宜宾市投资集团房地产开发有限公司项目管理办法3.3改.doc

宜宾市投资集团房地产开发有限公司
建设项目管理暂行办法
为进一步明确公司内设部门管理职责，规范公司建设项目投资行为，确保项目的质量、安全和进度，严格控制建设成本,创造更优的社会效益和经济效益,特制定本暂行办法。
一、项目前期工作
项目前期工作包括项目筛选、项目论证、项目取得等.
(一）项目筛选阶段
1．营销部牵头，综合部参与，对宏观经济形势进行分析，进行市场调研,掌握市场动态,搜索项目信息并提供给综合部。
2．综合部牵头，营销部参与，对意向项目进行初步定位、规划指标、经济效益和社会效益等方面的初步分析。
3．综合部将项目初步筛选结果报公司分管领导，分管领导同意后报总经理办公会研究，经批准后启动项目论证工作。
(二）项目论证阶段
1．综合部牵头，营销部和财务部参与,对经总经理办公会批准的意向项目,分别按简易程序和复杂程序进行项目论证。
2．对准备时间紧迫的项目执行简易程序，编制《项目建议书》,对准备时间充分的项目执行复杂程序，编制《项目可行性研究报告》。
3．无论繁简程序，都必须在充分市场调研的基础上，对拟项目的规划方案、概念性设计、成本估算、效益分析、资金筹措、实施计划、组织架构、风险防范等进行全方位的论证。
4．项目经论证需进行合资合作的，合资合作建议方案需列入《项目建议书》或《项目可行性研究报告》。
5．对论证可行的项目,由综合部上报分管领导审阅，经公司总经理办公会研究同意报公司董事会、集团公司董事会决策（集团公司资产部参加）。
（三)项目取得阶段
1．对公司董事会、集团公司董事会同意参与竞争的项目，由综合部牵头,营销部配合，负责承办招拍挂相关工作.
2．土地竞买保证金由财务部按需及时调度。
3．竞买成功后由综合部牵头，营销部配合，负责承办土地出让合同的签订工作,所需土地出让金调度由财务部负责。
4．竞买不成功由综合部牵头财务部配合,及时退还竞买保证金。
工作流程详见附件一。
二、项目中期工作(建设）
（一)工程管理方面
其工作包括方案设计、环境影响、地形测量、地质勘察、地震安评、施工图设计、建设行政许可办理、施工管理、竣工验收、缺陷责任期管理、资料管理和项目移交等方面。
1．勘察设计阶段
方案设计、环境影响、地形测量、地质勘察、地震安评、施工图设计等工作由工程部牵头，综合部、营销部参与。在对咨询成果初审后，报送公司领导审定后办理相关批复.
2．施工管理阶段
⑴技术交底和施工图会审：工程部组织，营销部、合同部参加。
⑵签发开工令：工程部对施工单位报送的施工组织设计、工期计划、开工报告和监理单位报送的监理规划进行审核，经分管领导审批后，由工程部签发开工令.
⑶分部分项验收：由工程部组织、合同部参加。
⑷主体验收及综合验收:由工程部组织，营销部、合同部、物管公司参加.
⑸资料管理:工程部负责项目前期报建手续和施工过程相关资料的管理，相关许可类文件送综合部存档.
⑹缺陷责任期管理：工程部牵头，营销部、物管公司参与。
⑺交房工作：物业由施工单位移交给公司的工作由工程部牵头，施工单位、监理单位、设计单位及营销部参与，交接情况需详细注明在《物业交接验收表》中。
3．重大技术问题可邀请集团公司工程技术专家委员会或外聘相关专业的专家进行讨论研究。
(二）招投标方面
1．招标方式
合同部牵头负责招标管理工作.原则上邀请类似业绩突出、行内信誉上佳、有一定垫资能力的单位，通过直接委托、比选、竞争性谈判、公开招标（含邀请招标、BT招商）等方式择优选择。综合部、营销部、工程部根据工作需要向合同部提出招标申请，合同部按招标申请内容进行招标文件、工程量清单、最高限价编制,经提出申请部门会签后,上报公司领导审定.合同部按照公司领导审定后的招标资料开展招标工作并报送集团公司监审部备案，提出申请部门同时参与招标工作.
