物业公司年度工作计划.doc

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物业公司年度工作计划
　　计划一：物业公司年度工作计划
　　20xx年，物业公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨,努力工作，求实创新，圆满完成了全年工作任务。20xx年，是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年,也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“服务”的理念外,还要开拓工作思路,准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战,强化危机意识,提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展,为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。今年我公司工作重点主要有以下几个方面:
　　1。认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作,做好日常工作，提高公司服务质量
　　这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖范围大,人员多且杂,所以说如果想找到物业公司的不足之处,随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
　　2。整顿干部队伍
　　物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作,部分干部能够胜任工作,一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定,今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍,选拔高素质、能力强的员工为基层领导.
　　3.合理规划部门
　　公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方,特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整,合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室.
　　4.积极推动“拨改付”
　　“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题,“零修”的定义是什么,维修范围多大？界限怎么分？现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
　　5.进行定编、定岗、减员增效
　　考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张,公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来,不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
　　6。有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
　　在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训,为期一个星期。培训之后,每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训.正是因为我们公司的领导看到现在这个现象,即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工.这样势必影响整个集团的服务质量的提高.基于这种考虑,我们已经进行了第一轮培训，接下来,我们会有计划、有步骤地将培训普及,使每一位员工都有可能参与其中。
　　7。调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
　　在后勤集团所有公司当中，论创收能力,我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”
　　这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益,“能创收一元钱,就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好.我们设想的具体办法有：
　　(1）开展家政业务.物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际,也是创收的一个切入点。
　　(2）办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。
　　（3）花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务,逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
　　(4）承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接,另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议,适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
　　（5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目.目前，物业公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机；另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机,提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活,还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
　　计划二：物业公司年度工作计划
　　不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益,特此拟定以下公司工作计划
　　z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营,自负盈亏)，z物业管理有限公司正面临严峻的挑战,为赢得市场，提升品牌,树立物业新形象,不断提高物业管理服务水平和服务质量,加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作,不断增进与业主之间了解，满足业主的需求,不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
　　一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
　　1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评.
　　2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
　　二﹑转变思想,端正态度，牢树为业主（住户)服务意识.
　　为了提升服务水平，我们将推行”全员首接责任制”.每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进”一站式”全新的服务理念.
　　三﹑激活管理机制
　　1﹑管理处实行内部分工逐级负责制,即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能,直接向主管负责,主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
　　2﹑管理处实行定时值班制,改变工作作风，提高办事效率,向业主公布管理处常设（报修）电话,全方位聆听业主的声音。
　　3﹑制定切实可行的管理措施，推行”首问责任制”。
　　4﹑健全完善管理处规章制度,如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等.
　　5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
　　6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰.真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
　　7﹑加强内部员工队伍管理,建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
　　四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
　　1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2％，投诉处理回访率100％。
　　2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
　　3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2％。
　　4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
　　5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
　　6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
　　7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
　　8﹑物业管理服务费收缴率达95％以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。
　　五﹑加大培训力度，注重培训效果。
　　管理处挑选精兵强将,成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
　　1。新入职培训
　　为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等）,掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等）,掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
　　岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
　　2。在职培训
　　培训内容：
　　1、z物业公司的各项规章制度
　　2、z物业公司的《员工手册》
　　3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
　　4、各部门相关的专业知识
　　通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
　　六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
　　1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
　　2、客户服务:继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
　　3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实,做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行,做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
　　4、清洁绿化管理:清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
　　5、资料管理:严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理,做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理,同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
　　6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理,逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
　　7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右.消防设施设备的检查由保安员进行检查,维修保养由维修工进行。
　　七、做好接管验收工作
　　新建物业竣工验收后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
　　八、开展多种经营与措施
　　管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创建”社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。
　　1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点,制定相关制度和有效措施,定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
　　2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
　　3、节约管理成本，减少不必要的开支.严格控制办公用品的采购与支出。
　　4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目.
　　计划三：物业公司年度工作计划
　　为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标,发挥物业最大的功能,使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模,最终走向市场完全转化为经营性物业管理,达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划.
　　一、定编定岗及培训计划
　　今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（物业管理公司管理中心）一套人马,在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
　　二、代租、代收计划
　　按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于.。万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作.
　　三、收入计划（物业管理费、代租、代办费)
　　今年完成物业管理费。。万元，代租、代办费.。万元(.。×20％），一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为。。万元，其它收入。。万元。
　　四、费用支出控制计划
　　今年其费用支出控制在..万元之内(不包括。.元以上的修理费用），其中:
　　1.人员工资包括三金总额为：。.万元（按现48人计算)
　　2.自担水电费：.。万元。
　　3。税金：。.万元。
　　4.其它。.万元。
　　五、拓展业务、创收计划
　　1。计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作,年创收不少于2万元。
　　2。组织成立对外扩大管理规模攻关组,派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米,实现盈利。
　　六、综合治理、消防安全工作计划
　　1。保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
　　2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改,做到最大限度地消灭各种事故的发生.
　　3。完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
　　4。五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用,并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
　　5。保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
　　七、大楼维修、设施设备维修计划(根据大楼拆迁时间待定）
　　1。大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
　　2。大楼内部的维修、粉刷。
　　3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
　　4。消防报警系统的维护、清洗、调试。
　　5.管路系统的更换。
　　计划四：物业公司年度工作计划
　　20xx年是公司发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“优质服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识,同心同德，实现各项工作全面健康有序地发展，为全面完成公司发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。
　　今年我公司工作重点主要有以下几个方面：
　　一、完善企业机制,强化基础管理
　　综合管理部要紧抓基础管理，突出重点,不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因.严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改,强化小区责任评估工作推进力度,使各管理处长效监管机制健全。
　　计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责.明年财政部实行的新的会计准则,对财务人员提出了更高的要求,很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以,计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习,提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动,按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作.
　　行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。
　　市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化,严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。
　　人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。
　　二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展
　　物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则,也是市场竞争中颠扑不破的真理.虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
　　实施成本控制战略,通过推行区域管理制度，消除资源的浪费,建立快速反应机制，降低工作衔接成本,提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。
　　承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大,而且才能在更大的范围打造服务品牌。
　　锻造一支技术强、作风过硬的队伍,通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求,必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人,目前公司（含外聘）员工，仅有10名人员,距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，
　　扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端--顾客(业主）。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提.利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性,挖掘出新的经济增长点.
　　三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望
　　目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进,并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力.
　　今后的展望:
　　首先,加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在物业资质的评审上再上一个台阶,争取获得一级物业资质；
　　其次，继续完善工资改革分配制度,运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性；
　　第三，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前,做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目,不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。
　　第四，争取树立品牌服务，利用“豫园商城”这个品牌在市场竞争中取得优势,充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映，创造机会学习先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上,打造物业管理品牌。
　　第五、在条件成熟的情况下，规模化经营是物业管理企业的根本出路。优质楼盘管理是企业效益之本，企业将做好战略性调整，把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。公司将积极探索有效形式，实施优势互补和资源优化配置，统筹人力、物力，根据市场需求运用集约化经营手段，创新和改善物业管理,从而实现规模经营.
　　xx年的工作是具有成就的一年，也是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年.我们的工作得到了广大业主、上级公司及各级员工的鼎立支持和配合,使得我们在稳定、健康、向上的发展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信，在全体员工的共同努力下，20xx年的工作将做的更加出色,物业公司将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章！ 　　　　　　　　
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