住宅楼盘策划方案样本.doc
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1、碧华庭居整体策划方案位置:项目在梅华路以南,北环路以北,新洲路以东300M左右现实状况:面积大,未动工一、项目环境:*梅林片区住宅物业整体处于旧民房和新花园小区交错期,分布零乱。*梅林片区工业区较多,以往布局较乱,配套较差。*梅林片区物业开发大全部处于中心腹地,较差环境,抑制了住宅开发档次。*梅林片区物业关键以中小户型一般住宅为主,小区计划集中在户型较密集蝶式结构。 *梅林片区正规商品房价格多集中于4500-6000之间,销售方法以内销为主;70平方米以下户型较为畅销。二、项目机会点:*梅林片区在福田中心区北面,受中心区和房地产较为成熟景田片区影响,其市场潜力和升值潜力极大。*代表深圳二次创业
2、标志性住宅小区“梅林一村”规化和实施,将有利推进梅林片区房地产开发进程,梅林片区将使更多消费群倾心关注。*项目北临梅华路,南面北环路,南面视觉较为开阔,面积大,便于小区配套和完善,便于因地制宜取景和采光设计。*项目周围市政设施,交通、邮电、商城、市场、中小学校一应俱全,为项目发明了良好外部营销环境。*世界头号快餐麦当劳四月底入驻梅林购物广场,庞大人流将为项目带来潜在目标消费群,增强项目本身注目率。*鉴于梅林片区整体环境较差,工业厂房多,噪音大,绿化率低情况,提议以闹中取静、静中取荫专题,全方位营造绿色环境保护住宅新概念,高绿化率是其鲜明特点。*合理规化布局,梅林片区住宅多以小高层、多层为主,建
3、筑风格较为雷同,缺乏新意;针对项目面积大特点,提议高层、多层并举开发,全方位、多功效规化小区必需配套和环境设施,增加项目本身市场迎协力及卖点输出。*户型:提议以开扬和实用为标准,以中小户型为主,兼顾少许大户型。三、碧华庭居定位:1、物业定位全方位多功效绿色环境保护家园,真正做到闹中取静、静中取荫境界延展:完善小区功效配套和高绿化率;完善小区小品塑造和外部景观设计2、市场定位把碧华庭居真正塑造成面对广大中高收入阶层世外桃源,使其成为真正意义上绿色环境保护小区。3、卖点输出*满眼绿色碧华庭居*环境保护家族一面旗帜*规模小区,资源共享*闹中取静、静中探幽*喧嚣走了,家人乐了*碧华庭居真正绿色华庭4、
4、输出形式*报纸-80%*售楼处展板、各式POP-10%*软性造势-10%5、目标市场定位*深圳市场-80%+-5对象:老板、高级白领、金融证券界人士及经济基础深厚深圳市民优势:她们事业成功,经济基础很好,知道生活品味并不懈追求。*梅林当地市场-15%+-5对象:生意人、商贩、股市得意者、员工、二次置业者优势:有资金积累,有较强渴望*香港市场-5%+-5对象:返乡居住或投资置业者优势:有固定居所,便于在深生意来往6、购物动机和心理*自住和长线投资*经理阶层自用*办事处适用*当地富裕家庭居住*二次置业,返乡自住*以租供楼*追求品味和感觉四、营销元素组合1、经过元素逐步竖立企业及物业品牌形象,关键包
5、含户外展板、现场展板、引导海报、报纸、售楼处、VI建立和推广。*户外展板:展板设置于临梅华路一侧,交通流量大,可做为显著引导广告看牌设置处。*现场展板:在工地现场搭设置体效果图,及围墙看板,塑造现场气势及销售气氛。*引导海报:推出前在梅林片、华侨城、罗湖片、福田中心区派送宣传品,传输项目信息,以此扩大宣传范围。*报纸:特区报、商报为主2、售楼处*搭设100平方米现场接待中心及样板房,利于业务作业及接待用户,展示产品,建材及资料模型等。*广场园艺造景:结合接待中心,树立物业形象,以促销售。*空飘汽球:现场空飘汽球,拉布条,以制空点,制造显著目标;引导用户进入现场。五、形象包装1、地盘*导向类:在