2．招标范围
⑴营销管理：包括全程策划、招商、销售代理、广告、物管、商管等；（具体经办部门:营销部)
⑵前期工作:包括勘察、方案及施工图设计等；（具体经办部门:工程部)
⑶工程建设：包括城市房屋拆迁代办、施工、监理等;（具体经办部门:工程部)
⑷物资采购：包括各类材料、物品、设施、设备的采购；（具体经办部门：工程部、综合部)
⑸资产处置:包括评估、拍卖、销售等。（具体经办部门：营销部、综合部)
3．招标方式审批原则
⑴物资采购类（非工程类）在2000元以内（含2000元）的，营销管理类、前期工作类、物资采购类（工程类)、资产处置类合同金额在5万元以内（含5万元）的,工程建设类、城市房屋拆迁代办类合同金额10万元以内(含10万元)的对外委托工作，可通过直接委托、比选、竞争性谈判等方式确定，具体方式以批复为准.比选、竞争性谈判文件由具体经办部门起草并明确签署意见，经合同部审核后报经办部门分管领导审批，相关资料由合同部负责报送集团公司监审部备案。
⑵物资采购类(非工程类）在2000元以上10万元以内（含10万元）的，营销管理类、前期工作类、物资采购类（工程类）、资产处置类合同金额在5万元以上50万元以内(含50万元）的，工程建设类、城市房屋拆迁代办类合同金额10万元以上200万元以内（含200万元）的对外委托工作，可通过比选、竞争性谈判、公开招标等方式择优选择，具体方式以批复为准。比选、竞争性谈判、招标文件由合同部起草并明确签署意见，经办部门会签、合同部分管领导审核后,报公司总经理审批，相关资料由合同部负责报送集团公司监审部备案.
⑶物资采购类(非工程类）在10万元以上的,营销管理类、前期工作类、物资采购类（工程类)、资产处置类合同金额在50万元以上的，工程建设类、城市房屋拆迁代办类合同金额200万元以上对外委托工作，可通过竞争性谈判、公开招标方式择优选择,具体方式以批复为准。比选、竞争性谈判、招标文件由合同部起草并明确签署意见，经经办部门会签、合同部分管领导审核后，报公司总经理审批，由公司董事长审签，相关资料由合同部负责报送集团公司监审部备案。
⑷内部评标专家的抽取，由合同部负责与集团公司监审部联系并具体落实。
⑸比选、竞争性谈判、公开招标(含邀请招标、BT招商）由合同部负责邀请集团公司监审部派人参加.
⑹重大招投标技术问题经总经理同意后，由合同部负责提交集团公司招投标专家委员会研究并落实、解决。
工作流程详见附件二。
（三)合同签订方面
1．物资采购类（非工程类)在2000元以内（含2000元）的,营销管理类、前期工作类、物资采购类(工程类）、资产处置类等合同金额在5万元以内（含5万元）的，工程建设类合同、城市房屋拆迁代办类金额10万元以内（含10万元)的合同由具体经办部门拟订,经合同部审核后，报经办部门分管领导签批.
2．物资采购类（非工程类）在2000元以上10万元以内(含10万元）的，营销管理类、前期工作类、物资采购类（工程类)、资产处置类等合同金额在5万元以上50万元以内(含50万元）的，工程建设、城市房屋拆迁代办类合同金额10万元以上200万元以内（含200万元）的合同由具体经办部门拟订、合同部会签、经办部门分管领导审核后，报公司总经理签批.
3．营销管理类、前期工作类、物资采购类（工程类）、资产处置中介咨询类等合同金额在50万元以上的合同由具体经办部门拟订、合同部会签、经办部门分管领导和公司总经理审核后，报公司董事长签批.
4．工程建设类、城市房屋拆迁代办类合同金额200万元以上的合同由合同部拟订，工程部会签，经办部门分管领导和公司总经理审核后，报公司董事长签批.
5．征地拆迁补偿类合同由工程部拟订、合同部会签,10万元以下由工程部分管领导签批,10万元至200万元由总经理签批，200万元以上报董事长审批。
6．住宅、商铺销售底价由营销部拟定报公司总经理办公会审批，不低于销售底价的销售合同由营销部分管领导签订；低于销售底价的销售合同经总经理办公会审定后由营销部分管领导签订.
工作流程详见附件三。
（四）资金管理方面
1．营销管理类、物资采购类（非工程类)、资产处置类、前期工作类费用支付
⑴预付款支付
经办部门对相关单位提出的申请进行审核,根据审核意见填写支付凭证，经财务部审核，报经办部门分管领导签批后执行.
