绿地中心销售说辞.doc

绿地中心销售说辞
第一步：自我介绍
    您好!欢迎光临长沙市2014年最具升值潜力的项目--【中部金融地标】绿地中心!我是您的置业顾问—-，很高兴为您服务，请问怎么称呼您？（迎客要热情，笑容满面，语气应亲切，从接触客户开始，应该留意(不能刻意)客户身上所有优点，包括气质、外貌、穿着打扮，一起的小孩，等等，作出情真意切、恰如其分的赞美，并做简单的寒暄和初始服务,如茶水。)了解一下客户是否熟悉长沙，哪里人?
第二步、绿地品牌（世界500强的国企，全球排名第一的综合体开发商,中国写字楼首席专家)
下面我给您详细介绍一下我们绿地集团吧。
绿地集团是目前中国首个以房地产为主业的进入世界500强的国企.2013年在世界500强中排行第359位。是全球排名第一的综合体开发商，是全国第二大房地产商。
我们绿地集团成立22年,已经在全国27个省100多个城市开发了几百个项目，目前已经进军国际市场，目前在国外4个洲，10大国家，都有我们的项目。在韩国济州岛开发了汉拿山小镇，在澳大利亚开发了悉尼中心（悉尼地标)，俄罗斯圣彼得堡的波罗的海明珠项目，在当地都是标杆性的建筑。
绿地集团在全世界赢得了“全球化 地标缔造者”的美誉。目前我们全国已经交房的绿地中心入住率达到80％以上，带动周边商业年均增值20%以上左右.绿地中心凭借强大的品牌号召力和运营实力，打造中国最为保值、升值的物业。
比如：南京的绿地中心，2006年09月开盘售价19000元/平方米,现价47000元/平方米，7.5年，增长率147％
郑洲的绿地中心2012年11月开盘售价15000元/平方米，目前价格24000元/平方米,1。33年,增长率为60%,
广州的绿地中心 2012年12月开盘时售价28000元/平方米，现价32000元/平方米，1.25年——增长率为14。29%.可见长沙绿地中心以后的升值力是很高的。
第三步带看宣传片

第四步：带客户到区域介绍区介绍区域
区位篇:（中部金融生态区龙头，引领未来长沙金融中心)
我们绿地中心处于芙蓉路金融生态区的龙头位置，也是河东3+1商圈的中心。芙蓉路全长60公里,北起湘阴，南至湘潭,是湖南省的黄金大动脉，牵引了全省7万多的消费人流。“3+1”商圈,即北起伍家岭商圈，西为五一商圈,东为火车站商圈，三大商圈的链接点位置是芙蓉商圈，三大商圈购物消费群的互动都必须经过芙蓉商圈，随着金融城的开发与建设,芙蓉商圈也会成为全湖南最大的商圈。
从道路交通来看,绿地中心被四纵四横的路网包围，四纵指的是：湘江中路、黄兴路、芙蓉路、车站路；四横指的是：湘江二桥与三大一道、湘雅路（过江隧道)、营盘路(过江隧道）、湘江一桥与五一路； 另外，长株潭城际轨交、地铁6号线均经过绿地中心；绿地中心走芙蓉路转五一大道至火车站仅5分钟,走三一大道到机场仅30分钟,未来德雅路拉通，速度更快仅需25分钟,至高铁南站也仅需28分钟。
依据政府规划，【中部金融生态区】总占地1828亩，规划总建设面积约300万平方米,建筑规模超越1500亩的北京金融街及900亩的上海陆家嘴。目前北京金融街聚集了500多家国内外知名金融机构和知名企业，上海陆家嘴则聚集了410家中外资金融机构。政府在五年内计划投资300亿建设资金，将其打造成为国内规模最大的金融中心.
