独家销售代理合同教学内容.doc

商品房销售独家代理合同

被代理人： （以下简称“甲方”）
联络地址：

代理人：昆明安来房地产经纪有限公司 （以下简称“乙方”）
联络地址：

甲方委托乙方为甲方独家代理销售位于曲靖市 区 路的商品房、该商品房名称暂定为“ ”（以下简称“该物业”）。现双方在平等、自愿和诚实信用原则的基础上，经友好协商一致签订本合同，以资共同遵守：

第一条 本合同总则
1、 本合同为独家代理合同，即甲方承诺在本合同的履行期限内，甲方不得自行在或其他地区销售该物业，亦不得委托除乙方以外的任何第三方作为其代理人在曲靖市或其他地区销售该物业。
2、 受甲方委托，乙方为甲方制定该物业详尽的营销策划等相关报告。在该等相关报告中提出之销售策略及销售方案，须经双方充分协商，并经甲方认可后方可予以执行。故甲、乙双方在本合同的履行期限内，均应严格执行上述经双方认可的销售策略及销售方案（如市场发生变化，该销售策略及销售方案可由乙方提出变更建议，在征得甲方书面同意后方可予以执行），以促成该物业的销售取得尽可能高的经济效益和社会效益。
3、 乙方在履行本合同的过程中，应谨慎、勤勉地尽其所能，为甲方谋取最大的市场效益和经济效益，并以此作为订立本合同的诚信表示，甲方以全面履行本合同约定的甲方之义务为对应。

第二条 本合同的履行期限
本合同的履行期限自双方签订本合同之日起至甲方取得该物业预售许可证并正式对外销售之日后的 个月止。
该物业包含的商品房分期取得预售许可证的，如在该物业包含的部分商品房取得第一张预售许可证后 个月内，该物业包含的其余商品房（与前述部分商品房共同构成该物业包含的全部商品房）未能取得预售许可证的，则未能取得预售许可证部分的商品房的独家代理销售期限应相应顺延。
本合同的履行期限届满后，若甲方需要继续委托销售该物业，则乙方享有优先代理权，双方可以另行签订代理合同或独家代理合同。

第三条 广告及市场推广费用
1、 该物业销售之所有广告费用及所有市场推广费用均由甲方承担。
2、 乙方之广告工作计划及推广预算须经甲方批准后方能实行。
3、 甲方应自行与广告公司及有关设计、制作公司签署相关合同、自行承担并支付包含广告费用在内的所有相关费用。
4、 其他或即时发生的预算外广告费用及市场推广费用，乙方应事先向甲方提交新的预算，经批准后以实报实销方式由甲方支付。
5、 报章、电视广告、 总费用预算计划总额为可销售金额（平均代理价格×可销售面积）的百分之 （详见附件 ）；另制作物（如楼书、DM、展板、礼品等）及长效媒体（户外灯箱、看板、指示牌、围墙等）费用总预算计划为人民币 万元整；现场售楼处及样板房的装修、布置费用由甲方承担并支付。