⑵进度款支付和履约保证金退还
经办部门对相关单位提出的申请进行审核，根据审核意见填写支付凭证，经财务部审核，报经办部门分管领导签批后执行。
⑶尾款支付、超合同支付
经办部门对相关单位提交的相关申请材料进行审核，根据审核意见填写支付凭证，经财务部审核，报请经办部门分管领导、公司总经理或董事长审定后支付（合同金额50万元以内的由公司总经理最终审定,合同金额50万元以上的由公司董事长最终审定）。
2．工程建设类、征地拆迁类、物资采购类（工程类)费用支付
⑴预付款支付
工程部对相关单位提出的申请进行审核,根据审核意见填写支付凭证,经合同部、财务部审核,报公司领导签批后执行，其中，100万元以内的款项支付由工程部分管领导签批，100万元及其以上款项支付由公司总经理签批。
⑵进度款支付和履约保证金退还
工程部对相关单位提交的计量资料进行审核把关，根据审核意见填写支付凭证，经合同部、财务部审核，报工程部分管领导审定后支付.
⑶尾款支付、质保金、超合同支付
工程部对相关单位提交的相关申请材料进行审核，根据审核意见填写支付凭证，经合同部、财务部审核会签，并报工程部分管领导、公司总经理审定后支付(合同金额200万元以内的由公司总经理最终审定，合同金额200万元以上的由公司董事长最终审定）。
⑷单笔支付审批
200万元≥工程建设类≥100万元、200万元≥征地拆迁类≥100万元、100万元≥采购类(工程类）≥50万元、100万元≥咨询类≥50万元需由公司总经理审批;
工程建设类≥200万元、征地拆迁类≥200万元、采购类（工程类）≥50万元、咨询类≥50万元需由公司董事长审批。
⑸财务部建立项目支付台帐，每月定期向集团公司财务部、监审部报送。
工作流程详见附件四.
3．工程变更
⑴对不超过2万元的变更，由工程部核定并签署意见后执行，同时送合同部备案。
⑵对2万元以上、30万元以下的变更，由工程部、合同部会审后，由工程部分管领导签署意见后执行.
⑶对30万元以上、100万元以下的变更，需最后由公司总经理签署意见后执行。
⑷对100万元以上、200万元以下的变更,需最后经公司总经理办公会集体研究同意后执行。
⑸对200万元以上的变更，需最后由公司董事长签署意见后执行。
⑹对于工程变更金额累计达到合同金额的5％时，由合同部牵头与工程部对前期变更情况进行复审，提出处理建议，报公司总经理办公会审定。
⑺对于工程变更金额累计达到合同金额的10%时，由合同部牵头与工程部对前期资料进行复审，提出处理建议报集团公司总经理办公会（集团公司监审部参加）审定。
⑻针对工程技术变更（针对方案等技术层面调整、不涉及到较大金额的调整），一般技术变更（细节调整）由工程部核定并签署意见后执行，较大变更(一般结构变化)由工程部报分管领导审批后执行,重大变化（重大结构变化)经工程部、工程部分管领导召集专题会议研究同意、公司总经理审批后执行.
⑼经办人员必须对变更注明详实理由，完善内部会审手续,完善施工、设计、监理、监督等手续，并妥善保管相关资料。
⑽合同部建立项目设计变更台帐，每月定期向集团公司监审部报送.
工作流程详见附件五。
4．资金调度
公司与集团公司、项目公司、项目部之间，项目公司与项目部之间，项目公司与项目公司之间，项目部与项目部之间的资金调度,审批程序为:
⑴单笔不超过2万元，累计不超过10万元的资金调度,由经办部门签署意见,财务部审核后,由分管副总经理审批.
⑵单笔不超过20万元，累计不超过100万元的资金调度，由经办部门签署意见，财务部和分管副总经理审核后，由公司总经理审批.
⑶超过上述范围的资金调度，由经办部门签署意见，财务部、分管副总经理和总经理审核后,由公司董事长审批.
(五）资料管理方面
1．公司各部门按集团公司要求建立工程管理台帐，并每月报送集团公司总工办及资产部。
2．综合部负责公司档案管理工作。
3．项目前期工作阶段,由综合部、营销部根据岗位职责,具体负责项目各自前期资料的管理工作,营销部应定期向综合部移交资料.
4．工程阶段，由工程部负责各类建设手续办理和工程资料管理工作，及时向综合部移交相关行政许可手续和1套勘察设计成果，其他资料应定期向综合部移交。
5．项目完工后，工程部应按《宜宾市建筑安装工程档案归档范围及组卷顺序》要求，收集、整理工程竣工资料（含工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件),并及时报宜宾市城建档案馆存档.
6．工程部负责将竣工结算资料整理完毕后交合同部进行结算内审；合同部结算内审过程中,工程部应按要求完善相关资料，并将资料补充至竣工资料中。
7．工程部负责将竣工结算资料和补充资料按营销部要求及时向物管公司移交。
8．资料移交必须有详细清单，经办人员必须签字认可.