6、新洲路和梅华路交叉处设指示牌或导向牌。中康路和梅华路交叉处设路牌。北环路周围临项目一面设大型路牌。梅华路于项目左右50米,设灯旗杆。*墙体类:售楼处大门外包装,含彩旗、彩灯、展示牌、进口花砖铺地,预留车位、保安值班、建广告隔墙,隔开施工现场。2、售楼处室内:喷绘背景板、展板、展台、小区沙盘模型、户型沙盘模型、挂旗、售楼折页、统一服装、胸卡3、资料类售楼书、海报、姓名卡、礼品袋、协议正式文本、销售形式表格、法律文书、立体效果图。4、看楼类*销售中心设专车看楼*专车车体广告喷绘六、销售完善1、开盘准备*示范单位及地盘包装到位*楼书、展板、认购书、价目表到位*市内各售楼处及现场销售处建好*各项媒体制
7、作落实*内外销批文及法律文件齐全*深圳、香港律师楼落实*正式买卖协议落实*银行按揭落实*明确入伙时间2、为塑造本项目独特风格,显示其在市场上形象,使用户在接收本项目独特定位同时,能肯定自己品牌地位,并造成社会影响度。(1)在销售过程中,不停完善各步骤及销售部门间协调配合。(2)分阶段销售策略引导期:预售阶段公开期:引导期后7-15天强销期:公开期后第7天起连续期:冲刺阶段针对各销售阶段,制订销售时间进度表及各阶段预售销售目标,并做好分阶段效果评定。(3)严格选拔销售人员*售楼资历丰富者*现场定单能力强者*品佳、敬业、集体观念强者(4)售楼人员掌握项目内容A、项目基础情况*项目概况,发展商业绩*
8、项目计划特色*面积、结构、方位分配和统计*价格分配和统计*建材设备特色介绍B、环境情况*工地位置、环境*各项生态设施介绍*重大公共设施和未来发展介绍*交通线路说明及用户引导确定七、周围物业价格定位表项目名均价主户型面积楼盘类型金燕花园51001房1厅1卫68-91一座四棟十二层带电梯商住现楼3房2厅1卫 3房2厅2卫振业梅苑50002房2厅1卫67-135七棟多层住宅现楼 3房2厅2卫 3房3厅3卫绅宝花园66002房2厅1卫88-168四棟商住小高层现楼3房2厅2卫 4房2厅2卫凯丰48501房1厅1卫47、18-93四棟多层商住现楼2房1厅1卫 3房2厅1卫合正圆 51002房1厅61-8
9、8二棟小高层带电梯现楼 2房2厅 3房2厅 4房2厅碧云天47002房1厅58-11011棟9-16层带电梯现楼 2房2厅 3房2厅4房3厅天源梅林居48002房2厅62-110A/B楼5棟11层带电梯商住现楼3房2厅先科花园47002房2厅66-91七棟多层住宅现楼3房2厅梅沁园48001房1厅56-82二棟连体多层住宅现楼 2房1厅 2房2厅一、前期包装(5月15日-7月1日)关键包含VI、土地现场包装、售楼处包装、宣传品等;1、VI部分为突出项目标独特征,树立项目本身形象,必将导入VIS系统。2、土地现场包装路牌、挂旗、三角旗、灯杆旗、企业旗、广告汽球、外墙立面图、指示牌、广告条幅、大型
10、看牌;3、售楼处包装*外部(1)售楼处外观独特征(2)彩灯、彩旗、广告汽球、花砖铺地、预留车位、保安值班、广告隔墙;*内部喷绘背景板、小挂旗、展位、展板、户型分布图、平面图、户型小区沙盘模型、小区整体效果图(3)销售人员服装、胸卡及多种办公用具VI化(见VI部分);4、宣传品海报、楼书、折页、礼品袋、项目标徽设计、广播广告、电视广告、软性宣传、礼帽;二、销售策略针对本项目专门成立由销售主管、业务主管、销售人员组成销售队伍,总企业派专员负责管理和监督工作,广告代理企业负责文案、平面及广告公布工作;销售策略分阶段进行,大致分为引导期、公开期、强销期、连续期四阶段进行,具体分述以下:1、引导期(预售
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