第四条 甲方的职责
1、 甲方应承受预售合同或出售合同中出售方的权利义务，甲方与承购方在该预售合同或出售合同中形成的权利义务关系与乙方无涉。若由于甲方原因导致该物业的权属状况等发生纠纷或导致乙方不能正常开展销售代理工作，则由甲方承担全部责任。若由于上述原因导致乙方受到经济利益上的损失，则乙方保留向甲方索赔及追究甲方相应法律责任的权利。
2、 甲方应向乙方提供与乙方进行销售代理工作有关的所有资料与图纸（复印件）。
3、 甲方承诺该物业全部面积中尚未开工的部分将于第一期工程开工后 年内全部开工。
4、 在本合同履行期限内，甲方应提供该物业现场售楼处及曲靖市市中心接待点（如有）供乙方无偿使用，并免费提供相应办公设备、办公用具、水、电、 直线电话、看房专用车等基本工作条件。以上财产的所有权归属甲方，乙方在本合同履行期限内享有对以上财产的使用权并承担保管、维护的义务。
5、 甲方负责提供财务出纳，司机、售后服务等人员配合相应的销售工作，上述人员的工资由甲方承担并按双方商定的工作程序进行统一管理。
6、 甲方可以指定 名代表甲方行事的工作协调人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本合同履行期限内，甲方发生与该物业销售有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向乙方进行传达和通报。该工作协调人的确定与变更，甲方均应及时书面通知乙方。
7、 甲方须于该物业开盘（以第一次报章开盘广告发布之日为准）前完成该物业现场售楼处及曲靖市市中心接待点（如有）的装修及布置工作。
8、 甲方须于该物业开盘前完成至少 套全装修、家俱、电器全配的样板房（住宅）。
9、 本合同履行期限内及履行期限终止后的 个月内，甲方应对乙方所受理的准客户（有购买意向并已签订认购书之客户）予以确认。经确认的该准客户最终经由乙方代理成交或甲方直接成交，均视作乙方代理成交，甲方应按照本合同第八条规定的佣金标准支付给乙方佣金。
10、 在本合同履行期限内，所有与买受方签订的预售合同或出售合同均由甲方最终审核、签字、盖章。
11、 甲方负责收取每笔成交商品房的承购定金，并由甲方提供承购定金的收款凭证。
12、 甲方应按照本合同第八条约定及时、足额支付给乙方佣金和策划费。
13、 甲方应负责解决因该物业建筑、施工、质量、产权或交房日期等方面产生的问题，并自行承担相关的法律责任。
14、 甲方承诺在本合同履行期限内及本合同终止后（无论何种原因） 个月内，不聘用乙方工作人员，否则甲方应赔偿乙方违约金计人民币 万元整。
第五条 乙方的职责
1、 乙方负责该物业的市场调研、营销策划、广告策划、推广计划、销售计划、销售组织与控制等，并应提前报请甲方批准，经确认后实施。
2、 乙方所提出的广告策划方案、各类广告及销售资料的制作、广告公司的确定及现场布置等一系列工作及计划均需事先征询甲方意见并获得甲方批准确认后方可予以实施。
3、 乙方应落实该物业销售所必须的策划、销售人员并委派 名销售经理行使现场销售管理职责等以保证销售任务的全面完成（该项费用由乙方自行承担）。
4、 乙方可以指定 名代表乙方行事的工作协调人，负责对甲方提出的需由乙方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本合同履行期限内，乙方发生与该物业销售有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向甲方进行传达和通报。该工作协调人的确定与变更，乙方均应及时书面通知甲方。
5、 在本合同生效后，根据甲方确认的广告预算，乙方有责任协助甲方安排、指导及督促广告公司的工作。
6、 乙方在本合同履行期限内，应根据实际销售情况，提出和确定每期媒体广告的发布日期及版面安排，并报请甲方批准。乙方受甲方委托负责与广告公司接洽及联系工作，并对广告样稿进行审核及提出修改意见。
7、 在该物业开盘（以第一次报章开盘广告发布之日为准）之后，乙方需每周以简报形式对该物业的销售情况、广告效果、市场动态及下一步销售计划与甲方进行沟通、协商，以利于销售计划等各项工作的及时调整与落实。
8、 乙方应尽力利用其传媒关系网络为甲方推广该物业。
10、乙方承诺在该物业销售现场之专案人员将统一着装，注意有关人员形象。
11、在该物业公开销售之前，乙方应根据甲方提供的预售许可证，拟定相应的
销售计划，该销售计划分别界定每期物业公开发售时间及销售进度。
12、乙方应协助甲方与买受方签订认购书和/或预售合同（出售合同）。
13、在本合同的履行期限内，乙方对该物业的任何代理销售行为均应符合中华人民共和国的有关法律、法规；若因乙方工作人员销售行为不当而引起的销售争议，由乙方负责协调解决。

