万科集团商业计划书.doc

篇一：万科项目策划书
大连金州新区万科城项目一期
工程管理策划书
编制：大连万科城项目部 审核：集团工程管理部 日期：2013年3月1日目 录
1. 项目概况
1. 1位置及环境
本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧,渤海街西侧。宗地距沈大高速4。5公里，距金州新区城市中心商业区2。5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8。5公里.万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。
本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米,主要建筑形式为28~34层高层住宅。
拟于2013年3月1日开工，2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。 场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别ⅱ类,场地抗震设防烈度为7度,设计地震分组为第一组,设计地震基本加速度值为0。10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育,不良地质作用发育，为抗震不利地段.
1.1. 1周边道路情况
东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速.项目地处位置交通便利。
1。1。2周边市政配套情况
自来水、中水:工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条dn60自来水,13年前完成500线送水。周边无中水甩口.
排水:项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个.现有dn900污水管道和dn400雨水管道两趟。
燃气:现有中压dn300燃气管道，能满足项目用气需求。 电力：项目施工用电已接入场地中。
热力、通信:热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求. 1。2建设用地规划要求
一期规划可用地为约2。3万平米,总建筑面积153000平米，容积率为2.29. 1.3建筑概况
住宅栋数:10栋 户数：137户
建筑形式：28层高层，33层高层,34层高层 结构形式:框架、剪力墙结构 建筑风格：中式风格
消防、车道:该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求.该楼栋分楼号规划面积指标:1。4建筑分期概况
全项目共分五期，一期开工时间13年3月1日,四期预计开工时间15年4月1日。顺序推进,概况如图:
全项目分期指标：篇二:商务策划书（万科华为）
目录
一．谈判双方公司的背景.。.。。.。.。。。.。。.。。..。。。。...。。。。。.。.。。.。。。.。。..2
（一）华为技术有限公司的背景.。。。。。。.。。.。.。。。。。.。..。。。..。。。。。..。。。..2
(二）万科地产公司的背景。。.。。。。.。。......。.。。。。。.。.。。.。。。。。。.。。.。..2
二．谈判主题。。。。。。.。。。..。。..。..。.。.。。...。...。。。.。。.。.。。。。.。。.。..。。.2
三．谈判团队双方人员组成。。。。。..。。。。..。。.。。.。。.....。。。。..。。。....。.。。2
四．双方利益。.。。。。。。。.....。。。。。..。。....。。。。。...。。。.。.。.。。。。..。。.。。。2
（一）我方利益..。..。.。。。.。。。。。。。。。。。。.。.。。..。...。。。。。。...。。。。。..。.2
(二）对方利益。..。.。.。..。。。.。.。。。.。.。..。.。。。.。。。。。..。。.。。。。。。.。。。。2
五．双方优劣势.。。。.。。。...。。。.。。。。。。..。。.。..。..。.。。..。。。。.。。。。。.。。。。3
（一)我方优势。。.。。。.。。...。。。。..。。。.。.。。。..。。。..。.。。.。。。.。。。。。..。。3
（二)我方劣势.。。。。...。.。.。.。。。....。。.。。。。.。。。。。。。。.。.。.。.。。..。.。.3
（三)对方优势.。。..。..。....。。。....。。.。。。。。.。.。。.。.。..。。.。.。。。。...。3
（四）对方劣势。.。...。。。。....。。.。。。.。.。.。。。。。.。.。..。。..。。。。。。.。。.。。3
六．谈判目标。。.。。....。.。。.。.。。..。.。。。..。。.。。。。。。。..。。。..。。。。。.。。。。.3
七．程序及具体策略。.。。。。.....。。。..。.。..。..。。.。。.。。。。.。。.。。。.。。.。。。。4
八．准备谈判资料 。。。。。。....。。..。。。.。。。.。。.。..。。.。。。。。.。。。。。。。.。..。。5
九．制定紧急预案。。。。.。。。.。。。.。。。..。。。..。。。.。。。。.。。..。。。...。.。。.。。.。6
十．谈判双方公司关于“深圳万科四季花城"楼盘房地产开发合同。。..。.。。。9
一．谈判双方公司的背景（我方:华为技术有限公司对方：万科地产公司) 我方：
1. 全球第二大通讯供应商，也是全球领先的信息与通信解决方案供应商，世界500强企业.
