恋日水岸大道项目策划案概述样本.doc
《恋日水岸大道项目策划案概述样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《恋日水岸大道项目策划案概述样本.doc(14页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、恋日水岸大道项目策划方案(产品篇)产品篇一、产品计划综述1、周围环境 本案地处北纬40,冬季受高纬度内陆季风影响,严寒干燥;夏季受海洋季风影响,高温多雨,是经典暖温带半湿润季风型气候,海拔为35米。 地处北京西南花乡,是北京最大花卉生产基地,有丰富养花历史、花卉资源和花卉文化。花乡有近7养花历史,现在,花乡也是北京地域最大花卉生产基地。现在,全乡现有花卉生产种植面积7000亩,花卉生产企业61家,养花专业户120家,从业人员1768人,花卉市场个,大小花店200余家遍布京城,初步形成一条以销促产、产销结合、工程服务一齐上产业链。拥有“中国花木之乡”、“全国花卉生产示范基地”和“全国关键花卉市场
2、”称号。本区域西北玉泉营环岛周围,是建材、装饰、家俱、花卉等大型市场集中地域,在北京著名度很高。其中葆台村正在建设绿化工程和高尔夫球场项目。本案所属区域为花乡草桥,自古就有记载,元朝史书记载“泉源涌出,为草河桥,连接丰台,为京师养花之所”,清代康熙进士查嗣栗有诗“草桥十里百花妍,只有幽兰种不传”,是草桥人当年从事花卉生产盛况及迷人景色,是当初真实写照。 本案所处区域,是城南发展较早地域之一,现在已经发展成为南城关键生活居住区之一,周围一般住宅项目众多,而且大多已入住。恋日嘉园一期二期、星河城、草桥欣园、花香丽舍、玉安园、漂亮愿景、玺萌鹏苑、玺萌丽苑、明日嘉园、南珠苑等楼盘比邻接踵,共同形成了一
3、个大型成熟生活小区。2、地理位置本案地处南城,紧挨玉泉营环岛。北临南三环,西临京开高速路,东侧为京开东路,南面是市政计划道路。本案交通便捷,道路通畅,距离关键交通干线比较近,自驾车出入方便。但直达或途经本案公交线路较少,最近公交候车站须步行七分钟左右。 地铁四号线估计底动工,建成试运行,四号线起点丰台马家堡,途经本项目,将真正缩短北京南城北城地理差距。3、建筑计划本案一期总占地面积约7万平方米,总建筑面积约19万平方米,容积率2.2,绿化面积约2.24万平方米,绿化率32%(不含西区集中绿地)以上。 本案由三栋板式高层和三栋塔式高层建筑组成,本案建筑设计严谨大方,色彩丰富时尚,符合现代生活趋势
4、。 小区内另有一所小学、一所幼稚园、一个运动场和一栋小型商业楼,和9#楼底层商业共同组成小区关键配套设施。 小区地块南北进深较大,建筑分布为横排式,楼间有组团式绿化景观,并有水景设计,较大规模中心景观有两组,并经过行进路线组成逐步深远景观轴心线,布局巧妙,风格简练而大气。 整体计划设计十分出色。环境设计和人居流动融合协调,不仅仅局限于营造园林式栽花种草。建筑造型遵照历史文脉,含有一定文化内涵及审美个性。建筑空间尺度宜人,富有亲和力,利于人和人之间友好相处。整体设计渗透着对人居住理念具体化,是环境景观、建筑空间和小区气氛完善融合,表现一个全方位“生态居住”和“人文小区”概念。 周围地块情况逐步成
5、熟配合了本案设计产生。恋日一期、二期成功,已给了市场一个信心。伴随本案计划深入完善,使本案在整个南城项目中含有一定品质优势,对中坚层消费者吸引力毋庸置疑。二、小区计划设计了解小区计划中各部分细节,对于挖掘本案优势卖点,促进营销活动成功进行有相当关键作用。分析目前市场中产品计划引导趋势,使我们掌握本案优势。方便营销中强化优势,弱化劣势。 是否符合“人居要求”是衡量一个房地产产品计划根本要求。下面我们将就各项数据各项指标及设计特点进行分析归纳。1、容积率安排 本案容积率为2.2,直接低于竞争对手恋日嘉园2期2.49容积率。星河城2.7容积率。更是低于花香丽舍3点多容积率。容积率是衡量人居环境一个关
