浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用.doc
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1、上海鹏润房地产开发有限公司 袁夏亮 随着国家对房地产企业的调控政策越来越严格,融资要求越来越高,资金日趋紧张的情况下,如何加强风险控制,适应多变的市场及政策环境,是房地产企业目前面临的主要问题。很多房地产企业通过实施全面预算管理,实现企业对计划,协调,控制与业绩评价能力,通过全面预算管理让经营者和管理者了解公司的战略,全年的经营指标,利润目标,项目需要多少开发量,项目进度如何安排,销售进度如何安排,产品的类型,成本费用的概算,资金的筹划和调配等。因此,全面预算管理在房地产企业的运用更具有重要的现实意义. 一、房地产企业全面预算管理的基础 (1)项目设计定位对项目预算影响大。开发项目设计阶段基本
2、决定了项目的业态、建筑结构等主要指标,设计方案一旦确定,调整的难度非常大,因此项目前期设计直接影响到项目开发进度及总成本.如果规划设计不充分,项目实施过程中变动因素就多,不可预见问题发生时,预算无法随时调整,由此造成预算与业务进度、效果的匹配程度存在扭曲。特别是在预算内容、资金收支时间节点方面与实际执行结果有较大差异。 (2)预算内容应与项目开发进度一致。预算是项目开发相关内容的具体量化表现,脱离了这个基础,预算就无法发挥其规避风险,起到资源配置的作用。在项目开发过程中,企业一般根据项目开发进度情况,及时调整相关预算,保证项目预算与开发进度保持一致。 (3)项目成本控制是预算管理控制的重点。房
3、地产企业成本控制的好坏直接关系到企业的经济效益,而房地产项目成本金额高、类型多、涉及面广、影响因素多、时间跨度长,具有很大的不确定性。因此合理预计成本,并加以有效地控制是项目预算管理的重点。在企业面临越来越复杂的经营环境情况下,房地产企业可通过多类型的预算进行控制,如项目概算、项目预算、动态成本等。在成本控制下项目预算向精细化、科学化方向发展。 (4)项目预算应做好关键节点的动态控制。这些关键节点包括: 缴纳土地款及相关税费、设计完成、办理证书、选择正确的施工单位、销售工作、结构封顶、竣工验收、交房入户等。并细分到关键点预算、专项预算、部门预算等。通过预算做好资金规划,确保项目资金的及时准确到
4、位,做好经济效益分析,确保项目完成既定目标,做好项目风险防范,避免突发情况出现. (5)预算管理随项目进度有不同侧重点。在项目开发初期,预算应以经济利益最大化为主要控制目标。在项目开发中,项目预算应以资金控制为首要任务。项目结束,应对整个项目完成情况进行总结,分析优劣,为以后项目开发提供参考。 二、房地产企业全面预算管理的内容 (1)业务预算。房地产企业的业务预算通常包括销售预算、开发成本预算、期间费用预算。 一是销售预算.房地产企业开发的产品周期长,产品销售与国家调控政策有关。编制销售预算要根据房屋销售清单、工程完工进度及预售时间和计划等数据进行编制。销售预算每一物业可售面积、价格及销售总额
5、构成,由销售预算和回款进度预算两部分组成。以项目推盘认购时间为起点,以全部可售房源销售完毕为终点,结合项目开发进度编制。其中包括由销售预算决定的预缴的流转税,企业所得税及土地增值税。销售预算由销售部门编制,相关的税金预算由财务部门编制。在销售过程中,企业一般根据对当前及未来一段时期内的市场进行分析,对预算期内可售物业形态、可售面积、价格、回款进度作出适度调整,确保销售预算能按时完成。如一个项目全年销售预算预计100 000 平方米。但由于市场反应平淡,第二季度后仅完成销售了30 000 平方米,后面二个季度必须要销售70 000 平方米才能完成预算。根据市场行情很难完成预算,所以在二季度销售结
6、束后,需要及时做出总结对市场进行研判,对以后各月的销售预算进行调整。 二是开发成本预算。开发成本预算包括土地成本、前期工程费用、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地成本根据土地出让合同及相关交易税费构成,通常由前期部门编制;前期工程费用主要由设计费用预算和规费预算,主要由前期部门和设计部门编制。前期部门排出办理相关资格证书的时间节点,在该时间节点内预估可能会发生的各项费用,设计部门根据设计合同完工时间,编制设计预算;建筑安装费及基础设施费由工程部门和预算造价部门编制,工程部对项目进度时间节点控制直接影响到项目的付款,在编制预算时需要根据工程完工节点编制工程付款预算。如在
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