五星酒店合同管理优化思路及方案.doc

五星级酒店合同管理优化思路及方案筹建工作就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节，并将这些细节做好；筹建统筹就是将项目时间进度和方案最优化组合，合理利用资金。现代五星级酒店筹建可划分五大阶段：规划阶段、设计阶段、建造阶段、开业筹备阶段和酒店营运阶段.按其工作性质区分,主要是如下几个阶段的工作：规划设计阶段(前期）、基建装修阶段（建造）、开业筹备阶段(筹备）。(一）、酒店筹建各阶段总体工作任务：1、规划设计阶段：（1）主要筹建筹备内容：建造标准、酒店各种定位以及酒店项目的设计论证、市场调研、可行性分析、功能布局、设施设备配置、制定经营思路及方案、酒店设计与方案审定、图纸修改；（2）参与团队组成:投资者、市场调研员、规划设计师、酒店筹建及未来经营者、设计人员、监理人员;（3）项目管理内容:专案背景描述、目标确定、范围规划及定义、工作分解后排序及延续时间估计、进度计划、资源计划、费用估算和预算、质量保证及计划；（4）重点问题：先调研后规划设计.必须重点解决如下问题：（a）、 建设什么样的酒店?（b）、 什么样的酒店适合当地消费环境?（c）、 投资要多少？回报期时间多长？（d）、 怎样的设计规划可避免经营面积的浪费？（e）、 怎样的设计可避免人力、物力的浪费？（f）、 如何合理组建配置筹建团队?（g）、 如何降低日后的营运成本及维修成本?2、基建装修阶段：（1)主要筹建筹备内容：施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等;（2）参与团队组成：酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员;（3)项目管理内容:采购计划和招标及实施,合同签订和执行及监督,各种实施计划，安全计划，项目进展报告,进度、费用、质量、安全的控制，范围变更控制，生产管理,现场管理及环境控制.漏水问题是日后维保最头痛的问题，必须严格把控质量关。(4)重点问题:严格把控质量关，杜绝日后的工程质量问题及漏水现象.必须重点解决如下问题：(a）、酒店工程设备设施的选型如何进行？(b）、强电弱电的工程规划如何进行？（c）、工程筹建成本控制如何进行？（d)、各种计划的制定及可操作性如何控制？（e）、需重点处理的问题：检查防水处理是否严实、天面管道井与消防管连通接口是否有问题，伸缩缝隔音处理是否完成，卫生间防水处理是否严密,水渍净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用；电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题；中央空调系统的机房和水塔节能问题;电梯开关位和盘机位是否操作方便,高层建筑不能长期占用电梯，是否需要配备圆筒布草槽;消防管道是否渗漏，监控设备是否清晰，报警系统可否复位，烟感灵敏度不可太高,喷淋嘴是否被施工损坏，水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确.消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行,走火通道的防火门及隔离墙是否灵活,指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装；灯光音响系统调试后是否做好防尘措施，地下电缆、电脑系统（点歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统)、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常；地下油库、管道煤气、热水锅炉房、电房安装后,是否已经确定安全措施和巡查制度泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用；不要忽略对酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护,特别是有台风的地区，园林树木在没生根前,绝对不能只为了美观而提前撤掉支架；不要遗忘给员工配备娱乐设施，如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求,酒店配备“员工电子阅览室”，可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患；户外大型宣传广告及公路路牌，必须在酒店正式确立试业日期后再面市，因为酒店筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖,决不能给外界造成说话不算数的印象；安排酒店内部星评小组成员之一人，在筹备期间对照饭店星级申请报告进行逐项检查，填写饭店建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等,并逐项检查配套设施是否符合要求，比如洗手间（厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水)、残疾人洗手间、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯)，很多酒店在施工时，大堂门口都忘记留残疾人通道，直到星评前才切开大理石重做，先不谈浪费的问题，这是严重缺乏服务意识问题。 