浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用.doc

上海鹏润房地产开发有限公司 袁夏亮 随着国家对房地产企业的调控政策越来越严格，融资要求越来越高，资金日趋紧张的情况下，如何加强风险控制，适应多变的市场及政策环境,是房地产企业目前面临的主要问题。很多房地产企业通过实施全面预算管理，实现企业对计划，协调，控制与业绩评价能力，通过全面预算管理让经营者和管理者了解公司的战略，全年的经营指标,利润目标,项目需要多少开发量,项目进度如何安排，销售进度如何安排，产品的类型，成本费用的概算，资金的筹划和调配等。因此,全面预算管理在房地产企业的运用更具有重要的现实意义. 一、房地产企业全面预算管理的基础 （1)项目设计定位对项目预算影响大。开发项目设计阶段基本决定了项目的业态、建筑结构等主要指标，设计方案一旦确定，调整的难度非常大,因此项目前期设计直接影响到项目开发进度及总成本.如果规划设计不充分,项目实施过程中变动因素就多，不可预见问题发生时，预算无法随时调整，由此造成预算与业务进度、效果的匹配程度存在扭曲。特别是在预算内容、资金收支时间节点方面与实际执行结果有较大差异。 （2）预算内容应与项目开发进度一致。预算是项目开发相关内容的具体量化表现，脱离了这个基础，预算就无法发挥其规避风险，起到资源配置的作用。在项目开发过程中，企业一般根据项目开发进度情况,及时调整相关预算，保证项目预算与开发进度保持一致。 （3）项目成本控制是预算管理控制的重点。房地产企业成本控制的好坏直接关系到企业的经济效益，而房地产项目成本金额高、类型多、涉及面广、影响因素多、时间跨度长，具有很大的不确定性。因此合理预计成本，并加以有效地控制是项目预算管理的重点。在企业面临越来越复杂的经营环境情况下，房地产企业可通过多类型的预算进行控制，如项目概算、项目预算、动态成本等。在成本控制下项目预算向精细化、科学化方向发展。 (4)项目预算应做好关键节点的动态控制。这些关键节点包括： 缴纳土地款及相关税费、设计完成、办理证书、选择正确的施工单位、销售工作、结构封顶、竣工验收、交房入户等。并细分到关键点预算、专项预算、部门预算等。通过预算做好资金规划，确保项目资金的及时准确到位,做好经济效益分析,确保项目完成既定目标，做好项目风险防范,避免突发情况出现. （5)预算管理随项目进度有不同侧重点。在项目开发初期,预算应以经济利益最大化为主要控制目标。在项目开发中，项目预算应以资金控制为首要任务。项目结束，应对整个项目完成情况进行总结,分析优劣，为以后项目开发提供参考。 二、房地产企业全面预算管理的内容 (1）业务预算。房地产企业的业务预算通常包括销售预算、开发成本预算、期间费用预算。 一是销售预算.房地产企业开发的产品周期长，产品销售与国家调控政策有关。编制销售预算要根据房屋销售清单、工程完工进度及预售时间和计划等数据进行编制。销售预算每一物业可售面积、价格及销售总额构成，由销售预算和回款进度预算两部分组成。以项目推盘认购时间为起点，以全部可售房源销售完毕为终点，结合项目开发进度编制。其中包括由销售预算决定的预缴的流转税，企业所得税及土地增值税。销售预算由销售部门编制,相关的税金预算由财务部门编制。在销售过程中，企业一般根据对当前及未来一段时期内的市场进行分析，对预算期内可售物业形态、可售面积、价格、回款进度作出适度调整，确保销售预算能按时完成。如一个项目全年销售预算预计100 000 平方米。但由于市场反应平淡，第二季度后仅完成销售了30 000 平方米，后面二个季度必须要销售70 000 平方米才能完成预算。根据市场行情很难完成预算，所以在二季度销售结束后,需要及时做出总结对市场进行研判，对以后各月的销售预算进行调整。 二是开发成本预算。开发成本预算包括土地成本、前期工程费用、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地成本根据土地出让合同及相关交易税费构成，通常由前期部门编制;前期工程费用主要由设计费用预算和规费预算,主要由前期部门和设计部门编制。前期部门排出办理相关资格证书的时间节点，在该时间节点内预估可能会发生的各项费用，设计部门根据设计合同完工时间，编制设计预算；建筑安装费及基础设施费由工程部门和预算造价部门编制，工程部对项目进度时间节点控制直接影响到项目的付款，在编制预算时需要根据工程完工节点编制工程付款预算。如在项目出正负零时，支付工程款总价的5％，基础验收合格后支付工程款总价的30％，主体结构完工后支付工程款总价的50％，结构封顶后支付工程款总价的70％，竣工验收后支付工程款总价的95％，剩余的5% 作为保修金,保修期满后支付.