2. 准备用闲置资金进行投资，由于近几年来房地产市场行情不错,投资意向初步为房地产行业。
3. 投资预算在1000万元人民币或以内。
4. 希望年收益率能达到20%
对方:
1. 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536。4万平方米，实现销售金额634。2亿元，营业收入488。8亿元，净利润53.37亿元。
2. 已经拥有一套比较完备的策划,宣传策划。
3. 已经形成一系列较为顺畅的销售渠道,有一定的品牌效应和知名度.
二．谈判主题
解决双方合作前的疑难问题，达到合资的目的,并建立长期良好稳定的关系.
三、 谈判团队双方人员组成
总经理（决策者）：赖才权
主讲人：谢湘
财务顾问（财务总监)：周诗雅；(财务副主管）周蔼媚
销售顾问（销售总监）:朱燕青；(销售副经理）辛琳斐
法律顾问：谢湘
四．双方利益
（一）我方利益：
1. 争取最大利润额
2. 保证资金的安全，对资金投入是否得到回报的保障措施要求进行相应的解释
3. 要求对方负责进行宣传，保证质量
4. 建立长期的合作关系(二）对方利益:
争取最大的限额投资，最低为1500万元
五．双方优劣势
（一）我方优势
1. 拥有闲置资金
2. 有多方投资可供选择
（二）我方劣势
1. 对房地产行业的了解不够深入,投资前景未明.
2. 国家对房地产行业的政策和市场的变化对整个房地产行业的影响甚大。
3. 投资金额不是非常大，缺乏吸引力。
（三)对方优势
1. 已经拥有一套比较完备的策划,宣传策划。
2. 已经形成一系列较为顺畅的销售渠道，有一定的品牌效应和知名度.
3. 从事房地产行业多年，有较丰富的经验，公司形成自己的公司文化,在行业中有自己的竞争优势.连续几年创下最高营业额。
（四）对方劣势：
1. 缺乏足够的资金,2012年的资产负债高达78％.
2. 这两年由于国家政策有一定的库存,需要吸入资金，从而扩大宣传力度.而且今年拿下了很多个项目也需要资金的周转.
3. 虽创下了500亿的营业额,但是其利润率并不是同行业中最高的。
六．谈判目标
1. 战略目标:和平谈判，按我方的条件达成协议，取得我方希望的利润和股份
2. 原因分析：虽然对方是中国地产界的龙头,但是中国房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则 。所以万科想要保住自己龙头的地位就需要保持自己的竞争优势,那首先必须保持充足的资金.所以此次我方投资的金额虽然不算非常大，但是如果我们目标是保持长期合作，相信万科可以从我们的合作中获取利益。
3. 合作方式：我方以资金注入的形式投资，投资金额为1000万元.4。 我方要求:
a. 出资额为1000万元人民币。
b. 要求对方负责进行宣传，保证楼盘有质量竣工
c. 要求对方对资金获得后使用情况进行解释
d. 风险分担问题.
e. 利润按照投资比例进行分配,其中净利润率要达到20%
5. 我方底线：
a. 对方财务部门必须有我方员工
b. 在风险承担问题方面我方可以做出退让
c. 我方可以派出专业人员协助对方完成宣传等工作。
6。 感情目标：通过此次合作，希望双方不仅可以洽谈成功,达到合作目的，并能够建立长期合作关系。
七．程序及具体策略
1. 开局：
方案一：感情交流式开局策略:通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣,把对方引入较融洽的谈判气氛中
方案二：采取进攻式开局策略：营造低调谈判气氛，强烈指出对方对资金运转的强烈要求,以制造心理优势，使我方处于主动地位
拒绝对方提出增加投资额,坚定运用软硬兼施的对策:
1）借题发挥的策略：认真听取对方陈述,抓住对方问题点，进行攻击、突破
2）法律与事实相结合原则：提出我方法律依据，并对投资额的具体数额进行剖析，对其进行反驳
2. 中期阶段：
1)红脸白脸策略：由两名谈判成员其中一名充当红脸，一名充当白脸辅助协议的谈成,适时将谈判话题从投资份额的多少转到双方的长远利益上来,把握住谈判的节奏和进程，从而占据主动
2）层层推进,步步为营的策略：有技巧地提出我方预期利益,先易后难，步步为营地争取利益
3）把握让步原则：明确我方核心利益所在，实行以退为进策略,退一步进两步,做到迂回补偿,充分利用手中筹码，适当时可以用提供人力和优势资源换取对方更多的信任
4）突出优势： 以资料作支撑，以理服人，强调与我方协议成功给对方带来的利益，同时软硬兼施，暗示对方若与我方协议失败将会有巨大损失;
5）打破僵局： 合理利用暂停，首先冷静分析僵局原因，再可运用把握肯定对方行式，否定方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局.
