物业小区工程-设备巡查要点及标准.doc

物业小区工程,设备巡查要点及标准
维修管家部物业设备设施巡查要点
为确保设备的性能良好，正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到‘三严’‘四会’。设备达到‘三干净’‘四不漏'‘五良好’。‘三严’：
1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐,接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。
2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施,节省能耗和物耗。
3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。
‘四会’：
1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。
2、会保养。
掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好.
3、 会检查。
熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。
4、会排除故障。
能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复.
‘三干净’:
设备干净、机房干净、作业场所干净。
‘四不漏’：
不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。
‘五良好’：
性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好.
设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备房处为重点，主要有
1，变压器房
2高低压配电房
3、发电机房
4、电梯机房
5、消防水泵房
6、空调主机房
7、空调风机房
8、消防气体间
变压器房巡查要点
房间巡查要点:
1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。
2、室内湿度在室温30度以上时不得超过85%，否则需要除湿处理.
3、室内墙面、地面干净整洁。
4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要.
5、室内空气清新定期送排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、室内有符合要求的灭火器和应急灯,消防对讲电话是否通话正常。
8、设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
9上墙制度、文件齐全
变压器机附属设备巡查要点：
1、变压器密闭外罩良好,附属设施齐全，不自带外罩的变压器隔离护栏完好。
2变压器震动和电磁噪声在允许范围内，没有异音。
3、变压器温度在规定允许范围内，超过90度要密切关注并采取降温措施。
4、变压器的二次侧电压在400伏以内但不能低于380伏。二次侧电流在额定电流以内.
5、变压器各部位外观应没有变色焦糊状。
6、变压器没有绝缘糊焦味.
7、每年年度保养要停电检查电绕组的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁.高低压配电房巡查要点房间巡查要点：
1、室内温度不超过30度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降低温度的需要装设空调。
2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、室内墙面、地面干净整洁。
4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、保持室内空气清新定期送排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、室内有符合要求的灭火器和应急灯,消防对讲电话是否通话正常。
8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
9、上墙制度、文件齐全
10墙上要有准确清晰的配电系统图。
高低压配电柜巡查要点:
1、电配柜的电压在400伏以内但不能低于380伏.电源进线电流在额定电流以内.
2、配电柜内设备应没有变色焦糊状。
3、配电柜内没有绝缘烧糊焦味。
4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。
5、配电柜没有异常声响
6、检查高压配电柜旁直流屏，看显示参数是否正常.
7、查看低压电容柜是否正常,无功补偿功率因数不低于0。95并且运行在自动状态。
8、定期用远红外测温仪测量低压母线接头,温度不能超过60度，否则需要采取措施改进。
9每年年度保养要停电检查母线、开关等的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。
发电机房巡查要点
房间巡查要点：
1、室内温度不超过35度,墙上内配挂温湿度计，房间温度过高时通过风机降低温度.
2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、室内墙面、地面干净整洁.
4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯,其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、室内每周要有不少于半小时的送排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，如配有气体灭火系统需检查是否正常，消防对讲电话是否通话正常。
8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边.
9、上墙制度、文件齐全。
发电机及附属设备巡查要点:
1、检查油箱、油路有没有漏油.
2、检查蓄电池液位是否正常,电池电压是否在正常范围内（27伏左右）.
3、检查润滑油油位看是否缺油，通过颜色初步判断机油老化程度。
4、检查柴油箱油位，油位要保持在中高位,能满足发电机带负荷运行八小时。
5、检查冷却水箱是否缺水,水量过低需要补充蒸馏水加适量的防锈剂。
6、通过保养记录检查有没有每月试机运行，时间在10-15分钟,运行参数是否正常，联动的送排风设备能正常工作
7、发电机控制开关是否在自动状态。
8、检查配电开关和电缆及接线端子是否正常。
水池、水泵等设备设施巡查要点:
1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格证。
2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。
3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。
4、水池液位管要有标高，水管内装无毒色球便于观察水位.