9．重要原件资料必须即时交综合部存档，原则上各部门只能领取复印件，领取原件必须经分管领导签字同意。
工作流程详见附件六。
（六)竣工决算方面
1．合同部负责工程结算内审(也可委托中介机构完成)，工程结算内审后报送集团公司监审部结算审计;工程结算审核报告需施工单位负责人和公司总经理签字认可.
2．财务部根据工程结算审核报告办理财务决算，财务决算办理过程中须联系集团公司财务部进行抽查,对集团公司财务部抽查发现的错误和瑕疵财务部必须予以修正，并形成财务决算报告。
3．工程部负责根据工程结算审核报告和财务决算报告办理工程尾款结算。
4．工程结算审核报告和财务决算报告完成后及时归档至公司综合部；工程部牵头、综合部配合将竣工决算资料归档至城建档案馆.
5．营销部牵头、综合部和工程部配合，将竣工决算资料移交给物业管理单位。
工作流程详见附件七。
三、项目中期工作（营销）
(一）营销策划工作
其工作包括:项目专项市场调查(包括开发前期、销售中期）、项目市场定位、品牌战略策划、方案设计、营销方案制定等.
1．前期市调
⑴由营销部负责，在项目前期筛选和论证阶段已有的市调分析报告基础上，进一步有针对性的开展专项市场调查工作;市调工作可由营销部自行组织开展，也可委托专业营销策划机构实施项目专项市场调查.
⑵市调工作完成后营销部牵头、综合部配合开展数据统计、走势分析、预测工作，形成《项目市场调查报告》，报营销部分管领导审批同意后开展下一阶段工作。
2．市场定位
营销部牵头、综合部参与,根据经公司认可的《项目市场调查报告》相关内容,对项目的市场定位进行分析，对项目的品牌战略提出建议,预测项目投资、收益，编写《项目市场定位报告》，经营销部分管领导、综合部分管领导共同审签后报公司总经理办公会审定.
3．品牌战略
⑴品牌战略工作包括名称确定建议及推广名确定、楼盘风格确定、建筑用料的建议、项目卖点的挖掘及提炼（地理位置、户型、发展前景等）；小区环境营造（空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境）、小区景观设计、停车库设计要点及车位比例和安排、会所功能内容划分及概念的提炼、社区服务项目配置建议、物业管理服务项目建议等。
⑵由营销部牵头、综合部和工程部参与，委托专业的营销策划机构就上述工作内容制定方案，在充分研究的基础上形成具有项目自身特色、符合公司形象的《品牌战略策划方案》.
⑶《品牌战略策划方案》经综合部、营销部、工程部经办人员及部门经理签署意见后上报分管领导审阅，经公司总经理办公会讨论通过后开展下一阶段工作.
4．方案设计
⑴工程部牵头，营销部参与，以《项目可行性研究报告》、《项目市场定位报告》、《品牌战略策划方案》为依据，委托设计单位对项目进行整体方案设计,要求项目定位准确，方案设计经济合理。
⑵设计方案由营销部、工程部共同签署意见，上报公司总经理办公会讨论研究。方案一旦通过，则由工程部开展勘察设计工作。
5．营销方案
⑴营销方案制定工作包括营销阶段划分、分期推盘战术部署及促销手法建议、入市时机、价格策略制定、价格体系及付款方式原则、售楼部包装要点、促销要点、模型制作指导、收集市场反馈信息及时调整营销方案、新闻推广方案（软性文章及题材炒作)、公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议)等.
⑵由营销部牵头、工程部参与,与营销策划机构共同拟定营销策划方案，经营销部、工程部分管领导审核后报公司总经理办公会研究.
⑶营销方案一旦通过，营销部协同工程部、营销策划机构具体实施.营销策划方案属公司绝密资料，由营销部负责保管，任何人不得在未得到公司总经理批准的情况下复印、借阅、打印营销策划方案。
6．过程市调
⑴营销部可在项目销售实施期间开展项目专项市场调查，根据市场反馈意见，对原拟定的项目市场定位、品牌战略、方案设计提出调整建议，以确保项目的市场接受度达到90％以上。
⑵调整建议经分管领导审核后报公司总经理办公会研究通过后,营销部、工程部须按期保质对市场定位、品牌战略、方案设计、营销方案进行调整.
工作流程详见附件八.