开发间接费用中的职工薪酬福利由人力资源部门编制；项目贷款利息由财务部门根据投融资预算编制。开发成本预算是项目预算中最难、最复杂的部分，以项目开发进度为基础，由各业务部门按责任范围分别编制。在编制过程中需综合考虑项目现场实际情况，合理预计成本及发生时间，对项目成本实现全覆盖； 在执行过程中,项目开发成本预算一般以目标成本为纲要，以合约为基础进行控制，确保预算有效实施。随着开发项目进度的深入,成本预算的准确度也随之提高。 三是期间费用预算。期间费用包括项目销售费用、管理费用、财务费用。房地产企业根据开发项目的完工程度及销售期间预计销售，使其合理地分布到各个预算期内。销售费用预算根据销售计划在各阶段投入的各种费用，包括广告费、销售佣金、推广费，促销费等。管理费用预算根据谁使用，谁编制谁负责的原则控制.人力资源部门负责编制所有员工的人事费用，包括工资薪酬，福利，社保四金，培训费等。其他部门负责编制各个部门使用的日常费用。财务费用由于财务部门编制,包括未计入开发间接费用的利息支出及金融机构手续费支出. （2)财务预算。财务预算应当按照企业会计准则确认收入和分摊成本.收入的确认一般根据国税发2009 年31 号文件执行，即:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案.开发产品已开始投入使用。开发产品已取得了初始产权证明.三个条件中最早的时间点为结转收入的时间.成本分摊按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本= 成本对象总成本÷ 成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本= 已实现销售的可售面积× 可售面积单位工程成本 根据各类数据汇总后编制预计资产负债表、利润表、现金流量表。对房地产企业来说，确保资金的安全和快速流转尤为关键，因此准确编制预计现金流量表显得尤为重要. （3）资本预算。资本预算一般包括固定资产预算与投融资预算。行政部门根据各个部门对固定资产的需要编制固定资产预算。包括购置品种类别、数量、金额、预计使用情况、时间等。投融资预算分为投资预算和融资预算.投资拓展部门负责拓展项目，对项目进行可行性研究分析供决策层参考.编制投资预算还需考虑公司整体的资金量,考虑是否投资预算脱离实际导致投资预算空洞不可行.融资预算一般根据公司预算的现金需求量编制，在编制时充分考虑到项目资金的收支情况,做到资金平衡。如发现资金有缺口需及时对外融资，重点对融资额利率资金渠道进行反映。目前国内房地产企业合法的融资渠道主要有金融机构贷款、信托融资、债券股权融资、证券市场融资、委托贷款、民间借贷等。各个部门预算完成后统一汇总到财务部合并，财务部完成合并后上报公司总经理签字确认。总经理签字确认后报上级主管单位预算管理委员会，预算管理委员会汇总审核质询后如需调整下发重新调整.如无需调整上报集团董事会，经董事长签字确认后下发正式执行. 三、房地产企业全面预算管理控制 （1)严格预算执行。公司下发的正式执行预算，一般不能随意调整，如需调整采取半年度调整和紧急调整。半年度调整是根据对上半年公司经营情况进行分析和总结,然后根据实际情况对下半年预算进行调整.紧急调整是在不调整会影响到公司正常的经营活动,经过董事会特别批准才能进行调整。该调整不能重复多次进行，一定要结合实际情况按严格的标准进行。 （2)加强预算考核。房地产企业与传统制造业企业有很大不同，所以在设定绩效考核时有很大的难度，需要更为精确的设定。以项目整体开发预算和关键时间节点作为绩效考核的主要依据，根据预算完成实际情况进行考核。对于各职能部门，根据预算进行分解，以平衡计分卡思路为每个部门和每个岗位设定kpi 指标，作为主要的考核依据.将公司整体工作预算和实际完成情况作为kpi 指标考核结果的系数，最后得分作为业绩考核的结果。使房地产企业的绩效考核与全面预算管理能结合在一起，使得房地产企业全面预算管理不流于形式,推动全员认真编制和执行全面预算管理。 四、结语 房地产企业全面预算管理是一项系统的工程，是企业提高自身管理水平的重要组成内容，企业应当根据实际情况，建立属于本企业自身的全面预算管理体系。并且要把权责利、约束机制、激励机制相统一，把企业管理方法和策略融会贯通于预算执行的全过程，实现现金收支两条线，深化目标成本控制,最终实现全员及全方位的预算管理目标，为房地产企业可持续健康发展提供管理支持. 编辑：秦思慧