新形势下我国房地产企业的人力资源管理研究.doc
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1、新形势下我国房地产企业的人力资源管理研究【摘要】近年来我国房地产业热度不断提高,房地产业得到迅速发展。众所周知,随着房地产行业的不断发展和市场环境的变化,房地产行业的整体竞争已经从最初的资源占有型,开始全面转向专业化运作与资本实力的较量,从人才、资金和土地向规模型、专业型经营转化,开发商积聚的趋势越来越明显。在这样的背景下,人力资源管理对房地产企业生存和发展的重要性越来越显著,房地产企业人力资源管理的难度也在不断增加。本文通过分析新形势下房地产企业的人力资源管理现状,讨论新形势给房地产企业带来的冲击,针对目前房地产企业人力资源管理中存在的问题,提出解决方法,并结合万科集团的人力资源管理案例加以
2、分析说明。【关键词】 房地产企业;人力资源;管理人才Human Resource Management of real estate enterprises in China under the new situationsAbstract:In recent years, Chinas real estate heat continuously improve the real estate industry have developed rapidly。 As we all know , with the continuous development of the real estate
3、industry and the changing market environment, the real estate industry whole competition has from the original resources possession type, began to comprehensive professional operation and capital to the strength of the contest, talents and resources such as land funds to a professional developers ac
4、cumulation is more and more obvious。 In the trend of that background, human resources management on real estate enterprise survival and the importance of developing more and more remarkable, the difficulty of human resource management of real estate enterprises has also increased。By analyzing real e
5、state companies, Human Resource Management under the new situation, Discuss the impact of the new situation to the real estate business, with the problems in the real estate enterprise human resource management,propose solutions, and Vanke Group, human resource management cases to be analyzed instru
6、ctions。Key words:Real estate enterprise Human resources Management personnel 目 录摘要 Abstract 引言1一、我国房地产企业发展概述1(一)我国房地产企业的发展现状1(二)我国房地产行业的发展趋势预测2二、新形势下房地产企业面临的挑战和对人力资源管理的影响3(一)新形势下房地产企业面临的新问题3(二)新形势对房地产企业人力资源管理的新要求4三、目前我国房地产企业人力资源管理中的问题5(一)综合型经营人才及专业化经营人才紧缺5(二)房地产行业人才流动率高5(三)人力资源的管理观念、思路和手段相对滞后5(四)缺乏专
7、业的人力资源管理人才6四、房地产企业人力资源管理中的策略6(一)制定有效的人才培养计划6(二)建立和完善科学的人力资源管理体系7(三)人力资源的管理相对滞后7(四)实施科学的人力资源管理7五、万科的人力资源管理8(一)万科人员分布的总体概况9(二)万科的企业文化建设9(三)万科的人力资源管理10(四)万科人力资源管理启示12结 论 13参考文献 14致 谢 15引言美国次级贷款危机引发的金融海啸已波及全球并不断影响到实体经济,全球经济正在经历巨大的挑战。在许多世界著名的金融巨头宣布破产的同时,经济危机在各个行业领域中传播,极大的影响了房地产行业.在中国,近几年来房地产行业的泡沫不断膨胀,许多城