区域目前聚集了湖南省36%金融总量，长沙市60％的金融总量，汇聚了200多家银行机构，70余家证券、基金、保险等金融机构。芙蓉中路沿线北京银行，渣打银行，新韩银行，浦发银行，招商银行，光大银行，工商银行，农业银行，中国银行等多家银行金融总部。被誉为湖南名副其实的“华尔街”。
区域采用“一主轴、两地标、三节点、三片区”的规划结构,一主轴是本区内的城市型轴线也是景观型轴线,将各功能分区有机的连接贯通;两地标位于德雅路两侧；三节点是本区内的三个主要的发展引擎，包括金融总部区、国际商业区和精英生活区;三片区是根据道路分隔和地形特点划分的三大功能片区，北面为综合商业区,南面为金融总部区,东部为精英生活区。
长沙做为中部城市的重点发展城市，而金融生态城则是整个长沙的资本聚宝盆，而我们绿地中心又刚好处于金融城的龙头位置，并且也是金融生态区的开篇巨作，这样的区位，这样的价值先机决定了我们绿地中心未来的升值潜力是整个金融城无可比拟的.
第五步  项目整体说辞
【项目整体说辞】
    长沙绿地中心作为绿地集团在全球开发的第18座绿地中心，也是绿地集团第四代升级产品，是长沙首个引进 8S的智能商务系统的项目，倾力打造成中国首座智慧商务总部，无论从外观设计还是硬件、软件配置来看，都是遥遥领先于长沙市场上其他商务项目的。
    绿地写字楼共经历了四代的产品升级,绿地第一代写字楼产品是初级商务写字楼，具备了审美性和实用性;绿地的第二代写字楼产品就是长沙目前普遍的5A甲级写字楼，即CA、OA 、BA  FA  Sa等5A智能系统,比如顺天、运达都是我们绿地的第二代产品；绿地第三代便是地标化写字楼，媲美国际商务标准，注重人性化的沟通，以建设区域标志性建筑高度为标准,像长沙最好也只能达到我们绿地第三代高度,比如说万达,但跟我们其他城市的绿地第三代产品，比如说武汉绿地中心，万达还是有一定差距的。而绿地集团第四代写字楼产品就是我们现在的绿地中心,后面我将为您详细讲到;
    我先给介绍下项目的基本情况和项目规划：
    绿地中心总占地34。68亩，总建面约26万方，其中地上总建筑面积20万方，地下总建筑面积约6万方，规划有A、B、C 三栋写字楼，地上由一栋200米的超高层国际5A甲级写字楼，一栋100米的5A甲级写字楼与一栋100米的服务式办公写字楼以及3万方的商业组成。 项目负3层到负1层为地下停车场，共规划有1500个停车位,负1层还有一个2300平的品牌超市。
    项目整体设计采用“文峰拱秀，潇湘流水"的设计理念，外形自下而上挺拔屹立,充分突显稳重大气的金融形象。“文峰拱秀”的设计理念我们融入了湖湘本土特色,项目一高两低的设计与湘江河对面的岳麓山，凤凰山，天马山形成的比驾山遥相呼应.另200米超高层与两座百米高层形成“王”座布局，充分体现“王”者的气息，这样一座具有王者风范的群体布局的写字楼,在整个长沙的辨识度都非常强,像这样一个地标性的建筑，成为它的业主便是您身份的象征.
    项目商业可以说是集文化娱乐、休闲餐饮、商业购物三大顶级业态于一身的城市首席商务会客厅。其中1、2层打造为都市名品馆，将引进国际奢侈品牌和轻奢品牌，3到4层为特色餐饮区，5层将引进高端会所和俱乐部,打造成中部金融城高端时尚休闲馆；未来他将成为金融生态区乃至整个长沙市金领、白领人群，交友、聚会、休息、逛街的首选之地。

第六步【产品卖点介绍】
一、玻璃幕墙（均采用高端双层LOW—E真空玻璃幕墙）
本项目使用上海黄达生产的双层蓝色LOW—E真空玻璃幕墙。
主塔为纯单元式玻璃幕墙，看上去非常的挺拔、简洁大气，充分凸显出项目高端大气的商务形象.单元式玻璃幕墙品质可控性高、工期短 、抗震能力强为目前高端写字楼常用结构之一.京基一百、上海环球金融中心均采用单元式玻璃幕墙结构.