第六条 甲方的权利
1、 甲方有权提出调整各阶段的最低销售成交价格、付款方式、折扣等方案，但需事先向乙方说明并征询乙方意见。在本合同的履行期限内，甲方有权更改该物业包含的部分商品房的单位销售价格或付款方式，但应事先征询乙方之意见，并根据具体情况，双方共同制定合理有效的销售方案。
2、 甲方有权全面了解乙方的销售安排、市场推广方案、销售进度等情况，并对乙方之日常工作提出建议和要求。
3、 该物业销售的广告费用、市场推广费用的数额及其变更由甲方全权确定。

第七条 乙方的权利
1、 乙方应按照销售方案和实际市场动态，对广告费用及市场推广费用提出不高于费用预算的建议，每月广告支出计划均需提前通知甲方并经甲方批准后实施。
2、 乙方应在经双方协商确定的各阶段目标销售价格基础上，制定出一套合理的统一报价，并报请甲方确认后施行。
3、 乙方有权在发布该物业广告的报纸、电视、广播、互联网、灯箱、横幅、围墙、楼书、单页等各类媒体上以销售总代理或独家销售代理及全程策划及行销企划的身份披露乙方公司的名称及标记。

第八条 代理服务费用及支付方式
1、 双方同意按甲方取得的该物业预售许可证所载面积，以相应预售许可证所载面积分期（若该物业预售许可证分期取得）独立核算的方式分别计算及支付给乙方该物业各期的代理销售佣金，若甲方取得该物业预售许可证无分期的，则以一期统一计算并支付给乙方代理销售佣金。
2、 对于该物业售出的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金，佣金标准按如下比例执行：
l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %以前，销售佣金按成交额的 %计算。
l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %以后，销售佣金按成交额的 %计算，并按此比例一次性补足前 %的销售佣金。
l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %以后，销售佣金按成交额的 %计算，并按此比例一次性补足前 %的销售佣金。
l 上述销售率是以承购方（买方）签署临时认购书并支付大定金的单元所涉及的总销售面积与可销售面积的比值确定。
3、 佣金支付时间及方式：当承购方签订预售合同或出售合同并将首期房价款支付到甲方指定帐户，则视为乙方完成本合同约定的代理事项，乙方有权收取佣金。佣金结算时间为每月 日或之前，支付到乙方指定帐户时间为每月月底或之前。届时甲方须一次性支付乙方当月的销售佣金及相应的佣金补足部分（如有），逾期支付佣金则按照逾期支付佣金数额的每日千分之五（5‰）向乙方另行支付逾期违约金。
4、 若因甲方原因，承购方未能如期与甲方签订预售合同或出售合同，则甲方应按照本条第2款之规定支付给乙方佣金。若因承购方原因，未能如期与甲方签订预售合同或出售合同，则甲方应将承购方已付的定金之50%支付给乙方作为代理服务费（以不超过本条第2款规定之佣金为准）。
5、 策划费支付标准、时间及方式：
a) 策划费支付标准：
l 甲方应在本条第1款及第2款所述的代理销售佣金之外向乙方支付本代理销售项目的营销策划费共计人民币 万元整。
b) 策划费支付时间、方式：
n 市场调研期
l 甲、乙双方签订本合同后 日内，甲方应支付给乙方人民币 万元整；
l 乙方于 年 月 日之前向甲方提交市场调研及项目分析报告，报告提交甲方后 日内甲方向乙方支付人民币 万元整。
n 项目综合策划期
l 甲方向乙方发出开展下一步策划工作通知书，同时向乙方支付人民币 ，万元整；
l 当乙方接到甲方要求乙方展开项目前期策划的通知书后 天内向甲方提交项目前期策划报告，同时对产品规划提出积极建议，报告提交甲方后 日内甲方向乙方支付人民币 万元整；
l 乙方在收到产品初期方案及接到甲方发出开展营销策划通知后 天内向甲方提交营销策划及广告策划报告，报告提交甲方后 日内甲方向乙方支付人民币 万元整；
l 当甲方开展销售准备工作，乙方有义务接受甲方或其他方就前期策划事宜所进行之技术咨询。甲方在该项目正式开盘（以第一次报章开盘广告发布之日为准）后 日内向乙方支付人民币 万元整；