8、市房价虚高。然而随着经济危机的到来和房地产泡沫渐渐破裂,众多房地产企业面临着日益巨大的资金压力。那么,面对这场全球性的金融危机,中国房地产企业的人力资源管理者该如何通过这次危机带来的影响发现并应对当前房地产企业人力资源管理方面存在的问题,是一个非常值得关注的话题,也是需要面对的挑战。一、我国房地产企业发展概述我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。我国房地产企业的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的.其发展过程可以划分为四个阶段:(1)第一阶段为198
9、61991年。我国房地产市场初步发育,房地产企业数量增长缓慢。(2)第二阶段为19921996年.1992年我国房地产企业数量开始出现快速增长势头,仅当年就增加0。84万家,房地产商队伍首次突破1万家。1993、1994、1995年房地产商队伍仍在膨胀,但是增幅逐渐减缓。到1996年,我国房地产企业数量出现锐减,当年全国房地产企业为2。13万家,比1995年减少1。22万家。(3)第三个段为1997年-2011年,房地产开发企业数量出现稳步增长局面。贺胜兵.我国房地产开发企业成长的障碍与对策J.商场现代化,2011(08):39-45(4)第四阶段为2011年年初至今,政府开始执行限购令,限购
10、导致的土地交易量下滑,让不少地方政府的压力很大,地方融资平台陷入困境,房地产企业发展速度变缓。(一)我国房地产企业发展现状1房地产企业发展形势2011年,国家出台一系列房地产调控政策,在可预见的未来一段时间,调整政策将不断优化和进一步提升。这直接影响我国房地产行业的发展走势.一大批房地产企业,特别是中小型房地产企业在经历了土地出让收入下降,房价调整和交易萎缩后也面临着赢利下滑,资金链断裂的危险,房地产企业风光不再。2以民营、股份制企业为主2003年国有和集体企业分别为0.46万家、0。22万家,与1998年相比,分别减少了42。7%、51。4,而民营及股份制企业则为2。63万家,增长了252。
11、9.国有房地产企业所占比重由1998年的39。9下降到2003年13。8,集体企业由22。7下降到6.7,民营及股份制企业则由37。4%上升到79.6.截至到2007年,房地产中央级企业数已缩至12家。孙艳辉,刘广韬.房地产管理难点探析J.中小企业管理与科技,2007(06):103-1053我国房地产企业的数量多、规模小2002年全国具有一级资质的房地产企业的比例只有1。2,一、二级资质企业总数不足10%,大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。房地产企业的整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强,其平均总资产也只有60亿,与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司比较相差甚
12、远。牛凤瑞.中国房地产发展报告M.北京:社会科学文献出版社,2010:5-7(二)我国房地产行业的发展趋势预测1宏观政策和法规是指引行业发展的风向标国家宏观政策和措施使得房地产业已经成为最为复杂和风险巨大的行业,房地产企业生存和发展面临严峻的考验。目前,在宏观调控和激烈的市场竞争下,房地产业界纷纷进行探索发展方向,不断创新理念和运营模式,积极调整策略,主动应对政策变化,化解风险许多地方性的、处于领导地位的房地产企业正在不断调整和制定新的竞争战略,应对行市场的激烈竞争。2房地产行业专业化经营趋势明显房地产企业更加专注于房地产市场的细分研究,经营专业化运作模式已经成为房地产业的主要发展趋势。专注于
13、产品特色万科以城乡结合带的大众住宅项目开发作为核心业务,积极通过股权合作的方式增加各地的土地储备,极大地增强了企业的持续开发能力与市场竞争力;中海分拆其建筑业务,专注于房地产开发,以打造城市中心的高端房产为主业,通过不断的创新开发保持和提升其品牌形象;恒大地产与各大知名品牌建立战略供应联盟,强化成本控制,提高企业收益;合生创展选择城市中有发展潜力的大宗土地,依靠大规模开发降低成本,形成规模经济效益。开发中高档住宅为主企业。以中海和复地为代表,开发经营商业地产为主企业以万通和保利为代表。张祥哲.中国房地产企业发展趋势得研判J.世纪纵横,2011(05):64-67 3房地产行业产业价值链向上下游
14、延伸房地产企业通过在房地产市场中的优势资源积累,通过业务整合和良好的资金链,逐步向复合性地产企业发展。以房地产开发为核心,业务范围逐渐向房地产产业链的相关行业延伸,成为集开发、建材、装饰、销售、物业管理、资产管理等为一体的新型复合地产公司。同时,房地产的上游企业建材制造业、建筑业向下游延伸,通过资本运作和并购等手段也逐渐参与房地产行业的角逐,共同细分房地产市场。二、新形势下房地产企业面临的挑战和对人力资源管理的影响(一)新形式下房地产企业面临的新问题1房地产企业专业化和规范化经营中国经济持续快速的发展以及城市化进程的加快,为房地产的发展创造了良好的外部环境。在外部环境变化的同时,政策环境也逐步
15、规范,尤其是土地出让方式的转变极大促进了房地产企业的变革。这一政策,使房地产企业由资源优势向人才优势转变,向能力优势转变,并由此带动了企业向专业化、市场化不断迈进的步伐。土地作为一种资源,市场化供应加剧了市场竞争,在一定程度上促进了企业利润趋向合理区间,这就对企业的专业化和规范化提出了更高的要求,同时也对企业管理提出了更高的要求。2异地扩张导致人才问题突显房地产产品具有很强的地域属性,正因如此,专业化和规模化的房地产公司都把异地扩张作为企业战略的重要组成部分。在异地扩张的管理上,各大企业几乎都采取了总部直接强化人事管理的策略,这是因为人在异地扩张中实在是太重要了。既然异地扩张是重要的战略步骤,