两栋甲级写字楼采用石材与玻璃幕墙相结合的经典做法,让整栋大楼外观层次分明，更体现其厚重感.其构件式玻璃幕墙技术工艺成熟、主体结构适应能力强已成为为目前市场常用的幕墙结构。
    Low-E玻璃具备了绿色，环保，节能，安全的特性.这种玻璃具有60%以上的太阳能辐射透过率并能阻挡大量的紫外线透射，这样可以保障办公区域采光充足又免受辐射。其次，他能反射室内50％的热量，防止室内能量泄向室外,起到恒温节能的效果;并且，这种中空玻璃能够充分保证写字楼办公的私密性，“从里面可以看到外面，从外面看不到里面"。
    所以这样的一个外立面设计不但给在此办公的企业提供了一个健康舒适的工作环境，同时也大大减少了企业的运营成本。同时我们写字楼也正在申请绿色星级认证，整个建筑从各个层面上可大大减少企业的运营成本。目前高档写字楼比如上海环球金融中心、金茂大厦采用的都是这种玻璃幕墙。

二、日本进口三菱电梯
我们项目均采用电梯公司综合实力排名第一的日本进口三菱电梯
项目全部采用日本进口三菱电梯，在国际电梯十大品牌排行榜中日本进口三菱电梯排第一。日本三菱在电梯行业研发新技术层出不穷：抱闸力侦测和溜梯自救两项安全技术专利，是行业的重大突破，将对中国乃至世界电梯安全运行水平产生深远影响,将电梯安全运行提升到一个新时代。三菱电梯以每分钟升降速度超过1000米的超高速成为全球最快的电梯，大大提高了其安全性和乘坐的舒适性。深圳地王大厦、上海金茂大厦均采用的是日本进口三菱电梯，可见其市场影响力之深。
我们项目主塔共配备22台电梯， B塔9台，C塔8台，分中低高区运行，合理的分配人流动向.电梯载重达1.6吨，能承载大概24—26人，平均等梯时间不超过40 秒。将最大化减少您的侯梯时间，充分提高您的办公效率。
未来可能设置专属总裁电梯，为您提供电梯专享服务，尽显您的尊贵。
三、空调(我们项目均采用最先进的VAV或VRV节能中央空调。)
我们项目主塔采用VAV空调系统,目前国外高层建筑使用VAV空调率已达95%。VAV是目前中央空调系统里面投资成本最大的系统。他由物业统一开关，可以有效避免下班忘记关空调的浪费行为，真正做到高效节能。另外空调噪音低，不会产生冷凝水，对您的日常工作基本无影响。比如天津环球金融中心、上海环球金融中心 都采用的这种空调系统.
另外，项目的新风系统，让您足不出户，就享受大自然的新鲜空气；同时，可以有效避免 “空调病”、室内家具、衣物发霉等现象发生；可以有效清除室内装饰后长期缓释的有害气体,及细菌、病毒；他还具备自动调节室内湿度，节省取暖费用、超静音等优势.不仅能为您提供一个舒适、安静的办公环境，还将利于您的人体健康。比如 上海金茂大厦、深圳京基100,国内顶尖的写字楼均采用了新风系统。        
两栋甲级服务式办公塔楼空调系统为经典VRV空调系统。 该系统可以分户计量，按按实际用量收费，相对于传统中央空调更节约能耗，也大大减少了您公司后期的运营成本。另外，该空调系统可24小时随时提供服务，为您员工加班提供了便利。

四、大堂(奢华大堂、功能齐备）
项目写字楼大堂是由国际知名设计公司依照上海会德丰广场设计,风格简约高雅，美学与功能并用。大堂面积高达800米（B、C400平方米）,挑高10.2米,采用进口高档石材为主要装修材料，符合现代商务的高端气质且经久耐用。另外项目大堂配有前台咨询、洽谈桌椅、旅行社、车票订购、行李寄存等配套服务，全方位满足用户需求，为您提供日常工作、商旅办公的多种便利。
五、写字楼公共部分
1.（卫生间数量充足，且提供24小时热水服务 )
主塔每层设置10—12个蹲位，B塔设置7个蹲位，且24小时提供热水，充足的卫生间数量能大大节约客户等待时间,提高办公效率.项目A、B塔均采用真空锅炉热水供应系统，24小时热水不间断供应,在冬季将大大提高您办公的舒适性。比如上海的IFC广场也采用了这种人性化的热水系统。
2. 
