惠州商业项目初步策划方案样本.doc
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1、惠州商业项目初步策划方案一、项目分析和评价(1) 总体策划思绪1.全方面把握,有放矢:项目标成功开发和营销全部是建立在对目标用户群需求分析之上,所以首前要了解目标用户群是谁(即房子建好了买给谁),她们需要什么样产品,在此基础之上然后再对项目物业进行最优设计和组合,不求最好而求最适宜。2.清楚定位,分期开发:经过现场勘察以后,本人对项目标资源优势和劣势进行判定和整合,发觉该项目(尤其是农贸市场部分)在该地域有很大需求,但人气不旺。没有些人气那么商业部分就做不起来,从而严重影响项目标投资回报率。那就不妨先把农贸市场建立起来,以后建成酒店商业部分和公寓部分就跟着升值,从而实现最优开发模式和项目本身进
2、行完美对接。3.租售并举,快速收益:整个项目标建筑形式和当地经济水平客观上加大了销售难度,即使是在定位有充足推广价值情况下,仍然无法确保全部物业一定销售成功。所以,我们必需以快速收益为目标,前期要以租带售,租售并举,这么既能够提升资金回笼套现速度,又能够快速提升人气。(2)、整体计划调整意见 提议标准 “专题性”标准“互动式”标准 “开拓、创新”标准 “可连续发展”标准 整体性、战略性标准效益最大化标准 (3)、项目策略总提议:1.功效性卖点:从项目本身挖掘出来卖点,在整合营销中表现持久性; 2.非功效性卖点:从项目以外方面挖掘卖点,在营销各阶段表现出阶段性; 3.卖点独创性:以差异华竞争为前
3、提,做到人无我有、人有我优、人优我奇特点; 4.逆向思维和反向思维:能够跳出楼盘谈楼盘,跳出卖点谈卖点;5.策略整合性:将卖点贯穿整个营销全过程,确定了卖点以后推出系统整合方案。(4) 项目SWOT分析S(优势): 硬性需求旺盛,市场稀缺。农贸市场和休闲娱乐酒店资源稀缺,周围五公里以内没有农贸集市和休闲娱乐场所,能够说本项目是顺应市场需求。 政府对本项目标大力支持。在项目标现场勘察过程中,本人还了解到本项目得到了当地政府大力支持,这对项目标开发极为有利。 交通相对较便利。经过初步考察了解,本项目在省道旁边,周围有惠莞高速公路。离惠州市区不到20公里。W(劣势): 项目人气指数不够。据初步观察,
4、项目所在地人口分布不均,大多集中在工厂里。所以,怎样吸引人气来带动商业发展是我们需要思索首要问题。O(机会): 稀缺资源,升值潜力大。因为项目所在区域土地和农贸市场稀缺性,产品必将是少有稀缺资源,必将吸引周围菜农和工业园区食堂采购对本项目标关注,若操作运行适当,项目标升值潜力很大。 工业区日渐成熟,市场需求在扩大。伴随项目周围工业园区建设,农贸市场和酒店公寓、商业部分市场需求将会逐步扩大。T(威胁): 市场竞争猛烈造成用户分流。项目所在区域工厂较多(人口自然不会少),每个工厂全部有自己食堂,而食堂大多数全部已经和周围农贸市场形成稳定采购关系,所以就会造成用户分流。这在客观上给项目带来很大威胁,
5、怎样处理这个问题也不得不思索。(5) 项目总提议经过我们现场勘察分析,综合贵企业最初开发设计理念,本人以前途策划角度对项目标物业定位和营销推广提出以下提议,仅供参考: 依据市场需求情况对项目标物业进行合理计划,尤其注意设计好项目标业态组合,提议定位为工业配套综合型商业区和农贸市场。 分期开发,先将农贸市场建立起来,以此吸引人气;然后开发商业酒店部分,商业部分以首层商铺为主,考虑到商铺升值空间较大,应以招商(外租)为主,酒店部分则做成酒店式公寓或休闲俱乐部等形式(若考虑快速回收资金则可选择酒店式公寓),为有需求人群提供服务;最终观察市场情况再来决定是否开发公寓。 经过灵活划分商铺面积来控制“总价
6、”,推出短期租赁政策,尽可能降低投资门坎,使项目积聚大量潜在用户群。 农贸市场前期招商策略为“请进来,买出去”,所谓“请进来”是指商铺前期应以租为主,合适降低租金,先吸引众多菜农进来;“买出去”是指等到市场客源稳定下来了再买出去,这么菜农就愿意出很好价格来购置,开发企业也能够取得很好投资回报。 注意引入商业物业和统一运行管理形象和概念,对项目进行合适包装,经过超常规宣传,在周围进行营销造势,让该项目标开发成为当地居民和工厂食堂关注热点,形成良好口碑而且节省宣传费用,以最小营销费用来达成很好效果。 一定要让项目开发和营销同时进行,以降低投资风险,并主动和各个工厂食堂联络,努力争取和之形成紧密合作
7、关系(工厂食堂能够降低采购成本,我方能够吸引大量客源),使农贸市场部分先旺起来。二、 项目定位项目物业必需要有一个清楚有效定位,这是展开营销推广基础。选择有突破性定位,充足利用项目所特有区域有效需求优势,从而能够避开项目标区域人流量劣势(临时),扬长避短。(1) 选择条件商铺物业必需要有一个清楚有效经营定位,这是展开营销推广基础。选择有突破性定位,充足利用项目所特有区位环境优势,从而能够避开项目标交通和人流量劣势,扬长避短。其次,商铺经营定位要同时兼顾较大范围连续发展空间,兼顾对上层小区居民生活带来影响,即所引进商业必需是对小区居民生活和环境不产生影响(或影响很小)物业。(2)经营定位(市场功
8、效)经过我们调查分析,结合贵企业最初定开发理念和经营定位,本项目标基础物业定位已经确定,经营定位为:区域性农贸市场 + 工业配套性综合商业 + 休闲式酒店(棋牌室、俱乐部) + 公寓(酒店式公寓)将以上商业形态和当地实际情况比较,能够发觉基础符合市场需求。要想让本项目标经营定位和当地实际需求更相融合,关键在建筑计划和对细节处理上。(3) 产品定位(建筑形式)经过贵企业对项目标介绍(看过计划效果图),综合本项目标经营定位,总结以上商业形态特点基础,本人对本项目标产品定位特提出以下提议供参考:1、农贸市场部分农贸市场部分依据其功效特征应为开放式结构、低层建筑(一层或两层),能够设计成多个进出口,另
9、外还要考虑其卫生和通风情况。建筑设计时也应该充足考虑商铺划分灵活性,经过灵活划分商铺面积来控制“总价”,这么就更便于商铺营销租售。2、综合商业和酒店(棋牌娱乐部)这部分建筑形式能够采取多层建筑(3-7层)设计,出于对建筑成本考虑提议不要做成小高层(8-12层)。位置应邻主干道摆放,建筑外观一定要时尚,能够合适用颜色涂料或幕墙来装饰。商业部分应放在首层(若有需要也能够在二楼做部分商铺),上层为酒店、棋牌俱乐部等。3、酒店式公寓对于这部分市场定位,本人一直持怀疑态度(可能是本人对当地市场不太了解)。提议对目标市场做一下市场调研后再决定是否能够进行开发。若对项目进行分期开发,本人提议应放在第三期(一
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