16、那么人才的使用就显得尤为重要.3改变盈利模式目前,房地产企业的负债水平普遍较高,银行加息直接增加了房地产企业的资金成本.加上国家关于税收和信贷紧缩的政策有效打击了对房地产投资和投机需求,使开发商较难通过涨价转嫁成本,因此房地产行业的利润率水平将趋于下降。这使房地产企业的盈利模式亟需改变. (二)新形势对房地产企业人力资源管理的新要求新形势下,整个市场环境和房地产行业自身的发展都发生了很大变化,因此也导致人才的需求和管理也出现了很大变化。尤其是政策环境和市场环境的变化,企业对人才的需求也呈现出不同的特点。1房地产企业要重视优秀管理人才与专业技术人员房地产企业专业化和规范化运营使得优秀管理人才与专
17、业技术人员成为房地产企业的关键人才,引进大批优秀管理人才与专业技术人员成为专业房地产开发企业的共识。人力资源管理在地产企业发展中,在战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面,诸多地产企业都进行了有益的实践。房地产企业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这些特点决定了地产从业人员必须要具有十分扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。这要求房地产企业充分重视优秀管理人才与专业技术人员的核心作用。2房地产企业要注重培养综合型管理人才在房地产企业的经营活动中,综合型人才的竞争是焦点,专业化经营对人才需求增大.对现阶段的房地产企业而言,核心
18、关键人才所起的作用是巨大的。而核心关键人才的特质是具备综合型经营能力,即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来,当前我国地产行业的人才培养机制普遍不成熟.由于地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺,这更加突显了培养综合型管理人才的重要性.3房地产企业要注重培养特殊人才随着二线城市的不断发展,以及一线城市高端项目的运作,高级规划设计人员和市场营销人员的需求不断增大,再加上异地人才的流动,使得这部分人才的管理难度也在不
19、断加大.此外对于某些企业来说,招商经理这类的岗位是比较稀缺的,由于房地产企业的赢利环节更多地向前期策划和项目管理转移,所以,此类人才亦属紧缺人才。三、新形势下我国房地产企业人力资源管理中的问题房地产行业具有专业性强、风险高、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点,是人才密集型行业。从趋势上看,房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争.当前,房地产业在人力资源管理方面主要存在以下问题:(一)综合型经营人才及专业化经营人才紧缺房地产行业作为一个朝阳产业,真正形成一个行业不过是最近几年的时间,客观上决定不可能积累大量综合型经营及专业化经营人才.加之在利润的刺激下,大批房地产公司一下涌出,使得房地产行
20、业从业人数骤增,但综合型经营人才及专业化经营人才由于需要长时间成长,不可能在短期内满足行业发展需要。目前,我国房地产从业人员的受教育总体上处于中等水平,学历水平集中在初中到大专之间,占从业人数的85。9,整体学历结构偏低。高学历,经验丰富的中高级管理人才,缺口在25%左右。随着经济危机的到来,客观上要求房地产企业提高自身人员素质以应对经济危机,从而加剧了房地产企业对综合型经营人才及专业化经营人才的需求。 (二)房地产行业人才流动率高目前,虽然房地产企业都已经充分认识到人才对于企业发展的重要性。但由于目前房地产企业以项目运作为主,周期短、见效快,企业宁愿付给有经验、能上手的应聘者多一倍甚至几倍的
21、薪资,也不愿意自己培养人才.这就造成了多数企业往往只将注意力集中到如何引进人才这一点,简单认为只要把需要的人才吸引进来就可以了,而忽略了如何更好的进行人力资源管理与开发。因此,由于相互挖角在房地产企业就出现了引进来人才却留不住,甚至于原有人才还大量流失的局面。 (三)人力资源的管理相对滞后目前许多房地产企业的人力资源部门仅仅行使着办理人事关系、审批工资计划、管理人事档案等静态管理职能,就其职能、发挥的作用而言,与把人力作为一种资源进行开发、利用和管理的要求还有较大差距。此外,有相当数量的房地产企业在人力资源管理上还停留在简单地对员工进行考勤、分配、奖惩等方面的控制与限制,尚未提升到“以人为本”
22、的高度上来.对员工多是靠制度约束和强制,还属“对立式管理”,缺少运用人本管理思维来发挥员工工作潜能和积极性的“互动式情感管理。 (四)缺乏专业的人力资源管理人才在房地产企业一般都偏重于专业技术人员的引进,而忽视了专业的人力资源管理人才的引进。尽管很多企业都设有专门的人事部门,但很多人事管理人员还只停留在整理档案、年终评定等这些程序化、公式化的工作上,缺少专业的人力资源管理知识,大多数人也没有经过专门的人力资源管理学习,而这样的人力资源管理队伍必然难以适应现代人力资源管理的要求.四、房地产企业人力资源管理的建议随着市场的不断成熟,未来房地产企业市场化和专业化的程度将不断增强,对人力资源管理也提出
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