（二）宣传推广工作
1．宣传推广工作包括品牌识别系统设计（展示系统、广告类规范〈报纸、电视广告标准格式、手提袋>、售楼导示系统、小区形象系统）;广告设计（广告诉求、主题口号、媒体计划、创意延展、报纸广告方案、电视广告创意等）、整体营销费用预算及成本控制策略等。
2．由营销部负责，与营销策划机构、广告公司及各大主流媒体共同拟定广告、宣传、推广方案，报营销部分管领导审定。
3．方案一旦通过,营销部协同营销策划机构、广告公司具体实施.推广方案属公司绝密资料，由营销部负责保管,任何人不得在未得到公司总经理批准的情况下复印、借阅、打印推广方案.
（三）前期物管工作
1．由营销部牵头、合同部参与,按公司规定和项目品牌战略要求,择优选择前期物业管理单位。
2．前期物业管理单位一旦确定，营销部负责督促其严格按照公司制定的《物业管理服务标准》开展前期物业管理工作；营销部须定期检查,及时纠正服务偏差，并对《物业管理服务标准》补充完善。
（四）销售管理工作
1．销售管理工作包括客户接待、合同签订、按揭办理、资金回笼、客户关系管理、投诉处理、产权证和土地证办理等。
2．销售管理工作由营销部牵头，督促营销策划机构按照销售整体安排表、签约流程及售后流程具体实施；营销部负责定期考核营销策划机构，包括销售任务完成情况、置业顾问综合能力等.
3．营销部负责督促营销策划机构建立各类销控台账，根据营销策划机构提供的资料及时更新各项数据，每周向公司领导上报销售最新进展情况.
4．涉及按揭办理、资金回笼工作由营销部牵头，财务部配合完成。
工作流程详见附件九。
(五）招商管理工作
1．营销部负责按公司规定,择优选择专业的商业管理机构开展招商工作，具体包括进驻商家业态确定、租金标准确定、租金收益测算、招商核心条款拟定、合同签订、租金收取和支付等.
2．营销部负责协同商业管理机构对进驻商家业态确定、租金标准确定、租金收益测算、招商核心条款等进行研究,形成《项目招商方案》，经分管领导审核、公司总经理办公会研究通过后，督促商业管理机构具体实施.
3．在未突破公司招商底限的前提下，租赁合同由商业管理机构负责与入驻商家协商，营销部签署明确意见，经分管领导审批后执行.
4．为吸引高品牌效应商家入驻，以带动项目整体招商工作，公司招商底限可以突破,具体由营销部和商业管理机构向分管领导专题汇报,经公司总经理办公会研究同意后执行。
5．营销部负责协同商业管理机构按时足额收取和支付租金。
6．进驻商家前期物业管理安排由营销部负责落实。
工作流程详见附件十。
四、项目后期工作
(一）分户交房工作
1．分户质量验收工作由工程部牵头，营销部、监理单位、前期物业管理单位相关人员参与，组成分户质量验收小组,按照公司制定的《分户质量验收及移交准则》开展分户验收工作。
2．由工程部牵头，负责对分户质量验收小组提出的质量缺陷和瑕疵，督促施工、监理单位限期整改，直至完全满足《分户质量验收及移交准则》要求.
3．整改完成后，由营销部、前期物业管理单位负责人签字确认后，经分管领导批准,可启动向用户交房工作.
4．向用户交房工作由营销部牵头,前期物业管理单位和工程部参与,按照公司制定的《交房准则》开展交房工作。
5．对交房期间和交房后用户提出的合理要求,前期物业管理单位和营销部负责汇总，交工程部督促施工、监理单位及时整改；对用户提出的不合理要求，前期物业管理单位和营销部负责做好解释工作。
工作流程详见附件十一.
（二）物业管理工作
1．前期物业管理工作由营销部牵头，督促前期物业管理单位严格按照公司制定的《物业管理服务标准》开展,特别应强调用户分期装修期间的关系管理服务。
2．条件成熟时由营销部牵头组织召开业主委员会，由业主委员会按国家规定程序选择物业管理单位。
（三)项目后评价工作
1．项目后评价工作包括项目全过程的回顾和总结，项目经济和社会效益评价等,总结经验教训，提出对策建议。
2．该项工作由综合部牵头，营销部、工程部、财务部、合同部共同参与，按照《项目建议书》或《项目可行性研究报告》提出的各项目标任务，进行全方位的分析对比，编制《项目后评价报告书》，报集团公司和公司备案。
五、其他
（一）涉及项目建设的战略性或结构性变化等事项按公司章程执行.
（二）本暂行办法解释权归公司综合部。
（三)本暂行办法未尽事宜,各部门可即时报告公司综合部进行专题研究。
（四）本暂行办法自发文之日起执行.
附件：1．工作流程附件
2．常用表格附件（电子版本)
二OO九年九月二十一日
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