物业管理工作存在的问题及几点建议-物业工作中的不足.doc

物业管理工作存在的问题及几点建议
近年来,县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题,已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下：
一、城镇住宅小区物业基本情况
目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个;业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所)。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个.
二、物业管理存在的主要问题
通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题,具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难":一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题,按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题,开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了.这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解.四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的,或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位.房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人,又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导,导致监管很难到位.二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难,即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感,根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位.从业人员素质低,收费价格乱,多收费、少服务，甚至不服务,导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。
三、提高全县物业管理和服务水平的几点建议
1、全面实行小区规范化管理。一是对小区实行等级化管理。房产局根据小区现状及服务项目，大体将全县的小区划分为高、中、低3个等级.规定出不同小区的标准、服务项目及服务内容，按各自标准实行日常化管理。二是确定服务项目和收费标准。成立测算小组,由物价局牵头，法制办、房产局、电业局、劳动局配合，抽调人员组成测算小组，对各小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算。同时测算小区24小时供水收费标准。最终确定出合理的服务项目和收费价格.三是推行阳光服务。物业费收取标准、服务项目、服务内容确定后，在小区内设置公示板,全面公示，让业主以最直观的方式了解。
2、全方位加大物业企业监管力度。一是收取物业保证金。目的就是规范和约束物业企业,督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务，其保证金收取额度大至为：5千平方米以内的收取3000元保证金；5千平方米-2万平方米的收取6000元保证金；2万平方米以上的收取10000元保证金.二是清理物业市场。抽调专人对物业企业重新登记、核查、考核,实行物业准入，审批管理制度，对那些业主意见大、服务质量差的物业企业，坚决予以取缔。对无人管理的小区物业，本着谁供热谁负责的原则，将该小区的物业管理交由供热公司进行管理。三是强化日常监管。由房管局物业办组成监督检查小组，采取定期检查、不定期抽查及下发民意调查问卷等方式，多角度、全方位监督，确保日常监管及时跟进。四是抓好培训。提高人员从业素质。
3、实行新建楼房收取公共部位维修资金.由于我县没有收取公共部位维修资金，房屋出现房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂等很难筹集资金解决。借鉴外市县的先进经验,建议县政府按《物业管理条例》第五十四条规定收取专项维修资金，拟对新建楼需收取每平方米20元的公共部位维修基金，以保证保修期外公共部位的维修维护.维修资金由房管局设专户管理，维修时,物业企业、业主委员会申请支取.
4、对于旧楼公共部位维修的责任划分。按照《物业管理条例》第三十一条规定，在保修期内的由开发建设单位负责.按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，在保修期之外的公共部位的维修费用按业主专有部分占建筑物总面积的比例分担。我们的意见是在保修期内的维修由开发建设单位负责,由建设局协调。在保修期之外的维修由产权人负责，物业企业牵头组织,维修费用向业主公示。对拒不交纳维修费用的业主，物业企业有权按相关政策处理。
通过以上措施,相信我县的物业市场一定会向规范、健康的轨道发展，管理水平将大幅度提高，人民群众的生活环境会更加舒适。