3、开业筹备阶段：（1）主要筹建筹备内容:策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人员招聘、人员培训、内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等.（2）参与团队组成：投资者、酒店建设人员、酒店筹备人员；(3）项目管理内容：质量验收、管理范围确定、费用决算和审计、项目资料与验收、项目交接与清算、项目审计和专案评价、策划修改经营方案等;(4）重点问题：保护好成品、做好人、财、物的准备。必须清楚解决落实的重点问题：（a)、 酒店经营模式该如何设计？（b）、 酒店客户定位、功能设计、管理方案该如何设计？(c）、 酒店运营手册如何编写?(d）、 酒店开业物品采购计划、预算如何进行？（如何列采购物品清单？如何实现表格单据设计及印刷品的合理性？哪些收费项目必须考察当地市场?怎样落实物品到位情况？)（e)、如何办理开业证照？(f)酒店试业必做的工作有哪些？（二)、酒店筹建管理部门需具备的职权： 1、全面负责及协调酒店筹建项目的统筹工作;2、根据筹建工作需要,各相关专业人员参与酒店项目筹建工作的调动权;3、筹建工作职能部门负责的相关筹建项目的参与权和决定权.（三）、酒店筹建步骤:1、选址、土地勘查；2、市场调研及酒店定位，确定酒店规模和档次；3、项目定位及可行性分析；4、规划审批和立项审批;5、工程报建；6、酒店设计（包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初设计、机电和技术设计配套等及预算；其中设计又由分为建筑设计及室内外装修装饰设计）；7、图纸审查、优化、确定及所有合格证的办理;8、土建;9、道路管网与设备安装工程(包括水电、消防等）;10、土建各单项工程验收及综合验收；11、园林绿化、室内外装修、装饰;开业筹备(包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理)；12、对外试营业；13、对外正式开业。(四）、酒店筹建工作的基本原则星级酒店的建设不同于一般的建筑工程项目，有着其特殊性。从规划、设计、施工、开业、运营全过程,都是酒店投资的系统工程，每一个步骤都需要专业化的思考和专业化人员的认真实施,并且要严格兼顾各专业间的密切联系.酒店建造项目投资巨大,投资回收周期漫长,又涉及规划、设计、建筑学、结构学、人体工学、美学、环保、管理、装饰学、美学、声光学、心理学、材料学等等诸多学科，因此需要很好地加以研究和系统总结。同时，行业与企业发展战略、发展绿色建筑、人才队伍建设、提升建设工程项目管理水平、智能化酒店等等方面的实际工作也都需要有系统的科学的理论来指导，需要职业经理人专业地去实施.因此,星级酒店必须遵循以下基本原则:筹建计划的周密性、总体设计的前瞻性、功能设置的特色性、区域布局的合理性、现场管理的科学性。（五）、酒店筹建期间的组织架构:酒店筹建团队分两类:一类是负责筹建酒店，一类是负责开业筹备，各设一名副组长，整个团队设一名组长。组长必须是个善于打江山的人,是战略家、实干家、技术专家、领导者于一身的集大成者。负责筹建的专业工程技术人员需求如下：1、土建工程师:要求具有高星级酒店建筑施工经验，能够处理现场施工问题；2、结构工程师：要求具有高层建筑结构施工经验，能在符合规范的前提下，最大限度地控制钢含量,对建筑设计院的结构图能够提出优化建议，3、给排水工程师：要求具有高星级酒店给排水施工经验，熟悉酒店中水系统，知晓相应施工材料,能够处理现场施工问题;4、暖通工程师：要求具有高星级酒店暖通施工经验，熟悉中央空调各类品牌，熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格，能够处理现场施工问题；5、电气工程师:要求具有高星级酒店电气施工经验,熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置，餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等；6、弱电工程师：要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验，熟悉高星级酒店的弱电项目配置，熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU智能控制（含VOD点播）、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。（六)、酒店工程的总体计划1、设计总体计划2、酒店土建工程控制进度节点计划3、酒店机电、水电、弱电工程控制进度节点计划4、室内装修工程节点进度控制计划 5、安装工程计划（注意:制作总体工程施工计划时要注意的要点：1、根据项目的竣工时间计划，要求土建、装修方做出详细的、切实可行的施工计划横道图，并做出奖惩约定；2、要求以下施工方:消防、给排水、强电、弱电（含楼控、安全监控、客房智能控制、会议设备、综合布线等）、暖通末端安装等，根据项目要求的竣工计划及土建、装修的施工计划做出自己的详细可行的施工计划；3、要求设备厂家,如中央空调、电梯、锅炉、水蓄冷设备、游泳池、桑拿、洗衣设备等等，做出设备安装预埋、到场、安装、调试的计划；4、由甲方召集所有乙方,统一根据其各自制作的施工计划,综合进行调整,最终制定出一份统一的工程施工时间计划表,同时附带奖惩内容,并由各相关负责人签字确认，复印分发.)（七）、酒店功能设置的特别建议 根据市场需求及发展来制定酒店的定位，根据目标客人的需求来设置酒店的功能。(八）酒店建造标准及装饰要求(根据酒店定位制定建造标准及装饰要求:建筑设计任务书及装修设计任务书要点）