6、键指标。它和大家生活舒适度有着直接关系。我们认为这是本案在区域内竞争一个有效优势,即使北京房地产市场上以容积率为自豪富力城,它容积率也达成了2.4。2、绿化率安排 现在计划中本案绿化率达成了32.05。而这其中未含西区集中绿地,在看看我们直接竞争对手情况吧。恋日嘉园2期绿化率为40,从绿化率数据上看,本案和之没有绝正确优势。经过绿化和之竞争。我们提议可从绿化植被品种和布局和之产生竞争优势。星河城绿化率30,远低于本案绿化率,在未来销售说词中,这将是一个有利原因。3、建筑形式 本案9号楼、10号楼、11号楼为高板形式。经过北京4、5月份SARS疫情以后,大家已经开始重新审阅自己居住理念,尤其是对
7、建筑形式见解转变,认为南北通透板楼品质要强于塔楼。依据5月份以后北京市场调查发觉,塔楼销售百分比在急剧萎缩。板楼销售百分比显著上涨。 本案12号楼、13号楼、14号楼为围合式塔楼形式。在现在塔楼形式中,这显著是一个带有革命性塔楼新形式,现在中国塔楼形式绝大部分为“大方盒子”状,最多也就是在窗户采光上加入叠拼设计特点,或在朝向上作部分改变,发射形状或风车状塔楼已算比很好塔楼形式了。而本案不一样于以往任何一个塔楼形式,中空围合式设计有效处理了通风采光等很多塔楼形式弊端。尤其中空部分栽种植被等于是在楼内加了一部取氧机。这是本案一个关键产品优势,使塔楼含有板楼产品品质。那再看看本案竞争项目情况。星河城
8、塔楼、花香丽舍塔楼、明日嘉园塔楼全部全部是大方盒子状,不可避免地产生很多生活死角和“生活暗房”,用“革命”一词说明本案塔楼产品一点也不过分。4、外立面设计 恋日嘉园2期产品外里面设计和本案基础相同,在这一点上,二者之间没有可比性。相对于星河城,它加大了采光面,面宽达成4.2米,使建筑整体感觉比较通透,给予时尚装饰线条,含有一定现代感,而明日嘉园外立面是一个“千楼一面”外立面设计,没有什么特点。综合下来,在外立面方面,本案和恋日嘉园2期,星河城不相上下。但比同区域内其它产品要高一个档次。5、朝向改变 本案朝向改变关键为两种。板楼部分为南北朝向,塔楼部分为转向45角朝向。前一个朝向方法比较传统。现
9、在北京绝大部分全部采取此方法,而45角朝向方法不是太多,大多表现在塔楼形式。此种朝向方法有效分配了楼体各方向单元在十二个月中采光时间。当夏季太阳运动至北回归线周围时,本案塔楼东北楼面单元将加大接收阳光时间,而冬季西北一侧露面接收太阳照射时间加大。因为45角大于地球自转角度,也就是说本案塔楼在十二个月中全部能接收到太阳照射,相对于明日嘉园、星河城塔楼,她们一直有一面不能接收太阳照射,肯定会造成营销困难和开发利润降低。在这个时代“花钱买阳光”已不再是一句玩笑话,在塔楼销售中,这将是我们一个优势所在。(朝阳和采光示意)6、楼体排列和楼间距安排 现在本案符合政府相关商品房楼间距要求。各楼座之间距离比较
10、开阔。使景观视野较阔。现在本案东西两侧没有计划建筑产品,整个小区感觉较通透开阔,尤其是西侧未来为绿化隔离带,视野开阔。恋日嘉园2期情况基础本案相同。另一个竞争对手星河城则不一样,星河城一期采取了平行陈列和围合式布局,在平行陈列部分,楼间距较密,视野拥堵;在围合式布局部分,竟然在围合出中央绿地又计划了一栋楼,原来围合式布局特点就是能将楼间景观绿地集中,将绿地面积最大化,而现在中间又计划出一栋楼,无疑犯了围合式设计大忌。产品品质一下就降低了。即使她们之间楼间距也符合政府要求,可整个小区显得密不透风,堵塞拥挤。应该说,在计划设计中,星河城一期犯了一个大错。7、其它计划设计分析楼座设计改变分析本案楼座
11、中设计全部意识地将楼体顶部作了处理,增加圆弧形式改变和高低错落改变,尤其是塔楼部分,显得灵动,有生机,不一样于通常呆板塔楼形式。尤其值得一提是,C1、B2户型中露台设计,让整个楼体形象愈加丰富多彩,不由得让人联想起静坐于露台休闲生活场景。窗户 窗户是一个楼体眼睛,既和楼座是一个整体,又有跳跃地方。在本案中,设计师将窗框颜色和楼体主色调之一相统一,使之友好,而顶部从法式“老虎窗”演变而来窗户设计又让人眼前一亮。白色边框使之显得很优雅。再看看明日嘉园,密密麻麻充满了窗户,给人感觉仿佛是从楼体上多出一块块东西。这种设计已显著落后于本案产品。星河城因为开间较大,感觉象玻璃幕墙,大面积使用玻璃是它一个特