第九条 溢价奖励
1、 甲方承诺该物业的最低平均销售价格为 元/平方米，乙方将根据该物业每套单元实际情况，于该物业公开发售前以上述甲方设定的最低平均销售价格为基础，制定出每套单元相应的最低销售价格，经甲方认可后，作为日后甲方给予乙方溢价奖励的计算基础。
2、 实际销售时，未经甲方批准，乙方不得以低于上述最低销售价格的价格销售。
3、 若某单元实际成交价格高于预先设定的该单元最低销售价格，则甲方应将该单元成交额的溢价部分（即该单元实际成交价格与预先设定的该单元最低销售价格的差额）之 %支付给乙方作为溢价奖励。该部分溢价奖励与代理销售佣金每月 日之前一起共同结算并实际支付给乙方。
4、 如果未经甲方许可，乙方擅自低于某单元预先设定的最低销售价格销售（除甲方因特殊情况要求以及甲方认可外）该单元，乙方将承担该单元最终销售成交价与预先设定的该单元最低销售价的差额之 %的损失。

第十条 关系客户成交处理方法
在本合同履行过程中，如发生甲方的关系客户成交，双方应按以下办法处理：若甲方的关系客户成交面积在 平方米以内，该成交计为乙方销售业绩，并全额支付佣金；若甲方的关系客户成交面积在 平方米至 平方米之间，该成交面积超过 平方米的部分计为乙方销售业绩但仅按该超过部分成交金额的 %支付佣金；若甲方的关系客户成交面积在 平方米以上，该成交面积超过 平方米的部分的 %作为乙方销售业绩（乙方总的销售指标面积相应减少 %面积），但不向乙方支付任何佣金。
对于甲方认为的甲方关系客户，应由甲方向乙方登记确认（“关系客户确认”），并交由乙方统一安排、处理相关销售事宜。若某客户在乙方处登记的时间先于本款所述“关系客户确认”时间，则该客户不被视作甲方的关系客户。

第十一条 合同的终止或延期
1、 在本合同的履行期限内，如甲、乙双方中的任何一方发生违约行为的，或在履行本合同过程中发生争议的，双方应本着友好协商的精神解决。
2、 在本合同的履行期限内，若乙方不能完成双方共同确认的销售目标，则甲方有权终止本合同，但须提前一个月通知乙方。届时，乙方除仍可收取该物业已售单元之代理佣金外，不得要求收取任何其他费用或补偿。
3、 如甲方未能完全履行其义务时，乙方可书面通知甲方修正，并给予半个月的修正期，若修正期满仍未完成修正，则乙方可单方面终止本合同，并书面通知甲方。届时，甲方仍须支付乙方应得之销售代理佣金及承购方（买方）违约罚金。该笔款项支付的期限不得迟于乙方书面通知终止合约后的7个工作日。

第十二条 其他
一、 本合同适用中华人民共和国相关法律、法规，本着公平、公正的原则制订。本合同未尽事宜，双方另行协商。如有需要，双方可在本合同条件下另立补充协议，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。如双方发生争议并无法友好协商解决，则任何一方均有权依法向人民法院起诉。
二、 本合同及其附件一式肆份，甲乙双方各执二份。合同正文及附件是不可分隔的整体，具有同等法律效力。双方签字盖章后即告生效。

附件1：

附件2：

附件3：

甲方：

法定代表人签字：

授权代表签字：

联络地址：

联络电话/传真：

乙方：

法定代表人签字：

授权代表签字：

联络地址：

联络电话/传真：

签约地点：————————————————————————————

签约时间：————————————————————————————