3. 休局阶段：如有必要，根据实际情况对原有方案进行调整
4. 最后谈判阶段:
1)把握底线: 适时运用折中调和策略,把握严格把握最后让步的幅度，在适宜的时机提出最终报价,使用最后通牒策略。
2）埋下契机：在谈判中形成一体化谈判，以期建立长期合作关系
3)达成协议:明确最终谈判结果，出示会议记录和合同范本，请对方确认,并确定正式签订合同时间
八．准备谈判资料
（一）相关法律资料
1. 甲乙双方依法自愿订立合同，任何单位和个人不得非法干预。【《中华人民共和国合同法》总则第四条】
2. 甲方依法取得土地使用权后，按合同确定甲乙双方合作开发经营房地产的投资者与被投资者的关系.《国有土地使用权出让合同》由甲方代表当事人签订。【《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条】
3. 甲方在动工开发房地产的规定期限内未动工开发所造成的乙方的经济损失,甲方应承担相应的赔偿责任.但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成的动工开发迟延的除外.
4. 在房地产开发过程中，发生风险时，乙方按投资总额的比例与甲方共同承担风险和赔偿责任，乙方对赔偿金额负有限责任。但楼盘竣工后若因出现质量问题造成损失的，由甲方承担相应的责任。
5. 乙方分期的投资额应当与项目规模相适应，分七期投入资金，用于甲方项目建设。每期的投资额由甲乙双方事先约定,并以合同形式确定下来.【《中华人民共和国城市房地产管理法》总则第三十一条】
6. 乙方当事人最迟应于国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前篇三：居尚中国软装配饰机构与万科样板间合作项目计划书
居尚中国软装配饰机构与万科样板间合作项目计划书
继2012年居尚中国软装配饰机构与万科合作之后，在2014年6月再一次与万科集团强强联手，签署了关于打造地产行业“拎包入住"新模式的《战略合作协议》.
一、项目可行性分析
随着地产行业及装修设计行业的深入发展，客户的思想从接受“房屋交付"转变成为享受“家居入住服务”，针对这一问题，万科率先提出了“全面家居解决方案”的精装理念。这一理念意味着地产行业与装修设计行业将大规模的形成战略合作，通过多方位的资源联动，打造最优质的拎包入住服务，让客户得到高品质生活享受！
二、项目细则解读
万科集团与居尚中国软装配饰机构的本次合作,共同开启金域曲江“拎包入住”项目，是基于长期以来双方合作的默契及信任。在与万科一期的“拎包入住"合作项目中，居尚中国用自己的专业素质为万科的客户打造了诸多的经典案例，获得了业主的一致好评。万科选择与居尚中国合作，看中的是居尚拥有卓越的设计团队和研发力量以及对复式、大户型及别墅丰富的开发设计经验.通过优势互补、强强联合，致力于追求战略认同、业务融合、共同发展的战略合作目标。
三、居尚中国简介及展望
居尚中国软装配饰机构简称居尚中国，是一支具有前瞻性的国际化软装公司，秉承“全球生活方式私人定制系统解决商"的理念为社会创造价值。在长期以来与万科的合作中,居尚中国为万科的客户创作了很多获得业界认可的作品.在感谢万科对居尚中国信任的同时，此次战略合作对居尚而言是一种责任，居尚将遵循“时尚引领家居，创意成就生活”的精神，发挥自身优势，与合作伙伴增加交流与互动，共同推动优享个性化生活方式的创新发展，依托万科企业平台为客户提供更优质的服务，让客户享受拎包入住的便捷与乐趣。