网络架空地板，是一种适应现代化办公而专门设计的先进地板工艺。安装方便，节省空间，便于更改线路和检修，在国际上，被用于各类高档商务场所，比如广州IFC国际金融中心用的就是网络架空地板。网络架空地板的使用,专门用以解决传统楼面、墙体内预埋布线而产生的许多令设计师头疼的难题.
六、8S智能化系统
（绿地中心专属8S智慧化办公系统，领先世界水平)
长沙绿地中心作为绿地集团在全球开发的第18座绿地中心，也是长沙首个引进 8S的智能商务系统的项目。8S智能系统是目前全球高端办公楼最受推崇的智能系统，它大大超越于5A智能化之上.8S智能系统在原有的5A智能化基础上配套高清会议、移动办公、智能通讯等。从而实现三个目标：第一，降低办公成本;第二提高办公效率；第三，低碳减排。
8S智能化系统具体如下：
智慧商务服务：云存储、机房托管、超级中央前台服务、3D打印
智慧通信系统:智真视频会议、高速网络、高速WIFI等
智慧停车系统：车位预约、反向寻车
智慧安防系统:访客管理系统、安防监控
智慧节能系统：电梯数控、照明数控、空调数控
智慧生态系统：生态办公环境、新风空调系统、空气质量监控
智慧健康中心：体检、挂号、健身预约
智慧生活中心:餐厅、娱乐、购物预约等
智慧办公形式举例
目前写字楼普遍存在“三大难”问题，像停车难,乘梯难，吃饭难等问题都是目前市面上写字楼的通病.而我们项目引进了8S智能化商务系统，能解决您所有的难题。您可以通过我们项目的智能化停车系统，在每天未出门前就可以提前预约好您的专属车位.如果您是个方向感不强的女性的话，我们的智能停车系统也能为您提供反向寻车的指引,让您不必在地下车库迷路。另外我们的智能化安防系统，通过入户道闸,可以让您免除不速之客的打扰。同时也保障了整个办公环境的安全与隐私.智能化生态系统则可以为您实时监控办公室的空气指数,随时探测二氧化碳等有害物质,新风空调系统，随时为您输送新鲜空气。智能通信系统则可以为您提供智真视频会议室,让您不用奔波,就可以与总部高层与客户进行会议沟通，让会议有着“面对面"的真切感。另外值得一提的就是我们的智慧健康中心与生活中心，我们在办公楼里为您提供了健康小屋，不但为您提供了一些健身设施，还为您链接了健康服务平台，提供集健康体检、健康风险评估、健康教育、慢病康复、运动、营养膳食指导、远程医疗服务、绿色就医服务、健康旅游计划等为一体的360度、全生命周期高端健康管理服务，让在此办公的每位白领享受健康的生活体验。同时也可以让您可以享受轻松预约体检与挂号。智能生活中心,可以让您吃喝玩乐实现一键定制.
总而言之,绿地中心的8S智能商务系统，可以让您体会到智慧办公服务的真正便捷与效率。
七、写字楼附加配套:
梯控联动系统：
凡出入大堂必须在前台进行登记领取磁卡，刷卡才能通过门禁管理系统,在通过闸机的同时，电梯已帮你预约好，到达电梯即可乘坐至你所到楼层，无需按键，自动到达。可将闲杂人员阻止在电梯之外，同时，又起到了电梯省电省空耗的环保作用，也减少了出现电梯按键失灵的情况，延长了电梯的使用寿命;加强了传统安全管理系统中管理的薄弱的一面,提高了物业的安全等级；比如北京鸟巢边的盘古大观写字楼用的就是这种电梯系统.
