制性规范外，还有针对维保行为的强制性规范。维保是指：对电梯进行的清洁、润滑、调整、更换易损件和检查等日常维护或者保养性工作。其中清洁、润滑不包括部件的解体，以及调整和更换易损件不会改变任何电梯性能参数。物业公司对此同样不能忽视,必须依照这些规则对维保单位进行约定和监督.其中最容易被忽视的是第十六条“电梯的维保分为半月、季度、半年、年度维保,其维保的基本项目（内容）和达到的要求分别见附件A至附件D.。。。..”，该规则要求物业公司督促维保单位定期定项维护。
三、风险提示与防范建议
物业服务合同一般都会规定电梯服务内容,如果物业公司不依约履行，很可能会遭到业主追诉违约的法律风险，造成严重事故的情况下，还会被追究刑事责任.据苏州质量技术监督局特种设备处介绍,目前苏州大市范围内共有住宅电梯2万3千台左右，其中市区数量为8000台左右.且这个数字还在大幅增长，苏州大市范围内每年平均新增电梯5000台，其中市区每年增长量为1500～1800台,主要集中在商业写字楼与高层住宅中，而电梯事故也时有发生，相应的物业公司必须提高警惕.
上海市建纬律师事务所苏州分所建议广大物业公司对照该规则,自检所辖物业的电梯使用管理与维护保养制度和行为，制定或完善符合规范的电梯使用和维护保养的各项制度，通过与业主商议，明确电梯的乘客规范、应急预案和演练制度等。在制度完备的前提下，电梯损害事故会减少,即使发生，物业公司的法律责任也会大大减轻。