5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。
6、检查水泵和阀门是否漏水。
7水泵及配套电机震动和运行声音正常。
8、设备运行参数在正常范围内。
9、设备、设施外观正常、干净.
10、控制柜门内有控制系统图。
11、电机、控制柜内没有异味。
12、检查集水坑排水泵设备是否正常。
13、控制柜内元器件没有变色现象。
14、柜内及外引线路接头没有松动现象。
客户管家部安全管家部巡查标准作业规程
一、目的：为规范管理员的巡查工作，防止各类事件的发生,保障小区正常的工作和生活秩序。
二、适用范围：
适用于物业管理服务有限公司综合事务管理员的巡查工作.
三、职责：
⒈岗位每20分钟对本区域内电梯运行情况巡查一次。
⒉当值班长每班不得少于四次对岗位及各区域死角进行巡查。
四、程序要点：
⒈楼宇巡查；
⒉装修的巡查；
⒊消防设施的巡查;
⒋电梯的巡查;
⒌天台的巡查;
⒍周边环境的巡查；
五、程序内容：
⒈每天各巡逻岗必须对公共区域设施，设备检查不得少于3次,
每次统计汇报值班室。内容包括：
⑴高低杆、灯杆、灯罩及草坪灯是否完好无损；
⑵消防设施设备是否完好；
⑶电梯是否运行正常；
⑷楼宇大厅内是否有装修垃圾或乱贴广告宣传画；
⑸照明系统是否安好；
⑹地下停车场设施设备是否完好；
⑺公共设施设备是否完好；
⑻首层防盗门，对讲统统是否正常;
⒉值班室根据各岗位汇报情况统计报工程维修部.
⒊巡查人员每天对楼宇内各装修单元巡查不得少于2次，将检查结果登记在〈<巡查登记表>上。
登记内容：⑴〈<装修许可证〉〉；<〈动火许可证>>；<〈装修工人出入证〉>.
⑵、装修单位是否按照装修许可证范围之内的规定进行操作。
⑶装修单位是否超时装修，影响其他业主休息。
⑷每天19：00分组织对园区室内装修施工单位进行全面清场工作.不允许任何工我以任何借口在园区留宿过夜。每天20：20分组织第二次清场工作.
⑸装修单位是否证件齐全。
⒋消防巡查：
⑴检查防火门、应急灯、安全指示牌是否处于完好状态;
⑵检查楼道防火门是否被锁死、损环；
⑶检查楼道是否被杂物阻塞，影响正常出入；
⑷检查消防栓是否标示完好，配件齐全。灭火器是否过期或无效现象；
⑸检查防盗预警设施及消防报警设施是否完好。
⒌电梯巡查:
⑴检查电梯运行是否运行平稳，是否有异常响动；
⑵检查安全标识完好,电梯按钮配件是否完好；
⑶检查照明灯及监控设施是否完好；
⑷检查卫生状况是否良好；
⑸检查轿厢天花板，地板是否完好；
⑹检查电梯是否出现电梯意外困人情况.
⒍天台巡查:
⑴巡查人员及消防专员每天对天台巡查不少于2次；
⑵检查逃生天台门是否随手能开（严禁上锁)；
⑶检查有无违章占用逃生天台现象;
⑷检查有无违章施工及堆放垃圾；
⑸有无接拉绳索晾衣服；
⑹检查卫生是否良好;
⑺检查有无可疑人员行走；
⑻检查电梯机房是否锁好。
⒎周边环境：
⑴巡查人员每天不得少于2次对周边秩序进行巡查，每周不少于1次对周边治安进行整治；
⑵有无发现可疑人员在园区游荡，乱张贴或散发广告单、传单；
⑶车辆是否按规定停放；
⑷对周围摩托车及各类安全隐患进行整治；
六、记录：
⒈〈〈楼宇巡查登记表>〉
⒉〈〈公共设施报修表>>