最奢华停机坪：
在200M高空设置了总裁专属停机坪，提供最奢华商务服务，
最顶级的星级洽谈区和豪华议事区以及超级公用前台：
C塔每一层均有小型会议室供您使用，节省了您租赁会议室的成本，为您办公提供了极大的便利.每一层均设置有超级公用前台,可以免费为您提供来访客户登记、预约会议室等服务,大大节省了您人力成本。
A塔设置有星级客户接待区、高级商务洽谈区的总部级办公配置，并此设计也是参考了经典案例—台北101大厦及成都美联达大厦类似。
奢华夜景系统：

  开发商斥资百万，打造奢华夜景系统。夜间从街区看项目，犹如“太师椅"，彰显“王"者风范。另外,200m超高层顶部采用动态闪烁、通亮剔透的智能灯光来体现项目的昭示性，并且还有色彩变幻的节假日模式，尽显项目的尊贵和奢华;
中部最大水幕墙：在200米的主楼前厅位置以“潇湘流水”为设计理念，打造1000㎡中部唯一最大水幕墙.该水幕墙高达五层，约20余米，流水层层下落，犹如大型瀑布气势恢宏的，飞流直下,带给您无限的视觉冲击和震撼。另外，该流动的商务空间也为您在繁忙的工作之余，提供一丝自然的气息和活力元素,犹如置身山川美景之中,消除您的疲劳与紧张；
八、公共空间打造：
湖南最大空中花园:商业裙楼顶层设2000㎡空中花园，是整个湖南省最大的空中花园；多重植被覆盖,为您提供充足的氧气和活动空间。是您在工作之余,休憩交流的最佳场所。
中庭顶部云顶：自古水是聚财的象征,项目通过商业与裙楼之间波光淋漓的云顶，南北入口处、商业前区等处的水景,来营造出“水"的母题！为您提供样化的消费“情景体验”，以此提高顾客的消费欲望，于顾客这不仅仅是购物场所，更是城市户外“生活方式”的延伸；

九、物业
最专业、最贴心的国家一级物业服务：科瑞物业
    科瑞物业隶属于绿地集团，是拥有国家一级物业管理资质，致力于超高层建筑、城市综合体项目， 2013年， 在全国物业管理行业综合实力TOP200排名中，科瑞物业位列第38位,科瑞物业集国际化标准服务之经验及地域化操作之优势,竭力发扬细节化、 人性化服务品牌优势，在管项目包括高450米的世界第七高楼南京紫峰大厦、郑州千玺广场、上海虹桥绿谷等超高层城市地标建筑和城市综合体物业；
    率先全面推行管理层与作业层分离的科学物管模式，为物业项目提供专业管家 服务,为物业管理提供专业技术支撑。
十、操作团队
  绿地中心从规划设计、装修设计到施工团队,都是由国内外最顶尖和最具影响力的公司打造的
  项目方案设计是由杭州中联筑境建筑设计有限公司的中国工程院院士、全国建筑设计大师程泰宁先生主持的，程泰宁先生曾参加过北京人民大会堂、南京长江大桥头建筑等重大工程的方案设计，多次在国内外获奖；建国60周年500件世纪经典项目中联作品入围达到13件之多，为同类设计单位之最。

第七步带看样版间（需要详细的用材，配置介绍说明)
现在看的就是由绿地集团打造的最高端产品系全球第18座绿地中心的样板大堂.挑高10.2米,建筑面积400平方。采用简洁、大气设计理念。更能提升入驻企业的企业形象，绿地作为全球写字楼领域专家不光只是在设计方面体现我们的专业，对产品的细节方面要求更高,比如我们在选材方面，大堂地面及墙面采用进口大理石材打造而成，造价高达2000元平方,同时墙面进口石材运用了全新的离缝式设计，将石材工艺做到极致，这样的设计对工艺的要求非常之高，目前长沙还没有哪家开发商用到。我们的电梯墙面运用了定制式的铜铝复合板材料,造价高达3000元每平方。在电梯厅的主墙面和顶面采用的只有国际奢侈品牌店才会用到的彩釉玻璃工艺,其内暗藏灯光的形式营造仿自然光环境，打造虚实结合的空间效果，提升整个的空间舒适度，并在大堂设立提供咨询及服务接待区、以及舒适的休息区.低调奢华，让整个写字楼更具品质感。