12、点。空调机位 现在北京市场产品设计中,相关空调机位处理有部分不错案例。如北京青年城等,设计师将空调机位有效地融合到整个楼体之中,友好大方,反之一个个地挂在墙上,则会造成小区美感差和排水问题出现。在本案区域中,星河城设计师可能未将此问题考虑进去,而明日嘉园干脆还是传统设计,突出一块水泥板做空调机位。阳台 阳台是大家从室内环境过渡到室外环境一个通道,也是居家和大自然接触一个通道,呼吸新鲜空气,了望等生活功效全部是经过阳台来实现。本案在局部区域设计了一部分阳台和露台。在高层塔楼中并不多见。这种设计一定程度上说明了产品品质。周围项目中,基础没有这类产品出现,楼体捂严严实实,没有“美学”中透气感。三、户
13、型设计分析1、户型分析概述板楼部分 本案一期计划为6栋板式和塔式高层,分别是9号楼、10号楼和11号楼、12号楼、13号楼、14号楼。 据初步统计,本案一期板楼部分供量总计697套,共有24种户型,其中13种为关键户型。户型种类很丰富,一居、两居、三居、四居各类俱全,而且还有顶层挑空式上跃和底层沉降式下跃超大户型。 户型单套面积从50到260,面积跨度很大。一居户型面积在50左右,共有62套,数量较少,仅占8.9%;二居户型面积在100120之间,共有198套,数量较多,占28.41%;三居户型面积在130160之间,共有376套,数量最多,占53.95%;四居以上和跃层户型面积在160260
14、左右,共有61套,数量较少,仅占8.75%,但因为面积大,所以比重仍然较大。 多种户型设计比较合理,无显著缺点,A1、A2小一居户型设计紧凑合理,尤为出色;部分二居、三居户型采取“南三阳”设计,采光面达10米以上,堪称经典;超大户型设计利用了多个手法,空间感丰富,真可称为“大户型设计教授”。 板楼部分以套内建筑面积100-130平方米大户型为主,户型设计愈加完善,未来高品质生活有效地经过户型设计展现出来。各功效分区及各区品质很合理。此设计不仅能满足正常居住需要,而且将居住概念更提升一个层次,即真正能“享受生活”好房子,很符合中坚层人群大户人家购房需求。 整体户型设计风格,趋向于营造舒适型大空间
15、格局,显著追求享受生活极致感受。户型配比分布特点:1、纺锤形分布:小户型和超大户型在两极,居中是三居和两居户型为主流。2、每楼集中分布:一居和两居较小户型关键集中分布在9号楼,而三居户型关键集中分布在10号和11号楼。本案主力户型:1、第一主力户型:C4(三室二厅二卫)2、第二主力户型:C1(三室二厅二卫)3、第三主力户型:B2(二室二厅二卫)本案主流户型:三室二厅二卫:C1、C2、C3、C4、C5、C6塔楼部分 据初步统计,本案一期塔式高层供量总计377套。共11种户型。其中8种户型较多。分配也较平均。户型种类基础俱全,户型单套面积从39.05-101。一居户型面积和塔楼部分相差不大,在50
16、左右,共141套。塔楼总供量37.4%;二居户型面积在68.7-94.17。面积分布范围较大,基础能满足多种对二居户型市场需求。二居总供量为193套,占塔楼总供量51.2是塔楼部分主力户型群;三居户型只有C1,C2两种,其中C1面积为101,共43套,占塔楼部分总供量11.4,属于比较合理一个百分比系数。一居户型设计是比较出新一类户型。功效完善,没有“暗房”出现,远远强于“炫特区”小户型设计。二居户型对面积控制很有效。即使本案是塔楼形式,但基础每个房间全部有采光面,有利消除了开间小问题,尤其是B2户型,未封闭露台完全就是一个“空中花园”。C1户型设计,有效地处理了开间问题等于将起居室横置,使之
17、开间达成了5.7米,即使进深达成了16.8米,但仍不能觉察。 整个塔楼部分设计紧凑,功效完善,很多因建筑形式而产生弊端被有效避免了。应该属于实用型向舒适型过渡产品。户型配比分布特点:一居小户型分布在东北一侧,二居户型集中在其它三面,其中三居户型全全部在正南角。2、设计标准分析分区标准其实说到分区标准,它仅仅是一个通称。它是由很多单个分区标准组成。关键有动静分区、干湿分区、主次分区、污洁分区等。这其中又包含了功效分区等标准,相对而言,面积大户型,分区标准轻易落实部分,面积越小,分区标准越难处理。动静分区关键是指家庭活动中心和休息区有效分隔。本案两居以上户型基础全部满足了这一分区标准,即使是一居户
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 恋日水岸 大道 项目 策划 概述 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。