配备6台进口三菱电梯，分为高低区。由电梯上到我们的办公区您可以看到我们绿地独有的服务式办公展示，每层精装配备的公共前台接待及公共会议室，为企业提供专业商务服务，小型办公室，为高端中小金融公司量身打造，可满足一位经理及6位员工办公,也可作为CEO独立办公室。中型办公室可为高端文化创意传媒公司，整个空间有独立开敞的员工办公区，还有活动交流区,可配独立经理室，独立卫生间及茶水间，文印区，满足中型公司的独立运作要求。大型办公区致力打造跨国公司区域分公司的国际办公环境。在设计上强调空间序列感，在严谨的空间关系中融入富有设计感的家具，营造高能效与国际时尚感相结合的办公空间；独特纹理石材和凝重金属材质彰显跨国公司企业实力和自身品位。
第七步：回来给客户算价格，和客户聊天深挖客户的资金情况，了解客户的需求。如是公司自用，站在客户的角度看对方开什么公司需要达到什么样的办公条件.

第八步算价及投资收益保障
如何保障投资收益：（商业）
1、我们绿地中心其他城市如上海绿地中心、南京绿地中心、合肥绿地中心等均达到80%以上入住率,可见我们绿地中心的产品在全国都是非常的畅销。
2、从内部供给算，我们项目近20万方的写字楼按80％以上的入住率算,每天大概能产生近2万人流。假设平均每人每天消费50元，仅我们绿地中心的写字楼人群每天就能产生100万元消费力。
3、并且我们项目正对面是全省最好的综合性医院湘雅附一，据相关统计，湘雅附一一共有2000余职工,平均每天来访近4000人次，加上芙蓉路上近4000人次的流量，我们项目门口每天大约就有有1万人次的流量。假设其中30%的人来我们项目消费（带有目的性消费，比如购买母婴用品、保健品等)，并平均每人消费200元,每天将产生60万。
4、仅靠我们项目写字楼和对面医院每天就能产生160万的消费力。一年就将近6亿的消费，保守估计按5折计算每年也有3亿消费。我们商业一共3万㎡的体量，这样经典的体量刚好满足需求。再加上我们项目每年会投入300万的运营费来进行活动、打促销维持商场的热度，所以您完全不用担心我们这边会租不出去。
5、我们项目能够做到10年返租，每年7％的回报，正是源于我们对产品的自信，我们的品牌、产品、人流量都让我们相信这边商业在经过三年的培育与发展期后肯定会成为一个成熟的市场,所以我们能做到返租10年。已经有很多商家看中我们的商铺，想要入驻目前正在洽谈中，在6月中旬我们会启动大型的商家签约仪式,到时就会明确部分意向入驻商家。（增加已经确定的）
6、整个芙蓉路上的商铺，可以说是买一间少一件，他的稀缺性及未来的增值潜力，就好比现在的黄兴路步行街。2004年，黄兴路步行街的销售均价大概为4万元/㎡，现在经过10年的发展，现在黄兴路步行街的均价在20万以上,整体价格在10年之内翻了至少5倍,年均增长20%以上。
（写字楼）
1.目前长沙市的写字楼仍然处于初级发展阶段,与长沙同级别的中部城市，比如合肥目前已经有260万方写字楼放量，而长沙目前的市场放量仅160万方。所以我们可以知道，随着长沙整个城市经济的发展,未来对写字楼的需求还有无限上涨的空间,因此写字楼无疑是您投资首选的物业。
2.长沙市专业写字楼的价值增值也是非常快的,从2006年的6000元均价，涨到现在的16000元，租金涨幅年均12％，售价年均增长15%.因此，写字楼在长沙是保值升值最有潜力的物业。
3.为了减轻您的置业风险,我们也将有返租计划。（暂时还未确定，确定了详说）